Je vous prie de m’excuser car, hier, une fois n’est pas coutume je l’espère, j’ai manqué de discernement et de rigueur dans l’analyse proposée dans l’article « Vers une interdiction de la location meublée saisonnière au-delà de 60 jours sans changement d’usage ?« .

Pour dire la vérité, je me suis laissé « embarquer » par le discours de la sénatrice et par l’exposé de l’amendement alors même que ces derniers étaient manifestement erronés. En effet, Mercredi soir, lors des débat au Sénat concernant une loi « engagement et proximité », un amendement important a été adopté contre l’avis du gouvernement.

Je remercie vivement Me Cédric VERMUSE (avocat au barreau de Bordeaux, praticien de ces questions de location meublée de courte durée ainsi que des problématiques de cession de droits de commercialité / compensation) de m’avoir alerté sur mon imprécision.

Selon l’exposé de l’amendement, ce dernier « propose que les collectivités puissent fixer la limitation de durée de location non professionnelles entre 60 et 120 jours afin que cet outil soit plus en adéquation avec la réalité des territoires et que les responsables locaux disposent d’un outil plus efficient pour leurs politiques locales du logement. Depuis 2018, les locations meublées non professionnelles (type airbnb) ne peuvent excéder 120 jours par an sur le territoire des collectivités ayant instauré l’enregistrement de ces hébergements afin d’en assurer le contrôle. Cette limitation uniforme ne permet cependant pas d’adaptation aux différences de situations des collectivités. Permettre à une collectivité située dans une zone particulièrement tendue d’adapter la durée des locations touristiques constitue un motif d’intérêt général dans un contexte de pénurie de logements locatifs ».

Et la sénatrice d’ajouter : « Toutes les grandes villes et toutes les villes touristiques connaissent ces difficultés qui amènent à ce que des propriétaires décident de ne plus offrir à la location classique leurs biens mais décident de les mettre sur des plateformes de location de courte de durée et retirent donc du marché locatif (…) A Paris, entre 20 000 et 30 000 logements sont ainsi détournés de l’objet de l’occupation par des habitants. »

Oubliant les fondamentaux, j’ai rédigé l’article en pointant là un changement majeur. Il s’agit probablement d’une erreur manifeste de ma part car le propos qui accompagne le vote de l’amendement ne semble pas du tout correspondre au contenu dudit amendement. Il ne s’agit en aucun cas d’instaurer une nombre maximum de nuitée par an pour basculer d’un régime de location saisonnière professionnelle ou non professionnelle et encore moins d’un seuil exigeant une procédure de changement d’usage.

L’amendement voté mercredi n’est en aucun cas un moyen de lutter contre le manque de logement disponible pour ceux qui souhaitent résider à l’année. En réalité, il s’agit simplement de réduire le nombre de nuitée autorisé sur Airbnb et compagnie pour les propriétaires occupants de leur résidence principale. Cet amendement ne concerne pas les locations saisonnières effectués dans des logements dédiés à cette activité et n’aura donc aucune incidence sur le marché immobilier et sur la quantité de logement disponible pour les habitants à l’année.

L’amendement en question est pourtant clair. Il vise à modifier l’article Article L324-1-1 :

IV.-Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

en ajoutant cet alinéa : « La commune peut décider par délibération de fixer une limite inférieure à 120 jours, qui ne peut être inférieure à 60 jours au cours d’une même année civile.« 

 

Ainsi, l’intention du législateur n’est pas traduite dans l’amendement ! Ce n’est pas en réduisant la durée des locations autorisée pour les propriétaires de résidence principale que le nombre de logement disponible pour les habitants à l’année va augmenter! (sauf si on considère que ce sont de fausses résidences principales qui sont déclarées comme telles pour contourner une législation déjà très contraignante).

Il y a probablement à creuser de ce côté là ! En effet, il est nettement plus simple de contrôler le nombre de nuits louées en location saisonnière que de démontrer que le logement n’est pas la résidence principale de son occupant. La notion de résidence principale est une notion de fait qui doit être démontré (il s’agit donc d’une procédure longue et onéreuse qui n’est pas « scalable » contrairement à la limitation forfaitaire du nombre de nuitée en location saisonnière).

