L’investissement dans la colocation, c’est la grande mode depuis quelques années. Sous l’impulsion vidéos youtube qui promettent la fortune assurées sans effort, vous avez été très nombreux à investir dans la colocation !

Il faut avouer que le discours est vendeur puisque les rentabilités locatives promises sont souvent supérieures à 10%, voir 15% pour les plus offensifs (cf. « La colocation : Le fantasme de l’investisseur locatif qui veut devenir rentier ou marché immobilier d’avenir ?« )

Malheureusement, l’influence néfaste de ces vidéos youtube est telle que vous voulez tous vous lancer dans la colocation ; Résultat, l’offre de logement en colocation explose et l’eldorado promis commence à perdre de sa splendeur.

La colocation, tout comme la location meublée d’ailleurs, sont des niches sur le marché de la location. Le marché existe, mais il arrive à saturation ! Pour s’en rendre compte, il suffit de faire un tour sur Leboncoin et plus spécifiquement sur l’onglet « Colocation » : Leboncoin/colocation

Il vous suffit alors de faire une recherche sur votre ville pour comprendre le problème ! Le ratio « Nombre d’annonce en colocation / nombre d’annonce en location vide » est parfois très problématique, démontrant un excès d’offre de logement en colocation !

Stéphane DESQUARTIERS, fondateur du réseau La Maison de l’investisseur, confirme l’analyse que nous vous proposons depuis de nombreuses années maintenant dans cette interview très intéressante.

Stéphane DESQUARTIERS et La maison de l’investisseur est notre partenaire privilégié pour l’activité de chasseur de biens immobilier locatif comme nous vous le présentons dans cette page « Trouver le bien immobilier locatif qui vous correspond. »

Mais ce n’est pas tout. Le problème de la colocation n’est pas simplement un problème d’offre et de demande, ou de taille du marché. Le véritable problème de la colocation, c’est l’illégalité des loyers pratiqués par ces amateurs du cashflow positif et de la rente immobilière.

Nous vous avions déjà sensibilisé sur cette question délicate dans cet article « La colocation : L’illégalité de l’immobilier locatif trop rentable« .

En effet, l’engouement pour la colocation repose sur la rentabilité locative de l’investissement et l’exploitation des locataires !

La stratégie d’investissement est simple : Il suffit d’investir dans un appartement T4, idéalement, de réduire la taille du salon pour ajouter une quatrième chambre puis proposer une colocation haut de gamme (sic!) pour 500€ / chambre, soit un total de 2000€, alors que le loyer « normal » d’un tel logement proposé à une famille serait de 800€ à 1000€.

Voilà comment afficher un rendement locatif à deux chiffres.

Le problème est que cette pratique est ILLÉGALE. Au terme de l’article 8.1 de la loi du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Extrait de l’article 8.1 :

I. ― La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.

II. ― Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 126-17, L. 126-18 et L. 126-21 du code de la construction et de l’habitation. Par dérogation aux mêmes articles L. 126-17 et L. 126-21, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l’application de l’article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.

Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s’il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi.

Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.

Les normes de peuplement prises en application de l’article L. 822-10 du code de la construction et de l’habitation s’imposent aux logements loués en colocation. »

Article 8.1 de la loi du 6 Juillet 1989

Ainsi, et sans aucun doute, « Le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application des articles 17 ou 25-9. Les articles 17-1 et 17-2 sont applicables.« 

Cette limite s’applique dans « Les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d’un observatoire local des loyers mentionné à l’article 16. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones. »

La liste des villes concernées est disponible dans le lien suivant : Décret liste ville zones tendues.

Bref, ces loyers abusifs ne peuvent être pratiqués que dans les zones dans lesquelles le marché locatif n’est pas tendue, c’est à dire là ou les locataires n’ont pas de difficultés majeures à se loger. Belle affaire !

Pour reprendre notre exemple, cela signifie tout simplement qu’il n’est pas possible de demander un loyer de 500€ / chambre car le loyer total maximal ne pourra dépasser le loyer de marché d’un tel logement loué à une famille !

Bref, adieu la rentabilité locative à deux chiffres !

ps : Une mauvaise rédaction de la loi ELAN de 2018 pouvait laisser une faille aux colocations proposant un bail individuel aux colocataires ; La loi 3DS publiée le 21 février 2022 vient de réparer cette erreur de rédaction ; (cf. « L’encadrement des loyers joue les prolongations« )

Un même plafond pour les baux uniques ou les colocations à baux multiples

Dans sa version ALUR, l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 consacré à la colocation à baux multiple a pris soin d’indiquer que montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement dans le cadre d’un bail unique, y compris lorsque l’encadrement des loyers s’appliquait.

Le changement de fondement législatif de l’encadrement des loyers par la loi ELAN n’a pas été retranscrit dans l’article 8-1 (art. 17 de loi de 1989 sous l’empire de la loi ALUR, article 140 de la loi ELAN ensuite). Cette lacune pouvait permettre à des bailleurs trop gourmands de consentir des colocations à baux multiples pour des loyers « dont la somme excéderait le loyer de référence majoré » (Étude d’impact ; Rapp. AN, 4721). La nouvelle rédaction de l’article 140 par la loi 3DS prévoit, de façon générale, qu’en cas de colocation le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable en application de l’encadrement des loyers. »

L’encadrement des loyers joue les prolongations

A suivre.

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