Comme vous le savez probablement, les loueurs en meublés non professionnels (LMNP), sont assujettis aux cotisations sociales des indépendants (= sécurité sociale des indépendants, Ex -RSI) dès lors que cette activité de location pour une courte durée à une clientèle n’y élisant pas domicile – C’est la définition précise de la location saisonnière – génère plus de 23 000€ de recettes annuelles pour les LMNP.

Cette nouvelle disposition à été introduite par la loi de financement de la sécurité sociales pour 2017 et nous l’avions largement analysée, notamment dans cet article : Location meublée (LMNP et LMP) et cotisation RSI. Qui doit payer des charges sociales sur les BIC ?.

 

Ainsi, sont actuellement soumis aux cotisations sociales de la sécurité sociale des indépendants :

 

  • Les loueurs en meublés non professionnels (LMNP) qui exerce l’activité de location pour une courte durée à une clientèle n’y élisant pas domicile dès lors que les recettes générés par cette activité sont supérieures à 23 000€ par année (attention, on parle bien de recettes et non de bénéfice).

 

La réponse ministérielle PELLOIS (Rép. min. n° 3619 : JOAN, 10 juill. 2018, p. 6122, Pellois H.) nuance le texte voté dans le cadre du projet de loi de financement de la sécurité sociale en excluant du paiement des cotisations sociales de la sécurité sociale des indépendants, les loueurs non professionnels qui exerceraient cette activité de manière indirecte, c’est à dire par le biais d’une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion. Ces derniers sont alors considérés comme gestionnaire de leur patrimoine privé et devront s’acquitter des prélèvements sociaux au taux de 17.20%.

Ainsi, seule l’activité DIRECTE de location saisonnière ou de location pour une courte durée à une clientèle n’y élisant pas domicile aurait pour conséquence l’affiliation au régime de la sécurité sociale des indépendants. L’intermédiation d’une  « agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion » permettrait alors de faire échec aux paiements des cotisations sociales.

En effet, la question du député soulève un point central : Pour les propriétaires qui mandatent un professionnel de l’immobilier pour gérer leur bien meublé, le travail de gestion réalisé est déjà soumis aux cotisations sociales. 

La question est valable pour les loueurs en meublés non professionnels, mais également pour les professionnels qui font gérer leurs biens via un mandat de gestion ou par bail commercial dans des résidences de tourisme, EHPAD ou autre résidence d’affaires.

 

Extrait de la réponse ministérielle PELLOIS :

« L’article 18 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2017 a clarifié les obligations sociales des particuliers tirant un certain niveau de revenus d’activités de location de logements d’habitation meublés ou de biens meubles.
Cette mesure s’inscrit dans la démarche du Gouvernement, engagée depuis quelques années, de clarification et de simplification du droit de la sécurité sociale applicable dans des domaines désormais largement investis par les plateformes numériques, afin d’offrir aux acteurs économiques une information sécurisante de leurs obligations sociales et de promouvoir un développement de l’économie numérique qui ne se fasse pas au détriment de la protection sociale ou de l’économie traditionnelle.
Concernant la location de logements meublés, cette mesure vise spécifiquement les personnes qui mettent un bien en location pour une courte durée à une clientèle n’y élisant pas domicile.
L’activité s’entend de la mise à disposition des biens par leur propriétaire et ne s’applique donc pas aux situations de mise en location par le biais d’une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion et soumise à la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet ».
Cette exclusion s’entend au sens strict et ne s’étend pas aux mandats que peuvent obtenir des plateformes numériques pour recouvrer l’ensemble des cotisations à partir des transactions effectuées par leur intermédiaire.
Les revenus tirés d’une mise en location par le biais d’une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion relèvent toutefois de la gestion du patrimoine privé et doivent à ce titre être déclarés à l’administration fiscale dans le cadre de la déclaration de revenus afin d’être assujettis aux prélèvements sociaux sur les revenus du capital au taux de 17,2%. »

 

 

PS : Merci à Maître PIERRE Brelier, Avocat passionné (et passionnant) sur les questions de la location meublée, de m’avoir communiqué cette information majeure. 

Si vous aussi, vous souhaitez me faire parvenir des news, point de vue ou autres : Contact@guillaumefonteneau.fr ou 06 03 57 59 11. 

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53 Comments

  1. Donald Duck says:

    Quel matraquage… c’est infernal !

