La loi COSSE est un dispositif fiscal lancé en 2017 par Emmanuelle COSSE, précédente ministre du logement. Ce dispositif fiscal est relativement simple dans l’esprit : Proposer une baisse de l’impôt sur le revenu foncier pour les propriétaires bailleurs qui accepteront de louer leur logement à un niveau acceptable à des personnes dont les revenus sont limités. 

De manière concrète, le propriétaire bailleur bénéficie d’un abattement sur ces revenus fonciers. Cet abattement qui varie entre 15% à 85%, est fonction de la localisation de l’immeuble, du niveau de loyer pratiqué et des ressources du locataires.

Fiscalement, on obtient le schéma suivant :

Loyer – (15% à 70% * loyer) – charges déductibles – intérêt d’emprunt = Revenu foncier net imposable.

 

Pour bénéficier du dispositif le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) à l’occasion de l’installation d’un nouveau locataire ou lors du renouvellement du bail.

Dans cette convention, le propriétaire s’engage sur les modalités de location de son bien : niveau de loyer pratiqué et niveau de ressources du locataire selon les plafonds fixés par l’État en fonction de la localisation du logement. La convention est signée au minimum pour une durée de 6 ans sans travaux et pour une durée minimale de 9 ans lorsque le propriétaire bénéficie d’aides aux travaux

Le logement doit être loué pendant toute la durée de la convention. En cas de départ du locataire, le propriétaire remet en location son logement dans les mêmes conditions.

 

Dans les faits, il existe :

La loi COSSE intermédiaire pour bénéficier d’un abattement entre 15% (zone B2) à 30% (zone Abis, A, et B1)

La loi COSSE Social et très social pour bénéficier d’un abattement entre 50% (zone B2) à 70% (zone Abis, A et B1) ;

L’intermédiation  pour bénéficier d’un abattement de 85% pour toutes les zones Abis, A, B1; B2 et C

Abis A B1 B2 C
Intermédiaire 30% 30% 30% 15% 0
Social 70% 70% 70% 50% 0%
Très social 70% 70% 70% 50% 0%
Intermédiation 85% 85% 85% 85% 85%

Pour connaître la zone dans laquelle se situe votre logement, vous pouvez utiliser notre simulateur :

 

 

Plafonds de loyer 2017 pour bénéficier de la loi COSSE intermédiaire, social ou très social.

Pour bénéficier de la loi COSSE, le loyer mensuel par m² ne doit pas être supérieur, pendant toute la durée de la convention, à un plafond fixé par décret.

La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes.

Les emplacements de stationnement et de garage ne sont pas pris en compte pour la détermination du plafond de loyer. Une mesure de tempérament est toutefois prévue pour les maisons individuelles.

 

Plafond de loyer 2017 pour bénéficier de la loi COSSE

Abis A B1 B2 C
Loyer intermédiaire 16,83 € / m² 12,50 € / m² 10,07 € / m² 8,75 € / m² 8,75 € / m²
Loyer social 11,77 € / m² 9,06 € / m² 7,80 € / m² 7,49 € / m² 6,95 € / m²
Loyer très social 9,16 € / m² 7,05 € / m² 6,07 € / m² 5,82 € / m²  5,40 € / m²

 

 

 

Plafonds de ressource 2017 du locataire pour bénéficier de la loi COSSE intermédiaire, social et très social.

Pour bénéficier de la loi COSSE, le locataire doit avoir des ressources (Revenu fiscal de référence N-2 ou N-1 si plus favorable) inférieures à XX€. Ces conditions sont à respecter l’année de conclusion du bail uniquement. Il ne s’agit pas de demander le revenu fiscal de référence du locataire tous les ans pour l’autoriser à rester ou non dans le logement.

 

Plafonds de ressources des locataires pour les investissements Cosse avec loyer intermédiaire

Composition du foyer Abis A B1 B2 C
Une personne seule. 37 126 € 37 126 € 30 260 € 27 234 € 27 234 €
Deux personnes ne comportant aucune personne à charge, à l’exclusion des jeunes ménages. 55 486 € 55 486 € 40 410 € 36 368 € 36 368 €
Trois personnes, ou une personne seule avec une personne à charge ; ou jeune ménage sans personne à charge (ménage dont la somme des âges est inférieure à 55 ans). 72 737 € 66 699 € 48 596 € 43 737 € 43 737 €
Quatre personnes, ou une personne seule avec deux personnes à charge. 86 843 € 79 893 € 58 666 € 52 800 € 52 800 €
Cinq personnes, ou une personne seule avec trois personnes à charge. 103 326 € 94 579 € 69 014 € 62 113 € 62 113 €
Six personnes, ou une personne seule avec quatre personnes à charge. 116 268 € 106 431 € 77 778 € 69 749 € 70 000 €

