Location meublée : Un rapport préconise la suppression de l’amortissement comptable et fiscal.

Les discussions qui vous s’ouvrir dans le cadre du PLF 2024 s’annoncent comme particulièrement décisives pour l’avenir de l’imposition des revenus des locations immobilières, qu’elles soient en location meublée ou en location vide.

Le législateur travaille autour d’une réforme globale de l’imposition des revenus immobiliers avec 3 grandes idées :

• Décourager fiscalement la location meublée saisonnière tant ce mode d’exploitation prive les habitants de logement au profit des touristes ;
• Encourager la réalisation de rénovation afin de réduire la consommation énergétique du logement (isolation, changement des ouvertures principalement) et favoriser la transition énergétique vers l’électricité bas-carbone (remplacement des chaudières au fioul et gaz par des pompes à chaleur et biomasse).
• Et le tout, sans augmenter la pression financière des locataires. Les loyers ne doivent trop augmenter.

Un rapport déposé par le député MATTEI apporte quelques réponses intéressantes, notamment sur la question de la fiscalité future de la location meublée : « RAPPORT D’INFORMATION DÉPOSÉ
en application de l’article 145 du Règlement PAR LA COMMISSION DES FINANCES, DE L’ÉCONOMIE GÉNÉRALE ET DU CONTRÔLE BUDGÉTAIRE en conclusion des travaux d’une mission d’information relative à la fiscalité du patrimoine« 

Extrait :

La comparaison des différents régimes fiscaux montre un avantage fiscal en faveur de la location meublée non professionnelle et touristique de courte durée.

La fiscalité est plus favorable à la location meublée qu’à la location nue.

D’après le Conseil des prélèvements obligatoires (1), en 2018, la distorsion fiscale introduite par la différence de traitement des locations nues et meublées crée un écart de rendement significatif entre l’investissement dans un meublé (taux de rendement interne -TRI- estimé à 3 %) et l’investissement dans le nu (TRI estimé à 2 %), sans justification économique apparente.

Les taux d’imposition des revenus, au titre de l’IR et des prélèvements sociaux, s’appliquent aux revenus nets (i.e. après application des abattements). Dans le cas général, il apparaît donc que le régime micro-BIC présente des avantages très importants en comparaison du régime micro-foncier (50 % d’abattement contre 30 % d’abattement).

Le régime BIC réel de la location meublée non professionnelle (LMNP) ouvre une possibilité d’optimisation fiscale par la déduction de l’amortissement qui permet de neutraliser totalement le revenu locatif imposable, dans la mesure où le revenu imposé correspond à la différence entre les produits imposables et les charges déductibles.

Il peut également permettre de déduire l’amortissement du prix d’achat du bien. S’agissant de l’exercice du droit d’option, la DGFiP estime que 3 % des particuliers éligibles au régime micro-BIC au titre de l’année 2020, ont opté pour le statut réel (2).

D’après la simulation de l’avantage fiscal lié au régime LMNP réalisée par le CPO en 2018, « pour une acquisition immobilière de 200 000 euros rapportant des loyers de 11 000 euros par an pendant 15 ans, l’amortissement pratiqué en LMNP permet d’éliminer totalement la charge fiscale alors qu’un contribuable relevant du régime foncier, dans les mêmes conditions, aura à s’acquitter, sur la
période, de 37 000 euros au titre de l’IR sur les revenus fonciers » (3).

Le rapport conjoint de l’Inspection générale des finances et du Conseil général de l’environnement et du développement durable (4) de 2016 démontre le caractère distorsif, en faveur de la location meublée, des différences entre les deux régimes et leur coût implicite pour les finances publiques. La perte de recettes fiscales à l’IR et aux prélèvements sociaux liées au régime LMNP par rapport au régime foncier serait de l’ordre de 330 à 380 millions d’euros par an, dont les deux tiers résulteraient de la règle de l’amortissement. L’impact pourrait être croissant étant donné le nombre croissant de contribuables optant pour le régime LMNP (+ 11 % par an en moyenne entre 2009 et 2013)

L’abattement de 71 %, accordé aux meublés professionnels au régime micro-BIC, apparaît de nature à inciter à la location de courte durée.