  2. A supposer des recettes annuelles de 24 000 €, les cotisations RSI portent sur 24 000€ – 23 000 €, soit 1000 € ou dès le premier euro, soit sur les 24 000 € ?

  3. Bonjour,
    Et pour le LMNP qui genere plus de 23000 de recette mais en location meublée à l’année et non de courte durée, c’est pareil il doit payer les cotisations sociales? Ou est ce juste pour le meublé saisonniers?
    Merci

    • Oui, c’est uniquement pour le LMNP saisonnier ! Le LMNP location « résidence principale » du locataire n’est pas concerné. Dans cette hypothèse « Location résidence principale du locataire », seuls les loueurs professionnels sont affiliés au régime de la sécurité sociale des indépendants.

      • Mais alors Guillaume, un LMP (loueur meublé professionnel) doit donc bien évidemment payer son RSI, mais s’il donne à gérer ses biens annuelles, voir même saisonnier à une agence, il pourra également s’affranchir des cotisations RSI à payer? Ca marche aussi pour le LMP l’histoire de faire gérer par une agence?
        Merci pour cette article génial?

        • Bonjour, juste que je sache pour cette question s’il vous plait, est ce que le LMP devra donc payer son RSI s’il fait gérer ses bien immobiliers saisonniers par une agence?
          Merci

  4. le mecreant says:

    Bon va falloir que je me penche serieusement sur la question…

  5. Bonjour,

    Comment cela se passe pour déterminer le résultat soumis à cotisations sociales quand un LMNP a à la fois plus de 23000 en location saisonnière ainsi que de la location meublée classique.

    Est-il possible d’avoir 2 structures : une structure LMNP qui détient le patrimoine et qui sous loue à une autre structure sous forme de société qui gère tous les biens. Cette 2ème structure doit-elle être une agence immobilière ou pas.

    Merci

    • le mecreant says:

      Le problème de la multiplication de structures, c’est que le cout de chacune peut largement dépasser l’économie fiscale et sociale.

      En revanche il y a une chose a calculer, parce que ça pince dur ce sont les cotisations sociales RSI vu que si 1000 euros de bénef, ou perte de toute manière ils vont taxer la cotisation minimum. Il y a aussi a voir les conséquence du double emplois, RSI et autre regime,
      Enfin avec la suppression du RSI soyons prudent sur ce qui va le remplacer…

      Il y a aussi une solution assez simple selon le cas de chacun c’est de limiter la recette a 23000 euros. quand le chiffre est atteint, la location est complète .

  6. Bonjour

    Merci pour cette information très intéressante

    Que conclure des 17% de prélèvements sociaux en cas de passage par un gestionnaire? Ce sont des prélèvements sur les bénéfices ou sur le chiffre d’affaire?
    A priori le bénéfice, mais bon, on a parfois des surprises 😉

    Par ailleurs que signifie « agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion », es-ce qu’un particulier qui ouvre une conciergerie pour s’occuper de biens loués en courte durée entre dans cette catégorie, ou faut il une carte professionnel d’agent immobilier

    Une lecture juridique de tout cela m’intéresse beaucoup !

    Bonne journée

    • Sur le bénéfice !

      Enfin, « agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion » me semble être un professionnel disposant d’une carte lui autorisant la gestion immobilière.

      • Merci pour les confirmations !

        Du coup, ce schéma est particulièrement intéressant en cas de bénéfice nul, ou quasi nul
        généralement en combinant amortissement et déduction des intérêts d’emprunt
        toutefois le coût du gestionnaire peut être prohibitif

        Une bonne piste à suivre en tous cas
        Merci encore

  7. @Lambard
    Dans les grandes lignes, un bien immobilier s’amortit sur 17 ans en prenant la valeur du bien moins la valeur du foncier
    Si vous déduisez ces amortissements des loyers, vous tombez à un bénéfice à 0 dans la grande majorité des cas
    Donc uniquement RSI minimum (1000€)

    • ALAIN LAMBARD says:

      C’est le postulat « un bien immobilier s’amortit sur 17 ans » que je ne comprend pas.
      Quelle est la démarche?

      • Vous dites qu’il faut que cela reste crédible, je vous donne les limites de la crédibilité
        Un bien immobilier s’amortit classiquement sur 20 ans
        En poussant les ratios ont obtient l’essentiel de l’amortissement sur 17 ans
        cela gonfle un peu l’amortissement annuel

        • 20 ans ! Ah, non, vous n’y êtes pas du tout ! Un bien immobilier ne s’amortit pas sur 20 ans ! Ce n’est pas assez ! Je ne parle même pas de 17 ans !

