La loi de finance pour 2018 modifie la loi PINEL et notamment, la liste des villes dans lesquelles il est possible de bénéficier de ce régime de défiscalisation dans l’immobilier neuf.

Pour mémoire, il s’agit d’un dispositif fiscal qui permet à l’investisseur immobilier de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu d’un montant maximum de 21% du prix de revient de l’immeuble, à raison de :

  • 2% par année pendant les 9 premières années de la location ;
  • 1% par année pendant les années 10, 11 et 12 de location.

Néanmoins, les loyers net de charges et d’intérêt d’emprunt perçus par l’investisseur en PINEL seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers, réduisant mécaniquement l’attrait de la réduction d’impôt pour les investisseurs imposés sur le revenu dans les tranches marginales les plus élevées.

Au final, il s’agit tout de même d’un très bon régime fiscal qui permettra aux contribuables faiblement imposés (TMI à 14%) de bénéficier d’une réduction importante d’impôt sur le revenu pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans et aux contribuables fortement imposés (TMI à 30%, 41% ou 45%) d’être très faiblement imposés sur les revenus fonciers perçus ( et c’est déjà pas mal).

 

La loi de finance pour 2018 modifie la liste des villes dans lesquelles vous pourrez bénéficier du régime fiscal PINEL

L’objectif du gouvernement est de recentrer les villes éligibles  à la loi PINEL aux seules villes qui souffrent d’une tension locative.

Pour 2018, vous pourrez bénéficier systématiquement de la loi PINEL :

  • Dans les zone ABis (comprend Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne) ; Eligible à la loi PINEL en 2018 ; 
  • Dans la zone A (comprend la partie agglomérée de l’Île-de-France, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération genevoise) ; Éligible à la Loi PINEL en 2018 ; 
  • Dans la zone B1 (comprend les agglomérations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, quelques villes chères comme Annecy, Bayonne, Cluses, Chambéry, Saint-Malo ou La Rochelle, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent 😉 Éligible à la Loi PINEL en 2018

 

 

 

 

 

Pas de loi PINEL dans les zones B2 et C, sauf pour les investissements pour lesquels le permis de construire à été déposé avant le 31/12/2017  et la signature de l’acte authentique est signé avant le 31/12/2018

La suppression de la loi PINEL en zone B2 et C est la grande innovation de la loi de finance pour 2018.

Néanmoins, dans sa grande générosité, le gouvernement a consentie une mesure de tempérament qui permet aux investisseurs de la zone B2 et C de continuer à bénéficier de la loi PINEL pour tous les projets dont le permis de construire à été déposé avant le 31/12/2017 et qui seront vendus au cours de l’année 2018.

Voici l’explication du gouvernement :

« afin d’assurer la sécurité juridique des contribuables engagés dans l’acquisition d’un logement dans des communes bénéficiant d’un agrément en zone B2 ou C, le présent article 39 prévoit des dispositions transitoires visant à maintenir dans ces zones l’éligibilité au dispositif « Pinel » des acquisitions de logements réalisées au plus tard le 31 mars 2018, à la condition qu’elles aient été engagées au plus tard le 31 décembre 2017 par la signature d’un contrat de réservation (logement que le contribuable acquiert en l’état futur d’achèvement) ou d’une promesse d’achat ou d’une promesse synallagmatique de vente (logement que le contribuable acquiert neuf achevé).

Toutefois, il apparaît que ces dispositions transitoires, qui visent à protéger les contribuables engagés au 31 décembre 2017 dans l’acquisition d’un logement situé dans une commune de la zone B2 ou C bénéficiant d’un agrément, pourraient s’avérer insuffisantes, pour des opérations complexes ou qui auraient pris du retard, risquant ainsi de les priver du bénéfice de l’avantage fiscal « Pinel », et ce, pour des raisons indépendantes de leur volonté.

De plus, ces mêmes dispositions transitoires ne permettent pas aux professionnels de commercialiser d’ici le 31 décembre 2018 les logements dont les permis de construire ont été délivrés en 2017 et, notamment, au second semestre 2017.

