Immobilier locatif : La fusion des fiscalités de la location meublée et des revenus fonciers se précise.

À l’occasion des prochaines discussions sur le projet de loi de finances pour 2024, il ne faudra pas être surpris s’il est question d’une remise en cause du régime fiscal de la location meublée au profit d’une fusion avec le régime des revenus fonciers.

Cela fait des mois que le gouvernement le laisse entendre… mais que nous ne voulons pas l’entendre et admettre l’évidence.

Hier encore, à l’occasion de la présentation des prochaines mesures pour « Lutter contre l’attrition des logements permanents en zone touristique », le gouvernement a confirmé cette idée forte avec ces mots :

Conformément aux annonces de la Première ministre, un travail est engagé afin de refondre la fiscalité des revenus locatifs.

Le système de fiscalité des revenus locatifs est complexe, assis sur la base d’une distinction entre activités civiles et commerciales qui lie la fiscalité au statut meublé ou non du bien, de manière peu opportune.

L’objectif est de redonner un cadre fiscal plus simple et plus juste, de sorte qu’il soit lisible pour le propriétaire et qu’il permette de favoriser le développement d’une offre locative de qualité et de longue durée »

Dossier de presse : Lutter contre l’attrition des logements permanents en zone touristique

Cette phrase est très intéressante et nous permet de comprendre un peu mieux les réflexions actuelles du gouvernement : « Le système de fiscalité des revenus locatifs est complexe, assis sur la base d’une distinction entre activités civiles et commerciales qui lie la fiscalité au statut meublé ou non du bien, de manière peu opportune« .

En d’autres mots, il pourrait s’agir de remettre en cause le principe même d’une imposition au titre des BIC des revenus de location meublée longue durée.

C’est vrai quand on y réfléchit : Pourquoi les revenus de location à usage d’habitation de la résidence principale du locataire seraient-ils imposés différemment selon que la location est meublée ou non ?

Quel était l’esprit du législateur lorsqu’il a construit cette fiscalité différenciée entre location nue et location meublée ? Cet esprit est-il toujours d’actualité ?

Plus rien n’explique et justifie cette imposition différente entre location nue et location meublée de longue durée.

Cette idée permettrait même de revenir aux fondements mêmes du régime fiscal de la location meublée telle que la jurisprudence les a définis dès 1862.

Un arrêt de la cour de cassation du 30 avril 1862 explique les fondements du problème : « Celui qui loue en garni des appartements dont il est le propriétaire ne devient pas commerçant par le seul fait de cette location, alors même qu’il serait assujetti à la patente de logeur en garni ».

Logeur en garni ? Voici la définition :  » Location en garni : location en meublé dans laquelle le bailleur ou le logeur fournit des prestations secondaires, telles que location de linge, entretien et nettoyage des locaux, préparations culinaires (petits déjeuners), etc.. » (source : légifrance).

Une instruction administrative de 30 mars 1918 expliquait même qu’il convenait de s’attacher « moins à la nature juridique des actes accomplis qu’à leur analogie avec les opérations que comporte l’exercice de profession dont le caractère commercial est indiscuté ». 

Comme vous pouvez le constater, les origines fiscales de l’imposition des revenus de la location meublée ne sont pas récentes et la question de la concurrence entre les bailleurs de locaux meublés et l’activité d’un hôtel est au cœur du caractère commercial de l’imposition des profits tirés de la location meublée. C’est pour répondre au principe d’égalité devant l’impôt que ces profits de LMNP et LMP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et il n’y a rien d’illogique à cela.

Dans les fondements de l’impôt sur le revenu, les revenus d’une activité économique comparable (location meublée avec ou sans prestations de services VS activité d’hôtelier) doivent être imposés d’une manière équivalente afin de répondre à l’obligation supérieure d’égalité devant l’impôt. 

Dans une récente décision du conseil d’État, ce dernier revient sur la différence réelle entre location meublée et location nue avec ces mots :

« D’un point de vue économique, il est douteux que la location meublée se distingue à ce point de la location nue : il s’agit toujours de générer des revenus réguliers grâce à l’occupation du bien, les déterminants de la rentabilité de l’opération consistant dans le prix d’acquisition, le marché locatif local et la fiabilité des locataires.

Le caractère meublé ne joue dans la rentabilité qu’à travers le coût d’acquisition et de renouvellement des meubles et la différence de législation sur les rapports locatifs, qui s’est d’ailleurs atténuée.

Du point de vue des moyens matériels et intellectuels déployés par l’investisseur, pour reprendre la terminologie de la taxe professionnelle et de la CFE, il ne faut pas exagérer leur importance : par rapport à une location nue, il devra seulement apporter davantage d’attention à l’état des lieux et renouveler les équipements en cas de besoin »

Source : « L’investissement dans une activité de location meublée peut-il être considéré comme un réinvestissement à caractère économique permettant d’éviter la qualification d’abus de droit dans le cadre d’une opération d’apport-cession ?

À suivre.