L’investissement en location meublée, professionnelle ou non professionnelle, n’est définitivement pas un investissement immobilier comme les autres. C’est l’intérêt principal du régime fiscal de la location meublée qui est à la source même des difficultés que nous allons vous présenter dans cet article et que nous développons de manière exhaustive dans notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier« .

Lors du décès de l’investisseur :

  • Le crédit est remboursé par l’assurance emprunteur et l‘indemnité d’assurance est un produit exceptionnel qui sera taxable selon le taux d’imposition de l’épargnant + CSG / CRDS à 15,5%.
  • La plus value latente sera imposée alors même qu’il n’y aura pas vente de l’immeuble. Le décès de l’investisseur sera le fait générateur de l’imposition au titre de la plus value des particuliers (LMNP) ou des professionnels (LMP).

 

Rappel sur la genèse de l’imposition de la LMNP / LMP au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

L’investissement en location meublée, professionnelle et non professionnelle, est un investissement immobilier qui permet à l’investisseur d’être fiscalisé au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non au titre des revenus fonciers. Comme nous vous le présentions dans cet article « Location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP – LMNP ) : synthèse du dispositif fiscal« , la location meublée, par opposition à la location nue ou à la location vide, est fiscalement considérée comme une activité commerciale.

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Ce caractère commercial de l’activité de location meublée autorise cette imposition des bénéfices au titre des BIC, à l’instar des artisans ou des commerçants. Vous l’avez compris, l’intérêt principal de la location meublée est de pouvoir être imposée selon les mêmes règles fiscales que toutes les entreprises individuelles.

De manière simple et volontairement schématique, la location meublée permet à l’investisseur :

  • De considérer les frais d’acte (frais de notaire) et autres frais de négociation immobilière (frais d’agence immobilière) comme des charges déductibles des revenus perçus. Compte tenu de l’importance de ces frais (+-6,5% pour les frais d’acte notarié et +- 6- 10% pour les frais de l’agence immobilière et de recherche), la déductibilité de ces frais d’acquisition de l’immeuble permet de constater un déficit important, source d’économie fiscale importante. Ces frais sont imputables des autres revenus du foyer fiscal pour le loueur en meublé professionnel et reportables pendant 6 ans pour la location meublée non professionnelle.
  • De constater un amortissement de l’immeuble. Cet amortissement linéaire d’environ 2% par an (Amortissement sur 50 ans), permet de constater une charge comptable qui permet de réduire le bénéfice imposable de l’investisseur, sans conséquence sur sa trésorerie.
  • Dans certaines situations, il y a possibilité de récupérer la TVA payée lors de l’acquisition ou lors du paiement des travaux.

 

L’investissement en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) n’est donc vraiment pas un investissement immobilier ordinaire, comparable à un autre investissement immobilier (tel que l’investissement DUFLOT ou autre).

Investir dans un immeuble en LMNP ou LMP, c’est créer une « entreprise individuelle « et donc bénéficier des avantages certains et non négligeables d’une imposition au titre des BIC, mais c’est également en assumer les revers.

Malheureusement, lors de leur « vente » les programmes en LMNP ne sont pas présentés de cette manière et peu nombreux sont les investisseurs qui prennent conscience des enjeux.

Le loueur en meublé est donc à la tête d’une entreprise individuelle. Cette entreprise individuelle devra donc avoir un comptabilité et donc un bilan.

A l’actif du bilan de l’entreprise individuelle, il y a le bien immobilier objet de la location meublée. L’amortissement de l’immeuble se justifie d’ailleurs par le fait que le bien immobilier est à l’actif du bilan, la société procède donc à l’amortissement de ce bien, et l’exploite de manière commerciale (puisque la location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale).

 

Les conséquences fiscales du décès de l’investisseur en LMNP / LMP.

Ainsi, le décès de l’investisseur emportera les mêmes conséquences que la cession ou la cessation d’une entreprise individuelle. La cessation de l’activité, causée par le décès de l’investisseur, mais également par la donation de l’immeuble, entraîne l’imposition immédiate :

  • des bénéfices que vous avez réalisés depuis la fin de votre dernier exercice clos jusqu’à votre date de cession ou de cessation ;
  • de vos bénéfices en sursis d’imposition (provisions constituées avant la cessation, plus-values dont l’imposition avait été différée) ;
  • des plus-values réalisées à l’occasion de votre cessation d’activité à l’occasion de la sortie d’éléments de l’actif du bilan. 

 

Quid du remboursement du crédit en cours par l’assurance emprunteur ?

La première conséquence du décès de l’investisseur est l’imposition immédiate des bénéfices réalisés depuis la fin du dernier exercice. Le décès de l’investisseur entraîne la mise en œuvre du mécanisme d’assurance emprunteur : Un capital est versé à la banque afin de rembourser la dette de l’investisseur décédé.

L’indemnité d’assurance décès est comptablement et fiscalement un « produit exceptionnel » qui sera imposé au titre des BIC et viendra donc s’ajouter aux loyers afin de déterminer le bénéfice imposable de la location meublée.

Gaëlle MOURAD, Expert Comptable spécialisée dans la gestion des locations meublées (LMP ou LM »NP), conseille même à l’investisseur d’adhérer à un centre de gestion agréé pour éviter la majoration de 25 %  de ce remboursement puisque l’on est soumis à l’IRPP.

Imaginez les conséquences fiscales d’un produit exceptionnel équivalent au montant du capital restant à rembourser au moment du décès.

Le bénéfice ainsi dégagé sera imposé selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur ( Jusqu’à 45%) et subira la CSG CRDS au taux de 17.2%.

 

L’imposition qui résultera du décès de l’investisseur sera C-A-T-A-S-T-R-O-P-H-I-Q-U-E !!! pour l’investisseur et le pire, c’est qu’aucun vendeur de LMNP ou de LMP ne l’a jamais annoncé à l’investisseur (mais le savent t’ils .??)

 

Quid de l’imposition des plus values sur les immeubles lors du décès de l’investisseur ?

Mais le pire dans cette histoire, c’est que la catastrophe ne s’arrête pas là. En effet, le décès de l’investisseur loueur en meublé, à l’instar du décès de  l’exploitant de l’entreprise individuelle, entrainera l’imposition des plus values nettes, constatées au décès de l’investisseur. En d’autres termes, la succession ou la donation ne purge pas la plus value latente enregistrée sur l’immeuble et rend même l’imposition exigible.

Nous vous présentions d’ores et déjà cette analyse dans cet article « Location meublée et donation de l’immeuble loué. » dans lequel nous attirions votre attention en ces termes et en citant la doctrine fiscale :

VI. Donation d’éléments de l’actif

Bien qu’effectuée sans contrepartie, la donation (ou cession à titre gratuit) d’un élément de l’actif immobilisé ou de la totalité d’un fond de commerce constitue une cession entrant dans les prévisions de l’article 38-1 du CGI, dès lors que cet article ne fait aucune distinction entre les différentes sortes d’aliénations, qu’elles aient lieu à titre onéreux ou à titre gratuit.

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Par suite, les plus-values que font apparaître les évaluations mentionnées dans l’acte de donation par rapport à la valeur comptable des éléments cédés sont à comprendre dans les bases du bénéfice imposable du donateur (CE. arrêt du 1er juillet 1946, req. n° 79603, RO, p. 56)

Toutefois, l’article 41-I du CGI dispose que la plus-value du fonds de commerce (éléments corporels et incorporels), constatée à l’occasion du décès de l’exploitant ou de la cession ou de la cessation par ce dernier de son exploitation, n’est pas comprise, sous certaines conditions, dans le bénéfice imposable lorsque l’exploitation est continuée, soit par un ou plusieurs héritiers ou successibles en ligne directe ou par le conjoint survivant, soit par une société en nom collectif, en commandite simple ou à responsabilité limitée constituée exclusivement, soit entre lesdits héritiers ou successibles en ligne directe, soit entre eux et le conjoint survivant ou le précédent exploitant.

Il est rappelé que les dispositions de l’article 41-I du CGI ne s’appliquent pas aux plus-values constatées à l’occasion de transmissions d’entreprises à titre onéreux ou d’apports en sociétés visés aux I et II de l’article 151 octies, mais sont applicables à toute transmission à titre gratuit d’entreprise individuelle (CGI, art. 41-II ; cf. DB 4 B 3522).