C’est pourquoi le Gouvernement, soucieux de préserver la sécurité juridique des opérations immobilières engagées en zone B2 ou C, tant pour les promoteurs que pour les investisseurs, propose par le présent amendement d’assouplir les dispositions transitoires précitées en maintenant le bénéfice du dispositif « Pinel » pour tous les logements situés dans des communes de la zone B2 ou C bénéficiant d’un agrément, dès lors que les permis de construire ont été délivrés au plus tard le 31 décembre 2017 et à la condition que ces logements soient acquis par les contribuables au plus tard le 31 décembre 2018. »

 

Ainsi, contrairement au premier amendement déposé et adopté en commission des finances, il n’est plus question d’accorder le bénéfice de la loi PINEL aux investisseurs qui aurait signé un acte d’achat d’un terrain avant le 31/12/2017, mais déposé un permis de construire jusqu’au 31/06/2018 ou aux projets engagés en 2017, mais dont le permis de construire aurait été déposés avant le 31/06/2018. (cf »Délais et conditions pour investir en loi PINEL en zones B1 sans agrément, B2 et C en 2018″).

Les contribuables stratèges qui souhaitaient profiter de ce début d’année pour déposer un permis de construire sur un terrain acquis avant la fin de l’année 2017 ne pourront donc plus bénéficier de la loi PINEL.

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8 Comments

  1. Patrick LEGOFF says:

    Pour ceux qui m’ont déjà lu ici et ailleurs (j’ai notamment pris pas mal d’exemples sur le forum de l’association Que Choisir pour expliquer à l’investisseur qu’il faut qu’il arrête d’écouter tous les commerciaux qui défilent chez lui, même si j’en suis un moi-même), je suis très réservé sur la loi Pinel, surtout quand je vois comment elle est vendue, c’est-à-dire avec une hypothèse de revente complètement irréaliste.

    Pour les nouvelles mesures, ça va un peu limiter la casse pour les investisseurs qui se laissent envoûter par le commercial qui leur vend du rêve dans une petite ville où le marché locatif est très faible (et accessoirement social quand il s’agit de logements en collectifs) et où il n’y a pas de marché à la revente. Vous me direz alors que c’est tant mieux car, si l’investisseur naïf avait l’idée de revendre, il revendrait à perte pour une raison évidente :

    Quand il achète du neuf, il le paie 30 % à 40 % plus cher que son équivalent dans l’ancien (même type de logement, même ville et même quartier). Donc, s’il le revend dans 9 ou 12 ans, il va vendre de l’ancien au prix de l’ancien puisqu’il vend un logement d’une dizaine d’années à un acheteur qui ne bénéficiera d’aucune réduction d’impôt.

    Dans ces conditions, pour avoir une chance de le revendre ne serait-ce qu’au prix où il l’a acheté (c’est l’hypothèse que je vois dans toutes les études que l’on me fait passer pour les analyser), il faudrait que les prix de l’ancien aient grimpé de 30 % à 40 % en une dizaine d’années, ce qui est impossible (je prends les paris pour ceux qui en doutent).

    Pour finir, je ne peux qu’engager l’investisseur à qui l’on propose un Pinel dans une grande ville à bien mesurer le risque qu’il prend pour les mêmes raisons : la revente au prix d’achat n’est simplement pas réaliste et je ne vois pas pourquoi, si j’ai bien fait mon boulot, je dirais à mon client de revendre le logement que je lui ai vendu.

    Tout est une question de bon sens, c’est ainsi que je fonctionne et l’investisseur devrait faire de même.

    • Merci patrick de cette mise en garde très justifiée !

      C’est d’ailleurs la raison pour laquelle je consacre une partie de mon livre à expliquer comment il est possible de bénéficier de la loi PINEL sans payer 30% trop cher ! Car le véritable problème n’est pas la loi PINEL … mais la multiplication des intermédiaires qui se rémunèrent sur le pauvre investisseur immobilier qui veut préparer sa retraite.

      Lorsque vous investissez dans une loi PINEL à 1600€ / m² … Je crois que vous faites une excellente affaire !

    • OlivierSPb says:

      Une bonne solution ne serait t’elle pas de faire du Pinel sur de l’ancien avec rénovation dans une grande métropole, si c’est possible?
      Au pire vous perdrez tout ou partie du montant de vos travaux car souvent on constate que le différentiel de prix entre un appartement sans travaux ou avec travaux est faible.
      Opération à monter soi-même sans intermédiaire.
      Est-ce réalisable? (Je crois qu’en temps que « crème » des CGP, vous l’avez déjà fait).
      Mais on est très loin de la vente en série de programmes neufs Pinel qui demande peu d’efforts et rapporte beaucoup aux intermédiaires!

    • Bonjour, c’est pour cela qu’un CGP ne fait pas faire de bonnes affaires aux investisseurs (je parle des contribuables où le Pinel est conseillé). Vous êtes un conseiller en gestion de patrimoine, je suis agent immobilier, entre nous deux je pense être mieux placer pour parler d’éventuelle revente, dans un secteur ou la demande locative est présente et le potentiel de revente également (même si je n’ai pas de boule de cristal pour prédire le marché immobilier dans 10 ans).

