La location meublée, ça devient du grand n’importe quoi… et comme à chaque fois, ça va mal finir.

C’est écrit d’avance. Dans quelques mois, quelques années, nous allons être nombreux à chouiner devant l’instabilité fiscale du système et à pleurer devant la disparition de ce paradis fiscal alors même que notre comportement collectif en est à l’origine.

Si le régime fiscal de la location meublée est remis en cause, c’est notre faute et c’est toujours la même histoire.

Il est vrai, le régime fiscal de la location meublée est particulièrement attrayant. Exploiter un bien en location meublée, c’est la promesse d’une très faible imposition des revenus immobiliers. Une promesse probablement excessive.

C’est incontestable, la location meublée, c’est le paradis fiscal de l’investisseur immobilier.

Tellement le paradis fiscal qu’aujourd’hui, plus personne n’investit en location vide et tout le monde fait de la location meublée, quitte à frauder et faire de la fausse location meublée.

Le régime fiscal de la location meublée n’est pas gratuit. S’il est attrayant, c’est qu’il répond à une problématique sociétale. L’administration fiscale ne fait pas de cadeaux. Il doit y avoir de la cohérence dans les textes fiscaux pour assurer l’équité devant l’impôt.

Ainsi, le régime fiscal de la location meublée, c’est le régime fiscal qui est accordé aux propriétaires bailleurs qui proposent un logement meublé, c’est-à-dire un logement dans lequel le locataire n’a plus qu’à déposer sa valise pour pouvoir y habiter. C’est le logement idéal pour le locataire en transit, celui qui ne possède rien et qui a donc besoin que son propriétaire lui loue les meubles.

Le locataire d’une location meublée est un locataire qui ne possède rien, même les couettes et les couvertures doivent être fournies par le propriétaire du logement.

Et c’est là le premier problème : Les locataires ne veulent pas habiter en location meublée.

Les locataires ne veulent pas habiter en location meublée.

À part, les étudiants, éventuellement les très jeunes actifs et les nouveaux célibataires après un divorce, les locataires ne veulent pas habiter en location meublée. L’activité de location meublée est une activité locative très particulière qui ne s’adresse qu’à une minorité de locataire.

Je viens de faire une rapide recherche sur leboncoin. Aujourd’hui, au moment de rédiger cet article, il y a 108 000 annonces de locations (maisons et appartements) :

  • 45300 de locations meublées :
  • 63885 de locations vides.

Vous n’allez pas me faire croire que 41% des locataires ne possèdent pas de meubles et recherchent une location meublée ?

C’est alors que les propriétaires de location meublée doivent trouver des astuces pour faire de la location meublée, sans réellement fournir tous les meubles. Car la majorité des locataires ne souhaite pas louer en meublée.

Certains proposent de racheter les meubles du locataire (meubles qu’ils lui rendront en fin de bail), d’autres proposent de signer un contrat de bail de location meublée et de mettre les meubles à disposition dans une cave, enfin, d’autres ne s’encombrent même pas de tout ça et font signer un bail de location meublée avec peu de meubles (cf. « Fausse location meublée : Attention au redressement fiscal et à la requalification en revenu foncier » et « La fraude fiscale des locations meublées fictives ! Quel risque de requalification fiscale ? Abus de droit ?« ).

Bref, c’est l’anarchie et c’est tout un système qui est dévoyé de son principe.

Aujourd’hui, le mouvement est trop violent pour ne pas remettre en cause le régime fiscal de la location meublée. Tout le monde a bien compris que la location meublée était un paradis fiscal. Assez logiquement, tout le monde essaie d’en profiter, notamment en dévoyant le système comme nous venons de le voir.

Second problème : Une sur-optimisation fiscale du régime fiscal de la location meublée.

Le second problème est fiscal. Je le constate au quotidien, de nombreux les propriétaires bailleurs, aidés de leur expert-comptable, font une déclaration fiscale et comptable que l’on pourrait qualifier d’approximative et arrangeante (pour rester soft).

La question de l’amortissement est au cœur de ces déclarations fiscales contestables :

Facile de ne pas payer d’impôt lorsque l’on tord les textes fiscaux. Malheureusement, ce n’est pas si simple.

La conséquence est simple : Vous êtes nombreux à frauder (peut-être involontairement notamment sur la question de la part du terrain dans la valeur de votre logement)… et à payer moins d’impôt que vous le devriez !

Croyez-vous vraiment que l’administration fiscale va longtemps accepter ces abus ? Je n’y crois pas.

Bref, ça va mal finir… et ce sera notre faute.

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