 

Nota. – Par suite de l’incapacité prolongée de son père, victime d’un très grave accident, le contribuable avait pendant plusieurs années assuré la gestion de son fonds de commerce, sans que l’Administration puisse établir d’abord la cession, ensuite la rétrocession dudit fonds.

 

Donation en nue-propriété.

La donation d’éléments de l’actif immobilisé peut être consentie sous réserve d’usufruit au profit du donateur.

Dans une telle situation, les plus-values (ou moins-values) acquises par les éléments faisant l’objet de la donation doivent, dans la mesure où elles correspondent à la nue-propriété, être comprises dans les bénéfices imposables de l’exercice en cours à la date de la donation. Il en est de même lorsque la donation en nue-propriété porte sur la totalité d’un fonds de commerce dont le donateur conserve l’exploitation en usufruit.

Les plus-values dégagées à cette occasion sont, en principe égales à la différence entre, d’une part, la valeur attribuée, pour le calcul des droits de mutation prévu à l’article 762 du CGI, à la nue-propriété des éléments donnés et, d’autre part, la valeur comptable de la nue-propriété de ces mêmes éléments au jour de la donation. En fait, elles peuvent être déterminées en appliquant au montant des plus-values qui eussent été imposables en cas de cession en pleine propriété des biens transmis, le rapport existant entre la valeur de la nue-propriété et la valeur de la pleine propriété des biens dont il s’agit, tel qu’il est fixé pour la liquidation des droits de mutation.

Il convient de préciser qu’une donation sous réserve d’usufruit ne saurait être considérée comme s’analysant en une cession d’entreprise suivie d’une location gratuite consentie au donateur par le donataire. Par suite, le donateur ne peut se prévaloir, lors d’une donation de l’espèce à un successible en ligne directe, de l’exonération édictée à l’article 41-II du CGI, dont l’application est subordonnée à la cession ou à la cessation de son entreprise par le précédent exploitant.

Lors de l’extinction de l’usufruit, aucune imposition ne sera établie du chef des éléments ainsi donnés en nue-propriété et il ne saurait, en conséquence, être envisagé, à cette époque, de faire application, à raison de ces mêmes éléments, des dispositions de l’article 41-II précité. Sur cette question, cf. ci-après DB 4 B 3522.

 

Ainsi, le décès de l’investisseur Loueur en Meublée Non Professionnel entrainera l’imposition de la plus value latente enregistrée sur l’immeuble. Contrairement à l’imposition des locations nues ou vides, la donation ou la succession ne permettra pas une purge des plus values… Les plus attentifs, me diront certainement que l’imposition des plus values sur un immeuble en LMNP ne devait pas nous inquiéter tellement les perspectives sont faibles (cf article : Prix de revente d’un LMNP CENSI BOUVARD ou LMP : Estimation et perspectives)

Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, la théorie voudrait que la plus value soit taxée sous le régime fiscal des plus values des particuliers au taux de 19% + 17.20% et exonération totale après 30 ans de détention de l’immeuble. Néanmoins, une récente réponse ministérielle FRASSA infirme cette théorie est précise qu’il n’y aura pas fait générateur de l’impôt (et donc non imposition). – Location meublée et donation de l’immeuble loué. et Plus-value immobilière et location meublée (LMNP – LMP) : L’administration fiscale clarifie la situation

 

Dans le cadre d’un location meublée professionnelle, c’est la plus value professionnelle qui sera due par l’investisseur, mais l’article 151 septies du Code Général des Impôts pourra être appliqué malgré le caractère civil de l’activité de location meublée (cf »Détail et analyse du régime fiscal de la location meublée (LMP ou LMNP).)

 

La dernière conséquence du décès de l’investisseur en LMNP ou LMP, c’est l’imposition rendue immédiate des plus values latentes constatées sur l’immeuble. Cette imposition est due en cas de donation de l’immeuble loué ou de succession.

 

Conclusion :

Derrière un discours commercial rodé, l’investissement en LMNP ou LMP est loin d’être un simple investissement immobilier et les conséquences fiscales du décès sont trop souvent méconnues. Cela est d’autant plus grave que l’investissement en LMNP est vendu comme un placement « retraite » par excellence, capable d’assurer un revenu complémentaire confortable sans risque et net d’impôt.

Le placement idéal du retraité en recherche de revenus complémentaires … Parfois, le discours commercial nous fait dire n’importe quoi car la problématique fiscale du décès de l’investisseur se posera nécessairement un  jour ou l’autre pour le retraité qui compte sur son investissement pour payer sa maison de retraite…

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107 Comments

  1. Shyb64 says:

    Bonjour et merci pour cet article qui, comme toujours, est très intéressant.

    Une question tout de même : les conséquences fiscales du décès de l’investisseur citées dans l’article ne peuvent elles pas être évitées lorsque l’exploitation est faite via une SARL de famille les parts ayant été préalablement donné aux enfants en nue propriété?

    Merci d’avance de votre réponse

    • Oui, vous avez tout à fait raison pour la question de la plus value mais cela ne règle pas le problème du remboursement du crédit par l’assurance emprunteur.

      • Il me semble que cous faites une erreur quand vous déclarez « l‘indemnité d’assurance est un produit exceptionnel qui sera taxable selon le taux d’imposition de l’épargnant + CSG / CRDS à 15,5%.  » Ce n’est pas l’indemnité d’assurance qui est taxable puisque le bénéficiaire est l’établissement de crédit. Par contre, effectivement, la succession née du décès fera naître une plus value taxable, comme toute plus value, et ne sera plus grevée d’une dette puisque celle ci a été liquidée par la grâce de l’assurance.
        Ce détail peut avoir son importance lorsque le client bénéficie d’une assurance indépendante de son prêt, qu’il rembourse le crédit par anticipation, ce qui crée une dette sur la succession et devient bénéficiaire de second rang lorsque la banque aura renoncé à sa dette préalablement soldée.

      • et lorsque le client à financer sans prêt ? que ce passe t’il ? la fiscalité et plus souple pour l’héritier que le barème progressif de taxation ? de plus l’héritier peut payer les droits de mutation sur 5 ans me semble t’il ?

  2. victom says:

    Si l’immeuble en LMP ou LMNP est détenu à travers une SARL de Famille, et que l’on souhaite donner les parts sociales de cette SARL, est-ce que la fiscalité dont vous parlez en cas de donation s’applique? Merci

  3. ROLAND GARNIER says:

    Merci pour cet article très intéressant. Toutefois cela s’applique-t-il aux locations meublées déclarées dans le cadre de l’abattement forfaitaire de 50%

  4. Bonjour,
    Bon article. La connaissance des règles comptables à minima s’impose. Être imposé au forfait ou au réel, combien de clients LMNP savent ce que ces termes veulent dire ?
    Dès lors qu’ils sont au réel, le problème des PV ressort. A titre personnel, dans le cadre de mon activité de CGP, je me suis battu pour que des prospects n’investissent pas sans avoir étudié les modes de financement, les assurances décès et les conséquences fiscales….. en vain. « Plus je pratique l’amortissement et plus la plus-value taxable augmente ». Affirmation simple que je me suis vu dénier. Le vendeur a été redoutable.
    Reste un autre point, la plus-value. Elle doit être au rendez vous, pas évident.
    La mode actuelle, l’achat sur le marché secondaire. Il se développe tellement vite que l’on peut se poser la question de qui vend, pourquoi ?
    Cordialement.

  5. Article qui tombe à pic puisque je songe sérieusement à me lancer dans le ehpad pour l’acquisition d’un Ehpad. Je n’ai vraiment pas pensé à cette éventualité de décès de l’investisseur. Vu sous cet angle, j’ai de moins en moins envie de me lancer dans cet investissement.

  6. Hervé says:

    Bonjour,

    Dans le cadre de la cession d’un logement ancien loué en meublé en régime réel simplifié, la détermination de la plus value imposable (régime du particulier avec les abattement sur 30 ans) est elle impactée par l’amortissement fiscal dudit bien ?
    afin d’être clair : un bien acquis 100 K€ (tout compris), revendu 150 K€ et pour lequel le vendeur a constaté au titre des BIC passés des amortissement à hauteur de 8000 € verra sa plus value imposable sur 50 K€ ou bien 58 K€ ?

    Merci de votre retour et de votre excellent site/blog.

    • Non, en ce qui concerne la LMNP, les amortissements ne viennent pas augmenter le montant de la plus value imposable. (contrairement à la LMP).

