Vous le savez probablement, la loi PINEL est un dispositif fiscal d’investissement dans l’immobilier neuf qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du prix de revient de l’immeuble pendant 12 ans.

La loi PINEL peut être une excellente stratégie d’investissement qui permettra de réduire votre impôt sur le revenu via une défiscalisation importante … mais surtout de faire un bon investissement immobilier pour ceux qui sauront éviter les nombreux pièges ! C’est là, la clef de voute de votre projet : Défiscalisation pour le plaisir de défiscaliser n’a aucun intérêt. La défiscalisation n’est jamais un objectif.

Avant de rechercher une réduction d’impôt sur le revenu, vous devez chercher à faire un bon investissement, c’est à dire un investissement rentable ! La rentabilité de votre investissement doit être votre priorité absolue ! La défiscalisation n’est qu’un avantage supplémentaire qui devra convertir un bon investissement … en excellent investissement.

A ce titre, l’investisseur immobilier tenté par la loi PINEL devra être particulièrement sélectif et ne pas se contenter d’écouter le beau discours commercial du conseiller en gestion de patrimoine, du vendeur de défiscalisation ou agent immobilier qui n’a que ça à vous vendre.

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N’oubliez pas que ces professionnels sont rémunérés par une commission comprise entre 8% à 10% sur le prix de vente de l’immeuble, soit entre 15 000€ et 20 000€ de commission pour un immeuble valorisé 200 000€. Ce mode de rémunération à de quoi corrompre l’objectif du conseil de votre interlocuteur ! Vous devrez donc multiplier les contacts et surtout vous faire votre propre analyse du marché. (Une première étape pour vous comprendre votre investissement immobilier et vous donnez les moyens d’éviter les pièges est d’acheter mon dernier livre « Investir dans l’immobilier« ).

 

Synthèse du dispositif fiscal de la loi PINEL 2019.

La loi PINEL, c’est :

  • Investir dans un immeuble neuf, soit acheté en VEFA, soit construit par le contribuable via un constructeur de maison individuelle ;

  • Investir dans une zone considérée comme en manque de logement dans laquelle il y a une tension locative forte ;

Il s’agit d’investir dans une zone A, Abis ou B1 (cf »Une nouvelle réforme du zonage PINEL dans la loi de finances 2019 ? »). Dans l’attente d’un nouveau zonage pour 2019, les zones éligibles sont les suivantes :

Dans les zone ABis (comprend Paris et 29 communes de la petite couronne parisienne) ; Éligible à la loi PINEL en 2018 ; 

Dans la zone A (comprend la partie agglomérée de l’Île-de-France, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération genevoise) ; Éligible à la Loi PINEL en 2018 ; 

Dans la zone B1 (comprend les agglomérations de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, quelques villes chères comme Annecy, Bayonne, Cluses, Chambéry, Saint-Malo ou La Rochelle, les départements d’Outre-Mer, la Corse et les autres îles non reliées au continent ;  Éligible à la Loi PINEL en 2018 ;

 

zonage loi pinel 2019



 

  • Bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu d’un montant maximum de 21% du prix de revient de l’immeuble, à raison de :

    • 2% par année pendant les 9 premières années de la location ;
    • 1% par année pendant les années 10, 11 et 12 de location.

 

  • Une imposition des loyers net de charges et d’intérêt d’emprunt perçus par l’investisseur en PINEL à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers,

    Cette imposition sur le revenu réduit mécaniquement l’attrait de la réduction d’impôt pour les investisseurs imposés sur le revenu dans les tranches marginales les plus élevées. Au final, il s’agit tout de même d’un très bon régime fiscal qui permettra aux contribuables faiblement imposés (TMI à 14%) de bénéficier d’une réduction importante d’impôt sur le revenu pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans et aux contribuables fortement imposés (TMI à 30%, 41% ou 45%) d’être très faiblement imposés sur les revenus fonciers perçus ( et c’est déjà pas mal).

