Le régime fiscal de la para-hôtellerie est un régime fiscal recherché par certains exploitants de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux afin de pouvoir récupérer la TVA payées sur les travaux réalisés ou sur l’acquisition de l’immeuble loué.
Le bénéfice de ce régime fiscal est réservé aux exploitants qui ne se contentent pas de faire de la location meublée, mais y apportent des prestations de services réalisées dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle.
L’exploitant de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux devra effectuer au moins 3 des 4 prestations de services :

– Le petit déjeuner ;

– Le nettoyage régulier des locaux ;

– La fourniture de linge de maison ;

– La réception, même non personnalisée, de la clientèle. 

La notion de « dans des conditions similaires » est fondamentale et l’exploitant devra démontrer le caractère professionnel des prestations de services proposées.
 
 

Etre soumis au régime de la para-hôtellerie, c’est perdre le bénéfice du régime fiscal de la location meublée.

L’exploitant soumis au régime fiscal de la para-hôtellerie ne sera plus considéré comme exploitant d’une activité de location meublée et perdra donc l’ensemble des avantages de ce régime fiscal (quid de l’imputation des déficits de l’exploitation ; quid de la plus value lors de la vente, le décès ou la donation de l’immeuble, …).
 

Quid de la plus value immobilier constatée lors de la vente de l’immeuble, la donation de l’immeuble ou le décès de l’exploitant ?

L’imposition des plus-values immobilière applicable lors de la cession, donation, décès de l’exploitant d’une activité de location meublée professionnelle ou non professionnelle.

Lorsque les chambres d’hôtes ou les gîtes ruraux sont imposés sous le régime de la location meublée, la vente de l’immeuble est le fait générateur de l’impôt sur les plus-values immobilières des particuliers.
En cas de donation de l’immeuble en Location meublée non professionnelle (LMNP) ou de décès de l’exploitant d’une Location meublée non professionnelle (LMNP), la plus value immobilière ne sera pas taxable. Nous avons confirmation de cette non imposition depuis la réponse ministérielle FRASSA du 01/06/2015 (cf »Plus-value immobilière et location meublée (LMNP – LMP) : L’administration fiscale clarifie la situation).
Cela signifie que la plus value immobilière sera exonéré après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour la CSG-CRDS (cf »Simulateur et calcul de la plus value immobilière pour 2015.« ) et jamais taxable lors de la donation de l’immeuble ou le décès de l’exploitant.
Mais attention, cette fiscalité dérogatoire n’est applicable que dans le cas d’une activité de location meublée NON professionnelle, l’activité de location meublée professionnelle ne bénéficiera pas de l’exonération des plus values immobilières après 30 ans et sera soumise à l’impôt sur les plus values professionnelles (nettement moins favorable), l’exploitant pourra néanmoins prétendre au bénéfice de l’article 151 septies du CGI même si la position de l’administration fiscale semble fragile (cf »Détail et analyse du régime fiscal de la location meublée (LMP ou LMNP).
Enfin, comme nous l’écrivions dans cet article « LMNP / LMP : Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur« , le décès de l’exploitant d’une activité en location meublée professionnelle ou la donation de l’immeuble loué sera le fait générateur de la plus value professionnelle calculée par différence entre la valeur comptable (valeur de l’immeuble déduction faites des amortissements constatés depuis l’origine) et le prix de cession de l’immeuble.
 

L’imposition des plus-values immobilière applicable lors de la cession, donation, décès de l’exploitant d’une activité de para-hôtellerie.

La para-hôtellerie n’est pas le régime fiscal de la location meublée, le régime dérogatoire spécifiquement applicable à l’exercice non professionnelle de l’activité de location meublée ne pourra donc pas être envisagé. Les plus-values constatées à l’occasion de la vente de l’immeuble, de la donation de l’immeuble loué ou le décès de l’exploitant sera donc le fait générateur de l’imposition des plus-values professionnelles. 
L’activité de para-hotellerie, non professionnelle, ne  pourra pas bénéficier de l’article 151 septies et les ventes ne pourront pas  être exonérées de plus-values immobilières lorsque l’activité est exercée depuis plus de 5 ans. En cas de décès de l’exploitant ou de donation de l’immeuble loué, il ne sera pas possible de prétendre au bénéfice à l’application de l’article 151 septies du code général des impôts pour ces mêmes raisons.
Le caractère non professionnelle de l’activité de para-hotellerie empêchera également le bénéfice de l’article 41 du CGI qui permet la transmission d’une entreprise individuelle en bénéficiant d’un report de l’imposition des plus-values professionnelles.
Ainsi, au décès de l’exploitant de chambres d’hôtes ou de gîtes ruraux soumis au régime fiscal de la para-hotellerie non professionnelle, les plus values professionnelles, calculées par différence entre le prix de cession de l’immeuble (ou valeur retenue dans la déclaration de succession en cas de décès, ou acte de donation) et la valeur comptable (=valeur après amortissement) sera imposable à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale de l’exploitant.
 

Cette imposition est catastrophique. Au final, le gain de TVA accordé aux exploitants en para-hôtellerie pourrait bien leur coûter bien plus cher!

 

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