      • Bonjour

        Avez-vous un texte officiel qui justifie cette affirmation ? Car un interlocuteur du SIE m’a justement alerté sur cette plus-value si j’inscris le bien en location à l’actif.
        Merci

        • Bonjour

          En cas de cessation d’activité LMNP sans revente du bien loué (c’est-à-dire reprise du bien pour un usage personnel), considère-t-on qu’on fait une plus-value ? Calculée sur la différence (prix à la cessation d’activité LMNP) – (prix d’achat) ou faut-il ajouter les amortissements pour calculer cette plus-value ?
          Si oui, peut-on considérer que les amortissements s’arrêtent si l’on repasse au régime forfaitaire ? Les amortissements comptant pour le calcul de la plus-value sont-ils ceux réellement utilisés pour arriver à un résultat nul chaque année ou bien faut-il ajouter ceux qui sont reportables mais pas encore utilisés ?

          Merci d’avance

        • Julien Le Roy says:

          Comme vous l’a expliqué Guillaume Fonteneau, la plus-value imposable ne tiens pas compte des amortissements en LMNP étant donné qu’il s’agit de plus value des particuliers. D’ailleurs la plus-value sera automatiquement liquidé par votre notaire lors de la vente du bien selon les règles des plus-values immobilières des particuliers (et donc sans prise en compte d’amortissements). D’un point de vue comptable et fiscal, la plus-value et les amortissements sont neutralisés.

          Votre interlocuteur du SIE n’était probablement pas spécialiste LMP/LMNP.

  7. teixda says:

    Bonsoir,

    Merci pour vos articles forts intéressants et constructif.

    J’aimerai avoir votre éclairage sur un point.

    Est il admis pour un bien loué en vide sur 5 ans après son acquisition , puis en LMNP au réel de réévaluer sa valeur à la valeur actuelle à la date de début d’activité en LMNP ?

    Par exemple pour un bien acquis 100 KE en 2008, qui vaudrait 150 KE en 2013 de prendre les 150 KE comme base d’amortissement lors du début de location en meublé en 2013 ?

    Dans ce cas y aurait il une taxe immédiate sur la PV réalisée dans le cadre de cette activité en LMNP (personne physique ) ? Ou cela n’a-t-il aucune incidence le LMNP physique bénéficiant du régime d’imposition des PV des particuliers ?

    Au plaisir de vous lire.

    Cordialement.

    • Julien Le Roy says:

      L’inscription à l’actif doit effectivement se faire à la valeur vénale à la date de l’apport. Je vous conseille de faire évaluer le bien par un expert afin de justifier le montant inscrit à l’actif. En effet, dans le cas où l’administration fiscale considère cette valeur excessive, elle pourrait être tenter de la remettre en cause.

      Si ce montant est supérieur à celui de l’achat initial, cela n’engendre pas de plus-value étant donné qu’il n’y a pas cession du bien (vous restez le propriétaire).

      Cordialement

  8. rodrigo says:

    Bonjour,

    et merci pour cet excellent site.

    Je voudrais apporter un éclairage pragmatique à la problématique développée ici.

    Il s’agit d’indiquer que la fiscalisation en tant que produit exceptionnel de l’indemnité d’assurance remboursant le prêt n’est pas systématique.

    Je suis conseiller patrimonial en banque et j’ai connu le décès de 2 de mes clients (2 frères), enregistrés en tant que LMNP (studios anciens loués en meublés) déclarant au réel.
    Leurs décès a eu pour conséquence fiscale la clôture de l’activité LMNP en date du décès, sans prise en compte du devenir du prêt (qui a donc été remboursé dans le cadre de la couverture assurance emprunteur ultérieurement le temps de la procédure) et donc du produit exceptionnel tel que décrit.

    s’agit il de 2 cas exceptionnels ou bien d’une incapacité pour l’administration de détecter la situation ?

    Merci de vos avis.

    • Julien Le Roy says:

      A mon avis, il s’agit d’une erreur et le remboursement du prêt aurait du entraîner la constatation d’un profit exceptionnel. Il est effectivement possible que l’administration n’est pas détecté cette erreur. Si tel avait été le cas, cela aurait pu s’avérer réellement coûteux.

      La seule possibilité pour qu’un remboursement ADI ne soit pas comptabilisé en profit exceptionnel est que le bénéficiaire soit un tiers (par exemple, un héritier). Cela nécessite l’accord de la banque qui prendra d’autres garanties (hypothèques, séquestre…).

      • Ce débat est ancien , mais cette question me taraude depuis longtemps , je pense que comme le dit Rodrigo , la prime d’assurance n’impacte pas le resultat comptable et ne peut pas être comptabilisée en profit exceptionnel et pour deux raisons : Le décès de l’investisseur éteint son activité , et donc l’assurance est versée bien après la cessation d’activité mais aussi, la prime d’assurance n’est jamais venue sur les comptes de l’investisseur donc elle n’est pas à être considérée comme un produit puisque c’est l’organisme preteur qui est le bénéficiaire ..
        Des remarques à ce sujet ??

        • Je partage votre opinion, Le remboursement des mensualités du prêt ne constituent pas des charges au bilan comptable de la societe donc pourquoi la prime d’ASSURANCE décès constituerait t elle un revenu exceptionnel ? Elle reste dans le patrimoine privé de l’investisseur qui a apporté son bien à l’actif de sa société, non ? Cela me semblerait plus logique.
          Au plaisir de vous lire, article très intéressant comme beaucoup sur ce blog.

          • Bonjour,

            Malheureusement, mon analyse n’est pas contestable ! La prime d’assurance décès versé à l’entreprise individuelle de location meublée (qui payait les primes d’assurance décès) est un profit exceptionnel taxable.

            • DELAFAITE PHILIPPE says:

              Bonjour,

              Est-ce que le problème est le même pour une SARL de famille LMNP à l’IR ?

              • CAPL conseils says:

                Non c’est la raison pour laquelle nous encourageons les clients à faire ce type de choix

                • CAPL conseils says:

                  Cependant le revenu exceptionnel en cas de décès représenté par le montant du capital restant dû rembourser rira bien une imposition sur l’IR

  9. raphael says:

    —–> TEIXDA

    La valeur d’amortissement du bien à prendre lors de la déclaration est le prix effectivement payé lors de son acquisition (100 K€). Pour information il sera considéré « fictivement » que le bien aura déjà été amorti 5 ans (sur un amortissement théorique de 40, il ne restera que 35 ans d’amortissement à imputer).
    Le changement de statut n’a donc pas d’impact sur la valeur comptable du bien ni sur l’exigibilité de l’impôt.

    Bien cordialement.

    raphael

  10. en effet et après réflexion , le principe de cette taxation s’apparente au capital versé à une entreprise en cas de décès de l’homme clé
    cependant, si le cout supplémentaire est prévu dans le montage, l’attrait du statut reste intact, contrairement à ce que j’ai pu lire en amont.
    cordialement
    B.Rougemont

  11. Sébastien G says:

    Bonjour,

    une des solutions est de ne pas avoir pour bénéficiaire de l’assurance la banque mais un des héritiers :
    http://www.cerfrance.fr/wordpress/2010/05/assurance-deces-invalidite-limiter-les-effets-secondaires/

  12. Marie-Martine P says:

    Oui; mais encore faut-il que la banque accepte que le bénéficiaire soit un tiers ???

  13. Cet article est extrêmement intéressant.
    Il vaudrait mieux en ce cas renoncer à l’assurance décès, car ce produit exceptionnel (prime d’assurance) annihile les gains de ce régime LMNP exercé en régime réel d’imposition.

    On est pile poil au carrefour des contradictions de ce statut (et de sa définition à contrario /LMP) utilisé par des particuliers expérimentés ou du moins avertis, qui bénéficient d’un régime BIC réel.
    A la fois ce régime réel est le seul permettant une exemption d’impôts, et qui permet d’autofinancer le bien en tout ou partie par les loyers, ce que ne permet pas le forfait à 50 %.

    De facto le surcroit d’imposition lié au versement du capital garanti en cas de décès (et de maladie ou d’accident) rend impossble le versement de cet impôt exceptionnel sans vendre le bien, et mettre en péril l’activité.
    N’oublions pas le cas des couples qui investissent sous le bénéfice de ce régime, le décès de l’un ne doit pas entraîner la fin de l’ activité, ni obliger le survivant à céder des actifs autres pour poursuivre son activité.

