Nous continuons notre série « quel patrimoine avec 500€ / mois » avec une simulation sur la loi DUFLOT. La Loi DUFLOT est le nouveau dispositif fiscal d’incitation à l’investissement immobilier neuf est applicable depuis le 01 Janvier 2013. L’objectif n’est pas ici de revenir sur le détail de cette nouvelle loi de défiscalisation, les intéressés pourront relire cet article : Loi DUFLOT : réduction d’impôt et investissement immobilier …
 
Nous allons dans ce nouvel article réaliser une simulation d’investissement afin de vous mieux comprendre le mécanisme et surtout pouvoir réaliser des comparaisons de rendement entre les différentes solutions d’investissement.
Cet article s’inscrit dans la continuité des articles :

 
 

Simulation DUFLOT : Quel patrimoine pouvez vous espérer avec 500€/mois ?

Nous avons simplement utiliser notre simulateur DUFLOT (Simulateur Loi DUFLOT : Calculer votre réduction d’impôt. ) pour un investisseur qui aurait une capacité d’épargne de 500€/mois.
A ce titre, afin de connaître le marché et comprendre l’intérêt ou non d’investir dans la loi DUFLOT, vous pouvez remplir le formulaire disponible à cette adresse :Demande de documentation et simulation LOI DUFLOT
 

1 – Les hypothèses de la simulation


Il s’agit donc d’investir dans un immeuble de 165 000€. Pour l’acquérir, l’investir devra payer 7000€ de frais de notaire et autres frais de négociation et de rémunération des intermédiaires. L’acquisition supportera également la TVA.
L’ensemble de l’investissement sera financé par un crédit amortissable (174 000€) sur 15 ans au taux de 3% (cf barème des crédits immobiliers : Barème Taux des crédits immobiliers). La mensualité pour un tel crédit immobilier sera de 1201€ par mois.
L’immeuble sera loué pour environ 6200€ par an. Cela correspond à un rendement locatif de 3,56%, rendement moyen de l’immobilier neuf actuellement.
Enfin, l’investissement étant éligible à la loi DUFLOT, l’investisseur pourra réduire son impôt sur le revenu à hauteur de 31320€ pendant 9 ans, soit 3480€ par an.
 

Enfin, et ces hypothèses sont fondamentales pour la suite de la simulation, nous considérons une absence de revalorisation de l’immeuble pendant toute la durée de la simulation. Cette hypothèse peut sembler prudente et pessimiste, mais la conjoncture ne permet guère un grand optimisme (Prix de l’immobilier : une baisse comprise entre -30% et -40% selon Primeview ).
Par contre, nous considérons que les loyers augmenteront de 1% par an pendant toute la durée de la simulation.
Enfin, la simulation sera réalisé pour un investisseur fiscalisé à la tranche marginale de 30% + 15,5% (CSG-CRDS).
 

Les résultats de la simulation DUFLOT


Au final, on constate une augmentation progressive du revenu foncier imposable : les intérêts déductibles deviennent de moins en moins important au gré du remboursement du crédit.

 
Ensuite, compte tenu de la réduction d’impôt acquise pendant les neufs premières années, l’investisseur réalise une économie d’impôt importante.


 

Quel est l’enrichissement final de cet investisseur en LOI DUFLOT ?

Il s’agit du tableau le plus important de la simulation. Grâce au simulateur nous mettons en avant l’effort de trésorerie nécessaire à l’investisseur pour devenir propriétaire de cet immeuble DUFLOT (c’est la première colonne du tableau. Trésorerie = LOYER – CHARGES – REMBOURSEMENT DU CREDIT + ÉCONOMIE D’IMPOT DUFLOT)
 

 
C’est effort de trésorerie permet donc à l’investisseur de devenir propriétaire de son immeuble. Afin de réaliser une comparaison avec un autre placement, nous prenons pour hypothèse le placement de cet « effort de trésorerie » sur un autre placement type fonds euros du contrat d’assurance vie.
L’hypothèse de rendement de cet autre placement est ici fixé à 3%, mais en utilisant le simulateur vous pourrez indiquer le taux de rendement de votre choix.
Au final, au terme de cette simulation on constate que l’enrichissement de l’investisseur en DUFLOT est de 156 000€ (hypothèse d’absence de revalorisation de l’immeuble sur la durée) alors que l’investisseur qui se serait contenté de réaliser une épargne sur un contrat d’assurance vie disposerait d’un capital de 160 054€.

 

CONCLUSION FINALE


Le différentiel d’enrichissement est donc de 4054€, au détriment de l’investisseur DUFLOT et au profit de l’épargnant sur un placement à 3%.
Au final, le taux de rendement de l’investissement ressort à 2,79%.
Mais la question est : Est ce que les hypothèses retenues sont pertinentes ? Difficile question à laquelle le dernier indicateur tente de répondre. Le rendement locatif du bien au terme de 20 ans, permet de se placer dans l’hypothèse de la revente de l’immeuble dans 20 ans. L’investisseur qui souhaitera acheter l’immeuble dans 20 ans recherchera un rendement locatif : Celui ci obtiendra un rendement de 4,80% (pour un immeuble de 20 ans, cela peut semble même un peu faible, militant pour une baisse plus importante des prix de l’immobilier).
Le rendement locatif dans le neuf ou dans l’ancien ne sont pas identiques. Le rendement d’un immeuble neuf est nettement plus faible qu’un immeuble ancien. La différence s’explique principalement par l’obsolescence de l’immeuble ancien et des nécessaires travaux de mises au normes et de réparation. Le prix de l’immeuble devra en tenir compte et le rendement locatif sera nécessairement plus élevé.
 
Bref, compte tenu de cette simulation, l’intérêt de l’investissement DUFLOT semble limité.
 

Et vous qu’en pensez vous ?

 
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Vous aussi réalisez votre simulation DUFLOT : Simulateur Loi DUFLOT : Calculer votre réduction d’impôt.
 
 

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