Comment calculer la plus-value immobilière sur un bien ou SCPI démembré (Usufruit ou Nue propriété) ?

La plus-value immobilière est l’impôt payé à l’occasion de la vente d’un bien immobilier. Il s’agit d’une imposition à l’impôt sur le revenu au taux de 19%, puis aux prélèvements sociaux au taux de 17.20%, après un abattement forfaitaire qui augmente avec la durée de détention dudit bien immobilier (Pour une étude détaillée de la plus-value immobilière, je vous encourage à relire cet article « Simulateur plus-value immobilière 2018 : Un impôt dégressif selon la durée de détention ».
La plus-value immobilière constatée sur la résidence principale est TOUJOURS exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux (cf »Plus-value immobilière sur la résidence principale : Les conditions et délais pour bénéficier de l’exonération. »).
 

Comment calculer la plus-value immobilière sur la vente l’usufruit ou sur la nue-propriété d’un bien immobilier ?

Au delà des principes de l’impôt sur la plus-value immobilière, je vous propose d’analyser dans le détail le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière constatée lors de la vente d’un bien immobilier démembrée, c’est à dire lors de la vente de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un bien immobilier.
 

Quid de l’impôt sur la plus-value immobilier lors de la cession de l’usufruit d’un bien immobilier

La vente de l’usufruit temporaire n’est pas considérée comme une plus-value immobilière mais comme un revenu foncier taxable à l’impôt sur le revenu au barème progressif.

Il convient de faire la distinction entre cession d’un usufruit « temporaire » ou la cession d’un usufruit « viager ». La cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire sera effectivement imposée à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Le montant de la plus-value immobilière (différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession de l’usufruit cedé) sera imposable, sans abattement pour durée de détention, à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif dont le taux peut atteindre 45% + prélèvements sociaux au taux de 17.20%.
La cession de l’usufruit temporaire concerne notamment toutes les cessions réalisées au profit d’entreprise ou autre personne morale. En effet, au terme de l’article 619 du code civil : « L’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans. »
Pour approfondir cette question délicate de la cession d’usufruit temporaire, je vous encourage à lire cette étude complète : Immobilier, locaux d’entreprise : la vente ou l’achat en démembrement (usufruit – nue propriété) sont ils encore possible ?.
Vous noterez la « perversité » de la loi qui modifie la nature de l’impôt à payer en fonction de la qualité (personne morale ou personne physique) de l’acheteur.
 

La vente de l’usufruit viager ou de la nue propriété est une plus-value immobilière taxable après un abattement pour durée de détention.

Contrairement à la cession d’un usufruit temporaire, l’usufruit viager est imposable au titre de l’impôt sur la plus-value immobilière. La cession de la nue-propriété est également taxe au titre de l’impôt sur la plus-value immobilière.
La plus-value immobilière taxable sera donc la différence entre la prix de cession de l’usufruit et son prix d’acquisition.
L’abattement pour durée de détention sera applicable à partir de la date d’acquisition du droit (usufruit ou nue-propriété) cédé.
 
Le prix de cession de l’usufruit cédé est relativement simple à déterminer : Il s’agit du prix de cession convenu entre les parties et déterminé dans l’acte authentique. Le plus souvent, les parties réaliseront une valorisation économique de l’usufruit (cf »Simulateur calcul d’usufruit économique. Calculez la valeur réelle de l’usufruit et de la nue propriété. »).
Le prix de cession de la nue-propriété est également très simple à déterminer puisqu’il s’agira du prix fixé dans l’acte notarié calculé par soustraction de la valeur l’usufruit économique.
 
Le prix d’acquisition est plus difficile à calculer. Dans les faits, le propriétaire de la pleine propriété du bien immobilier cédera l’usufruit de ce dernier à une personne et pourra vendre la nue propriété à une autre.
Ainsi :

• En cas de vente de la seule nue-propriété ou du seul usufruit par un propriétaire qui a acheté la pleine propriété du bien immobilier : Le prix d’acquisition de la nue-propriété est calculée en application du barème de l’article 669 du CGI en fonction de l’âge de l’usufruit au jour de la cession ;
• En cas de vente de la seule nue-propriété ou du seul usufruit viager (alors fonction de l’âge de l’usufruitier vendeur) par un propriétaire qui propriété de ce seul droit (le nue propriétaire vend sa nue propriété par exemple) : Le prix d’acquisition du droit est celui effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte lors de son acquisition ;

La vente d’un bien immobilier en pleine propriété dont l’acquisition s’est faite en démembrement de propriété. Vente de la pleine propriété d’un bien immobilier ou de parts de SCPI après réunion de l’usufruit et de la nue-propriété.

Vous visons ici des situations très fréquentes : La vente en pleine propriété d’un bien immobilier initialement détenu en nue-propriété par suite d’une donation ou d’une succession.
A l’occasion d’une donation ou d’une succession, un personne devient nu-propriétaire d’un bien immobilier. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire dudit bien immobilier. Il vend le bien immobilier.
Cette hypothèse est également très fréquente lors de l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI (cf »SCPI et démembrement (Nue propriété / Usufruit) : Une stratégie d’investissement pertinente ?).
Pour le calcul de la plus-value immobilière, il convient de déterminer le prix d’acquisition et le prix de cession.
 

Calcul du prix d’acquisition :

il convient de distinguer les trois situations suivantes :

• [C’est la situation la plus fréquente ] La nue-propriété a été acquise à titre onéreux et l’usufruit par extinction : d’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, son prix d’acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant. Ainsi, le montant de la plus-value immobilière taxable sera donc constituée de la différence entre le prix de cession de la pleine propriété et la valeur de la pleine propriété au moment de l’acquisition de la nue-propriété. La valeur de l’usufruit acquise par extinction au terme du démembrement (décès de l’usufruitier ou terme de l’usufruit viager) ne sera donc pas taxable au titre de l’impôt sur la plus-value immobilière.

• La nue-propriété et l’usufruit ont été acquis à titre onéreux : il convient de retenir la somme des prix d’acquisition de chacun des droits démembrés stipulés dans chacun des actes d’acquisition ;

• La nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation ou succession) et l’usufruit à titre onéreux : il convient de retenir la somme de la valeur vénale de la nue-propriété retenue lors de la donation ou de la succession et du prix d’acquisition de l’usufruit ;

Calcul du prix de cession :

• Le prix de cession de l’immeuble tel qu’il est stipulé dans l’acte de vente ;

Important : Lors de la vente d’un bien immobilier en pleine propriété dont l’acquisition s’est faite en démembrement de propriété, la durée de détention pour le calcul de l’abattement doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions qu’elles soient à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d’extinction naturelle.

Ainsi, lorsque le bien immobilier initialement reçu en nue-propriété par donation ou succession est vendu en pleine propriété, le durée de détention pour le calcul de l’abattement pour durée de détention débute au jour de la donation ou de la succession, c’est à dire au moment de l’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du vendeur (et non depuis le jour de l’extinction de l’usufruit).