    Il me semble de surcroît que la capital garanti n’est pas versé par l’assurance à l’emprunteur, mais à la banque qui a fait le prêt, et qui libère ainsi le co emprunteur survivant de toute obligation de rembourser seul le crédit.
    Je comprends ainsi assez mal en quoi cet emprunteur survivant réalise un bénéfice exceptionnel. Il perd au contraire la possibilité de déduire dans son passif les intérêts du crédit ainsi que le montant de l’ assurance.

    • Je partage cet avis et en particulier le dernier paragraphe .

      • En fait, la taxation de la prime d’assurance en plus-value exceptionnelle émane certainement de l’enrichissement sans cause (extinction de la dette).
        Néanmoins, si on se réfère à la pratique, la clôture du bilan intervenant au décès, la dette est toujours présente au bilan au moment de la clôture. Il serait donc conseillé de déclarer en micro-bic la continuité de l’exploitation si l’époux conserve le bien dans son patrimoine. Non ?

  14. Bonjour,

    Cet article est fort intéressant mais il m’amène à une autre question, non pas sur le décès de l’investisseur, mais sur celui (la liquidation) de la SARL !!

    Supposons une SARL de famille ayant + de 5 ans d’activités et dont les associés (un couple) exercent en LMP avec un immeuble d’une valeur vénal de 1 000 000 € acheté 7 ans plus tôt (dans le cadre de la SARL bien entendu) 500 000 €.

    Si les associés souhaitent vendre le bien et liquider dans la foulée la SARL, quand est-il de l’imposition sur :
    – d’une part la + value sur le bien (en théorie 0, si plus de 5 ans d’activité) ?
    – d’autre part, sur la liquidation de la société ?

    Merci d’avance pour votre éclairage

  15. Bonjour

    en cas d’achat lmnp à 2 sans être mariés mais juste pacsés, si l’un des 2 décède, que se passe t’il pour l’autre ?
    peut il continuer sous le statut et est il imposé sur le remboursement de l’assurance emprunteur, je ne comprend pas trop ?
    merci

    • Julien Le Roy says:

      Il convient de vérifier lequel de vous deux est l’exploitant meublé. Si l’exploitant décède, il s’agit effectivement d’une cessation d’activité entraînant les conséquences fiscales expliqués dans le présent article.

      L’autre partenaire devra alors effectuer les formalités d’immatriculation afin de poursuivre l’activité en tant que LMNP.

      Concernant l’assurance emprunteur, dès lors que le bénéficiaire est la banque ou l’exploitant, le remboursement ADI entraîne un profit d’exploitation. Ce profit d’exploitation risque fort de générer un bénéfice imposable (après imputation des amortissement article 39C restants) qui sera imposable.

  16. Did paname says:

    Si je vous suis l’administration fiscale considére en cas de décés de l’investisseur et de solde de son capital restant du par l’assureur qu’il s’agit d’une entreprise uni personnelle et soumet donc ce versement a la csg/rds plus tmi ainsi qua la taxation sur plus value
    Soit, le pacte Dutreil me parait alors tout a fait applicable sur l’ensemble de la valeur immobiliére du bien;

    • Julien Le Roy says:

      Le pacte Dutreil est certe applicable au LMP, encore faut il qu’un des héritiers poursuive l’exploitation en tant que professionnel. Cela suppose de remplir les 3 conditions du LMP.

      Par contre, le pacte dutreil n’évite en rien l’imposition du profit exceptionnel résultant du remboursement par l’ADI du prêt bancaire. En effet, dès lors que le bénéficiaire de l’ADI est la banque, le remboursement reste imposable. Il ne s’agit que d’exonérer partiellement les droits de mutation.

  17. Julien Le Roy says:

    Tout d’abord je tiens à vous féliciter pour votre article. Malheureusement les investisseurs ne sont pas suffisamment averti des conséquences fiscales en cas de décès. Pourtant, des solutions peuvent être envisagées au niveau de l’ADI afin d’inscrire un tiers plutot que la banque en tant que bénéficiaire. Bien entendu,d’autres garanties devront être prises au profit du banquier.

    Pour revenir à l’article, le bénéfice imposable généré par le remboursement ADI sera diminué des amortissements article 39C du CGI restants à imputer. A ce titre, le bénéfice imposable (majoré de 25% en l’absence d’adhésion à un CGA) est soumis fiscalement au TMI et socialement à 15,5% de prélèvements sociaux s’il s’agit d’un LMNP et au RSI s’il s’agit d’un LMP. A noter que la part de CSG déductible de 5,1% sera définitivement perdu s’il s’agit du dernier conjoint survivant (les héritiers ne pouvant en bénéficier).

    Toutefois, les héritiers pourraient demander le bénéfice de l’article 38 quater du CGI afin d’étaler le profit exceptionnel sur cinq années. Le législateur a permis cette disposition en cas de décès même si les bénéfices en sursis d’imposition sont normallement taxables. Pour cela, les héritiers doivent poursuivre l’exploitation et réintégrer dans leur bénéfice imposable des quatres prochaines années, le profit exceptionnel en sursis d’imposition.

    Concernant l’imposition de la +VL latente, je ne suis pas tout à fait d’accord avec votre article. S’il s’agit d’un LMNP, aucune imposition n’est du dans la mesure où l’administration fiscale précise: « Seules sont imposables les plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux d’un bien immobilier ou d’un droit y afférent.  » Je vois d’ailleurs difficilement un notaire liquidé la +VL afférente en l’absence de vente à titre onéreux.
    Dans le cas d’un LMP, l’affaire est autre. Néanmoins, l’article 151 septies permet généralement de bénéficier de l’exonération totale. Dans le cas où cette exonération n’est pas applicable (activité de moins de 5 ans ou recettes > 90k€), les héritiers pourrait toujours demander le report d’imposition au titre de l’article 41 du CGI. Ce report est définitivement acquis après 5 années.

    Cordialement,

    • Bonjour Julien,

      Tout d’abord merci pour la qualité de vos interventions.

      Pour reprendra point par point votre commentaire :

      – La solution de la désignation d’un tiers bénéficiaire en lieu et place de l’investisseur LMNP sur l’assurance de prêt : C’est évidemment la meilleure solution théorique, mais nous constatons régulièrement un refus des établissements bancaires.

      – L’étalement de la plus value exceptionnelle sur 5 ans via l’article 38 quater : Je suis tout à fait d’accord avec vous, cela permet au moins d’étaler la charge fiscale.

      – Enfin, concernant le coeur de l’article et le risque d’imposition de la plus value latente dans le cas du LMNP. A mon sens, il ne faut pas oublier qu’il n’existe pas de différence entre LMP et LMNP, il s’agit simplement d’une nuance FISCALE. Professionnelle ou non professionnelle, l’activité est identique, le statut civil ou commercial est identique, la comptabilité est identique … seul diffère le mode d’imposition des plus values (plus value des particuliers et des revenus (BIC pro ou non prof).

      Ainsi, considérant un même statut fiscal, si on admet l’imposition de la plus value latente dans le cadre du Location meublée professionnelle, nous n’avons pas d’autres alternatives que de l’admettre en LMNP. La seule question : S’agit il d’une imposition au titre des plus values des particuliers ou des professionnels.

      Je crois que la plus value des particuliers pourrait trouver à s’appliquer, mais sans certitudes. Vous pouvez lire un complément à cette réflexion dans cet article « Location meublée et donation de l’immeuble loué. https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/location-meublee/location-meublee-et-donation-de-limmeuble-loue.html

      Qu’en pensez vous ?

      • Julien Le Roy says:

        Le VII de l’article 151 septies du CGI précise:
        « Les articles 150 U à 150 VH (plus value des particuliers) sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnel. »
        En parallèle, le bofip (280 du BOI-BIC-CHAMP-40-20-20130621) nous précise que le LMNP est soumis au +VL professionelles seulement pour les cessions des autres éléments de l’actif immobilisé.
        En conclusion, la +VL latente sur le bien immobilier d’un LMNP serait soumis au régime des +VL particuliers.

        A ce titre, le fait générateur est la cession à titre onéreux. C’est ce que nous précise l’article 150UD du CGI. Si on se réfère au BOFIP (1 du BOI-RFPI-PVI-10-30-20130211) qui est d’ailleurs opposable à l’administration, celui-ci nous précise: « Seules sont imposables les plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux d’un bien immobilier ou d’un droit y afférent. Cette cession constitue le fait générateur de l’impôt ».