 

Quel est la légalité de la location meublée saisonnière (Type Airbnb) ? Qui est limité par le plafond de 120 jours par an ?

Comme nous vous l’expliquons pourtant dans notre livre « Investir dans l’immobilier« ,

Dans les communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le propriétaire occupant ou le locataire de sa résidence principale avec l’accord de son propriétaire peut proposer son logement en location meublée saisonnière dans la limite de 120 jours par an (durée l’amendement en question propose de réduire à 60 jours, mais faut il encore qu’il soit confirmé par le vote de l’assemblée nationale).

Notons tout de même qu’il s’agit là des locations d’appartements ou maisons  » à l’usage exclusif du locataire ». La location d’une chambre dans votre maison ou appartement n’est pas concerné par cette limitation.

Dans ces villes, où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable, pour proposer sa résidence principale en location meublée saisonnière, l’occupant (propriétaire ou locataire) n’a pas besoin d’une autorisation administrative. Il n’a pas besoin de demander l’accord de la mairie ou de la préfecture, il doit seulement déclarer son logement à la mairie afin d’obtenir le numéro d’enregistrement qui lui permettra de s’enregistrer sur la plateforme de location (cf »AirBNB, Location saisonnière : Faut il une autorisation pour mettre sa maison ou appartement en location meublée ? »). Mais attention, cette autorisation à faire de la location meublée saisonnière dans sa résidence principale localisée dans les communes de plus de 200 000 habitants est plafonnée à 120 jours par an.

Les résidences secondaires ne peuvent prétendre au bénéfice de cette disposition. Seule la résidence principale est concernée par cette autorisation automatique à faire de la location meublée saisonnière dans la limite de 120 jours par an.

Lorsqu’il s’agit de faire de la location meublée saisonnière dans un logement qui ne serait pas la résidence principale du locataire, la location meublée saisonnière n’est pas possible en l’absence d’une autorisation de changement d’usage. En effet, et c’est l’analyse proposée dans cet article « Quelles conditions pour faire de la location meublée saisonnière en toute légalité ? Quid des droits de commercialité » :

« En matière de location meublée de courte durée, la loi est venue préciser que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage » (article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation).

Ainsi, proposer en location meublée de courte durée un local à usage d’habitation constitue juridiquement un changement d’usage devant faire l’objet d’une autorisation préalable de la municipalité. A défaut, la mise en location meublée de courte durée est tout simplement interdite et passible de lourdes sanctions (Cf. infra).

L’exception notable à ce principe réside dans les termes de l’article L631-7-1 A du même code selon lesquels « Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, (…) l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L631-7 du présent code (…) n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile », étant précisé que cette notion de résidence principale s’entend « comme le logement occupé au moins huit mois par an » (art. 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). »

Cette procédure de changement d’usage revient à l’obtention d’une autorisation administrative. Dans ces villes de plus de 200 000 habitants, il n’est pas possible de faire de la location meublée saisonnière, hors résidence principale du loueur, sans autorisation !

Cette autorisation est quasi-impossible à obtenir car elle nécessite l’acquisition de droit de commercialité.

 

La délicate question de la résidence secondaire louée en location meublée saisonnière dans une ville de plus de 200 000 habitants ?

A priori, il ne semble pas possible de louer sa résidence secondaire en location meublée saisonnière sans procéder à un changement d’usage et donc sans l’obtention d’une autorisation administrative. Ce qui semble autorisé pour une résidence principale ne l’est pas pour une résidence secondaire.

Les résidences secondaires ne semblent pas concernées par cette autorisation automatique à louer pendant 120 jours. Contrairement au bon sens, il n’est pas possible de faire du AirBnb dans votre résidence secondaire située dans une ville de plus de 200 000 habitants sauf à demander que votre résidence secondaire soit qualifiée de « commerce » et non plus de « logement » en vertu de la procédure de changement d’usage.