 

 

Plafonds de ressources des locataires pour les investissements Cosse avec loyer social

Composition du foyer Paris et communes limitrophes Île de France hors Paris et communes limitrophes Autres régions
Une personne seule.  23 146,00 €  23 146,00 €  20 123,00 €
Deux personnes ne comportant aucune personne à charge, à l’exclusion des jeunes ménages.  34 593,00 €  34 593,00 €  26 872,00 €
Trois personnes, ou une personne seule avec une personne à charge ; ou jeune ménage sans personne à charge (ménage dont la somme des âges est inférieure à 55 ans).  45 347,00 €  41 583,00 €  32 316,00 €
Quatre personnes, ou une personne seule avec deux personnes à charge.  54 141,00 €  49 809,00 €  39 013,00 €
Cinq personnes, ou une personne seule avec trois personnes à charge.  64 417,00 €  58 964,00 €  45 895,00 €
Six personnes, ou une personne seule avec quatre personnes à charge.  72 486,00 €  66 353,00 €  51 723,00 €

 

 

Plafonds de ressources des locataires pour les investissements Cosse avec loyer très social

Composition du foyer Paris et communes limitrophes Ile de France hors Paris et communes limitrophes Autres régions
Une personne seule.   12 733,00 €   12 733,00 €   11 067,00 €
Deux personnes ne comportant aucune personne à charge, à l’exclusion des jeunes ménages.   20 756,00 €   20 756,00 €   16 125,00 €
Trois personnes, ou une personne seule avec une personne à charge ; ou jeune ménage sans personne à charge (ménage dont la somme des âges est inférieure à 55 ans).   27 207,00 €   24 949,00 €   19 390,00 €
Quatre personnes, ou une personne seule avec deux personnes à charge.   29 781,00 €   27 394,00 €   21 575,00 €
Cinq personnes, ou une personne seule avec trois personnes à charge.   35 427,00 €   32 432,00 €   25 243,00 €
Six personnes, ou une personne seule avec quatre personnes à charge.   39 868,00 €   36 495,00 €   28 448,00 €

 

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14 Comments

  1. Jean Paul says:

    Bonjour ,
    super intéressant votre article, comment faire pour bénéficier de ce dispositif? faut il en faire la demande ou juste remplir un bail avec le locataire et appliquer les déductions sur la déclaration de revenus?
    Merci
    Jean

  2. Elisabeth Sabiac says:

    Un petit bémol : on ne peut pas louer à ses propres enfants contrairement aux dispositifs concernant l’investissement dans le neuf.
    Elisabeth

  3. Patrick D says:

    Ces propositions sont très alléchantes, mais pourquoi le gouvernement les propose ?
    Je crois que le risque sera à la hauteur de l’avantage, voire supérieur. Car quel que soit le montant de l’avantage fiscal, le bailleur ne gagnera rien, et perdra même des sommes importantes, si le locataires ne paye plus son loyer.
    Et ca peut durer trois ans et plus.

    A moins qu’un garant viable soit prêt à s’engager mais je ne sais pas si le dispositif permet de prendre un garant.
    Guillaume, pouvez vous me répondre sur ce point svp ?

    • Oui, bien sur… dans le Cosse social ou très social, le propriétaire bailleur choisit son locataire et les garantie annexe.
      C’est seulement dans l’intermédiation qu’il confie cette mission à un tiers.

      Patrick, vos locataires ne répondent ils pas déjà aux critères de revenus et de loyers ? ou vous ne devez pas être très loin compte tenu de la nature du marché à Niort. Une convention ANAH ne changerai pas grand chose sur les locataires mais autoriserai un abattement de 15% ou 50% sur les loyers pour calcul revenu foncier imposable.

      • Patrick D says:

        Mes loyers sont dans les prix du marché local, soit supérieurs de 20% aux loyers imposés dans les conventions ANAH. Par contre mes locataires, par eux mêmes ou par leur famille ne correspondent pas aux minimums demandés par l’ANAH.
        Mais le plus gros problème est ailleurs : Je connais bien mes locataires et ils me font confiance. Comment puis je décemment expliquer à un locataire que son voisin paye un loyer inférieur parce qu’il est nécessiteux alors que lui paye 20% plus cher et en plus paye les impôts qui paye le loyer du voisin ?
        Pour ce locataire, ce serait intolérable.
        Alors si en plus, son voisin fait des incivilités, je perdrai tous mes locataires au prix du marché pour être obligé de prendre uniquement des conventions ANAH. Ce n’est pas ce que je veux.
        Sans compter que l’ANAH de Niort peut changer tous les ans les loyers de ses conventions et que le préfet peut réquisitionner les logements avec conventions (A vérifier). Je n’ai donc pas très confiance.