Dans le cas plus particulier des meublés de tourisme classés, l’abattement supplémentaire accordé (71 % d’abattement au total) apparaît de nature à inciter à la location de courte durée, y compris dans les zones touristiques très tendues. Cet avantage fiscal accordé aux meublés de tourisme interroge d’autant plus que les revenus issus de la location de courte durée sont très supérieurs à ceux pouvant être générés par la mise en location en longue durée.
Par ailleurs, les seuils jusqu’auxquels le régime micro-BIC peut être utilisé – 72 600 euros dans le cas classique (soit 6 050 euros /mois) et 176 200 euros pour la location de gîtes ruraux, de meublés de tourisme classés ou de chambres d’hôtes (soit 14 683 euros /mois) – sont de nature à permettre d’exercer une activité de location de meublés à titre professionnel en utilisant le régime micro-BIC.

Un alignement progressif du régime fiscal de la location meublée non professionnelle sur le régime fiscal de la location nue permettrait de supprimer cette distorsion fiscale.

Le CPO préconise d’harmoniser le traitement fiscal des revenus immobiliers autour d’un régime foncier unique adapté (1) qui se caractériserait par un taux d’abattement fixé à 40 % au régime micro-foncier et la fin de la possibilité de constater un amortissement au réel.

La réforme fiscale proposée abaisserait d’environ un point la rentabilité des investissements locatifs en meublé par rapport au régime LMNP.

L’impact positif pour les finances publiques de l’assujettissement des revenus des locations meublées à un régime foncier adapté serait compris entre 42 millions d’euros et 120 millions d’euros.

La DGFiP, auditionnée dans le cadre de cette mission, a toutefois alerté les rapporteurs sur le fait que tout ajustement visant à rapprocher le régime fiscal de la location meublée non professionnelle de celui de la location nue aurait pour conséquence d’accentuer la différence avec le régime applicable aux activités de location exercées à titre professionnel.

À cet égard, toute mesure tendant à accorder à une telle activité professionnelle un traitement distinct de celui des autres activités professionnelles relevant des BIC devrait être justifiée par une différence de situation objective.

À défaut d’une unification des régimes fiscaux de la location meublée et de la location nue, ou d’un alignement du premier sur le second, supprimer la capacité, pour les loueurs de meublés professionnels et non professionnels, d’inclure dans leurs charges déductibles dans le cadre du régime réel BIC les intérêts d’emprunt et l’amortissement des locaux lorsque le bien générant des loyers n’est pas la résidence principale du locataire, constituerait une première avancée en ce sens.

Définir un statut spécifique de l’investisseur immobilier

Au-delà de la remise en cause des avantages accordés à la location meublée, il pourrait être envisagé de donner plus de lisibilité à la fiscalité des revenus fonciers.

Lors de l’examen du projet de loi de finances pour 2023, le rapporteur JeanPaul Mattei a par exemple déposé un amendement visant à créer un statut de l’investisseur immobilier avec application du PFU pour les revenus fonciers en contrepartie d’un engagement de location du bien immobilier de plus d’un an, d’un encadrement des loyers, et d’un diagnostic de performance énergétique de catégorie D (1).

Ce statut, sur option, n’ouvrirait pas, en contrepartie, le bénéfice des autres dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif, notamment pas en matière de déficits fonciers.

Il s’agirait, en instaurant une fiscalité incitative sur les revenus fonciers assujettis à l’impôt sur le revenu, de récompenser les bailleurs vertueux et de faciliter la mise en location de longue durée de biens rénovés pour les ménages ne pouvant accéder à la propriété.

Le rapporteur Jean-Paul Mattei recommande de mettre en place un statut de l’investisseur immobilier avec application du PFU pour les revenus fonciers en contrepartie d’un certain nombre de conditions (engagement de location du bien immobilier de plus d’un an, encadrement des loyers, diagnostic de performance énergétique de catégorie D au moins).

Source : RAPPORT D’INFORMATION DÉPOSÉ en application de l’article 145 du Règlement PAR LA COMMISSION DES FINANCES, DE L’ÉCONOMIE GÉNÉRALE ET DU CONTRÔLE BUDGÉTAIRE en conclusion des travaux d’une mission d’information relative à la fiscalité du patrimoine

Bref, voilà une réflexion intéressante, construite et argumentée qui devrait permettre d’alimenter les prochains débats du PLF 2024.

À suivre.