Cette situation apparaît comme incohérente et doit pouvoir expliquer la confusion des parlementaires auteurs de l’amendement discuté en début d’article (tout comme mon erreur d’analyse). Je soupçonne un grand nombre de propriétaire de résidences secondaires, d’un pied à terre, de déclarer leur logement comme étant une résidence principale afin de faire de la location meublée saisonnière sans passer par la procédure impossible du changement d’usage.

Effectivement, c’est uniquement en considérant la possibilité de louer sa résidence secondaire sur Airbnb au moins 120 jours par an qui permet de comprendre l’intérêt de l’amendement.

A suivre…

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45 Comments

  1. Masciovecchio says:

    C’est assez paradoxal: la location meublée saisonnière d’une résidence secondaire est interdite alors qu’elle permettrait de réduire la vacance d’un logement !
    Quelle solution reste-t-il pour rentabiliser une résidence secondaire qui est par définition vide au moins huit mois par an?

    • Attention, cette interdiction ne concerne que les résidences secondaires dans les villes de plus de 200 000 habitants.

      • Masciovecchio says:

        J’avais bien noté. C’est précisément dans les grandes villes qu’il y a souvent une pénurie de logements entraînant une tension. Donc cette mesure ne contribue pas à détendre le marché puisque pour conserver un pied à terre à Lyon que je vais occuper peut-être 1 à 2 mois par an, je contribue à renforcer cette tension alors que je pourrais le louer 80% du temps…

        • Peut-on penser que l’Etat fait tout pour dissuader l’investissement dans l’immobilier? Moins d’investisseurs immobiliers entrainent un impact sur les prix (empeche une potentielle flambée des prix).
          Pour le budget des ménages : la part du logement sera donc limité.
          On laisse les flux financiers aller vers la Bourse (les investisseurs feront les tampons quand la crise viendra – quand la politique monetaire arretera d’injecter des liquidites).

  2. La location étudiante reste le bon compromis à mon avis pour éviter la vacance de location d’une résidence secondaire. Encore faut-il être dans un secteur qui à besoin de logement pour étudiants.

    • Masciovecchio says:

      C’est une location meublée classique qui ne permet pas au propriétaire de jouir de son bien lorsqu’il en a besoin.

      • Oui, vous voulez le beurre, l’argent du beurre et la crémière.

        • Vous trouvez ça intelligent de laisser un logement vide dix mois par an alors qu’il pourrait servir et rapporter?

          • Vous avez le bail mobilité maxi 9 mois, mais encore faut-il que les dates de vacances locatives vous conviennent.

            • 10 mois maxi pour le bail mobilité et 9 pour le bail étudiant. Ce qui a mon sens est encore un bail de plus pour réussir à se mélanger les pinceaux…

              C’est le bail que j’utilise actuellement, 10 mois de sept à juin pour mes étudiants, puis libre pour les vacances d’été, ce qui me permet de jouir de mon bien quelques semaines par an, de faire des petits travaux d’entretien et de le louer en saisonnier.

              « La durée du bail mobilité est fixée librement pour une période d’un mois au minimum à dix mois au maximum. Au moment où le bailleur signe le bail avec son locataire, il précise pour quelle durée la location est envisagée. Une fois le bail arrivé à son terme, le bailleur n’a pas à donner congé ni à justifier d’un motif pour récupérer le logement, puisque le bail prend fin automatiquement. Le locataire, en revanche, n’est pas fermement engagé et garde la possibilité de donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois. Le bail mobilité permet donc aux bailleurs de conclure un bail ajusté exactement à la durée de location demandée par le locataire, sans renouvellement automatique, en toute légalité. »

              • Par contre il me semble qu’il n’y a pas de dépôt de garantie et c’est le système « Visale » qui sert de caution !
                En fonction de la situation cela me semble une bonne alternative pour pouvoir profiter de son logement, avec un revenu locatif pendant 8 ou 10 mois et un revenu saisonnier pendant 60 jours ou 120 jours !

                • Visale, au secours, j’ai connu ses parents et grands parents, tous des incapables qui ne remboursaient jamais…..