 

  • Le locataire devra avoir des ressources limitées dont le plafond est fixé par décret :

Plafonds annuels de ressources – Bail conclu en 2018 (revenu fiscal de référence de 2016) – Métropole
Composition du foyer du locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 37 508 € 37 508 € 30 572 € 27 515 € 27 515 €
Couple 56 058 € 56 058 € 40 826 € 36 743 € 36 743 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 73 486 € 67 386 € 49 097 € 44 187 € 44 187 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 87 737 € 80 716 € 59 270 € 53 344 € 53 344 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 104 390 € 95 553 € 69 725 € 62 753 € 62 753 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 117 466 € 107 527 € 78 579 € 70 721 € 70 721 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 13 087 € + 11 981 € + 8 766 € + 7 888 € + 7 888 €

 

  • Le loyer sera plafonné selon un tarif maximum par m² :

Plafonds de loyer mensuel, par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole
Localisation du logement Plafonds mensuels de loyer au m²
2017 2018
Zone A bis 16,83 € 16,96 €
Zone A 12,5 € 12,59 €
Zone B1 10,07 € 10,15 €

 

 

Comment réussir son investissement en loi PINEL en 2019 ?

Un seul conseil : Maîtriser le prix d’achat de votre bien immobilier ! Vous devez négocier afin de ne pas surpayer le prix de vente de votre appartement ou maison neuve éligible à la loi PINEL. La maîtrise du prix d’achat est le secret pour réussir votre investissement.

N’oubliez pas que certains mode de distribution multiplient les intermédiaires et donc leur rémunération qui s’ajoute au prix de revient de votre immeuble. Entre promoteur, distributeur grossistes, banque, conseiller en gestion de patrimoine, agents immobilier, notaire… Ce sont parfois jusqu’à 30% du prix d’achat de votre PINEL qui partent dans la rémunération des intermédiaires.

Une stratégie consiste simplement à contourner ces intermédiaires en maîtrisant la construction. Pour investir en loi PINEL, vous pouvez acheter un appartement sur plan … mais vous pouvez aussi acheter un petit terrain sur lequel vous pourrez construire une maison par un constructeur de maison individuelle ou encore rénover une maison ancienne (cf « Pinel ancien réhabilité : Défiscalisation de l’impôt sur le revenu et investir dans l’immobilier ancien. Opportunité ? »)

Pour mémoire, le prix de construction de maison neuve est proche de 1500€ / m², et cela partout en France ! Le salaire des maçons et le prix du parpaing est le même partout en France.(cf »Quel est le prix de construction d’une maison neuve éligible à la loi PINEL ? »).

Ainsi, faire construire une maison de 100m² sur un terrain acheté 100 000€, c’est réaliser un investissement PINEL de 250 000€ et bénéficier d’une défiscalisation de 52500€ sur 12 ans ! Imbattable !

 

Ps : Avant de vous lancer, vous devez vraiment acheter mon livre « Investir dans l’immobilier« , vous y trouverez toutes nos stratégies et nos conseils.

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46 Comments

  1. Patrick LEGOFF says:

    C’est un article très réducteur et je n’ai malheureusement pas le temps de le commenter en détail.

    Quelques remarques : la loi Pinel, ce n’est pas que du neuf en VEFA, car si ce n’était que cela, je ne voudrais pas en vendre (trop cher, livraisons trop lointaines, impossible de visiter car vous achetez sur plan un logement qui a toutes les chances de se retrouver dans un joli quartier qui va virer au social…).

    Quand je propose du Pinel à mes clients, c’est uniquement de l’ancien en réhabilitation ou du changement de destination, pour plusieurs raisons que je n’ai pas le temps d’exposer (dont rapidement, une défiscalisation l’année de l’achat, pas celle de la livraison, absence de normes handicapés qui  » mangent de l’espace « , date de livraison plus courte, programmes en centres-ville et pas en  » quartier Pinel social « …).

    Par contre, mes outils je ne les trouve pas sur internet mais uniquement par mon réseau (petits promoteurs à diffusions confidentielles) car, sur ce point Guillaume a raison, il faut que le prix soit cohérent par rapport au marché local (ville et quartier) et quand je vais chercher du réhabilité sur internet, je tombe par exemple sur du 7 700 € le m² à Bordeaux, 4 000 € à Perpignan (vous avez le droit de tousser) ou encore 5 000 € à Toulon…

    Ah, j’oubliais : Le Pinel DOM (et accessoirement le Girardin à l’IS). C’est une des spécialités du cabinet (environ 500 logements gérés actuellement) et mes associés étaient justement à la Réunion la semaine dernière pour négocier deux programmes (la non plus, nous  » n’achetons pas sur catalogue « ).

