Le danger fiscal de l’investissement immobilier locatif en parahôtellerie professionnelle.

Depuis quelques mois, ces offres d’investissement immobilier, principalement en Corse ou à la montage, très particulières sont proposés aux épargnants à la recherche de solutions d’investissements immobiliers à fort rendement locatif, et surtout à fiscalité attrayante.

Finie la location meublée, place à la parahôtellerie professionnelle qui permettra de récupérer la TVA sur l’acquisition ou les travaux en plus d’une imposition jugée attrayante dans la catégorie des BIC et une exonération d’impôt sur la plus-value.

La parahôtellerie professionnelle est vendue comme étant un nouvel eldorado fiscal et patrimonial. Pourtant, il n’en est rien ! Nous sommes là, face à une proposition d’investissement à très haut risque fiscal mis en avant par des commerciaux qui, sciemment ou par pure incompétence, sont en train d’entrainer leurs clients dans un régime fiscal loin d’être avantageux.

Voici la liste des avantages fiscaux qu’un pseudo conseiller vient d’envoyer à un lecteur :

Comment ne pas se laisser tenter par un tel régime fiscal. La parahôtellerie professionnelle serait elle le nouvel eldorado ?

La proposition commerciale est vraiment pleine d’atout :

• Vous achetez une quasi-résidence secondaire dans une résidence hôtelière ;
• Vous louez votre logement « si vous le souhaitez » ;
• Et lorsque vous le louez, les revenu ne sont pas imposables, le déficit est imputable sur le revenu global, aucun impôt sur les plus-values, avec un rendement net supérieure à 10% net.

C’est magique.

En réalité, tout ceci n’est rien d’autre qu’une présentation malhonnête d’un régime fiscal dont l’investisseur ne pourra jamais bénéficier. (sans oublier que notre commercial a oublié d’expliquer que l’affiliation à la sécurité sociale des indépendants et le paiement des cotisations sociales à l’URSSAF sera la norme)

Le régime de la parahôtellerie professionnel est un régime fiscal qui existe réellement, mais il est réservé aux hôteliers professionnels (ou à ceux d’entre vous qui possède une chambre d’hôtes- cf. « Location saisonnière : Votre location meublée requalifiée fiscalement en activité hôtelière ou para-hôtellerie ?« .

L’exercice d’une activité à titre professionnel s’entend de la participation personnelle, directe et continue à l’accomplissement des actes nécessaires à cette activité. Tel n’est manifestement pas le cas d’un investisseur immobilier qui exercent par ailleurs une autre profession qui n’a aucunement l’envie de consacrer l’essentiel de son temps à la gestion de son investissement immobilier locatif.

Le régime fiscal de la parahôtellerie est tout simplement le régime fiscal du BIC professionnel dont le bénéfice est réservé aux seuls entrepreneurs et à ceux qui y exerce une profession. Nous sommes loin d’un investissement immobilier locatif réalisé par un épargnant à la recherche d’un rendement passif.

Voici les conditions explicites que l’on peut lire dans le bulletin officiel des impôts (souce : BOFIP) :

