Petit à petit, les communes victimes des effets néfastes d’Airbnb et consorts sur la capacité des habitants à se loger, adoptent des arrêtés municipaux pour encadre au maximum l’activité de location meublée saisonnière. Depuis longtemps, comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Quelles conditions pour faire de la location meublée saisonnière en toute légalité ? Quid des droits de commercialité« , la location meublée saisonnière était devenue quasiment impossible dans les villes de plus de 200 000 habitants telles que Paris, Nice ou Bordeaux du fait de la nécessaire compensation de commercialité.
En effet, exercer l’activité de location meublée saisonnière, c’est exercer une activité commerciale proche de l’activité hôtelière et cela a surtout pour conséquence de retirer des logements disponibles pour loger les personnes qui vivent à l’année dans la ville.
Ainsi, de plus en plus l’activité de location meublée saisonnière requiert un accord de la part de la mairie au titre de ce changement d’usage de l’immeuble auparavant considéré comme un logement. Les municipalités peuvent aller jusqu’à exiger une compensation de commercialité afin de maintenir le même nombre de logement dans leur ville. Il s’agit d’une mesure simple et efficace qui vise à éviter la transformation des centres villes en hôtel géant.
Malheureusement pour ceux qui voyaient dans la location meublée saisonnière, le moyen d’améliorer le rendement locatif de leur investissements immobiliers se retrouvent progressivement empêchés d’exercer cette activité.
Notez cependant une exception notable à cette exigence de changement d’usage « Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, (…) l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L631-7 du présent code (…) n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile », étant précisé que cette notion de résidence principale s’entend « comme le logement occupé au moins huit mois par an » (art. 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Ainsi, dans ces situations, seuls les habitants à l’année peuvent encore exercer l’activité de location saisonnière sans changement d’usage dès lors que cette activité est réalisée moins de 4 mois dans l’année, pour tous les autres (résidence secondaire ou investissement immobilier locatif), le changement d’usage et l’obtention d’un numéro d’enregistrement auprès de la mairie devient obligatoire.
Hors les cas où il s’agirait de la résidence principale du loueur, proposer son bien en location meublée de courte durée sans accord sur le changement d’usage est passible des sanctions suivantes :
- Sanctions civiles (applicables dès lors que l’infraction est caractérisée : art. L651-2 du Code de la construction et de l’habitation) : amende d’un montant de 50 000 € par local irrégulièrement transformé et injonction de retour à un usage d’habitation sous astreinte (1 000 € / jour / m2 de locaux irrégulièrement transformés) ;
- Sanctions pénales (applicables uniquement en cas de fraude : art. L651-3 du Code de la construction et de l’habitation) : amende d’un montant de 80 000 € et un an d’emprisonnement.
Récemment, après Etretat, c’est Saint Malo, qui vient d’annoncer l’adoption d’un règlement anti-airbnb et le renforcement du règlement pour obtenir l’accord de la mairie lors d’une demande de changement d’usage pour toutes les locations meublées saisonnières de la vieille ville.
La ville de Saint Malo ne semble pas encore exiger une compensation de commercialité, mais la tendance à l’encadrement d’Airbnb se propage et pourrait remettre en cause la rentabilité de nombreux projets d’investissement immobilier.
Les candidats à l’investissement immobilier en location saisonnière se doivent d’anticiper cette tendance qui ne manquera pas de se confirmer dans les prochaines années.
A suivre….
