Vous le savez probablement, la loi PINEL est un dispositif fiscal d’investissement dans l’immobilier neuf qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du prix de revient de l’immeuble pendant 12 ans.
La loi PINEL peut être une excellente stratégie d’investissement qui permettra de réduire votre impôt sur le revenu via une défiscalisation importante … mais surtout de faire un bon investissement immobilier pour ceux qui sauront éviter les nombreux pièges ! C’est là, la clef de voute de votre projet : Défiscalisation pour le plaisir de défiscaliser n’a aucun intérêt. La défiscalisation n’est jamais un objectif.
Avant de rechercher une réduction d’impôt sur le revenu, vous devez chercher à faire un bon investissement, c’est à dire un investissement rentable ! La rentabilité de votre investissement doit être votre priorité absolue ! La défiscalisation n’est qu’un avantage supplémentaire qui devra convertir un bon investissement … en excellent investissement.
A ce titre, l’investisseur immobilier tenté par la loi PINEL devra être particulièrement sélectif et ne pas se contenter d’écouter le beau discours commercial du conseiller en gestion de patrimoine, du vendeur de défiscalisation ou agent immobilier qui n’a que ça à vous vendre.
N’oubliez pas que ces professionnels sont rémunérés par une commission comprise entre 8% à 10% sur le prix de vente de l’immeuble, soit entre 15 000€ et 20 000€ de commission pour un immeuble valorisé 200 000€. Ce mode de rémunération a de quoi corrompre l’objectif du conseil de votre interlocuteur ! Vous devrez donc multiplier les contacts et surtout vous faire votre propre analyse du marché. (Une première étape pour vous comprendre votre investissement immobilier et vous donnez les moyens d’éviter les pièges est d’acheter mon dernier livre « Investir dans l’immobilier« ).
 

Synthèse du dispositif fiscal de la loi PINEL 2020.

La loi PINEL, c’est :

·        Investir dans un immeuble neuf, soit acheté en VEFA, soit construit par le contribuable via un constructeur de maison individuelle ;

·        Investir dans une zone considérée comme en manque de logement dans laquelle il y a une tension locative forte ;

Il s’agit d’investir dans une zone A, Abis ou B1 (cf »Une nouvelle réforme du zonage PINEL dans la loi de finances 2019 ? »). Dans l’attente d’un nouveau zonage pour 2019, les zones éligibles sont les suivantes :
Dans les zones ABis (comprend Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne) ; Éligible à la loi PINEL en 2018 ; 
Dans la zone A (comprend la partie agglomérée de l’Île-de-France, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération genevoise) ; Éligible à la Loi PINEL en 2018 ; 
Dans la zone B1 (comprend les agglomérations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, quelques villes chères comme Annecy, Bayonne, Cluses, Chambéry, Saint-Malo ou La Rochelle, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent ; Éligible à la Loi PINEL en 2020 ;

 

·        Bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu d’un montant maximum de 21% du prix de revient de l’immeuble, à raison de :

    • 2% par année pendant les 9 premières années de la location ;
    • 1% par année pendant les années 10, 11 et 12 de location.

 

·        Une imposition des loyers net de charges et d’intérêt d’emprunt perçus par l’investisseur en PINEL à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers,

Cette imposition sur le revenu réduit mécaniquement l’attrait de la réduction d’impôt pour les investisseurs imposés sur le revenu dans les tranches marginales les plus élevées. Au final, il s’agit tout de même d’un très bon régime fiscal qui permettra aux contribuables faiblement imposés (TMI à 14%) de bénéficier d’une réduction importante d’impôt sur le revenu pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans et aux contribuables fortement imposés (TMI à 30%, 41% ou 45%) d’être très faiblement imposés sur les revenus fonciers perçus (et c’est déjà pas mal).
 

·        Le locataire devra avoir des ressources limitées dont le plafond est fixé par décret :

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2018) en fonction de la zone géographique – Bail conclu en 2020 – Métropole
Composition du foyer fiscalZone A bisZone AZone B1Zone B2Zone C
Personne seule38 465 €38 465 €31 352 €28 217 €28 217 €
Couple57 489 €57 489 €41 868 €37 861 €37 861 €
+ 1 personne à charge75 361 €69 105 €50 349 €45 314 €45 314 €
+ 2 personnes à charge89 439 €82 776 €60 783 €54 705 €54 705 €
+ 3 personnes à charge107 053 €97 991 €71 504 €64 354 €64 354 €
+ 4 personnes à charge120 463 €110 271 €80 584 €72 526 €72 526 €
Majoration par personne à charge supplémentaire+ 13 421 €+ 12 286 €+ 8 990 €+ 8 089 €+ 8 089 €

 

·        Le loyer sera plafonné selon un tarif maximum par m² :

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole
Localisation du logementPlafonds mensuels de loyer au m²
20192020
Zone A bis17,17 €17,43 €
Zone A12,75 €12,95 €
Zone B110,28 €10,44 €
Zone B2 (sur agrément)8,93 €9,07 €

 
 

Comment réussir son investissement en loi PINEL en 2020 ?

Un seul conseil : Maîtriser le prix d’achat de votre bien immobilier ! Vous devez négocier afin de ne pas surpayer le prix de vente de votre appartement ou maison neuve éligible à la loi PINEL. La maîtrise du prix d’achat est le secret pour réussir votre investissement.
N’oubliez pas que certains modes de distribution multiplient les intermédiaires et donc leur rémunération qui s’ajoute au prix de revient de votre immeuble. Entre promoteur, distributeur grossistes, banque, conseiller en gestion de patrimoine, agents immobilier, notaire… Ce sont parfois jusqu’à 30% du prix d’achat de votre PINEL qui partent dans la rémunération des intermédiaires.
Une stratégie consiste simplement à contourner ces intermédiaires en maîtrisant la construction. Pour investir en loi PINEL, vous pouvez acheter un appartement sur plan … mais vous pouvez aussi acheter un petit terrain sur lequel vous pourrez construire une maison par un constructeur de maison individuelle ou encore rénover une maison ancienne (cf. « Pinel ancien réhabilité : Défiscalisation de l’impôt sur le revenu et investir dans l’immobilier ancien. Opportunité ? »)
Pour mémoire, le prix de construction de maison neuve est proche de 1500€ / m², et cela partout en France ! Le salaire des maçons et le prix du parpaing est le même partout en France.(cf »Quel est le prix de construction d’une maison neuve éligible à la loi PINEL ? »).
Ainsi, faire construire une maison de 100m² sur un terrain acheté 100 000€, c’est réaliser un investissement PINEL de 250 000€ et bénéficier d’une défiscalisation de 52500€ sur 12 ans ! Imbattable !
 
Ps : Avant de vous lancer, vous devez vraiment acheter mon livre « Investir dans l’immobilier« , vous y trouverez toutes nos stratégies et nos conseils.

Pour aller plus loin :
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