        A ce titre, j’aurai du mal à imaginer qu’un notaire puisse liquider la +VL latente à partir de l’imprimé 2048 auprès des services fiscaux.

        Dans le cas où le bien immobilier serait transmis par donation, j’adopterai exactement la même position. Dans ce cas, il y aurait une sortie du bien immobilier de l’actif de l’entreprise mais aucune plus-value imposable fiscalement.

        • Et un autre extrait du BOFIP (dejà cité dans l’article) :

          Bien qu’effectuée sans contrepartie, la donation (ou cession à titre gratuit) d’un élément de l’actif immobilisé ou de la totalité d’un fond de commerce CONSTITUE UNE CESSION entrant dans les prévisions de l’article 38-1 du CGI, dès lors que cet article ne fait aucune distinction entre les différentes sortes d’aliénations, qu’elles aient lieu à titre onéreux ou à titre gratuit.

          Par suite, les plus-values que font apparaître les évaluations mentionnées dans l’acte de donation par rapport à la valeur comptable des éléments cédés sont à comprendre dans les bases du bénéfice imposable du donateur (CE. arrêt du 1er juillet 1946, req. n° 79603, RO, p. 56)

          Troublant non ? Mais je suis ok, personne ne déclare rien. Est ce volontaire ou un oubli ?

          A vous lire,

          ps : merci pour vos recherches et vos remarques qui permettent de faire avancer la réflexion. la magie d’internet.

          • Julien Le Roy says:

            Je suis tout à fait d’accord avec vous, il existe un certain trouble.

            Voici mon raisonnement:
            _le fait générateur de la +VL latente a effectivement lieu lors de la succession (votre extrait BOFIP.
            _Dans le cas du LMNP, ce fait générateur nous ramène à l’article 151 septies qui nous dit que la +VL du bien meublé relève du régime des particuliers.
            _L’article 150UD (et précisé par l’extrait BOFIP de mon précédent commentaire)précise que la +VL immobilière des particuliers ne peut avoir comme fait générateur qu’une mutation à titre onéreux (succession donc exclu).
            Par voie de conséquence, j’en conclue que la +VL ne peut être imposé.

            De mon point de vue comptable, la +VL d’un LMNP est systématiquement neutralisée fiscalement sur la liasse fiscale 2031 puisqu’elle est, dans ce type de cas, déclarée et payée directement par le notaire.
            Au niveau du notaire, j’aurai du mal à imaginer que celui déclare la +VL au titre d’une mutation à titre gratuit. A mon sens, il n’y a pas lieu de la déclarer comme je vous l’explique dans le raisonnement ci-dessus.

            Je vous remercie à mon tour pour votre blog qui comporte des articles fort intéressants comme celui-ci. Comme vous le dites, les investisseurs sont rarement conscient des conséquences en cas de décès.

            Cordialement,

  18. Bonjour et merci pour votre article
    Afin de contourner ce problème d’imposition des PU, une solution est peut être envisageable.
    Modifier le bénéficiaire du contrat d’assurance pour qu’en cas de décès les fonds soient transférés au conjoint directement et non au prêteur.
    Ceci permettant de laisser lors de la liquidation (succession) de passer le montant du prêt restant en passif.
    Qu’en pensez – vous ?
    Bien cordialement.

    • Modifier le bénéficiaire du contrat d’assurance pour qu’en cas de décès les fonds soient transférés au conjoint directement et non au prêteur.

      C’est la banque qui demande cette clause. Sans elle pas possible d’avoir un prêt…

  19. cocrelle says:

    Bonsoir
    J’ai 2 petites questions :
    la 1ere. j’ai acheté un studio en LMNP avec mon épouse mais c’est moi qui suit inscrit au RCS comme exploitant
    toutefois en cas de décès (le mien) mon épouse a la moitié du studio
    donc si je suis assuré Deces IAT 100% sur moi, ma femme hérite de la motié de ma part sans crédit car la banque sera réglé par l’assurance
    j’ai du mal à comprendre pourquoi il y aurait une PV
    Si en plus je décède après 5 ans d’exploitation, n’applique t’on pas le régime des sociétés ?

    la 2eme : n’étant pas assurables (greffé) la banque a assuré mon épouse (c’est idiot car elle a tres peu de revenu mais vous savez comment sont les banquiers !!)
    si donc demain je décède, le pret continuera à courir et donc il n’y aura pas de produits exceptionnels.
    theoriquement, le notaire ouvrira la succession ou il donnera à mon épouse sa part (la moitié de ma part soit le quart)
    et il n’y aura pas de droits puisqu’avec la loi TEPA elle est exonéré
    les droits ne porteront que sur le 1/4 restant (je n’ai qu’un seul enfant)

    Autre chose, pour solutionner et éviter ce problème, ne vaut il pas mieux ouvrir un contrat d’assurance vie classique donnant une garantie du montant du prêt sur sa durée au bénéfice de son conjoint à défaut des héritiers et négocié avec sa banque un pret sans ADI
    dans ce cadre le contrat se dénoue ; le capital est versé à l’epouse qui rembourse le capital à la banque
    donc l’argent est comptabilisé comme un apport de l’exploitant et non comme un produit

  20. Bonjour Guillaume,
    Puisque je suis citée dans l’article pour la partie traitant du produit à constater lors du remboursement de l’emprunt par l’assurance, je me permets juste un commentaire sur la partie imposition des plus values latentes.
    A notre avis, cette double imposition ne peut pas exister puisqu’en LMNP, nous sommes dans le cas de la plus value des particuliers et qu’en cas de décès, bien différent d’une vente, c’est le régime des successions qui trouve à s’appliquer.

  21. Bonjour,
    Je viens de lire attentivement votre aerticle et je ne suis pas sur de bien comprendre:

    « L’indemnité d’assurance décès est comptablement et fiscalement un « produit exceptionnel » qui sera imposé au titre des BIC et viendra donc s’ajouter aux loyers afin de déterminer le bénéfice imposable de la location meublée. »

    Pour etre considérée comme produit exceptionnel, le versement en cas de deces doit se faire à l’entreprise (CF http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/803-PGP.html?identifiant=BOI-BIC-CHG-40-20-20-20130408

    alinéa 100
    « Par ailleurs, l’indemnité versée à l’entreprise lors de la réalisation du risque assuré doit, en application du 2 de l’article 38 du CGI, être comprise dans le résultat fiscal dans les conditions de droit commun »

    Or en cas de décès, le versement se fait au profit de la banque. L’entreprise ne perçoit rien.

    je comprend donc qu’il ne peut y avoir de taxation pour les survivants.

    Merci pour votre réponse

    Xavier

  22. Bonjour,

    Non experte du sujet, je me permets juste d’apporter un témoignage qui j’espère permettra aux futurs investisseurs de faire le nécessaire pour garantir leurs investissements mais aussi leurs héritiers, si tant est que cela soit possible.

    J’ai eu l’occasion de me trouver dans la situation décrite par Monsieur Fonteneau suite à un décès accidentel. Et l’administration fiscale comptabilise bien le remboursement du crédit comme revenu exceptionnel au profit de la SARL et l’impose donc en conséquence. A noter, il me semble la SARL a aussi été imposée dans le cadre de la succession.

    Je pense qu’effectivement c’est une information peu communiquée avant la signature et qu’il serait souhaitable que plus d’investisseurs cherche à s’en garantir.
    J’espère que mon témoignage y aidera.

  23. Theo Denis-farge says:

    Bonjour,

    Je souhaite savoir si dans le cas d’une société detenu a 60%-40%par exemple; l’indemnite percu par le conjoint encore vivant peut etre etalé sur plusieurs années pour justement limiter l’imposition sur le produit exeptionnel ?

  24. Bonjour,
    Je vous remercie pour votre site. j’ai hérité de plusieurs appartements et je souhaiterais être au régime loueur meublé non professionnel au lieu d’être en location nue.
    Ma question est la suivante lorsque j’ai hérité je n’étais donc pas encore en LMNP pourrais-je quand-même amortir les droits de succession ainsi que la valeur des biens en basculant en LMNP.

