Vous le savez, je vous encourage depuis quelques temps à réfléchir à l’opportunité d’un investissement immobilier dans le neuf avec le bénéfice de la loi PINEL et plus particulièrement à l’opportunité de se faire construire un immeuble (maison ou petit immeuble collectif). Loin des offres packagées commercialisées très chèrement par des commerciaux en défiscalisation et autres CGPI, se faire construire son immeuble permettra à l’investisseur une maîtrise du prix de revient et donc une rentabilité globale qui pourrait être attrayante (cf »Se construire sa Loi PINEL : Défiscaliser en faisant construire ou agrandir un immeuble.« ).

 

Alors que le zonage Pinel sera modifié en 2018 et avec pour conséquence la suppression de l’éligibilité pour les zone B2 et C et sur uniquement après agrément préfectoral en zone B1, il est peut être urgent d’agir pour valoriser intelligemment le terrain que vous avez reçu par donation ou succession ! cf »Loi Pinel 2018 : La zone B1 exclue du dispositif PINEL sauf agrément préfectoral » et « Délais et conditions pour investir en loi PINEL en zones B1 sans agrément, B2 et C en 2018″

 

Pour se faire construire sa loi PINEL, l’investisseur à plusieurs solutions. La première consiste à acheter un terrain à bâtir puis faire construire une maison par un constructeur de maison individuelle ou même construire lui-même la construction qui répondra aux normes de construction.

Il est alors intéressant de regarder la base de calcul de la réduction d’impôt PINEL.

 

 

Quel sera le prix de revient sur lequel sera calculé la réduction d’impôt PINEL de 12%, 18% ou 21% ?

Le prix de la construction retenu pour le calcul de la réduction d’impôt PINEL

La doctrine fiscale précise quer les frais suivants entrent dans la base de la réduction d’impôt :

– Les frais d’architecte,

– Le prix d’achat des matériaux,

– Les mémoires des entrepreneurs,

– Les salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes,

– Ainsi que les autres frais généraux engagés pour la construction qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers (c’est à dire les frais d’entretien, réparation non dissociable des frais de construction, reconstruction, et d’agrandissement – Cf « Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? -) ;

– Les frais d’acquisition doivent faire l’objet d’une répartition entre, d’une part, les frais afférents à l’acquisition du terrain nu tels que définis au§ 260 ci-dessus entrant dans la base de la réduction d’impôt et, d’autre part, les frais afférents à l’acquisition de l’immeuble destiné à être démoli, exclus de cette base ; 

– Le travail personnellement effectué par le contribuable n’est également pas pris en compte dans la base de l’avantage fiscal. Et oui, si les matériaux payés pour construire sont pris en compte dans le calcul de la base de la réduction d’impôt PINEL, il n’est pas possible de prendre de valoriser votre propre main d’oeuvre et le temps que vous passeriez à construire votre maison ou votre immeuble. 

 

 

Le prix du terrain retenu pour le calcul de la réduction d’impôt PINEL

Et c’est là que le dispositif fiscal de la loi PINEL pourrait être une excellente stratégie pour de nombreux investisseurs propriétaires de terrain à bâtir. Deux situations sont effectivement envisageables :

– Lorsque l’acquisition du terrain a été réalisée à titre onéreux (c’est à dire acheté), son prix d’acquisition, majoré des frais rendus nécessaires pour sa viabilisation et son aménagement tels que les frais de voirie, de réseaux et de distribution, entre dans la base de la réduction d’impôt, quelle que soit la date de cette d’acquisition ; 

– Lorsque l’acquisition du terrain a été réalisée à titre gratuit (c’est à dire par donation ou succession), le prix du terrain à retenir dans la base de la réduction d’impôt correspond à la valeur pour laquelle le terrain nu est entré dans le patrimoine du contribuable, augmenté des frais afférents à cette acquisition et majoré des frais rendus nécessaires pour sa viabilisation et son aménagement tels que les frais de voirie, de réseaux et de distribution. Aucun correctif prenant en compte la durée de détention du terrain n’est appliqué sur cette valeur.

Dans les faits, cela signifie qu’un investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 12% ; 18% ou même 21% calculée sur le prix du terrain à bâtir reçu par donation ou succession. Voilà de quoi nettement améliorer la rentabilité de l’investissement immobilier puisque l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt sur un terrain qu’il n’aura pas payé. Le gain de trésorerie est très intéressant.

Simulation d’investissement PINEL pour un investisseur qui réaliserait la construction d’un immeuble PINEL sur un terrain reçu par donation ou succession.