      Je ne propose des investissements que proche du domicile principal (afin que l’investisseurs aie une certaine maîtrise de ce qui achète) en aucun cas je vais aller faire acheter un bien à 500km du domicile principal de mon client. Je pourrais citer par dizaine des exemples de personnes à qui s’est arrivé.

      Autre chose concernant la rémunération des intermédiaires, et vous devez le savoir, les honoraires sont compris dans le prix de vente TTC (le promoteur proposera en direct le même bien au même prix), donc les intermédiaires spécialisés dans la vefa ne se sucrent pas sur le dos des investisseurs.

      Il faut de toute façon savoir adapté chaque investissement à chaque cas et trouver la meilleure solution pour l’investisseur.

      Cordialement,

      • Patrick LEGOFF says:

        Bon, je vais encore me faire eng….ler par mes associés qui pensent que je perds mon temps à répondre à des messages d’une telle profondeur, mais c’est plus fort que moi !

        Je passe sur les fautes (j’en ai compté 6, qui dit mieux ?), mais je doute que vous soyez agent immobilier. Je vois plutôt le discours stéréotypé d’un vendeur de défiscalisation venu faire l’éloge du Pinel dans le neuf (d’ailleurs, Guillaume qui connaît aussi bien que moi notre univers professionnel pourra peut-être le confirmer).

        J’ai des clients partout en France et, si je tenais votre raisonnement en leur proposant à chaque fois du Pinel neuf proche de chez eux, je pense que, non seulement je ne leur ferais pas faire de bonnes affaires pour reprendre votre formule, mais surtout que le résultat serait souvent catastrophique. Pourtant ce serait facile, il n’y a qu’à se servir sur internet : par exemple, chez B….. immobilier, il y a actuellement plus de 3 500 logements à vendre, sans compter les autres promoteurs.

        Pour revenir sur la remarque d’Olivier sur le Pinel ancien en réhabilitation, effectivement c’est une bonne solution, surtout si on le fait soi-même. Mais je vous laisse imaginer le temps et l’énergie qu’il faut pour le faire (trouver le bien, l’acheter au bon prix pour tenir compte des travaux, le faire expertiser comme ne correspondant pas aux normes de décence, évaluer les travaux, choisir les artisans pour les réaliser et l’architecte ou le maître d’oeuvre pour le certificat de conformité de fin de chantier et surtout suivre, suivre et suivre le chantier). Mais pourquoi pas si vous avez l’âme d’un entrepreneur.

        Pour ma part, j’ai choisi la solution intermédiaire, en proposant de l’ancien en réhabilitation, en centre-villes, mais à des prix proches du marché local. Et c’est bien là le problème car de tels programmes sont incroyablement difficiles à trouver.

        A titre de comparaison, j’ai vu récemment sur une plateforme de commercialisation, un Pinel en réhabilitation à Bordeaux à 7 700 € le m² et un autre à Perpignan à près de 4 000 € le m². Inutile de vous dire que je n’y emmène pas mes clients.

        • Pardonnez moi pour les fautes je ne me suis pas relu. Je ne suis pas venu faire l’apologie du Pinel, ce n’est qu’une flèche de mon carquois. Je travaille aussi bien les primo, que la defiscalisation (pinel, bouvard, lmnp, pinel en réhabilitation et je tente également la malraux mais c’est un autre univers).

          Je vous confirme néanmoins que je suis un agent immobilier. Je vous demande comment vous faites pour connaître parfaitement le marché de Strasbourg, de Perpignan ou de Marseille sans être sur place au quotidien des ?

          Dans l’entreprise pour laquelle je travaille nous sommes sur des secteurs bien définis et du coup travailler et connus en profondeur.

          Je ne vous attaque pas personnellement et encore moins votre profession.

          Cordialement

  2. OlivierSPb says:

    « Au final, il s’agit tout de même d’un très bon régime fiscal qui permettra aux contribuables faiblement imposés (TMI à 14%) de bénéficier d’une réduction importante d’impôt sur le revenu »
    Je n’y connais rien mais est-ce bien prudent de conseiller un Pinel à effet de levier à un contribuable ayant un faible revenu fiscal de référence? A moins que ce soit un virtuose de l’optimisation fiscale, c’est quand même le mettre en risque de trésorerie au moindre incident sérieux (Chômage, divorce, etc…).
    En plus, il me semble que en raison de la mise en place du prélèvement à la source il y aura une année blanche et donc 2% d’avantages fiscal qui vont passer à la trappe. Corrigez-moi si je me trompe.

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