La plus-value immobilière est l’impôt payé à l’occasion de la vente d’un bien immobilier. Il s’agit d’une imposition à l’impôt sur le revenu au taux de 19%, puis aux prélèvements sociaux au taux de 17.20%, après un abattement forfaitaire qui augmente avec la durée de détention dudit bien immobilier (Pour une étude détaillée de la plus-value immobilière, je vous encourage à relire cet article « Simulateur plus-value immobilière 2018 : Un impôt dégressif selon la durée de détention ».
La plus-value immobilière constatée sur la résidence principale est TOUJOURS exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux (cf »Plus-value immobilière sur la résidence principale : Les conditions et délais pour bénéficier de l’exonération. »).
Comment calculer la plus-value immobilière sur la vente l’usufruit ou sur la nue-propriété d’un bien immobilier ?
Au delà des principes de l’impôt sur la plus-value immobilière, je vous propose d’analyser dans le détail le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière constatée lors de la vente d’un bien immobilier démembrée, c’est à dire lors de la vente de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un bien immobilier.
Quid de l’impôt sur la plus-value immobilier lors de la cession de l’usufruit d’un bien immobilier
La vente de l’usufruit temporaire n’est pas considérée comme une plus-value immobilière mais comme un revenu foncier taxable à l’impôt sur le revenu au barème progressif.
Il convient de faire la distinction entre cession d’un usufruit « temporaire » ou la cession d’un usufruit « viager ». La cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire sera effectivement imposée à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Le montant de la plus-value immobilière (différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession de l’usufruit cedé) sera imposable, sans abattement pour durée de détention, à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif dont le taux peut atteindre 45% + prélèvements sociaux au taux de 17.20%.
La cession de l’usufruit temporaire concerne notamment toutes les cessions réalisées au profit d’entreprise ou autre personne morale. En effet, au terme de l’article 619 du code civil : « L’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans. »
Pour approfondir cette question délicate de la cession d’usufruit temporaire, je vous encourage à lire cette étude complète : Immobilier, locaux d’entreprise : la vente ou l’achat en démembrement (usufruit – nue propriété) sont ils encore possible ?.
Vous noterez la « perversité » de la loi qui modifie la nature de l’impôt à payer en fonction de la qualité (personne morale ou personne physique) de l’acheteur.
La vente de l’usufruit viager ou de la nue propriété est une plus-value immobilière taxable après un abattement pour durée de détention.
Contrairement à la cession d’un usufruit temporaire, l’usufruit viager est imposable au titre de l’impôt sur la plus-value immobilière. La cession de la nue-propriété est également taxe au titre de l’impôt sur la plus-value immobilière.
La plus-value immobilière taxable sera donc la différence entre la prix de cession de l’usufruit et son prix d’acquisition.
L’abattement pour durée de détention sera applicable à partir de la date d’acquisition du droit (usufruit ou nue-propriété) cédé.
Le prix de cession de l’usufruit cédé est relativement simple à déterminer : Il s’agit du prix de cession convenu entre les parties et déterminé dans l’acte authentique. Le plus souvent, les parties réaliseront une valorisation économique de l’usufruit (cf »Simulateur calcul d’usufruit économique. Calculez la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété. »).
Le prix de cession de la nue-propriété est également très simple à déterminer puisqu’il s’agira du prix fixé dans l’acte notarié calculé par soustraction de la valeur l’usufruit économique.
Le prix d’acquisition est plus difficile à calculer. Dans les faits, le propriétaire de la pleine propriété du bien immobilier cédera l’usufruit de ce dernier à une personne et pourra vendre la nue propriété à une autre.
Ainsi :
- En cas de vente de la seule nue-propriété ou du seul usufruit par un propriétaire qui a acheté la pleine propriété du bien immobilier : Le prix d’acquisition de la nue-propriété est calculée en application du barème de l’article 669 du CGI en fonction de l’âge de l’usufruit au jour de la cession ;
- En cas de vente de la seule nue-propriété ou du seul usufruit viager (alors fonction de l’âge de l’usufruitier vendeur) par un propriétaire qui propriété de ce seul droit (le nue propriétaire vend sa nue propriété par exemple) : Le prix d’acquisition du droit est celui effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte lors de son acquisition ;
La vente d’un bien immobilier en pleine propriété dont l’acquisition s’est faite en démembrement de propriété. Vente de la pleine propriété d’un bien immobilier ou de parts de SCPI après réunion de l’usufruit et de la nue-propriété.
Vous visons ici des situations très fréquentes : La vente en pleine propriété d’un bien immobilier initialement détenu en nue-propriété par suite d’une donation ou d’une succession.
A l’occasion d’une donation ou d’une succession, un personne devient nu-propriétaire d’un bien immobilier. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire dudit bien immobilier. Il vend le bien immobilier.
Cette hypothèse est également très fréquente lors de l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI (cf »SCPI et démembrement (Nue propriété / Usufruit) : Une stratégie d’investissement pertinente ?).
Pour le calcul de la plus-value immobilière, il convient de déterminer le prix d’acquisition et le prix de cession.
Calcul du prix d’acquisition :
il convient de distinguer les trois situations suivantes :
- [C’est la situation la plus fréquente ] La nue-propriété a été acquise à titre onéreux et l’usufruit par extinction : d’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant. Ainsi, le montant de la plus-value immobilière taxable sera donc constituée de la différence entre le prix de cession de la pleine propriété et la valeur de la pleine propriété au moment de l’acquisition de la nue-propriété. La valeur de l’usufruit acquise par extinction au terme du démembrement (décès de l’usufruitier ou terme de l’usufruit viager) ne sera donc pas taxable au titre de l’impôt sur la plus-value immobilière.