    Pourquoi le Pinel DOM à La Réunion ? Toujours rapidement (j’en aurais bien plus à dire mais pas le temps) : 29 % de réduction d’impôt au lieu de 18 %, une demande de logements explosive (population très jeune —> forte augmentation du nombre de ménages —> forte augmentation de la demande de logements), une économie pas seulement dépendante du tourisme, une population équivalente en nombre à tous les autres DOM réunis, le seul bout de territoire de l’Europe dans l’Océan Indien, donc proche de la Chine (le port de la Pointe des Galets est le troisième port Français en termes de trafic conteneur), une saison qui dure 9 mois (locations saisonnières).

    je n’ai pas fini mais je dois filer.

    Bonne journée.

    Patrick

    • Et que penser alors de l’obsolescence immobilière accélérée du fait du climat ?

      • Patrick LEGOFF says:

        C’est-à-dire ?

        • Ça veut dire que les immeubles font plus souvent l’objet d’entretien et de travaux externes et internes en raison de l’humidité et de la proximité de la mer. Ce qui est la vraie raison du taux de la réduction.

          Je ne vois pas ce qui vous dérange dans le propos de GF : « Ce mode de rémunération à de quoi corrompre l’objectif du conseil de votre interlocuteur ! Vous devrez donc multiplier les contacts et surtout vous faire votre propre analyse du marché ».

          8 à 10% de rémunération c’est plus que les 1,5 à 3% que vous pourriez avoir sur de l’assurance-vie ou des titres.

          Autrement dit, la rémunération vous oriente vers ce type d’investissements même inconsciemment et même si vous êtes d’une extrême bonne foi comme j’ai pu le comprendre à travers vos diverses interventions.

          Bon peut-être que le terme « corrompre » est un peu fort. Mais le propos n’est pas réducteur, il est tout bêtement réaliste.

          • « Ça veut dire que les immeubles font plus souvent l’objet d’entretien et de travaux externes et internes en raison de l’humidité et de la proximité de la mer. Ce qui est la vraie raison du taux de la réduction. »

            Oui, merci Damien, c’est ce que je voulais dire. Est ce que vous pouvez nous en dire un peu plus, vous qui, je crois, connaissez bien cette question ?

            • Il y a aussi des risques accrus de catastrophe naturelle quand vous investissez dans les DOM : Ouragans, Typhons, séïsmes, éruptions volcaniques, glissements de terrain.
              Cependant, cela ne signifie pas que les investissements ne sont pas de qualité. Je pense que Patrick LEGOFF a bien déblayé le terrain. Il a ses convictions. Pour ma part en ce qui concerne les DOM il faut vraiment bien connaître l’environnement sur place et faire du cas par cas. Par exemple, certaines villes sont extrêmement dynamiques et concentrent la plupart des activités commerciales et industrielles et ne sont pas dépendantes de l’activité touristique, je pense notamment à Fort-de-France en Martinique, à Baie-Mahault en Guadeloupe avec une concentration de l’activité à Jarry. Faire du Pinel dans les bonnes communes autour de ces pôles me semble une bonne idée. Mais encore une fois, il faut y aller au cas par cas et de préférence aller sur place pour s’assurer de la qualité de l’emplacement, du sérieux du constructeur et du promoteur avant de proposer quoique ce soit au client.

  2. @ Patrick LEGOFF

    Effectivement je tousse quand vous écrivez 4 000 € le m2 à PERPIGNAN .
    Donnez-nous le quartier .
    Evidemment le marché immobilier est constitué de micros marchés mais quand même .
    A Perpignan on se situe autour des 1 200€ le m2 pour descendre à 8 000 dans les quartiers dits sociaux

  3. Article interessant et vrai sur certains points. Par contre suivant les régions, avez-vous déjà essayé de faire construire vous-même? Vous parlez du prix de construction, mais ajoutez le prix de terrain (parfois près de 400€/m²) et les taxes (TLE jusqu’à 100€/m² en payx Aixois) ainsi que les raccordements… sans compter les grands délais, vous terminez avec une bonne affaire mais beaucoup plus de cheveux blancs.

    • Malheureusement, n’est il pas illusoire de faire de bonnes affaires sans s’investir personnellement dans la réussite.