 

hypothèse calcul pinel autoconstruction

 

hypothèse calcul pinel autoconstruction 2

 

 

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15 Comments

  1. encore un tackle aux CGPI : « offres packagées commercialisées très chèrement »… Ca n’est pas en critiquant injustement vos collègues qui font très bien leur travail de conseil justement rémunéré que celà vous mettra en valeur.

  2. « Loin des offres packagées commercialisées très chèrement par des commerciaux en défiscalisation et autres CGPI »

    Je te trouve bien sévère… Certains commerci

    • Je disais donc certains commerciaux sans doute, certains « CGPI sans doute, mais je me fais le porte parole (modestement) de certains qui sont comme moi 🙂 et tu me connais, sérieux. Quant à l’article, ou i quand c’est possible, c’est à faire.

  3. Bonjour,
    Investir en Pinel dans le cadre de la préparation d’une retraite ne faisait pas partie des solutions que j’envisageais.
    Dans cet exemple précis, ça pourrait effectivement être intéressant surtout que ne pas passer l’investissement en Pinel rendrait l’opération moins intéressante financièrement.
    Ca reste tout de même un cas très particulier.
    Autre cas que j’ai vu récemment, une commune éligible Pinel qui autorise la division de grands terrains. Le propriétaire a une maison avec grand terrain, le divise et fait construire sur cette « nouvelle » parcelle.
    Le bilan est similaire.

  4. Juste pour le fun, une question :
    Si vous refusez la succession du terrain au profit de vos enfants, puis que vous construisiez un immeuble dessus, vous ne devriez pas avoir de donation de l’immeuble à faire puisque tout ce qui se trouve sur le terrain leur appartient. C’est juste ? (Mais tiré par les cheveux)

    • Dès qu’il y a transfert de propriété il y a donation.
      Vous construisez un immeuble sur le terrain de vos enfants alors vous avez transmis la propriété de l’immeuble à ceux-ci car il y a bien un actif dans votre patrimoine (l’immeuble ou la somme d’argent qui le représente) qui a été transféré à l’actif du patrimoine de vos enfants du fait de la règle de propriété.
      Certains CGP ont tendance à éliminer le notaire de toute équation patrimoniale, grave, très grave erreur surtout dans la mesure où les notaires sont aussi des conseils en gestion de patrimoine. Pour rappel, le CGP et le CIF sont deux métiers complémentaires mais différents. Donc le notaire, s’il est CGP, il n’est ni CIF ni intermédiaire.
      Les CGPI devraient faire extrêmement attention pour tout simplement ne pas disparaître en raison d’un durcissement de la réglementation.

      • Merci pour votre réponse.

      • « Pour rappel, le CGP et le CIF sont deux métiers complémentaires mais différents. Donc le notaire, s’il est CGP, il n’est ni CIF ni intermédiaire. »

        sauf quand le notaire travaille pour l’unofi 😉

        • Un notaire peut travailler avec Unofi ou avec un CGPI ou avec une banque. Il n’est jamais lié car sa mission se limite au conseil.
          Après, le notaire peut avoir une préférence en fonction de la qualité du service fourni.

          • N’entrons pas davantage dans le débat sur cette question. Nous savons,vous et moi, ce qu’il en n’est dans la pratique. Je suis un ancien UNOFI et je connais parfaitement le fonctionnement du notariat.

            • Oui n’entrons pas plus dans le débat.
              Ceci dit, petite parenthèse n’ayant rien à voir avec l’article, mais notre discussion m’a fait penser à des amis chefs d’entreprises qui ont été approchés par des CGPI qui leur ont parlé de recrutement. Est-ce une pratique courante?
              Je referme la parenthèse.

    • Oui, car vous ne pouvez pas bénéficier du dispositif fiscal Pinel en construisant sur un terrain ne vous appartenant pas en pleine propriété.

  5. « ….il n’est pas possible de valoriser votre propre main d’oeuvre et le temps que vous passeriez à construire votre maison » ….: encore heureux!

  6. Monter soi-même son pinel est plus avantageux mais c’est bien se prendre la tête alors que d’autres solutions fiscales existent.

  7. Bonjour,
    Je trouve votre article très intéressant, et il est vrai que l’option de construire en PINEL n’est pas très répandue.
    Je souhaiterais connaître votre avis sur la problématique suivante :
    Un particulier possédant un terrain souhaite construire un collectif en lieu et place de sa maison pour optimiser le potentiel constructible de son terrain. Il va ensuite louer les appartements.
    Sachant qu’il va construire 9 appartements et que l’investissement total (travaux, architectes,…) est d’environ 1 millions d’euros, comment faire pour tirer profit de la loi Pinel, au vu du plafond d’investissement fixé à 300 000 euros. Et quels appartements devront alors avoir un loyer plafonné? (comme l’exige la loi).
    Merci beaucoup pour votre retour.

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