Loi DENORMANDIE, Loi PINEL, Déficit foncier, Location meublée autant de manière d’investir dans l’immobilier locatif …

Quelque soit le régime fiscal dans lequel vous réaliserez votre investissement immobilier locatif, vous devez impérativement réaliser une analyse du marché immobilier et surtout essayer d’anticiper et comprendre l’évolution du territoire dans lequel vous projeter votre investissement.

En effet, au delà de l’emplacement de votre bien au sein de la ville dans laquelle vous allez investir, vous devez essayer de qualifier le potentiel macro-économique de ladite ville : Choisir le meilleur emplacement dans une ville en déclin risque de ne pas être un bon investissement ! Vous devez sélectionner la ville dans laquelle vous souhaitez investir en fonction de son potentiel de développement à long terme.

Il serait présomptueux de vous donner une liste des villes à potentiel ; En matière de stratégie d’investissement, il n’est pas possible d’être affirmatif, il est seulement possible de s’entourer d’un certain nombre de statistiques et de travaux de recherche qui vous permettront de vous construire une opinion ou une conviction.

C’est ce que je vous propose : Essayer de vous construire une opinion, un avis sur le potentiel d’un investissement immobilier en France, selon les régions de destination. Mais attention, ce n’est pas parce qu’une ville est à potentiel, qu’il est rentable d’y investir pour faire du locatif ou de la résidence principale. Parfois, les prix y sont tellement élevés qu’aucune rentabilité n’est possible.

L’idéal est donc d’investir dans une ville dont les prix de l’immobilier sont raisonnables (dont le niveau n’a que peu augmenté depuis 10 ans) et à potentiel.

 

 

C’est évidemment un travail de recherche approfondie que nous vous proposons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« .

 

… mais un seul objectif : Investir dans le bon emplacement dans une ville à potentiel.

Vous trouverez ci après de nombreuses cartes qui devraient vous permettre de comprendre et anticiper l’évolution des territoires dans les prochaines décennies.

Maintenant, au boulot !

 

 

 

Le prix moyen des terrains constructibles en France.

 

source : https://www.cget.gouv.fr/sites/cget.gouv.fr/files/atoms/files/planche2_criselogement-vm.pdf

Part des logements sociaux parmi les résidences principales

 

 

 

 

 

 

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17 Comments

  1. Personnellement, pour l’avoir vécu, je conseillerai dans tous les cas de n’investir dans un bien que s’il est à moins d’une heure de votre domicile!
    Gérer ou faire gérer à distance est toujours source de problèmes!

  2. Interessant. J’ai cru lire qu’il vaut mieux parfois investir dans une ville moyenne proche d’une autre ville surcotée. Exemple: plus interessant à Nimes qu’à Montpellier. Dans votre étude il n’est pas fait allusion au zonage Pinel, pourtant un facteur important et révélateur?

    • Oui, même si je m’en méfie. La carte PINEL, c’est surtout une décision politique dont on ne connaît pas les fondements statistiques

    • « J’ai cru lire qu’il vaut mieux parfois investir dans une ville moyenne proche d’une autre ville surcotée.  »

      Je crois que cela dépend des villes.

      Prenons la carte 3 : On y lit clairement que Toulouse à une économie centrée sur Toulouse qui ne bénéficie que peu aux périphéries contrairement à Nantes ou Rennes par exemple

      • Nantes et Rennes sont des villes avec une densification déjà importante mais comme elles touchent les communes de la première couronne, ces 2 villes ne peuvent se développer qu’en hauteur avec la construction d’immeubles. Ce qui n’est pas du tout le cas de Toulouse qui est une ville très étalée avec beaucoup de petites maisons. Donc c’est l’emprise au sol qui fait la différence dans ce cas de figure

  3. julien bonnetouche says:

    On achète de l’immobilier là où il y a une demande locative nombreuse et plurielle, mais aussi à l’achat.
    Et effectivement près de chez soi.

    Suivez mon regard et vous trouverez.

  4. Merci Guillaume pour ces données. Cela permet d’y voir plus clair.

  5. Une remarque: les promoteurs connaissent bien cette problématique et sur-investissent dans les zones les plus dynamiques en tous points selon vos cartes. Résultats: surconstruction rapide par rapport au développement de la zone, qui entraîne baisse des prix de ventes, puis baisse des loyers et ensuite problèmes pour les investisseurs bailleurs et pour les propriétaires qui veulent revendre qui ne retrouvent pas leurs »billes »: exemple région grenobloise.

    • Oui, mais ça c’était avant ! En effet, dans les premières heures des lois de défiscalisation PINEL ou SCELLIER, la construction a été abondante un peu partout et parfois là ou ce n’était pas nécessaire.

      Dorénavant, une partie importante de ces villes sont exclues de la loi PINEL.

  6. Merci pour ces cartes. Pour être complet, il manque la carte de la vacance locative. Si je lis ces cartes pour une ville que je connais bien, les données semblent très favorables à l’investissement ; si je regarde les chiffres de la vacances locatives (près de 14% en 2015 selon l’INSEE et vu le nombre de construction dans cette ville et aux alentours, ce chiffre devrait être beaucoup plus élevé en 2018) : c’est l’endroit par excellence où ne pas investir (à part peut-être dans les villas… et encore en choisissant bien…)

  7. Voilà une autre façon d’investir dans l’immobilier.
    CBRE CLARION GLOBAL REAL ESTATE INCOME FUND (NYSE:IGR)

  8. Bonsoir

    Ci-dessus, je lis

    « Oui, même si je m’en méfie. La carte PINEL, c’est surtout une décision politique dont on ne connaît pas les fondements statistiques »

    Moi aussi, je ne comprends pas toujours le « PINEL; J’en parlais avec quelques agents immobiliers ;dans une ville bien précise de moins de 50000 habitants :eux-même qui sont au premier plan ne comprennent pas vraiment ! parfois + de 20 visites du même appartement pour la location me disait l’un ; de plus sans en avoir l’exclusivité, alors combien d’autres visites.
    En fait ça ne manque pas d’ appartements et on visite et on visite. A quelques de villes villes de moins de 250000 habitants,sous prétexte de zone tendue on leur a accordé le B1 alors qu’ils étaient en C auparavant.
    Comprenne qui veut ou qui peut.

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