- La nue-propriété et l’usufruit ont été acquis à titre onéreux : il convient de retenir la somme des prix d’acquisition de chacun des droits démembrés stipulés dans chacun des actes d’acquisition ;
- La nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation ou succession) et l’usufruit à titre onéreux : il convient de retenir la somme de la valeur vénale de la nue-propriété retenue lors de la donation ou de la succession et du prix d’acquisition de l’usufruit ;
Calcul du prix de cession :
- Le prix de cession de l’immeuble tel qu’il est stipulé dans l’acte de vente ;
Important : Lors de la vente d’un bien immobilier en pleine propriété dont l’acquisition s’est faite en démembrement de propriété, la durée de détention pour le calcul de l’abattement doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions qu’elles soient à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d’extinction naturelle.
Ainsi, lorsque le bien immobilier initialement reçu en nue-propriété par donation ou succession est vendu en pleine propriété, le durée de détention pour le calcul de l’abattement pour durée de détention débute au jour de la donation ou de la succession, c’est à dire au moment de l’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du vendeur (et non depuis le jour de l’extinction de l’usufruit).
Guillaume,
Pour ce qui concerne principalement le calcul du prix d’acquisition vous reprenez les dispositions du BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912 N°190 à 220, qui doivent être complétés par les N° 310 à 350 qui visent les acquisitions à titre gratuit et notamment le N° 350 pour les situations les plus courantes courantes:
« 3. Cession après réunion de la propriété
350
Il convient de distinguer les situations suivantes :
– la nue-propriété et l’usufruit ont été acquis à titre gratuit (donation ou succession) : il convient de retenir la somme des valeurs vénales retenues lors de chacune des donations et/ou successions ;
– la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation ou succession) et l’usufruit à titre onéreux : il convient de retenir la somme de la valeur vénale de la nue-propriété retenue lors de la donation ou de la succession et du prix d’acquisition de l’usufruit ;
– la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation ou succession) et l’usufruit par extinction : d’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant ».
Bonjour
Ma question est étrangère pour partie au sujet car elle vise le calcul d’une plus value immobilière sur deux parcelles mitoyenne dont l’une est taxée et pas l’autre étant précisé que celle qui est taxable présente une constructibilité supérieure à celle exonérée
Les deux parcelles vont être vendu à un promoteur pour un petit programme qui ne peut voir le jour que si les 2 parcelles sont vendues ensemble
Dois- je faire une ventilation du prix de vente :
– en divisant le prix par 2 car les deux parcelles sont nécessaires au promoteur
-au prorata de la surface cadastrale ( les deux parcelles sont sensiblement de même surface
-à la constructibilité en fonction du nombre de m² constructibles sur chaque parcelle ( parcelle exonérée = R+2 / parcelle taxable = R+4+ attique) ?
Avec mes remerciements pour votre réponse
Attention à la lecture du $ 350, cas 1, le plus fréquent: l’usufruit n’étant pas porté dans la déclaration de succession, sa valeur est nulle, le prix d’acquisition est la valeur de la nue propriété dans la donation.
Et cela vaut pour toutes les donations de nue propriété, y compris de valeurs mobilières.
Bonjour, M BET,
Vous évoquez bien le cas » la nue-propriété et l’usufruit ont été acquis à titre gratuit (donation ou succession) : il convient de retenir la somme des valeurs vénales retenues lors de chacune des donations et/ou successions ; ».
Vous dites que s’agit du cas le plus fréquent. Je suis surpris. Ce cas me semblait au contraire très rare. Le seul cas ou l’usufruit est acquis à titre gratuit concerne la réversion d’usufruit ou usufruit temporaire.
Dans l’hypothèse d’une donation avec réserve d’usufruit, c’est à dire donation en NP, le décès de l’usufruitier entraîne extinction de l’usufruit. Il ne s’agit pas d’une acquisition à titre gratuit de l’usufruit mais bien d’un cas d’extinction.
N’êtes vous pas d’accord ?
Je vous invite à lire le BOI-RPPM-PVBMI-20-10-20-60-20150702, $200:
« D’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction (notamment en cas de décès de l’usufruitier), son prix d’acquisition est nul. En cas de cession ultérieure de la pleine propriété des titres, le prix d’acquisition à retenir est celui de la nue-propriété ou sa valeur vénale retenue lors de la transmission à titre gratuit. »
Oui, je suis d’accord, mais cet extrait concerne les valeurs mobilières. Les plus-values immobilières semblent pouvoir bénéficier d’un régime d’imposition différent ?
Et c’est justement le point 3 du BOI précité sur les plus-value immo :
– la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation ou succession) et l’usufruit par extinction : d’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant
Sommes nous d’accord ?
oui
Il s’agit de ce qu’on appelle une ouverture doctrinale: « il est admis… »
Bonjour,
Une SARL de famille détenant un bien immobilier, peut elle en vendre la nu propriété a des fins de désendettement ?
Quid du calcul de la PV?
Merci de vos lumières
Pas de réponse?
Parfois, un « s’il vous plait » permet d’obtenir beaucoup.
Je vous suggère, malheureusement, de chercher votre réponse ailleurs. Un avocat fiscaliste devrait pouvoir vous aider.
Aurai je du dire merci de vos lumières s’ il vous plaît ?
🙂
Désolé si la demande parraisssait impolie.
Bonne soirée