  25. Bonjour à tous,

    Comme il est spécifié dans les différents commentaires, malheureusement une SARL de famille ne peut donc résoudre le problème du résultat exceptionnel lié à la disparition de la dette (le crédit) par le jeu de l’assurance emprunteur, entrainant donc une augmentation de l’assiette taxable.

    Cependant, en entreprise individuel, il existe un système dit de délégation imparfaite, qui permet de compenser la disparition de la dette (le crédit) par l’apparition d’une nouvelle dette (apparition d’un compte courant au profit d’éventuels héritiers).

    En effet, l’idée est de faire intervenir les héritiers éventuels dans le schéma ; ces derniers sont les bénéficiaires de l’assurance, et auront dans la foulée, l’obligation contractuelle formelle de rembourser la banque pour le compte de l’entreprise individuelle.

    Ainsi, au niveau de l’entreprise individuelle, on crée une nouvelle dette compensant la disparition de la précédente, ce qui permet de gommer l’imposition supplémentaire liée au résultat exceptionnel.

    Ma question serait la suivante : pourrions-nous envisager un tel schéma au sein d’une SARL de famille ?

    En vous remerciant.

    Cordialement.

  26. Bonjour,
    Nous sommes sur le point d’acquérir un studio dans une résidence de tourisme, dont le propriétaire n’assume pas ses remboursements de prêt et dont le prix a été fixe par le Tribunal.

    Nous ne pourrons pas bénéficier du régime LMP puisque nous ne sommes pas l’acquéreur dans le neuf, et comme ce sera une location meublée dans une résidence de tourisme, quid de notre imposition.
    Merci de votre réponse rapide.
    Cordialement.

  27. LUCANI JEAN MARC says:

    Bonjour
    J avoue que tout ceci est compliqué. . J aurais simplement voulu savoir à qui m adresser pour mettre en vente mon bien en lnmp car je ne trouve rien et ceux qui me l ont vendu il y a 10 ans ne semblent plus intéressés pour essayer de me le revendre…?

  28. Bonjour,

    Je possède un appartement en LMNP depuis 2009 depuis cette date je cumule des DEFICITS et je les déclare
    sur déclaration 2031 et ensuite sur la déclaration 2042 C année par année.
    je n’ai pas d’expert comptable n’y de Centre de gestion. je fais ma comptabilité moi même.
    Cette année résultat au 31/12/2014 je dégage un bénéfice(500€) inférieur à mon déficit de 2009 (1300 €)
    le solde 800 € est-il perdu ou reportable (1300 €-500 = 800 €) sur les autres années
    car je pense que seulement 6 années sont cumulables donc de 2009 à 2014.
    D’autre part, le fait de ne pas avoir de centre de gestion, le bénéfice est-il majoré de 25 % cette année
    ou bien seulement quand je n’aurai plus de déficits reportables

    je vous remercie de votre réponse

  29. Le déficit est reportable sur 10 ans et non pas 6 ans.

  30. Justine says:

    Bonjour,

    Je m’interesse actuellement aux problématiques liées au décès de l’investisseur en LMNP.

    Je comprends bien l’imposition de l’indemnité d’assurance.

    Cependant, j’ai plus de mal avec l’imposition de la PV latente.
    En effet, dans le cas d’un décès, si le bien est transmis à titre gratuit, quelle plus-value peut être imposée?
    De plus, vous précisez que les dispositions de l’article 41-I du CGI s’appliquent lors d’une transition à titre gratuit d’une entreprise individuelle. Or, cet article précise que « la PV n’est pas comprise dans le bénéfice imposable lorsque l’activité est continuée ».

    Ainsi, de quelle plus-value parlez vous? et quel est son traitement?

    Je vous remercie d’avance pour vos informations

  31. Bonjour,

    J’ai actuellement une eurl et je souhaite investir avec pour récupérer de la tva lors de l’achat. J’ai donc pensé a LMNP. J’ai plusieurs questions a ce sujet :

    – est ce possible de récupérer la tva lors de l’achat ?
    – si oui faut il obligatoirement acheter avec un programme neuf ?

    Cordialement

  32. pascal cocrelle says:

    Il faudra probablement changer l’objet social de votre eurl
    la tva sur le bien est récupérable pour un bien NEUF
    sur un bien ancien il n’y a pas de TVA puisque c’est un particulier qui vous revend (ou une sorte d’agence immobiliere pour el compte du vendeur)
    par contre sur les frais d’agence et une partie des émoluments du notaire , oui vous pourrez récupérez la tva
    mais attention est ce que votre eurl est à l’IS ?
    si oui, lors de la revente, il risque de se poser un probleme de PV au régime des societes et non plus au régime des particuliers

  33. pascal cocrelle says:

    oui guillaume mais la question porte sur du LMNP je pense qu’en sous entendu elle porte sur une residence service que la personne acheterai par le biais de son eurl (peut etre je pense faux)

  34. lucani jean marc says:

    Bonjour
    Qui possederait des adresses de professionnels susceptibles de revendre un bin lmnp en residence de tourisme en bretagne sachant que j habite dans le sud est…
    Merci

  35. Thomas RONE says:

    Concernant l’imposition de la plus-value latente en cas de décès (ou donation), je vous invite à lire la réponse à la question écrite n° 14933 de M. Christophe-André Frassa publiée dans le JO Sénat du 19/02/2015. La réponse est limpide : pas de taxation de la plus-value latente en cas de transmission à titre gratuit.

  36. Bonsoir, beaucoup d’ânerie et d’erreur sur votre site…
    Vérifiez vos affirmations.

  37. Mickael says:

    @ LEROUX

    C’est bien beau de poser votre commentaire comme ça … Mais ça ne fait pas bien avancer !

    Si vous pouviez étayer et nous expliquer ça serait sympa

    Patrimonialement

  38. RÈS INTÉRESSANT
    Tout le monde ne parle que de Mme chantelle gomez sur les forums,
    journaux et sur facebook , une prêteuse particulière que j’ai aussi
    décidé d’aller vers elle. Au départ je n’y croyais pas un seul instant
    mais ma curiosiTté ma poussée a essayé. Finalement j’ai pu obtenir ce
    prêt qui a fait que je suis aujourd’hui patronne de mon entreprise.
    Cette dame est exceptionnel, honnête et sérieuse. J’ai eu mon prêt de
    22.800€ en moins de 72 heures une fois les procédures fini. Alors
    veuillez prendre contact avec elle si vous avez besoin d’un prêt
    auprès d’une personne honnête et sérieux. voici son mail: joannacharrette1@gmail.com

  39. Bonjour, votre article est très intéressant et pointe quelquechose a ne pas prendre à la légère. J’ai une question : si on achète un bien en indivision, le fait de declarer l’activité à deux ou seul peut elle avoir une influence si l’un des deux décède ? J’imagine qu’avec un seul nom, l’activité s’éteint mais à deux, peut elle continuer ? si vous pouvez m’éclairer sur l’influence que cela aurait en cas de succession ? Merci

  40. Bonjour
    Ça ne change rien.
    Au décès de l’un des membres de l’indivision, le survivant doit se réinscrire En tant que lmnp et repartir à zero

    Exemple personnel suite au décès de mon père et à la reprise de l’activité par ma maman .
    Je confirme les conséquences catastrophiques et tous les points soulevés ici.

  41. Bonjour Xav et merci pour votre réponse.

    Je dois comprendre qu’avec un ou deux noms pour l’exploitation du LMNP, cela ne change strictement rien ? Ce ne serait pas OU mais ET ? Cela ne divise pas le produit exceptionnel sur deux testes ? Je vous remercie par avance si vous pouviez développer votre histoire. Enfin, si c’était le nom de votre mère qui apparaissait simplement, cela aurait-il changé les conséquences du décès de votre père ?

  42. Bonjour Philippe,
    Je n’ai pas les réponses à vos questions.
    Lorsque mon père est décédé, l’activité a été clôturé et m’a maman a dû se réinscrire, alors qu’ils étaient inscrits ensemble.
    Je ne sais pas si elle aurait pu s’inscrire seule.
    Le mieux et de demander au SIE dont vous dépendez.

  43. ROLAND GARNIER says:

    Et qu’en est-il lorsque le choix fiscal d’1 LMNP privé (pas dans un programme packagé) est le « micro-BIC (ou régime forfaitaire) » ?
    Ceci dans le cadre des PV en cas de ventes, décès, donation
    Merci d’avance

  44. Bonjour,

    Est-il possible de passer en lmnp un bien loué en nu et acheté en 2016? Ou fait-il opter pour ce régime dès son acquisition?