                  • On est bien d’accord, mais un bail c’est du gré à gré. Donc on part du bail standard « mobilité » et on ajoute des clauses acceptés par les 2 parties. Il y a eu un cas de jurisprudence pour un bailleur social qui indiquait qu’à partir de 2 mois de loyers impayés le bail était résilié. Le juge a validé parce que les 2 parties avaient signées la clause, même si la mention n’était pas légale !

          • Je trouverai plus intelligent que l’on modifie entre autre les réglementations de la location nue, plutôt que de utiliser la location saisonnière pour se faire un complément de revenu au détriment des professionnels du secteur.

            • Si les professionnels du secteur avaient anticipé le vent du boulet, ils ne l’auraient pas pris en pleine face.

              Et quand vous aurez goûté à certains hôtels miteux parisiens, à des prix exorbitants, vous comprendrez pourquoi les bread and breakfast ont tant de succès.

              Enfin, je ne vois pas pourquoi on empêcherait un commerce pour en protéger un autre. Les seules limites doivent être celle de la tranquilité du voisinage, et je comprends très bien que certains copropriétaires n’aient aucune envie de voir un bnb « professionnel » dans leur immeuble, et celle du raisonnable, et je comprends très bien qu’un particulier ne puisse en faire sa source principale de revenu. Un peu comme le LMNP pour lequel il y a des limites.

      • ALAIN LAMBARD says:

        Mais la location à un étudiant est assimilée à la location A TITRE DE RÉSIDENCE PRINCIPALE, location exclue du dispositif visé au Code de la construction.
        En fait, en pratique, j’ai identifié, 9 types de locations meublées (y compris la para-hôtellerie); il est donc nécessaire de de définir dans quelle type de LM on se situe avant d’en tirer les conséquences en matière juridique, comptable, fiscale et sociale.

        • Il me semble que la distinction résidence principale ou secondaire concerne le propriétaire qui désire louer son bien mais je me trompe peut-être?

          • ALAIN LAMBARD says:

            C’est pourquoi j’ai établie une cartographie des différents types de location meublée.
            La question des 120 jours ne vise que la location de la résidence principale du propriétaire.
            Lorsque la LM vise la résidence principale du locataire la règle des 120 jours est « hors sujet »

            • Il y a un tel embrouilla mini dans ces locations meublées que personne n’y comprend plus rien !
              Serais-ce beaucoup vous demander cher Alain, vous qui êtes toujours bien informé et compétent dans ce domaine, de nous faire un récapitulatif des 9 cas de LM avec les contraintes et/ou avantages légaux et fiscaux de chacun d’entre eux ? Merci d’avance.

  3. Masciovecchio says:

    J’avais bien noté. C’est précisément dans les grandes villes qu’il y a souvent une pénurie de logements entraînant une tension. Donc cette mesure ne contribue pas à détendre le marché puisque pour conserver un pied à terre à Lyon que je vais occuper peut-être 1 à 2 mois par an, je contribue à renforcer cette tension alors que je pourrais le louer 80% du temps…

  4. Ne pourrait-on pas comprendre que, puisque limité à 60 ou 80 jours, la location Airbnb ne soit plus rentable et qu’alors le propriétaire ne fasse pas ce type d’investissement ou qu’il migre vers une location meublée classique, rendant donc le logement pour un habitant de la ville ?

    • J’ai bien précisé que j’ai besoin de conserver un pied à terre que je vais occuper 1 à 2 mois par an seulement, donc ce n’est pas un investissement et la location meublée classique ne satisfait pas mon besoin.