      Celui qui ne s’investit pas dans son opération, devra payer des intermédiaires … et donc réduira l’attrait de son investissement

  4. Si le Pinel n’est valable que dans les zones où il y a un fort manque de logements, pourquoi avons nous besoin du Pinel pour en faire construire ?
    La demande devrait logiquement pousser les investisseurs à rénover des logements pour les louer et défiscaliser 100 % des travaux et immédiatement. Ce qui est beaucoup plus intéressant que le Pinel.
    Alors, où sont ces investisseurs ? Et le retraité qui rénove lui – même pour louer et avoir un complément de retraite, pourquoi il a disparu ?

    Peut-être que toutes les lois depuis le Pinel, fortement en faveur des locataires, les ont découragé.

    Ou alors les loyers qui baissent (pour le Pinel, c’est pire), ou les locataires qui ne payent plus et restent pendant 3 ans, ou les frais de procédures payés par le bailleur quand le locataire se fait aider gratuitement, ou les taxes foncières qui explosent ( 2 mois de loyer actuellement en France mais pas encore à Paris).

    L’état a découragé les bailleurs et investisseurs qui revendent en masse, sauf certaines zones particulières sur de grandes villes. Le Pinel reste un piège avec une obligation très longue et des lois qui changeront encore demain.
    Alors commencez par vous demander pourquoi l’état a besoin du Pinel avant d’investir.

  5. CAPL conseils says:

    Il serait intellectuellement responsable et raisonnable d’écrire : le beau discours commercial de CERTAINS gestionnaires de patrimoine.
    Ce qui est pénible de votre part, c est la généralité utilisée dans la plupart de vos propos envers vos confrères CGP.
    Pourquoi utiliser constamment cette synthaxe péjorative qui nous discrédite.
    Je peux faire du Pinel réhabilité (couplé avec du déficit) ou avec des petits promoteurs locaux pour avoir la connaissance du secteur sans me sentir escroc.Nous ne sommes pas tous des défiscalisateurs sans ethique et évidemment qu’il y a des brebis galeuses dans notre métier.
    Merci par avance d’éviter de valoriser votre vision d’honoraires comme unique rémunération louable en rabaissant ou en diffamant vos collègues CGP qui proposent des rémunérations TRANSPARENTES pour les clients, basées sur des commissions.
    Cdlt.

    • Patrick LEGOFF says:

      C’est vrai qu’elle est agaçante (je reste zen, ne nous fâchons pas, mais quand-même…), donc qu’elle est agaçante cette idée que, si je gagne de l’argent, c’est forcément au détriment du client.

      Je rejoins donc CAPL sur ce point et je vais même plus loin : comment pourrais-je passer autant de temps (c’est peu dire) que celui que je passe à chercher des solutions rentables pour mon client si je ne suis pas un minimum prospère parce que je ne suis pas bien rémunéré ? C’est impossible !

  6. Patrick SOULIS says:

    Bonjour Monsieur Fonteneau,
    C’est définitivement pénible de vous lire lorsque vous décrivez l’ensemble de vos « confrères » comme étant des « voyous peu scrupuleux gavés de royales commissions » par les promoteurs fabriquant de logements neufs éligibles à la loi Pinel. J’admets à votre décharge que ce genre de vendeurs subsiste sur le marché de la « défisc ». Souffrez toutefois de penser et d’accepter que vos valeurs, votre éthique de travail et vos compétences soient partagées par d’autres. Je revendique d’en faire partie avec un sens tout aussi aigu que vous de mes responsabilités. C’est à dire avec la volonté et les moyens (compétences ET expérience) de tout mettre en oeuvre pour apporter le plus haut niveau de sécurité et donc d’efficacité au bénéfice de mes clients. Ce avec un niveau de commissionnement très inférieur à ceux que vous évoquez.
    Je vous en prie, ne mettez pas pas tout le monde dans le même panier.
    Cordialement

    • Je n’ai pas dit cela. J’ai juste essayé d’expliquer que lorsque l’intermédiaire est rémunéré par une commission pouvant atteindre 10% du prix de vente, son conseil pouvait être influencé par le gain.

      Ce n’est pas un scandale d’affirmer une telle vérité, mais j’ai conscience de votre désarroi pour ceux qui croit faire ce métier en toute indépendance. Je sais à quel point il est complexe de se rémunérer par honoraire de conseil, je sais à quel point la rémunération y est plus faible, et je comprends donc pourquoi personne ne fait ce choix.

