La question de la plus value immobilière est complexe. Nous y avons consacré plusieurs articles dont « Plus value immobilière : Quelle imposition en 2013 ? Simulateur, détail, et calcul » qui fait la synthèse de la fiscalité applicable.
Il reste néanmoins un point qui fait l’objet de nombreuses questions sur le site : quel est le sort de la plus-value immobilière en cas de divorce ? Comment est calculé l’impôt sur le plus-value lorsque l’un des époux à quitté le foyer ? ect …
Une récente réponse ministérielle vient de nous apporter une réponse précise : Extrait de la Réponse ministérielle :
Les plus-values réalisées lors de la cession du logement qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées. Par principe, le logement doit constituer la résidence principale du cédant au jour de la cession.
Cette condition exclut les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu’ayant constitué antérieurement la résidence principale du propriétaire, n’ont plus cette affectation au moment de la vente.
Ainsi, l’exonération ne s’applique notamment pas aux cessions portant sur des immeubles qui, au jour de la cession, sont donnés en location, sont occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers ou sont devenus vacants.
Cela étant, la condition tenant à l’occupation du logement à titre d’habitation principale au jour de la cession n’est pas toujours satisfaite en cas de séparation ou de divorce, notamment lorsque l’un des conjoints a été contraint de quitter le logement qui constituait sa résidence principale lors de la séparation.
Pour tenir compte de ces situations, il est admis, à titre de mesure de tempérament, que lorsque l’immeuble cédé ne constitue plus, à la date de la cession, la résidence principale du contribuable, celui-ci puisse néanmoins bénéficier de l’exonération, dès lors que :
- d’une part, le logement a été occupé par son ex-conjoint jusqu’à sa mise en vente ;
- d’autre part, la cession intervient dans les délais normaux de vente. Il est précisé que le bénéfice de l’exonération n’est subordonné à aucun délai particulier entre la date de séparation ou de divorce et la date de mise en vente. Cette mesure de tempérament est étendue aux concubins qui se séparent et aux partenaires qui rompent un PACS sous les mêmes conditions.
Mais quel est le délai normal de vente pour bénéficier de l’exonération « résidence principale » ?
Par ailleurs, aucun délai maximum pour la réalisation effective de la cession ne peut être fixé a priori, même si la doctrine administrative prévoit que, dans la majorité des cas, le délai d’une année constitue le délai maximal.
En effet, l’appréciation du délai normal de vente est, en dernier ressort, une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d’agences immobilières).
En tout état de cause, l’administration fiscale apprécie de manière circonstanciée chaque situation, notamment au regard des raisons conjoncturelles, tenant en particulier à la situation du marché immobilier, qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal.