          Voici un exemple de durée d’amortissement fixé par l’administration fiscale :

          Exemple :

          Soit un immeuble d’une valeur de 20 000 000 € acquis le 1er janvier N par une entreprise. L’entreprise identifie cinq composants en plus du gros-œuvre, qui constitue la structure de l’immeuble, pour les valeurs et durées réelles d’utilisation prévues suivantes :

          Toiture : 25 ans
          installation électrique : 25 ans
          Étanchéité : 15 ans
          Ascenseur : 15 ans
          structure / gros oeuvre : 80 ans
          Total immeuble : 40 ans.

          Comme vous le voyez, nous sommes très très loin des 20 ans ou 17 ans !!

          • ALAIN LAMBARD says:

            Mon propos, un plus plus haut, consistait à rappeler que s’agissant d’un immeuble donné en location, l’amortissement pratiqué sur le plan comptable et déductible sur le plan fiscal dans les limites fixées à l’article 39C du CGI devait correspondre à une dépréciation « réelle » qui devait être justifiée par le contribuable, l’amortissement « d’usage » n’étant admis dans cette situation.
            La preuve des dépréciations d’actif retenues est à la charge du contribuable.
            En pratique, lorsque l’on est confronté à l’administration , les échanges dans ce domaine peuvent être « musclés ».

          • Nous ne parlons pas de la même chose

            Je suis dans une logique de 80/20 au niveau des montants

            80% de l’amortissement peut se caler sur 20 ans

            • C’est ce qui est important lorsque l’on regarde les chiffres
              Les 20% résiduels sont peanuts et il n’y a plus d’intérêt d’emprunts à rembourser
              Donc très peu de chances que le bénéfice soit faible, donc pas d’intérêt de garder le bien

            • ALAIN LAMBARD says:

              Comment justifiez-vous que 80% de la valeur amortissable du bien (immeuble -terrain) soit amortissable sur 20 ans?
              Je rappelle que l’amortissement doit correspondre à une perte de valeur!

              • C’est simplement issu des calculs des logiciels des experts comptables

                Donnez moi vos calculs et justifications, je suis à l’écoute des contre arguments

                • ALAIN LAMBARD says:

                  Un logiciel de calcul d’amortissements d’immobilisation ne fait que calculer une dépréciation à partir des données entrées dans ce logiciel:
                  Une base d’amortissement;
                  Un taux qui correspond à la durée d’amortissement.
                  Chaque immeuble étant un bien particulier, la base de chaque composant (voir la réponse de GF) et le taux dépendront des caractéristiques propres à chaque immeuble;
                  Il ne peut être communiqué de normes même si l’administraction a donné quelques pistes le 30/12/2005 reprises au BOFIP.
                  En tout état de cause il ne faut pas compter sur votre expert-comptable pour établir le plan d’amortissement sérieux à moins qu’il soit par ailleurs «expert immobilier ».

                  • On fait comment alors? 😉

                    • ALAIN LAMBARD says:

                      On fait une analyse détaillée de la situation de l’immeuble afin de justifier des hypothèsess retenues:en matière de dépréciation ; voir à ce sujet l’approche du Conseil d’Etat pour ce qui concerne l’évaluation du terrain.

  8. @Lambard Je possède un appartement de 100m2 à Lyon 8eme dans un immeuble de 200 appartements qui occupe une parcelle de 3000 m² de terrain
    l’appartement date des années 60
    Comment calculez vous l’amortissement ?

    J’ai vu l’approche du conseil d’état concernant l’estimation du foncier à Paris.
    Elle est quelque peu étonnante
    Je ne sais pas si c’est à cela que vous faites référence

    • ALAIN LAMBARD says:

      Concernant la décision du CE c’est bien cela; on constate qu’en ce qui concerne la ventilation construction/terrain l’approche n’est pas évidente…
      Pour ce qui concerne votre cas personnel et compte tenu de la valeur de votre bie, je pense qu’un rapport effectué par un expert inscrit à la Cour d’appel permettrait de bétonner votre dossier.
      Ensuite, tout dépend de votre approche du risque.

      • si tous les propriétaires de meublés devaient prendre un expert inscrit à la cour d’appel pour évaluer leur bien…

        le risque est malheureusement toujours présent, et la mauvaise foie aussi

        Même Mr Carrez a du mal à évaluer la valeur de ses biens immobiliers (petite blague 😉 )

        Peut être bien que l’acte de vente avec le prix d’achat peuvent quand même suffire pour avoir une base, non ? 😉

        • ALAIN LAMBARD says:

          Contrairement à ce qui est parfois avancé, la ventilation terrain/ construction ne figure que très rarement à l’acte.
          Quant à l’amortissement du bien, la question ne se pose même pas.