        • Antoine says:

          Patrick, ce n’est pas l’ANAH de Niort qui fixe et qui peut donc changer les plafonds de loyers qui s’appliquent sur la France entière.
          Quand au pouvoir du préfet de réquisitionner les logements avec convention ANAH, j’en doute bcp. Et quand bien même il aurait besoin de le faire, il y a je pense à Niort suffisamment de logements disponibles détenus par propriétaires qui ne louent pas pour ne pas forcer la main aux propriétaires qui louent régulièrement leur bien. Ce serait contre-productif, en plus d’être impopulaire.
          Le jour où on en arrivera là, ce sont tous les logements qui auront ce risque.
          Quant au risque d’impayé dans votre autre message plus haut, il existe avec ou sans convention de l’ANAH.
          La question est, comme Guillaume l’a très bien répondu : vos logement ets vos locataires ne sont-ils pas déjà compatibles avec ce critères ? En pratique, on se rend compte que cela est plutôt intéressant pour les grandes surfaces, à partir de 80m², à cause du critère loyer max par m², mais pas au-delà de 120m² car ensuite la charge de loyer est trop forte pour les locataires « compatibles » à cause des revenus maximum de la loi.
          Personnellement j’ai étudié cette possibilité pour des logements de villes moyennes en province, en B1 pour garder un avantage supérieur aux contraintes de la loi, en location « intermédiaire ».
          Intéressant pour les acquisitions dans l’ancien avec travaux, mais aussi pour continuer une location quand on arrive à la fin d’une défisc par exemple.

        • Patrick D says:

          Pour répondre à Antoine :
          _ Le préfet peut réquisitionner tout logement vide ou peu occupé. Ceux qui ont une convention avec l’ANAH passeront en premiers car ils sont déjà connus. Nous n’avons pas encore ce problème sur Niort mais cette possibilité existe et en cas de périodes tendues, les bailleurs seront sacrifiés comme d’habitude.
          _ C’est bien l’ANAH qui fixe les loyers des conventions applicables dans son département si ceux-ci sont inférieurs à ce qui est prévu sur la France entière. Normalement, il y a une réunion par an (en fait ils la font quand cela les arrange et que les loyers vont baisser). Ils prennent une moyenne des loyers fournis par l’ADIL, CLAMEUR et parfois l’UNPI si le bénévole a réussi a avoir assez de références pour être crédible. Et ils font une moyenne des trois. A chaque fois, l’ADIL, qui ne vit que des fonds de l’état contrairement aux 2 autres, fournis des loyers 10 à 20 % inférieurs aux 2 autres qui sont dans les prix du marché. De plus, des loyers déjà conventionnés et donc très inférieurs sont pris en compte dans les loyers « classiques » !
          D’où une baisse systématique du loyer moyen appliqué par l’ANAH.
          Et il y a une ANAH dans chaque département. Alors oui, c’est l’ANAH qui fixe les loyers vraiment appliqués dans les conventions.
          _ Mes logements sont parfaitement compatibles avec les exigences de l’ANAH. Ce sont les futurs locataires imposés qui ne le sont pas. Pas tous bien sûr. Mais si 1 locataire sur 5 décide d’arréter de payer son loyer et nargue son proprio pendant 3 ans avant de partir, c’est un enfer économique, moral et de procédure pour le proprio. Et il y a beaucoup plus de risques de tomber sur ce mauvais locataire avec les exigences de l’ANAH qu’avec un locataire gagnant bien sa vie et des parents garants.

          Mais nous n’apprenons que de nos propres expériences. Je vous souhaite seulement de ne pas tomber sur le mauvais client.

  4. Steve C. says:

    Bonjour, en effet cet abattement dans l ancien est plutôt intéressant quand il est couplé à du déficit foncier classique… Savez vous s il est applicable aux SCI à l IR? Si oui, il peut être partagé au prorata des parts des associés ?
    Merci par avance pour vos éclaircissements. Cdlt.

    • Oui, l’abattement doit être proportionnel aux loyers perçus par chacun des associés. De manière traditionnelle, le mode de détention n’influe pas sur la fiscalité des revenus fonciers

  5. Steve C. says:

    Merci pour votre réactivité !

  6. La meilleure solution serait donc de passer par l’intermédiation locative avec la signature d’une convention Anah. Il y a moins de risque de non paiement avec l’intermédiaire qui loue le logement puis le sous loue à un locataire. Qu’en pensez-vous ?

  7. Peut-on prendre une assurance loyers impayés avec une convention ANAH ?

  8. Bonjour, lors de travaux de rénovation ( appartement SCI) j’ai pu bénéficier d’une subvention ANAH ce bien est loué avec un loyer dit social pour une période de 9 ans.
    Ma question peut on étaler ou amortir sur plusieurs année cette subvention sur la déclaration 3072 SCI ?
    Merci

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