      N’avez vous pas le sentiment d’être esseulé dans votre pratique. Combien ont encore votre déontologie ? Combien ont le courage de devenir réellement indépendant ? N’est il pas illusoire de renoncer à l’indépendance et en même temps, affirmer l’être ? Je sais qu’il n’est pas agréable de lire cela, ce n’est pas une agression, mais un constat.

      Vous n’êtes plus indépendant. Les indépendants sont uniquement ceux qui vivent par honoraire (du moins pour les CIF).

      Combien dans cette grande profession font réellement du conseil ? Combien se sont transformé en « distributeur indépendant » ? La nuance est fondamentale.

      Combien d’entre vous préconisent à leur client d’acheter un terrain et d’aller voir un constructeur de maison individuelle pour réduire les frais d’intermédiaire ?

      Combien d’entre vous préconisent la souscription d’un contrat d’assurance vie 0% frais d’entrée ?

      Combien d’entre vous présentent l’investissement dans des entreprises de l’économie sociale et solidaire ?

      Combien d’entre vous conseillent les etf et trackers ?

      Combien d’entre vous conseillent l’achat de titre en direct dans un PEA et leur détention longue ?

      Malheureusement, votre conseil est perverti par votre mode de rémunération. Vous n’en avez peut être pas conscience mais c’est un fait. Vous êtes considéré par vos partenaires comme des réseaux de commercialisation, il suffit de se promener dans les allées de Patrimonia pour se rendre compte de la réalité du métier.

      Mais oui, je comprends votre désarroi et votre solitude devant de telles pratiques que vous ne partagez pas. Mais, c’est la grande majorité de la pratique. C’est dommage ! Dommage pour vous qui n’êtes pas animé par le gain ; Dommage pour vos clients qui sont souvent très satisfaits de votre conseil.

      Vos confrères ont cassé votre beau métier, et ce n’est pas de ma faute.

  7. Bonjour Guillaume,

    Une des problématiques avec les acquisitions PINEL en VEFA est le délai de 30 mois entre l’acte et la livraison.
    Nos adhérents font face de plus en plus souvent à des retard de livraison, rendant difficilement le respect de celui-ci.
    Nous avons déposé un rescrit en vue d’obtenir un assouplissement de ce délai dans la mesure où le retard est indépendant de la volonté du contribuable.

    Guillaume VIDAL

  8. CAPL conseils says:

    A la lecture de vos premiers mots, j’ai eu la naïveté de croire que vous calmerez votre véleite envers les vrais CGP a savoir ceux qui préconisent des solutions adaptées en réponse aux problèmes détectés suite a un audit sur approche globale car ce sont bien nous qui nous sentons toucher apar votre réponse

    Parmis les CGP qui prennent le temps de lire vos posts ou y participent je ne pense pas qu’il y en ait beaucoup qui perçoivent une commission de 10% pour de l’immobilier neuf ! (Jusqu’à ne veut rien dire car ce n’est pas la réalité) C est bien le reproche que je vous fais

    Vous vulgarisez intelligemment notre domaine de travail (droit famille, entreprise, finance immobilier etc) riche en connaissances variees pour autant vous ne supportez pas l’idée de proposer des produits c est votre droit.

    Peut être n’avez vous aucune capacité et contact commercial ! L’approche commerciale n’est en rien scandaleuse.
    J’ai l’impression que vous avez de l’aigreur envers ceux qui n’adhèrent pas aux 100% en honoraires. Devenez dans ces conditions, conseil juridique ou CGPI et arrêtez de juger des CGP non independants… vous etes aux portes du « racisme professionnels » a nous mettre tous dans le même sac (de preference le mauvais)! Cette volonté a opposer les CGP (qualifiés) contre les CGPI dont vous êtes l’étendard ne fait pas avancer les choses, voire vous dessert.

    combien bal bla combien bla blanc : on s’en fiche mais cela sous entend bien que ce n’est pas TOUS…

    Je suis fier d’avoir des produits a proposer a un client qui répondront a ces problèmes patrimoniaux et qu’ils valident en toute connaissance de cause (honoraire, commission etc).
    Trouvez vous honteux de prendre 0.5% sur une assurance vie en créant un portefeuille d’actifs adaptés aux clients plutôt que des honoraires.

    Votre condescendance envers vos confrères vous fera perdre des lecteurs (moi compris) malgré la qualité de vos interventions…

    • En fait GF aurait très bien pu se référer à la directive MIF 2 qui dit bien que ne sont indépendants que les CGP qui ne vivent que d’honoraires.
      Cependant, de mon point de vue, ne sont indépendants que les CGP capables de créer leurs propres peoduits et de les vendre.
      Vous remarquerez que je ne définis pas la notion de produits.