    Merci

  45. Bonjour,

    En cas de décès du propriétaire d’appartement en LMNP avant les 9 ans. Est-ce que les héritiers peuvent continuer à bénéficier des réductions d’impôts ?

    Merci

  46. Bonnefoy says:

    Transformer sa Lmnp en résidence principale au bout de 10 ans
    Comment faire
    Quelles sont les incidences
    Merci

  47. Bonjour,
    Je me permets de vous solliciter.
    Question en tant qu’héritier de 2 appartements dans résidence étudiante avec service.
    Pas de crédits.
    1 en sensi bouvard acheté en 2011. Reste 1 an pour arriver au 9 ans.
    1 en LMNP avec amortissement sur 30 ans acheté en 2017.

    Dans cadre succession :
    – Est-ce que nous allons avoir des pénalités car le sensi bouvard s’arrête au bout de 8 ans et pas 9 (décès) ?
    – Est-ce que un des héritier peut reprendre la location en LMNP sous régime de l’amortissement après succession sur la base de l’estimation du notaire ? Est-ce que cela fonctionne pour les 2 biens cités si-dessus ?
    MErci de vos lumières.

    • Dominique GUILBERT says:

      Bonjour,

      Le décès est un cas de force majeure qui n’entraine pas de redressement. Pour vous en assurer faites un rescrit auprès de l’administration fiscale.

      Pour le LMNP pas de souci pour l’amortissement, il va même remettre les compteurs à Zéro. Par contre prudence sur l’estimation du notaire qui n’engage en rien l’administration fiscale qui sait bien que les notaires ont l’habitude de sous estimer les biens pour « faire plaisir au client ». Pour en être certain, faites une estimation auprès d’un expert immobilier agréé par les tribunaux ou alors faites également un rescrit auprès de l’administration fiscale, voire les 2 : ceinture et bretelles !

  48. Andrée says:

    Bonjour Monsieur,
    Puis-je demander une précision s’il vous plaît ? Je suis complètement néophyte sur ces questions et je viens d’apprendre beaucoup grâce à vous.
    En cas de donation de biens en nue propriété, loués en LMNP MICRO BIC par la suite par le donataire, est-ce que la fiscalité au moment du décès est impactée aussi négativement ou non ?
    Merci par avance pour votre réponse.

  49. Poupette says:

    Bonjour Monsieur,
    Puis-je demander une précision s’il vous plaît ? Je suis complètement néophyte sur ces questions et je viens d’apprendre beaucoup grâce à vous.
    En cas de donation de biens en nue propriété, loués en LMNP MICRO BIC par la suite par le donataire, est-ce que la fiscalité au moment du décès est impactée aussi négativement ou non ?
    Merci par avance pour votre réponse.

    • Poupette says:

      J’ai fait une erreur, veuillez m’excuser : les biens ont été loués en LMNP Micro bic par le DONATEUR qui garde l’usufruit.

  50. Je partage votre opinion, Le remboursement des mensualités du prêt ne constituent pas des charges au bilan comptable de la societe donc pourquoi la prime d’ASSURANCE décès constituerait t elle un revenu exceptionnel ? Elle reste dans le patrimoine privé de l’investisseur qui a apporté son bien à l’actif de sa société, non ? Cela me semblerait plus logique.
    Au plaisir de vous lire, article très intéressant comme beaucoup sur ce blog.

  51. Suite à votre excellent article, J’ai contacté le Service juridique de la Compagnie d’assurance qui commercialise des biens dans le cadre de la LMNP et qui m’a répondu :

    L’investissement LMNP ou LMP est souvent réalisé par emprunt. Une assurance décès invalidité au profit de l’organisme bancaire est souscrite pour l’occasion.
    Que va-t-il se passer au décès de l’investisseur immobilier ?
    La dette de l’entreprise va être effacée par la mise en oeuvre de la garantie décès.
    Cet effacement ne se fera pas sans conséquence fiscale.
    Nous souhaitons par ce Flash attirer votre attention sur les conséquences fiscales qui peuvent être
    catastrophiques pour les héritiers :

    Au niveau de l’IRPP :
    Le capital décès versé au titre de la garantie décès va constituer un revenu exceptionnel pour l’entreprise BIC.
    Ainsi, l’année du décès, devront être déclarés au titre des revenus et imposés au titre du TMI :
    · Les loyers encaissés ;
    · le capital décès correspondant au solde de l’emprunt restant dû.
    Au niveau des droits de mutation :
    Par le remboursement de l’emprunt la valeur du bien est augmentée.
    L’emprunt remboursé ne constitue plus un passif déductible !

    Quelles solutions et préconisations?
    Il pourrait être envisagé d’aménager la clause bénéficiaire de la garantie décès afin de maintenir la dette au
    passif successoral et d’éviter la réalisation d’un profit exceptionnel au moment du décès.
    Néanmoins, afin qu’une telle opération puisse s’effectuer sans risque, il est nécessaire qu’elle soit
    étudiée avec attention et que les désignations bénéficiaires soient abouties.
    La consultation de l’organisme bancaire, du notaire ou de tout professionnel compétent s’impose !

    Ma question : Avez vous une solution pour modifier la clause bénéficiaire de telle sorte que la dette soit maintenue au
    passif successoral et d’éviter la réalisation d’un profit exceptionnel au moment du décès ?

    • Malheureusement NON !

      En effet, lorsqu’une entreprise individuelle (activité de location meublée) souscrit et paye une assurance … C’est l’entreprise qui doit être bénéficiaire dudit capital en cas de survenance du risque.

      En revanche, il doit être possible de faire souscrire l’assurance de prêt, non par l’entreprise mais par l’exploitant à titre privé. Dans une telle hypothèse, la cotisation est payée par l’exploitant à titre privé, les cotisations ne sont pas déductibles pour la détermination du bénéfice de l’activité … et en cas de décès, le capital est versé aux héritiers de l’individu exploitant à charge pour eux de rembourser le crédit.

      Il faudra tout de même trouver une banque qui accepte ce montage complexe à gérer. Ce n’est pas une mince affaire.

      • Bonjour,
        La première précaution à prendre à titre de « prévoyance » est d’adhérer à un centre de gestion agréé pour éviter la majoration de 25 % applicable en cas de bénéfice …
        La deuxième précaution, si la clause bénéficiaire ne peut pas être modifiée, est de souscrire une assurance couvrant l’impôt supplémentaire qui découlerait du remboursement du capital restant dû …il existerait des assurances qui sont dégressives en fonction du capital restant dû …

      • Bonjour,
        Autant l’article est très clair (et très inquiétant), autant cette réponse me met le doute.
        La constatation d’un produit exceptionnel suite au remboursement de l’emprunt par l’assurance emprunteur ne concerne t’elle que le cas où l’assurance emprunteur est souscrite par l’entreprise et l’exploitant à titre privé ?

        Pour prendre un cas pratique, le mien : j’ai acheté un appartement ancien en 2006. J’ai donc souscrit un emprunt à titre privé. Le bénéficiaire de l’assurance emprunteur est ma banque.
        En 2008, j’ai décidé de louer mon appartement en meublé et de déclarer mes revenus au régime réel (BIC) mais l’appartement et l’emprunt sont restés à titre privé.
        Suis-je concerné par une taxation du bénéfice exceptionnel lié au remboursement de l’emprunt par l’assurance ?

        • Bonjour, une réponse simple : Est ce que les cotisations d’assurance de prêt viennent en déduction de votre bénéfice imposable de location meublée ?

          • Bonjour,

            Faut-il déduire de votre question que le fait de ne pas déclarer en charges les cotisations d’assurance décès (mais également les intérêts de l’emprunt ?) « suffirait » pour être exonéré de la taxation du bénéfice exceptionnel ?

            Un grand merci pour vos contributions enrichissantes.

  52. Bonjour,

    Merci à tous les 2 pour vos réponses mais en terme de rentabilité, entre le surcoût de l’adhésion à un centre agréé pour éviter uniquement une majoration de 25% ou/et le fait que je ne puisse plus déduire les intérêts d’emprunt….C’est avoir le choix entre la peste et le choléra ….Et si en plus les bruits de bottes qui annoncent une refonte de la fiscalité de la LMNP sont avérés, comment peut on continuer à proposer ce type de solution comme un complément retraite classique ?

