Nous poursuivons notre série d’article consacrée aux différentes stratégies qui s’offrent aux épargnants / investisseurs qui cherchent à se constituer un patrimoine avec un effort mensuel de 500€ / mois. Après avoir analysé les solutions financières avec une épargne régulière sur le fonds euros ou sur les marchés financiers (cf »Comment investir avec 500€ / mois de capacité d’épargne ? Immobilier, Assurance vie, Location meublée, Bourse ? »), analysons aujourd’hui les possibilités offertes par l’investissement immobilier.
Le premier article concernera l’investissement immobilier locatif dans le neuf afin de bénéficier de la loi PINEL. Demain, nous travaillerons sur l’investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux afin de bénéficier du régime fiscal des déficits fonciers. Enfin, nous consacrerons un dernier article à l’investissement immobilier en location meublée dans l’ancien. Ceux qui voudraient approfondir le sujet pourront acheter notre livre « Investir dans l’immobilier » dans lequel nous détaillons toutes ses stratégies de manière exhaustive. 
 

Investir dans la loi PINEL avec 500€ / mois grâce à l’effet de levier du crédit immobilier.

Contrairement à l’épargne régulière sur un contrat d’assurance vie ou dans un PEA, l’investisseur immobilier pourra espérer bénéficier de l’effet de levier du crédit immobilier pour accélérer la valorisation de son patrimoine. Il s’agit simplement de profiter des taux de crédit historiquement faibles (cf »Meilleur taux de crédit immobilier actuellement« ) pour acheter le bien immobilier, puis utiliser cette capacité d’épargne de 500€ / mois et du loyer versé par le locataire afin de rembourser la mensualité du crédit immobilier et payer les charges liées à l’investissement immobilier (impôt sur le revenu, taxe foncière, charges d’entretien, …).
Mais attention aux analyses trop rapide. Comme nous le présentons dans notre livre, l’effet de levier n’est pas systématique et ce n’est pas parce que les taux sont faibles que le crédit est la meilleure stratégie !
L’objectif d’atteindre cet effort d’épargne de 500€ n’est pas simple à résoudre : Faut il considérer un effort moyen qui évoluera au fil des années, au risque d’être beaucoup plus élevé dans le futur ? ou au contraire un effort d’épargne maximal qui ne devra jamais être dépassé afin de ne pas mettre à mal la trésorerie de la famille ?
Pour simplifier notre calcul, nous considérerons un effort d’épargne moyen de 500€ / mois. L’investisseur devra profiter des premières périodes ou le taux d’épargne est faible afin d’épargner et préparer les périodes ou l’effort d’épargne est plus forte.
Cette question rend complexe l’analyse et la comparaison avec le simple placement d’une somme d’argent dans un PEA ou un contrat d’assurance vie. Nous devrons donc nous fier à la notion de TRI (tel que nous vous la présentons dans cet article « Loi PINEL : Comment comparer deux propositions d’investissement ? »).

Simulation LOI PINEL : Détail d’une stratégie d’investissement dans l’immobilier avec 500€ / mois.

Pour répondre à la problématique, nous allons utiliser notre simulateur LOI PINEL. Bien évidemment, afin de ne pas sur-optimiser la simulation, nous allons considérer un investissement basique sans optimisation (au risque même de réaliser un investissement qui pourrait paraître peu attrayant en apparence).
Pour ceux qui voudraient approfondir les facteur d’optimisation de leur investissement, je ne peux que vous encourager à lire mon livre « Investir dans l’immobilier »
 
Voici les caractéristiques de l’investissement PINEL qui permettrait d’utiliser vos 500€ / mois de capacité d’épargne :

  • Montant de l’achat : 204 000€ (par prudence, on considère que la valeur du bien est stable pendant 20 ans. Pas de revalorisation qui pourrait augmenter mathématiquement l’enrichissement et donc l’intérêt de l’investissement) ;
  • Frais de notaire : 5200€ ;
  • Loyer : 641€ (par excès de prudence, nous considérons que le loyer n’augmentera pas pendant 20 ans ! Ce qui semble excessivement prudent) ;
  • Tranche marginale de l’investisseur : 30%
  • Financement : Crédit immobilier sur 20 ans au taux de 1.56% + 0.30% d’assurance de prêt (Cf « Barème des meilleurs taux de crédit actuellement« )

 
Au final, comme vous le constatez, il s’agit d’un investissement banal, peu optimisé. Il est possible de faire mieux avec du temps et surtout de la formation et de l’investissement personnel. Pourtant, comme vous allez pouvoir le constater, les résultats ne sont plutôt très satisfaisants.
Voici la synthèse chiffrée de cet investissement immobilier :

 Effort d’épargne moyen sur 20 ans – 500,74 €
 Valeur du patrimoine au terme de 20 ans (durée de simulation) = Valeur du bien dans 20 ans sans revalorisation du bien immobilier204 454,57 €
 Le différentiel d’enrichissement entre l’investissement PINEL et un placement financier type assurance vie rémunéré au taux de 3 %67 568,37 €
 Rendement locatif du bien au terme de 20 ans3,77%
 TRI (Taux de rendement interne) – cf « Comment estimer la rentabilité de votre investissement immobilier ? » pour comprendre.6,27%

 
Au terme des 20 années, l’investisseur est propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur de 204 000€ qui lui génère 641€ de revenu avant impôt par mois. De surcroît, il s’agit du résultat d’un investissement en prenant en compte des hypothèse très prudente non optimisée…
Pour mémoire, l’épargnant sur le fonds euros du contrat d’assurance vie avait épargné 140 000€… (cf la première partie de l’article « Comment investir avec 500€ / mois de capacité d’épargne ? Immobilier, Assurance vie, Location meublée, Bourse ? »).
 
Voici un graphique illustrant l’investissement immobilier PINEL :

 
A suivre demain avec l’investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux et déficit foncier…

Pour aller plus loin :
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