Alors que les députés poursuivent les discussions autour du projet de loi de finance rectificative pour 2016, nous commençons à en savoir davantage sur la nouvelle loi COSSE, cette nouvelle loi de défiscalisation dans l’immobilier locatif ancien qui remplacera les loi BORLOO Ancien et BESSON Ancien. Il s’agit en réalité des nouvelles règles fiscales qui s’appliqueront aux propriétaires bailleurs qui signeront un conventionnement avec l’ANAH.
Les BORLOO ancien et conventionnement ANAH continueront de bénéficier du régime actuel dès lors que la demande de subvention a été réceptionnée par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) au plus tard le 31 décembre 2016.
Enfin, concernant le Besson ancien, la possibilité de renouveler par période triennale le bénéfice du dispositif d’incitation à l’investissement locatif, dit « Besson ancien », sera supprimée à l’issue des périodes triennales en cours au 1er janvier 2017.
Le dispositif fiscal de la loi COSSE permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’un abattement spécifique sur les revenus fonciers compris entre 15% et 85% dès lors qu’ils donnent en location des logements à loyers maîtrisés, en application d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
Contrairement aux dispositifs BESSON Ancien et BORLOO ancien, la loi COSSE ne s’appliquera que pour les logements situés dans les communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
Les zones rurales, non caractérisée par une tension locative ne pourront plus prétendre à ce dispositif fiscal de faveur (sauf une exception, en cas de signature d’un mandat de gestion avec une association pour loger des personnes d’une extrême fragilité).
La loi COSSE, c’est plusieurs niveaux d’abattements en fonction :

  • De l’emplacement du logement. La loi COSSE fait la distinction entre les zones tendues qui bénéficieront d’un niveau d’abattement de 15% à 50% et les zones très tendues qui bénéficieront d’un abattement de 30% à 70%. (attention à la nuance entre les zones tendues et très tendues). 
  • Du niveau de ressource du locataire et du niveau du loyer. Deux types de conventionnement sont en effet possible. Il existe :
    • La loi COSSE intermédiaire qui permettra le bénéfice d’un abattement de 15% ou 30% selon le niveau de tension locative de la zone de situation de l’immeuble ;
    • La loi COSSE sociale,  qui permettra le bénéfice d’un abattement de 50% ou 70% selon le niveau de tension locative de la zone de situation de l’immeuble ;
    • La loi COSSE très sociale, qui permettra le bénéfice d’un abattement de 85 % des revenus bruts, quelque soit la zone géographique (c’est à dire avec tension locative ou sans tension locative), lorsque les logements seront donnés en mandat de gestion ou en location à un organisme public ou privé, soit en vue de leur location ou sous-location, meublée ou non, de toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’existence, a droit à une aide de la collectivité pour accéder à un logement décent et indépendant ou s’y maintenir ou aux personnes physiques dont la situation nécessite une solution locative de transition, soit en vue de l’hébergement de ces mêmes personnes.

 
Vous l’aurez compris :

  • L’abattement de 70% sera possible dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, lorsque le propriétaire bailleur concédera un loyer faible destiné à une population dont les revenus sont très faibles et limité à 50% lorsque le propriétaire bailleur concédera un loyer faible destiné à une population dont les revenus sont très faibles ;
  • L’abattement de 50% sera possible dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, lorsque le propriétaire bailleur concédera un loyer faible destiné à une population dont les revenus sont très faibles et limité à 15% lorsque le propriétaire bailleur concédera un loyer faible destiné à une population dont les revenus sont très faibles ;
  • L’abattement de 85% sera possible dans toutes les zones géographique à condition d’y loger des personnes d’une extrême pauvreté et de confier la gestion locative du bien à une association intermédiaire.

 
Le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement.
C’est le point central de la loi COSSE quels seront les loyers et les zones retenues. Malheureusement, nous n’avons pour le moment pas d’information complémentaire sur le sujet. Néanmoins, la magazine Capital évoquait la semaine dernière les niveaux suivants (il manque toujours le niveau de ressource des locataires) :

« les abattements les plus importants pourraient être accordés aux bailleurs dont le loyer ne dépasse pas  :

  • 11,77 euros le mètre carré en zone A bis (Paris et 29 communes de la petite couronne),
  • 9,06 euros le mètre carré en zone A (reste de l’Ile-de-France, Côte d’azur),
  • 7,8 euros le mètre carré en zone B1 (agglomérations de plus de 250.000 habitants)
  • 7,49 euros le mètre carré en zone B2 (communes de plus de 50.000 habitants). »

Ces chiffres avancés par Capital m’apparaissent très élevés au regard des plafonds de loyer actuellement applicables au Borloo Ancien. Si les chiffres de capital était confirmés, cela signifierait que la loi COSSE serait moins sociale que la loi BORLOO ancien. Je n’y crois pas tellement.
 
Pour mémoire,
Les plafonds de loyer du BORLOO ancien intermédiaire (=loi COSSE intermédiaire ?) sont les suivants :

Plafonds de loyer borloo ancien intermédiaire
A bis Reste de la zone A B1 B2 / C
16,82 € 12,49 € 10,06 € 8,74 €

 
Les plafonds de loyer du BORLOO ancien social et très social (= Loi COSSE sociale et très sociale ?) sont les suivants :

Plafonds de loyer Borloo ancien secteurs social et très social (conventions à compter du 1/01/2012)
  Zones
A / A bis B1 et B2 C
Secteur social 6,62 € 6,02 € 5,40 €
Secteur très social 6,26 € 5,85 € 5,21 €
Secteur social – loyers dérogatoires 9,91 € 8,19 € 6,38 €
Secteur très social – loyers dérogatoires 9,04 € 6,99 € 5,78 €

 
Pour connaitre votre zone, vous pouvez utiliser notre outil disponible via ce lien Quelle zone (A, A bis, B, C) pour votre commune ? (zonage PINEL, Borloo, Prêt taux zéro, PSLA, ..)
 
 
Nous suivrons donc avec beaucoup d’attention la publication des décrets afin de connaître la réalité de la loi COSSE.
A suivre…

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