Avez-vous déjà analysé une simulation d’investissement PINEL ? Vous y trouvez des chiffres, de belles courbes (toujours à la hausse), des hypothèses souvent favorables et surtout un conclusion qui vous donnera l’envie irrépressible de signer le bon de commande de votre futur appartement locatif.

Pourtant certains vendeurs d’immobilier neuf manipulent les chiffres et les taux de rendement locatif pour atteindre leurs objectifs commerciaux et arnaquer des candidats investisseurs, probablement trop naïf, qui ont une confiance excessive.

Ce constat, cela fait 15 ans que je l’ai fait. 15 ans que ces pratiques me dégoutent… et pourtant, je suis toujours aussi énervé lorsque je tombe sur l’une de ces simulations. Je n’arrive pas à m’y faire.

Ce matin, à l’occasion d’une consultation patrimoniale, un client sollicite mon analyse sur le projet d’investissement PINEL qu’il s’apprête à finaliser.

Vous allez vite comprendre pourquoi je suis me suis emporté. Cette simulation est une caricature ! Heureusement que mon client, se méfiant de la présentation commerciale, a cherché à comprendre le dessous des cartes.

Analysons ensemble cette simulation trompeuse.

Le bien immobilier est situé à Arras (62 000) commune dans laquelle les prix de l’immobilier dans l’ancien sont autour de 2300€ m².

Il s’agit d’un studio neuf de 20m² acheté au prix 115 000€, soit 5421€ / m².

Un premier petit tour sur Leboncoin permet de se rendre compte compte qu’il y a un véritable problème de prix. Il se vend aujourd’hui, de petits studio de 19m² à Arras pour 54 000€, soit 3000€/m².

Comment peut on justifier payer 115 000€ pour un logement neuf … alors que le marché de l’ancien cote ce même logement à 54000€ ?

Bref, il y a un premier problème de taille. Le bien immobilier est trop cher ! Beaucoup trop cher !

Qu’un bien immobilier neuf soit plus cher qu’un bien immobilier ancien n’est pas un scoop. C’est normal, mais un tel écart n’est clairement pas compréhensible.

Dans cette vidéo, notre partenaire Stéphane DESQUARTIERS, président fondateur de la maison de l’investisseur, nous explique la différence entre l’investissement neuf et l’investissement ancien.

Une vidéo comme d’habitude sans langue de bois !

Un bien immobilier beaucoup trop cher… et trop peu rentable.

Non seulement le bien immobilier est trop cher, mais surtout, il n’est pas assez rentable. Le loyer estimé du studio est de 216€, dont 50€ de charges mensuelles. Le loyer net de charge estimé est de 166€ !

Un loyer très faible qui s’explique par le plafonnement des loyers qui s’impose au location Pinel ! Plus la surface est petite, plus le loyer sera faible. Un studio est rarement un bon investissement PINEL

Ce loyer est d’autant plus médiocre que le loyer d’un studio à Arras est d’environ 350€.

Le rendement locatif du projet d’investissement est de seulement (166*12)/115000 = 1.73% ! Quelle affaire !

Le projet sera financé avec un crédit immobilier d’une durée de 25 ans (on peut réellement s’interroger sur l’état du studio dans 25 ans…).

Pourtant, la simulation remise au client est attrayante…

Bref, vous l’aurez compris. Il s’agit là d’un bien immobilier vendu beaucoup trop cher avec un loyer beaucoup trop faible ! Une opération qui ne peut pas être intéressante. Pourtant, la simulation remise au client ne permet pas de se rendre compte de cette médiocrité.

Il faut être un expert et être capable de déconstruire le discours commercial enjoliveur pour se rendre compte de l’arnaque de cette simulation.

Il faut bien se rendre compte qu’un studio dans l’ancien à Arras s’achète environ 55000€ pour un loyer de 350€ par mois ; Alors que la proposition d’investissement PINEL consiste dans l’acquisition d’un studio au prix de 115 000€ avec un loyer brut de charges de 216€ !

Voici une copie écran de la simulation

Le vendeur promet un effort d’épargne de 164€ par mois pendant 9 ans et un enrichissement sans effort de 30 000€ au terme des 9 années ! Comment ne pas se laisser tenter.

Pourtant, c’est une arnaque pour deux raisons principales :

  • L’effort d’épargne est limité aux neufs premières années, c’est à dire les seuls années qui maximalises la réduction d’impôt Pinel. Il serait honnête de faire une simulation sur la durée totale du crédit, c’est à dire sur 25 ans.
  • La plus-value après 9 ans paraît particulièrement aléatoire. Un studio ancien à Arras se vend entre 50 000€ et 70 000€ en 2021. Comment peut on espérer le vendre 112 000€ dans 9 ans ? Si le marché immobilier reste stable, dans 9 ans, le prix de vente de l’appartement ne sera peut être pas suffisant pour rembourser le crédit restant dû de 81 000€.

Conclusion .

Trois points :

  • Il est trop facile de manipuler les chiffres d’une simulation ! Faites attention à bien comprendre ce que vous achetez en comparant les prix de l’immeuble neuf avec ceux dans l’ancien ;
  • Il ne faut pas en conclure que la loi PINEL est un mauvais investissement immobilier. Comme nous nous l’avons expliqué dans cet article « Loi PINEL : Quel taux de rendement pour un investissement immobilier PINEL ?« , le TRI de l’investissement peut être très satisfaisant si vous ne payez pas de manière excessive votre investissement. L’immobilier neuf est plus cher que l’immobilier ancien, c’est normal, mais attention aux prix excessifs.
  • Et surtout, n’investissez pas dans une région que vous ne connaissez pas. Il faut bien connaître le marché avant d’investir, cela évite les mauvaises surprises.

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Comme vous le savez, notre ADN est le conseil en gestion de patrimoine indépendant et c’est avec cette puissante conviction que nous vous accompagnons à l’occasion de nos consultations patrimoniales ou dans nos livres.

Néanmoins, vous êtes de plus en plus nombreux grâce à vos connaissances acquises via internet (et parfois leblogpatrimoine.com) à ne pas avoir besoin de conseils. Vous cherchez avant tout des biens immobiliers dans lesquels investir.

Les consultants recherchent pour vous les biens immobiliers qui correspondent à votre projet d’investissement.

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A suivre.

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