• Conformément au 1° bis du I de l’article 156 du CGI, les déficits des activités industrielles et commerciales ne sont pas imputables sur le revenu global du foyer fiscal lorsque ces activités ne sont pas exercées à titre professionnel par le contribuable ou l’un des membres du foyer. Dès lors, il suffit que la participation de l’un des membres du foyer fiscal à une activité revête un caractère professionnel, pour que cette activité soit considérée comme exercée à titre professionnel par le titulaire des droits sur les résultats de l’activité en cause.
• Les activités industrielles et commerciales exercées à titre non professionnel sont définies au 1° bis du I de l’article 156 du CGI, par opposition aux activités exercées à titre professionnel, comme celles qui ne comportent pas la participation personnelle, directe et continue de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à ces activités:
  • L’exercice d’une activité professionnelle au sens du 1° bis du I de l’article 156 du CGI n’est pas subordonné à la condition que le contribuable ou l’un des membres de son foyer fiscal se consacre seul à l’accomplissement de l’ensemble des actes nécessaires à l’activité. Ainsi, l’exercice des tâches nécessaires à l’activité peut-il être réparti entre plusieurs personnes. Il ne saurait donc être exigé qu’une personne accomplisse l’ensemble des actes nécessaires à l’activité pour que soit reconnu le caractère professionnel de l’exercice de celle-ci. Cette participation doit répondre aux conditions mentionnées au II-B-1-c et résulter de l’accomplissement d’un ensemble d’actes constitutifs d’une des fonctions nécessaires à l’entreprise et non d’actes isolés, même si ces derniers sont en eux-mêmes nécessaires à l’activité (signature des déclarations fiscales par exemple). Ainsi, l’associé d’une société exploitant un hôtel qui se bornerait à faire publier des encarts publicitaires dans les journaux locaux ne pourrait être considéré comme participant à titre professionnel à l’activité. De même, le point de savoir si l’accomplissement de tâches administratives et comptables (cf. II-B-1-a) caractérise la participation à titre professionnel à l’activité dépend de la taille de l’entreprise et la complexité de son organisation. Ainsi, la seule gestion du personnel d’une entreprise qui ne compte qu’un nombre restreint de salariés ne peut être regardée comme constitutive d’une participation à titre professionnel à l’activité.
  • Le contribuable ou l’un des membres de son foyer fiscal doit participer en personne, pour son propre compte ou pour le compte d’un autre membre du foyer fiscal (cf. II-A-1) à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité. La participation du dirigeant d’une personne morale ne revêt pas, en revanche, un caractère personnel et direct, par exemple, lorsque les actes sont réalisés par une personne physique, qu’il s’agisse d’un salarié, d’un associé ou d’un tiers, agissant pour le compte de cette personne morale qui rémunère les services assurés par cette personne physique. La notion de participation directe exige du contribuable qu’il s’implique dans la gestion opérationnelle de l’activité. Les contribuables qui se bornent à exercer leurs seules prérogatives d’associés ou de propriétaires de l’entreprise en participant aux conseils de direction ou aux assemblées générales ou en exerçant un contrôle a posteriori de la gestion ne peuvent pas être considérés comme participant directement à l’activité de l’entreprise au sens des dispositions du 1° bis du I de l’article 156 du CGI.
  • La participation épisodique à la poursuite de l’activité à l’origine du déficit est incompatible avec l’exercice d’une activité professionnelle. Cette notion suppose la présence régulière du contribuable sur le lieu d’exercice de l’activité et qu’il accomplisse -tout au long de l’année ou, s’agissant d’entreprises saisonnières, pendant leur période d’activité- l’ensemble des actes représentatifs d’une des fonctions nécessaires à l’entreprise constituant sa participation aux actes nécessaires à l’activité. Si la participation continue à la poursuite de l’activité suppose que le contribuable y consacre une grande partie de son temps, elle n’implique pas en revanche qu’il exerce là sa seule activité professionnelle ni que l’accomplissement des diligences en cause constitue sa profession principale. Lorsque le nombre d’actes nécessaires à l’activité est réduit, la condition de participation continue ne sera pas considérée comme remplie. Il en est ainsi, par exemple, de la location isolée d’immeubles munis de leurs moyens matériels d’exploitation, imposable en BIC en application du 5° du I de l’article 35 du CGI ou de la location-gérance.

Bref, le régime fiscal de la parahôtellerie est le régime fiscal des hôteliers (ou chambre d’hôtes). Si vous ne cherchez qu’un investissement immobilier locatif et que vous ne voulez pas faire de cette activité une véritable profession, vous ne pourrez JAMAIS profiter du régime fiscal de la parahôtellerie professionnelle.

Dans le meilleur des cas, vous pourrez bénéficier du régime fiscal de la parahôtellerie non professionnelle, ce qui exclura l’exonération de plus-value après 5 ans, l’imputation des déficits sur le revenu global.

Dans tous les cas, parahôtellerie professionnelle ou non professionnelle, l’affiliation à la sécurité sociale des indépendants et le paiement de cotisation sociale à l’URSSAF sera la norme (et comme par hasard, notre commercial a oublié de l’expliquer à notre lecteur – Bizarre 😉

Bref : FUYEZ !