          • Et un expert immobilier inscrit à la cour d’appel peut faire cette ventilation sans risque de remise en question?

            La répartition communément retenue est de 20% sur le foncier

            A mon sens, c’est à discuter au cas par cas entre un appartement dans un immeuble de 10 étages et une maison sur 3000m² de terrain…

            • ALAIN LAMBARD says:

              Le rapport d’un expert immobilier aura bien évidemment plus de poids que le plan d’amortIssement établi par un particulier ou par votre EC.
              Quant à la « répartition communément retenue de 20% » tout dépend de l’emplacement; je vous renvoie à la décision du CE et aux commentaires qui ont suivi.

  9. Bonjour, une question que personne n’arrive pas à me répondre, même pas mon comptable, Je suis aujourd’hui LMNP en faisant de la location meublée saisonnière et en faisant de la location saisonnière à l’année, ayant plusieurs appartement. Ma question est: pour le fameux calcul de la barre fatidique des 23 000 euros, pour savoir si je bascule dans le LMP, il faut compter tous les loyers, c’est à dire les loyers saisonniers avec les loyers meublés et je vois si je depasse les 23 000 euros ou alors je dois les compter chacun à part? Car si j’additionne les deux je depasse les 23 000 euros, mais pas si je les différencie.
    Merci de votre aide précieuse.

    • ALAIN LAMBARD says:

      Le seuil de 23 000€, en matière fiscale, ne distingue pas la nature de la location location meublée saisonnière ou non saisonnière à partir du moment où il s’agît effectivement de location meublée et non de para-hôtellerie.
      En matière sociale, l‘approche visée à l’article L613-1 du Code de la sécurité sociale est différente:
      Votre activité est assujettie aux cotisations sociales si:
      -Vos recettes de location saisonnière sont supérieures à 23 000€
      Ou si:
      Vous remplissez les 3 conditions visées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du CGI:
      « 2. L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

      1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ; (CONDITION NON APPLICABLE SELON LE CONSEIL CONSTITUTIONNEL)

      2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

      3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. »…

      • le mecreant says:

        Donc si je comprend bien.
        Avec 22900 euros de location saisonniere directe + 10800 euros de retraite, je me retrouve redevable des cotisations sociales ex RSI ?

  10. Ah voilà la nuanceee!! Je ne savais qu’il y avait une différence en matière sociale et matière fiscale!! Pour moi c’était la même chose!! Super, merci beaucoup Alain. Vous m’avez ouvert les yeux.
    Mais alors en matière sociale, vu que je ne suis pas inscrit en tant que Loueur meublé Professionnel, mais que je suis déclaré avec un numéro de Siren en LMNP, je ne remplis pas votre première conditions donc je ne basculeré pas dans le LMP ? De plus, que veut dire « conditions non applicable selon … »? Cela veut dire qu’on s’en moque qu’automatiquement si les deux autres conditions sont remplis on bascule automatiquement dans le LMP ?
    Merci encore.

  11. annabel says:

    Bonjour,
    J’ai le statut de LMNP > 24 000€ avec 4 appartements meublés tourisme donc assujetti aux cotisations sociales.
    2 de ces appartements sont sous mandat de gestion « location meublé saisonnière » avec une agence immobilière qui les loue 5 mois par an.
    Est ce que le montant de ses revenus payé par l’agence sont déductibles du montant total de mes recettes et me permettrai donc de payer moins de charges sociales ?
    Si c’est le cas, ou indiquer ses revenus sur ma déclaration d’impôt car ils doivent être assujettis aux prélèvements sociaux sur les revenus du capital au taux de 17,2%. ?
    Je vous remercie par avance pour votre aide,
    Merci

  12. Bonjour,

    Votre article est tout simplement la référence à ce jour. J’en ai rêvé et je l’ai trouvé, vraiment je vous en remercie. 

    J’ai néanmoins quelques questions restantes :

    1) Est-ce que la transition LMNP vers LMP est automatique et ne change rien au bilan comptable ? Dans les faits, est-ce que cela n’engendre pas de couts supplémentaires et est-ce que le déficit des biens en LMNP (année N) est transposables/reportés sur les biens en LMP (année N+1) ?