    • Ou que, lassé, il revende cher (puisque zone tendue) à un heureux propriétaire occupant, fermant définitivement la porte à toute idée de location ? L’habitant qui espérait louer comprendra alors qu’il vaut mieux s’éloigner

  5. Toutes ces mesures vont inciter, une fois de plus, les propriétaires à vendre et les taux favorisent les transactions !
    Toutes ces mesures qui sont sensées débloquer la situation ne font que participer à son effondrement !
    Avec plus de 5 000 logements livrés à Rennes en 2018, je pensais que les locataires auraient le choix, or il n’en est rien. La pénurie persiste !
    Je ne sais pas ce qu’il en est dans les autres régions. Mais cette semaine, j’ai passé une annonce pour louer un T2 à 440€ dans une commune proche de Rennes, bien desservie par les bus. En une seule journée : 680 vues sur Le Bon Coin, 60 messages, 15 rendez-vous, en 2 visites l’appartement était loué. Ok c’est bien pour le propriétaire mais cela pousse les locataires à chercher toujours plus loin de leur lieu d’études ou travail.
    A une époque où l’on veut favoriser les économies d’énergies et limiter les déplacements : c’est un gouffre organisé par nos politiques qui se formante !
    Il serait sérieusement temps que l’état et ses représentants atterrissent et prennent conscience de ce qu’il se passe dans la vraie vie ! Et qu’ils arrêtent avec toutes leurs mesurettes qui frêne l’économie déjà bien entâchée !

  6. Particulièrement sur le sujet de l’immobilier en France il y a un empilage de lois antiéconomiques, toutes rédigées sur un coin de table pour faire plaisir à tel ou tel groupe de pression. Il ne faut pas s’étonner du résultat !

  7. Ange Leruas says:

    Les informations, trop segmentaires, nuisent à la bonne compréhension.

    Ne serait-il pas nécessaire de synthétiser les cas;

    A ville de + de 200 000
    B ville de moins de 200 000

    cas
    résidence principale
    résidence secondaire
    ni l’une ni l’autre

    pour
    saisonniers travail
    saisonniers étudiants
    saisonniers tourisme

    vis-à-vis
    la réglementation ( déclaration, plafond de location)
    la fiscalité applicable X Y ou Z

  8. Ange Leruas says:

    j’ai omis le cas de la location d’une partie du logement occupé

  9. Ange Leruas says:

    et encore déclaration OU AUTORISATION

  10. Ange Leruas says:

    information airBNB
    À compter du 1er janvier 2019, dans les villes répertoriées ci-dessous, les résidences principales ne pourront être entièrement louées que pour un maximum de 120 nuits par année civile (du 1er janvier au 31 décembre). Cette limite sera automatiquement appliquée aux logements entiers dans les villes suivantes :

    Aix-en-Provence
    Annecy
    Bordeaux
    Levallois-Perret
    Lille
    Lyon
    Martigues
    Menton
    Neuilly-sur-Seine
    Nice
    Nîmes
    Paris
    Roquebrune-Cap-Martin
    Saint-Cannat
    Saint-Paul-de-Vence
    Sète
    Versailles
    Villeneuve-Loubet

    Cette liste de villes a été établie en concertation avec l’UNPLV, l’Union Nationale pour la Promotion de la Location de Vacances (dont Airbnb est membre) et l’administration française.

    Cette sénatrice est à coté de ses pompes,
    toute loi doit pour être légitime être aujourd’hui motivé
    Si la motivation est de ne pas soustraire un logement à la location pour résidence principale du locataire dont la caractéristique est une occupation personnelle de de huit mois par an, pour être possible pour une résidence principale dont l’occupation personnelle du propriétaire est aussi de huit mois par ans,
    il faut que cette sénatrice pour mettre son amendement conforme à sa motivation fasse voté des année de 16 mois.

    Voila à ce que nos élus servent: faire en sorte que l’économie :
    « soit conforme à ce que certains veulent qu’elle soit et non ce
    que notre vie en société à besoin » Ludwig VON MISES.

    et payé pour ça.

    • Sans compter qu’il ne faudrait pas oublier la motivation principale des loueurs occasionnels. C’est avant tout de diminuer leurs charges qui augmentent sans cesse alors que les revenus et retraites stagnent. Une fois de plus on va pousser les gens au « black » ou à de fausses déclarations sur les sites !
      Et puis si il y a de plus en plus de loueurs de « fausses résidences principales », c’est peut-être parce que c’est la formule magique pour être sûr d’être payé et pas enquiquiné par des locataires peu scrupuleux qui passent leur temps à abuser de leurs droits et oublient leurs devoirs !