  53. Bonjour
    N’oubliez pas que l’adhésion à un CgA vous permet aussi de déduire vos frais de comptabilité

    Personnellement c’est ce que j’ai fait et l’avantage compte tenu de l’amortissement du bien est sans commune mesure au surcoût de l’assurance décès annexe

  54. Bonjour,
    Merci pour ces éclaircissements . Pour faire suite au commentaire de Mme MOURAD, il me parait en effet illogique qu’en LMNP, le capital décés rentre dans la comptabilité en revenu exceptionnel. En raisonnant par l’absurde, l’origine du bien que vous apportez à l’actif de votre entreprise n’a rien à voir avec l’entreprise individuelle elle-même.Vous pouvez très bien apporter un bien que vous détenez déjà ou contracter un emprunt à titre personnel (privé)pour financer ce bien. Que le capital décès entre ensuite dans la succession à titre privé (le bien est remboursé)d’accord mais qu’il soit en plus taxé à l’IR en tant que BIC sur l’entreprise individuelle… Si j’ai bien compris, il faudrait alors garder l’emprunt à titre privé et ne déduire au sein de la comptabilité ni les intérêts d’emprunt ni l’assurance décés pour éviter la taxation de ces » revenus exceptionnels  » . Néophyte, j’avoue avoir un peu de mal à comprendre et la pillule doit être dure à avaler pour les héritiers…

    • Bonsoir, c’est ce qui est mentionné sur le contrat d’assurance qui va entrainer la comptabilisation et la fiscalité :
      – si la clause bénéficiaire est explicite et concerne le remboursement de l’emprunt souscrit par le décédé sans rien mentionner d’autre, pas le choix = BIC produit exceptionnel
      – si la clause bénéficiaire indique le versement du capital restant du aux héritiers sans mentionner le remboursement du prêt, c’est personnel et rien en BIC. C’est ensuite aux héritiers d’affecter cette somme au remboursement du prêt (apport dans l’activité LMNP) ou de choisir de continuer à rembourser les échéances.
      Ces positions découlent du fait qu’une comptabilité est tenue et que le passif doit être annulé ….la contrepartie dépend de la nature de l’opération.
      Désolée d’être l’oiseau de mauvais augure, mais nous sommes nombreux à analyser la situation de la sorte.

      • Abus de droit ? says:

        Bonjour,
        Je partage votre avis qui découle tout simplement de l’art 38 quater du CGI. Et la solution de prévoir une clause bénéficiaire aux héritiers est (était) une bonne solution.
        Ce jour, une banque me refuse la rédaction d’une telle clause pour l’assurance emprunteur (bénéficiaire les héritiers) au motif que ce pourrait être qualifié d’abus de droit.
        Avez-vous un avis ? (y compris Guillaume ?)

        • Merci pour la précision.
          Seulement, pour un contrat d’assurance emprunteur, j’imagine mal la banque accepter une modification de la clause bénéficiaire. Elle souhaite avoir la certitude que la somme sera affectée au remboursement de l’emprunt, ce qui n’est pas le cas si la clause bénéficiaire prévoit le versement du capital restant dû aux héritiers.
          Si vous avez une solution pour que la banque accepte, je suis preneur !

  55. Oui vous avez raison sur toute la ligne.
    Seulement l’administration fiscale ne le voit pas sous cet angle.

    Ayant hérité d’un bien après le décès de mon père, je vous confirme la taxation des revenus exceptionnels.
    Pour ma maman , cela c’est traduit par un impôts supérieur à la valeur du bien (compte tenu des salaires et l’absence d’adhésion au CgA)

    • Dans les faits, il existe deux possibilités l’année de la taxation :
      – étalement du profit exceptionnel sur 5 ans en BIC (1/5ème sur le dossier du décédé et ensuite 4/5ème sur 4 ans sur le dossier des héritiers)
      – ou utilisation du système du « quotient » sur la déclaration de revenus (revenus exceptionnels respectant certaines règles).
      Il y a une recherche d’optimisation possible surtout quand le foyer fiscal des héritiers va être très différent de celui du décédé (parts du foyer fiscal, baisse des revenus en cas de pension de reversion, …)

  56. Dans les faits, il existe deux possibilités l’année de la taxation :
    – étalement du profit exceptionnel sur 5 ans en BIC (1/5ème sur le dossier du décédé et ensuite 4/5ème sur 4 ans sur le dossier des héritiers)
    – ou utilisation du système du « quotient » sur la déclaration de revenus (revenus exceptionnels respectant certaines règles).
    Il y a une recherche d’optimisation possible surtout quand le foyer fiscal des héritiers va être très différent de celui du décédé (parts du foyer fiscal, baisse des revenus en cas de pension de reversion, …)

  57. et lorsque le client à financer sans prêt ? que ce passe t’il ? la fiscalité et plus souple pour l’héritier que le barème progressif de taxation ? de plus l’héritier peut payer les droits de mutation sur 5 ans me semble t’il ?

  58. Le pacte dutreil ne s’applique pas dans ce cas

  59. Si l’investisseur décède , l’entreprise LMNP continue t-elle son activité ? Non elle cesse immédiatement , le comptable doit faire un formulaire P2P4 de fin d’activité .
    La prime d’assurance est ensuite versée a la banque plusieurs mois apres la fin d’activité .
    Comment cette prime d’assurance peut elle se retrouver en compta ??

  60. Merci pour cet excellent article et pour le niveau élevé des commentaires, notamment de la part de Gaëlle Mourad et Julien Leroy.

    Je me pose une question différente mais pour laquelle je suppose que la réponse est similaire à ce qui est décrit ici. Si l’on achète un bien en viager que l’on exploite en location meublée (en déclarant au réel pas en microBIC) et que le vendeur décède bien avant la date espérée, se retouve-t-on, comme décrit dans l’article, avec un produit exceptionnel imposable? Je ne suis pas expert en la matière mais les situations me paraissent équivalentes: extinction d’un passif important dans les 2 cas générant un produit exceptionnel. Dans le cas du viager, le passif est calculé en fonction de la capitalisation de la rente. Ai-je raison de croire que les situations sont équivalentes?

  61. J’ai oublié de le préciser explicitement mais dans le scénario ci-dessus, il s’agit bien sur de l’achat d’un bien en viager libre permettant donc sa location immédiate.

  62. Gregouare says:

    Bonjour, le décès du LMNP n’entraine pas de taxation de la PV, contrairement aux LMP. Paiement des droits de succession, ni plus ni moins. Nouveau prix de revient pour les héritiers.
    LMNP : PV des particuliers
    LMP : PV pro et régimes d’exo / report possibles
    Il serait utile de corriger pour ne pas induire les gens en erreur.

  63. Fabien says:

    Bonjour. Article très intéressant, ainsi que les commentaires.
    La taxation de l’indemnité d’assurance (considérée comme un produit exceptionnel d’un point de vue comptable et fiscal dans le cadre du LMNP / LMP) s’applique-t-elle de la même manière à une SCI soumise à l’IS en cas de décès d’un associé de la SCI ?
    En effet, derrière la SCI se trouvent des personnes physiques (les associés) qui souscrivent une assurance décès.
    Si un des associés venait à décéder, l’assurance emprunteur verserait également le capital restant dû à la banque, et serait alors enregistrée au bilan de la SCI comme un produit exceptionnel, non ?
    Ou bien considère-t-on que le décès d’un des associés de la SCI n’entraine pas la cessation d’activité de la SCI, les associés survivants continuant de gérer l’activité de celle-ci.
    Si la taxation de ce produit exceptionnel s’applique aussi aux SCI soumises à l’IS, dois-je en conclure que comme la SCI n’est pas transparente puisqu’elle est à l’IS, ce produit exceptionnel serait alors taxé au taux de l’IS (15%, 28% ou 33.33%).
    Merci pour vos réponses !

  64. Rectificatif … ?
    « En application du I de l’article 150 U du CGI, sont imposables les plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux d’un bien immobilier ou d’un droit y afférent. Sont hors du champ d’application du dispositif les transmissions à titre gratuit. Il est donc confirmé que la donation d’un bien immobilier faisant l’objet d’une location meublée exercée à titre non professionnel ne constitue pas le fait générateur d’une plus-value imposable à l’impôt sur le revenu (RM Frassa n° 14933, JO Sénat du 28 mai 2015). »
    http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP.html

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