C’est à n’y rien comprendre :

  • Parfois, le code général des impôts considère que les pensions de retraite doivent être comptabilisées pour permettre de bénéficier d’une exonération d’ISF au titre de l’activité de location meublée ;
  • Parfois l’administration fiscale considère qu’il ne faut pas prendre en compte les pensions de retraite pour déterminer si le loueur en meublé est un Loueur en meublé professionnel (LMP) ou un loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Faisons le point ensemble sur le sort des pensions de retraite dans le régime de la location meublée pour ceux qui n’ont pas la chance d’avoir lu mon livre « Investir dans l’immobilier« .

Investir dans l'immobilier

Le sort des pensions de retraite pour déterminer la différence entre la location meublée professionnelle (LMP) et la location meublée non professionnelle (LMNP).

La distinction entre location meublée professionnelle (LMP) et location meublée non professionnelle (LMNP) est faite dans l’article 155 du code général des impôts :

L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies (conditions cumulatives) : 

  • Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ; Les recettes sont prises en considération toutes taxes comprises et s’entendent du total des loyers acquis, le cas échéant charges comprises. Le montant des recettes à retenir pour déterminer le caractère professionnel de l’activité s’apprécie par année civile, y compris pour les contribuables qui clôtureraient leur exercice en cours d’année.
  • Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 (c’est-à-dire y compris, notamment, les pensions et rentes viagères), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62Il convient de retenir le revenu net de chacune de ces catégories d’imposition, c’est-à-dire après déduction des charges ou abattements.

Les pensions de retraite sont alors intégrées dans le calcul permettant de comparer les recettes perçues par l’activité de location meublée et les autres revenus imposables. 

Attention, il ne faut pas confondre « recette » et « bénéfice »?. Ici, ce sont les recettes (=somme des loyers charges comprises qui doivent être pris en considération).

Lorsqu’il s’agit de déterminer le caractère professionnel ou non professionnel de l’activité de location meublée, il faut tenir compte des pensions retraite pour déterminer la prépondérance des revenus de location meublée par rapport aux autres revenus d’activité et de remplacement du contribuable.

Le sort des pensions de retraite pour bénéficier d’une exonération d’IFI pour l’activité de location meublée (LMP ou LMNP).

Lorsqu’il s’agit de déterminer les conditions d’imposition à l’IFI de l’activité de location meublée, il faut oublier les conditions énoncées à l’article 155 du CGI.

Les conditions qui organisent la taxation de l’activité de location meublée (quelle soit LMP ou LMNP) sont elles énoncées aux termes du 1° du V de l’article 975 du CGI :

Par exception au premier alinéa du présent V, est considérée comme une activité commerciale pour l’application des I à IV :

« L’exercice d’une activité de location de locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés, par une personne mentionnée au 1° de l’article 965 ou par une société ou organisme, sous réserve, s’agissant des personnes mentionnées au même 1°, qu’elles réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 »

Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Location meublée : L’impossible exonération d’IFI (ou presque)« , il convient de respecter trois critères cumulatifs pour espérer être exonéré d’IFI pour l’exploitation d’une activité de location meublée :

  • Réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles (Les recettes sont les loyers bruts facturés aux locataires) ;
  • Retirer de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. (Les revenus imposables de l’activité de location meublée doivent être supérieurs aux autres revenus imposables);

Attention, contrairement aux critères de distinction entre location meublée professionnelle et location meublée non professionnelle, la prépondérance de l’activité de location meublée s’apprécie au niveau des « bénéfices imposables » et non des seules « recettes ».

Des critères différents pour l’IFI Vs caractère professionnel ou non professionnel de l’activité de location meublée.

Une lecture attentive et comparative des articles 155 et 975 du CGI permettront au lecteur attentif de constater qu’il y a des nuances dans la rédaction des conditions :

– Condition 2 énoncée à l’article 155 CGI (permettant de faire la différence entre LMP et LMNP) :

« Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. « 

– Condition 2 énoncée à l’article 975 du CGI (permettant de bénéficier ou non de l’exonération d’IFI) :

« Retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.« 

Deux différences notables :

  • L’article 155 du CGI considère les recettes de l’activité de location meublée (c’est à dire la somme des loyers, charges comprises) alors que l’article 975du CGI considère les revenus imposables à l’impôt sur le revenu :
  • L’article 155 du CGI considère les « des traitements et salaires au sens de l’article 79 » c’est à dire y compris les pensions de retraite ; alors que l’article 975 du CGI évoque une catégorie plus restrictive des « des traitements et salaires » et donc sans référence aux pensions de retraite. 

Les pensions de retraite intègrent le calcul pour déterminer le caractère professionnel ou non de l’activité de location meublée, mais ne doivent pas être intégrées lorsqu’il s’agit de déterminer la taxation ou non à l’IFI.

A suivre.

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