La location meublée, un régime fiscal très favorable par rapport à la location vide ! Simulateur

A l’occasion de notre dernier article dédié aux solutions pour défiscaliser vos revenus immobiliers « Quelles stratégies pour défiscaliser vos revenus immobiliers locatifs ?« , nous vous avons brièvement expliqué que la fiscalité de la location meublée était nettement plus favorable que la fiscalité de la location vide.
Je vous propose d’approfondir la question dans cet article dédié. Pour ceux qui auraient besoin d’approfondir le sujet, je ne peux que vous encourager d’acheter notre nouveau livre et formation « Investir dans l’immobilier« , dans lequel nous réalisons une analyse exhaustive du régime fiscal de la location meublée sur plus de 60 pages. (ps : Pour la petite histoire, je travaille de manière intensive sur le régime fiscal de la location meublée depuis plus de 13 ans. La location meublée était déjà le thème de mon mémoire universitaire de fin de Master Gestion de Patrimoine de l’université de Clermont Ferrand). 
 
 

La location meublée, un régime fiscal spécifique qui permet d’éviter l’imposition confiscatoire des revenus fonciers

De manière assez étonnante le régime d’imposition des immeubles loués nus et le régime d’imposition des immeubles loués meublés n’est pas le même :

• Les immeubles loués vides sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers ;
• Les immeubles loués meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Il en découle une incroyable opportunité pour l’investisseur immobilier : Il peut s’organiser pour choisir le mode d’imposition qui lui sera le plus favorable.
L’activité de location meublée est très proche de l’activité de location vide : Il s’agit de loger des personnes au titre de leur résidence principale !
Attention, il ne faut pas réduire l’activité de location meublée à la seule location saisonnière qui fait régulièrement la une des journaux. La location meublée qui a pour objet la location principale du locataire bénéficie du même régime fiscal favorable que la location saisonnière type AirBnB … sans aucune obligation administrative contraignante. 
Avec un peu d’habileté fiscale, l’investisseur immobilier peut choisir d’être imposé dans le régime fiscal de la location meublée et s’extraire de l’imposition confiscatoire des revenus fonciers (cf »Comment faire de la location meublée en direct. Quelles autorisations ? Quel bail ? »).
Il s’agit là d’une opportunité fiscale incroyable qui peut être mise en place lors de l’acquisition de l’immeuble locatif, mais également en cours d’exploitation. Vous êtes nombreux à basculer vers le régime de la location meublée à l’extinction des avantages fiscaux PINEL ou SCELLIER ou ROBIEN (cf »La transformation d’une location nue en location meublée : Comment et quels impacts juridiques et fiscaux ? »)
 
Le régime fiscal de la location meublée tire toute sa puissance des règles fiscales applicables aux bénéfices industriels et commerciaux. Contrairement à l’imposition des locations vides dans la catégories des revenus fonciers, le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux permet :

• La déductibilité des frais d’acte notarié et droit d’enregistrement compris dans le terme « frais de notaire » ;
• La déductibilité des frais d’agence immobilier ou de conseil de l’intermédiaire qui vous accompagne dans la réalisation de votre investissement immobilier ;
• La prise en compte d’un amortissement de l’immeuble. Il est constaté l’amortissement de l’immeuble, c’est à dire une charge comptable censée constatée l’obsolescence naturelle de l’immeuble par l’usage et le temps. Il s’agit d’une charge non décaissée qui viendra réduire le bénéfice imposable du contribuable investisseur. (cf « Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? »)
• Les travaux de construction, reconstruction et agrandissement ne sont pas déductibles mais peuvent faire l’objet d’un amortissement comptable et venir en déduction progressive du bénéfice imposable ;

 
Le régime fiscal de la location meublée non professionnelle est d’autant plus favorable que les inconvénients majeurs du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ne lui sont pas applicables :

• Le loueur en meublé non professionnel qui effectue une activité de location meublée au titre de la résidence principale du locataire ne sera pas soumis aux charges sociales RSI habituellement applicables aux exploitants soumis aux bénéfices industriels et commerciaux ;

• En cas de revente de l’immeuble, la plue-value immobilière sera exonérée après 22 ans puis 30 ans de détention, comme pour les plus-values immobilière des particuliers (cf »Simulateur plus-value immobilière 2018 : Un impôt dégressif selon la durée de détention »), échappant ainsi au régime fiscal défavorable applicable aux plus values professionnels.

 
Seul le loueur en meublé qui serait considéré comme professionnel échapperait à ces deux derniers avantages et bénéficierait d’un moindre attrait. Le loueur en meublé professionnel est celui rempli les trois conditions suivantes :

• Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel ;
• Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
• Les recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal. 

 
Attention : On parle de « recettes annuelles » et non pas seulement de « bénéfice imposable ». La recette annuelle est la somme des loyers… alors que le bénéfice c’est le montant imposable après déduction d’amortissement et différentes charges dont la déductions est autorisée.
 
Pour vous aider à comprendre l’intérêt de la location meublée par rapport à la location vide, nous venons de mettre à jour un simulateur exclusif.
 

Simulateur : Investir en location meublée pour bénéficier d’un régime fiscal attrayant