PLF2024 : La fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP) remise en cause par deux amendements.

La commission des finances de l’Assemblée Nationale vient d’adopter deux amendements qui réduisent considérablement l’intérêt du régime fiscal de la location meublée non professionnelle.

Il est encore trop tôt pour définitivement enterrer le régime LMNP. Ces amendements devront être discutés en séance publique et peut-être y réchapper grâce à un éventuel 49.3, mais force est de constater une forme d’unité nationale des parlementaires de tous bords.

Une forme de consensus se dégage des débats en commission : Le régime fiscal de la location meublée non professionnelle est en danger.

Les députés en commission des finances, au terme d’un débat d’une grande qualité, ont adopté ces amendements qui visent à réintégrer les amortissements constatés pendant toute la période d’exploitation en meublé pour la détermination de la plus-value immobilière.

Comme vous le savez, le régime fiscal est particulièrement attrayant pour l’investisseur qui peut :

• Constater l’amortissement de son bien immobilier pendant toute la période d’exploitation en meublé ;
• Et bénéficier de l’imposition des plus-values immobilières des particuliers, sans prise en compte desdits amortissements.

C’est là un avantage considérable qui fait de la location meublée un régime fiscal puissant !, probablement trop puissant pour les députés (et pour nombre d’observateurs dont je fais partie tant les abus sont nombreux – Il faut rénover le paradis fiscal de la location meublée ! Ça devient n’importe quoi).

Le point de divergence des députés en commission des finances concerne la nature des modes d’exploitation qui pourraient être concernés : Faut-il remettre en cause la fiscalité de toutes les locations meublées, ou seulement les locations meublées saisonnières.

Deux amendements déposés et adoptés en commission des finances.

• Le premier, déposé par le rapporteur du texte, vise à modifier le calcul des plus-values immobilières payées par les loueurs en meublée non professionnels (LMNP) sur une location meublée saisonnière.
• Le second, déposé par les députés horizons, vise à modifier le calcul des plus-values immobilières payées par les loueurs en meublée non professionnels (LMNP) sur une location meublée saisonnière et longue durée.

Deux amendements à la rédaction très proche.

1- Remise en cause de la fiscalité des plus-values immobilières pour les LMNP en location saisonnière.

Voici l’exposé sommaire de cet amendement :

La France fait actuellement face à une véritable « crise du logement ». Ce phénomène aux facteurs multiples est amplifié par le régime fiscal particulièrement avantageux de la location de meublés qui font désormais l’objet de stratégies de mise en location quasiment professionnelle notamment sur les plateformes de location. Ces stratégies conduisent à l’éviction des résidents permanents des zones tendues. Pour lutter contre cette situation, il convient de diminuer les différences fiscales qui favorisent la location de logements meublés notamment à un usage touristique au détriment de la location nue de long terme.

Guidé par un objectif de justice fiscale et afin de corriger les déséquilibres fiscaux entre la location de meublés et la location de logement nus, le présent amendement vise à corriger une anomalie du régime fiscal de la location meublée non professionnelle. L’une des singularités fiscales de ce type d’activité réside dans la possibilité de déduire des amortissements au cours de la location et de ne pas les prendre en compte au moment de la cession dans le calcul de la plus-value. Au cours de la location, on considère que le bien se dégrade et donc qu’il perd de la valeur ce qui justifie la déduction des amortissements des revenus tirés de la location. Alors qu’au moment de la cession, on considère que le bien n’a pas perdu de valeur et c’est le prix d’acquisition qui est considéré indépendamment des amortissements déduits

Ce mode de calcul est décorrélé de la réalité économique du bien.

Ainsi, pour un même appartement loué en meublé, acquis à 100 000 euros duquel on a déduit 10 000 euros d’amortissements au cours des années de location et qui est revendu à 120 000 euros :

– les amortissements seront déduits des revenus tirés de la location lorsque celle-ci sera réalisée à titre non professionnel mais ne seront pas réintégrés au moment du calcul de la plus-value de cession. Le contribuable sera imposé sur 120 000‑100 000 euros = 20 000 euros ;

– les amortissements seront déduits des revenus tirés de la location lorsque celle-ci sera réalisée à titre professionnel mais seront réintégrés au moment du calcul de la plus-value de cession. Le contribuable sera imposé sur 120 000-(100 000‑10 000) euros = 30 000 euros.

Dans le cas de la location nue, la déduction des amortissements n’est pas permise. 

Cet amendement corrige cette anomalie pour les biens loués à des fins touristiques au régime de la location meublée non professionnelle. Pour ces biens, les amortissements déduits des revenus de la location sont réintégrés dans le calcul des plus values de cession.

2- Remise en cause de la fiscalité des plus-values immobilières pour toutes les locations meublées non professionnelle (LMNP)

Des débats de grande qualité en commission des finances.

Les députés se sont emparés de la question de la fiscalité du logement avec des débats de grande qualité.

D’une part, les débats s’organisent autour d’une fiscalité jugée comme défavorable à l’investissement immobilier en location nue. Une fiscalité trop élevée qui limiterait la capacité d’investissement et de rénovation.

Une analyse qui a conduit les parlementaires à adopter un amendement qui vise à mettre en place la flat-tax sur les revenus fonciers (cf. « PLF2024 : La flat-tax sur les revenus fonciers adoptée en commission des finances« )

D’autre part, les débats parlementaires pointent la fiscalité trop favorable de la location meublée. Une fiscalité défavorable aux politiques du logement tant les locations saisonnières font disparaître des logements à destination des locaux, mais également défavorable aux finances publiques tant la niche fiscale LMNP est puissante.

À suivre.