    2) Concernant les charges sociales, nous sommes d’accords qu’il n’y en a pas en LMNP ni en LMP si on ne s’inscrit pas au RCS ? Du coup, impossible que mon employeur Suisse ne reçoive un courrier de l’URSAFF lui demandant de payer mes charges sociales de mon salariat Suisse à l’URSAFF en France (charges qui sont doublés en France par rapport à la Suisse) ?

    3) Dans le cas du LMP voir LMNP (si salaire>50% des revenus) : Les cotisations aux SSI sont obligatoires si les revenues de la location saisonnière sont supérieures à 23k euros sauf si l’on passe par une agence professionnelle (détenteur de la carte G) ?
    C’est assez bizarre puisque le RCS est facultatif en 2020 ? Qu’en est-il pour les expatriés en ce qui concerne le RCS ?

    4) En ce qui concerne la plus-value professionnelle en LMP, s’il n’y a pas d’inscription au RCS, sommes-nous d’accord que les cotisations sociales SSI (entre 30 et 45%) ne seront pas à payer ?

    5) Le LMP présente l’avantage d’une exonération totale d’impôt sur le revenu en cas de revente après 5 ans de détention et si le chiffre d’affaire n’excède pas 90 000 €.
    a) Premièrement, il s’agit de 90 000€ sur les deux dernières années il me semble non ?
    b) De plus, ces 90 000€ représente le CA du bien qui est en train d’être vendu ou bien le CA de tous les biens LMNP/LMP loués en notre possession ?

    6) Enfin, j’envisage de prendre une activité secondaire de mandataire immobilier indépendant en France, en parallèle de mon activité salarié en Suisse (Genève). Cela me pose une question :
    Quelle est la plus judicieuses des structures à monter pour cette activité secondaire (en incluant le LMP/LMNP ou pas ?)
    Il se pose aussi la question des charges sociales, puisque je n’aimerai pas que mon patron Suisse reçoive un courrier de l’URSAFF lui demandant de payer les charges sociales en France Mon objectif serait de monter, si possible et si cela existe, une structure qui permet de travailler au-delà de la limite des 25% du salaires, temps de travail en France.

    Enfin, j’envisage très sérieusement de m’expatrier en Suisse car il me semble, à première vue, que les conditions fiscales et sociales d’un expatrié sont très avantageuses pour le LMNP/LMP (et encore plus pour monter son activité secondaire), surtout si gros revenu salarié et donc TMI>41%. Mais je voudrai avoir votre avis concernant les impacts de cette expatriation.

    Je vous remercie par avance pour votre temps passé sur mes nombreuses questions 

    Bien cordialement,

    Besson Arnaud

    • Le Mecreant says:

      ATTENTION !!!!! dans le cas des non résidents fiscaux, il y a des règles tout a fait différentes, et qui dépendent des conventions fiscale entre la france et votre pays de résidence. De plus la Suisse n’étant pas membre de l’UE c’est encore différent puisque les règles propres a l’UE ne s’appliquent pas.
      Cela dépendra aussi probablement de votre nationalité français, suisse ou autre.
      A vu de nez, en supposant que vous soyez résident suisse de nationalité française. Si vous exercez en tant que particulier, vos revenus en france sont des revenus suisses perçus a l’étranger donc que vous déclarez en suisse. Si vous êtes en professionnel vous êtes dans le cas d’une entreprise exerçant en france, c’est une entreprise de droit français dont le dirigeant est résident étranger.
      Tout cela débouche sur des rêgles fiscales très spécifique, que vous devez étudier avec un spécialiste des conventions fiscales entre la suisse et la france.
      D’autre part, n’oubliez pas en ce qui concerne la résidence fiscale, que pour la france le principal critère n’est pas le lieu d’habitation mais le lieu des principaux intérêts économiques, vous pourriez donc perdre le statut de résident suisse, ou pire avoir la joie de la double imposition.
      Enfin si votre bien est situé en pays de Gex par exemple, il peut y avoir des règles encore différentes.
      Je vous conseille donc de vous rapprocher en priorité de gens compétents pour exposer votre situation particulière.
      A titre personnel et au vu de ce que j’ai constaté, si on veut être tranquille avec un statut d’expatrié, il ne faut garder aucun bien immobilier en france à votre nom. Au travers d’une SCI a l’IS peut être si on ne veut pas se séparer du bien.
      C’est a etudier avec beaucoup de finesse et de prudence.

      Bon courage

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