  11. Dans la série « Le capitalisme, c’est plus fort que toi, Ian » :

    Un nouveau combat pour la mairie de Paris. Louer un local commercial à des touristes de passage à Paris est devenu une pratique de plus en plus répandue, rapporte BFMTV. Des entreprises se sont même spécialisées dans la transformation de boutiques ou bureaux en appartements meublés prêts à accueillir des voyageurs. Et contrairement aux locations traditionnelles limitées à 120 nuitées par an, les locaux commerciaux peuvent être loués toute l’année.

    Ian trouve ça vraiment très méchant.

    • Vous faites référence au communiste, qui s’est ramassé aux européennes et qui est en charge du logement?
      Celui qui doit probablement royalement profiter d’un logement à prix modéré sur Paris.
      Celui pour qui la prime « logement » vient d’augmenter de 34% et passer de 900 à 1200€/mois.
      Pauvre malheureux, mal loti et donneur de leçon !

  12. « Ian trouve ça vraiment très méchant »

    Ce qui va être très méchant, ce sont les adducteurs de Ian qui à force de faire le grand écart idéologique, va se déchirer les ligaments …

    Les transformations de locaux avec commercialité en hébergement hôtelier sont, si l’on est dans les clous, a priori toujours validées par l’urbanisme, si pas par la Mairie.
    Donc en suite d’article, le petit Ian se plaint que l’on perd le visuel des rues car « boutiques transformées », => n’importe quoi, on ne peut pas modifier la façade sauvagement, demandez aux commerçants restés en place qui veulent changer de devanture.

    Et puis si les boutiques ne tiennent pas, c’est la destruction créatrice qui fait que ben non, il n’y a plus de lavandières qui tirent ou poussent des charrettes dans nos quartiers populaires où c’était le bon temps…
    Ian, malgré ses raclées prises derechef, continue de jouer au communiste new look et humain.
    Au fait Ian, que faire des montagnes d’ordures et des villages de tentes vers le Nord de Paris (Chapelle, etc…) ? les revendre pour administration au Club Med tenu par les Chinois, copains d’idéologie dans le passé…??

    Changez les lois , rétablissez l’équilibre bailleurs locataires et des milliers de logements vont ré apparaître par enchantement.
    C’est fou nan ?

  13. Dindonsauvage says:

    une des choses sous tendue par ces amendements est le manque de logement, hier sur la vidéo le chiffre de 20 ou 30 000 logement était avancé… ca va changer quelque chose à paris ? sérieusement ?

  14. @louise
    Il me semble qu’avec le nouvel amendement, vous ne pourrez plus louer en saisonnier.
    Ce n’est pas votre résidence Principale donc terminé !
    Désolé

  15. julien bonnetouche says:

    La situation peut se résumer ainsi :

    A part quelques rares exceptions, vous n’avez le droit de louer qu’avec un loyer encadré et un bail traditionnel, c’est à dire sous évalué par rapport au marché, et à quelqu’un qui paiera son loyer seulement si il le souhaite.

  16. Usus, fructus, abus.
    On en est bien loin désormais.

  17. Usus, fructus, abusus.
    On en est bien loin désormais.

  18. Bientôt, à Paris, il n’y aura que les HLM qui seront sous loués en Airbnb. Et là, Ian ne va rien dire. 😁

    • Ian l’ineffable pourra…se brosser

      De toute façon, je connais des locataires HLM dans le very heart de Paris qui louent en saisonnier leur appart..

      Ca ne désemplit pas.
      Et ils habitent chez leur famille pendant ce temps.

      Marrant comme les mentalités ne suivent pas forcément les classifications politiques, en d’autres termes, le Réel est polisson et joue bien des tours…

  19. Ian l’ineffable pourra…se brosser

    De toute façon, je connais des locataires HLM dans le very heart de Paris qui louent en saisonnier leur appart..

    Ca ne désemplit pas.
    Et ils habitent chez leur famille pendant ce temps.

    Marrant comme les mentalités ne suivent pas forcément les classifications politiques, en d’autres termes, le Réel est polisson et joue bien des tours…

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