  9. @CAPL
    Perso, je pense que l’approche commerciale est LE scandale de notre époque.
    A la fois par les clients qui souhaitent une assistance démesurée,
    et à la fois par les conseillers (ou commerciaux) qui ne sont la plupart du temps que des bras armés et formatés d’une finance omniprésente et prégnante, par sa capacité à influencer et promouvoir des désirs irréalistes.

  10. Je pense que le présent blog permet aux citoyens d’agir librement sans la contrainte des impératifs toxiques des pseudo Conseillers Commerciaux …

  11. CAPL conseils says:

    Ce qui me gène dans les propos de GF c’est simplement la formulation qui consiste a dire que tous ceux qui ne sont t pas des CGPI a l’honoraire pure sont forcément des voleurs.
    Après qu’entre professionnels ou entre co sommateurs nous ayons un choix ou des divergences me semble bien normal ce n’est pas le sujet
    Il n’y a aucune nuance entre les deux dans les phrases introductives de ce post
    Bref, j’ai donné mon point de vue que plusieurs confrères doivent partager a mon avis… Et la réponse est encore plus décevante en croyant que nous sommes en plein « désarroi » alors meme que notre profession est en train de se rzglementaer un peu plus chaque jour (mais ça GF l’oublie de temps en temps ?)

    • Bonjour à tous,
      Après l’insulte de notre profession, le terme « désarroi » rajoute la condescendance.
      Monsieur FONTENEAU, à quoi serviraient des préconisations indépendantes si les clients ne pouvaient pas les mettre en oeuvre ?
      Je vous rappelle que vous avez signé 2 ouvrages sur l’assurance-vie et l’immobilier.
      C’est donc bien sur l’appétence des clients pour ces 2 produits que vous gagnez également votre vie.
      Alors sous prétexte que vous recopiez du FIDROIT ou du AULAGNIER, vous vous autorisez à mépriser l’ensemble de vos confrères, y compris ceux qui sont au moins aussi compétents que vous mais qui « vendent » des produits.
      Vous n’avez pas le monopole de l’éthique et vos généralisations abusives sont véritablement insultantes pour ceux qui font un travail propre.
      A ce jour, je limite le développement de mon cabinet pour faire face à la réglementation et aux besoins grandissants d’accompagnement de mes clients. C’est un choix.
      Vous expliquez comment bien faire un investissement (Nous aussi, au passage !) mais, nous les vendons aux clients. Sommes nous donc des voyous d’oser mettre en oeuvre vos conseils ?

      Au fait:
      – je ne vends jamais de PINEL neuf car la rentabilité n’y est pas pour mes clients.
      – Je n’ai aucune convention de partenariat dans aucun produit que je distribue où je perçois 10% de commission et les confrères que je fréquente non plus. J’avoue avoir même été sidéré d’apprendre que les commissions PINEL allaient être plafonnées à 10%. Cela signifie donc que certains perçoivent plus ? Que le client fasse son choix.

      Bien à vous.

      • Il y a un certain nombre de choses qui sont justes dans ce que vous dites et d’autres qui m’interpellent.
        Tout d’abord, ce qui est juste c’est que pour offrir un service global au client il faut effectivement pouvoir lui proposer les supports d’investissement que le CGP aura sélectionné en amont.
        Ce qui m’interpelle, mais ça ne vous concerne pas personnellement et c’est une position qui m’est propre, c’est que l’investissement immobilier direct soit considéré comme faisant de manière prépondérante partie de ce métier.
        Pourquoi aller voir un CGP pour de l’immobilier alors qu’un agent immobilier fait mieux, plus vite et a plus de choix dans ce domaine?
        Je considère pour ma part qu’un investissement immobilier n’est un acte de gestion de patrimoine que si l’on optimise l’acquisition (ex : type de crédit, mode de propriété, personne qui achète, gagner sur tous les tableaux quelle que soit l’évolution de l’immobilier etc…) , ça c’est notre métier. Vendre le bien lui-même nous donne des revenus en plus, mais la rentabilité de la vente pour le CGP est quasi-nulle pour quelqu’un qui souhaite développer son cabinet et le faire passer à un autre niveau de savoir-faire, malgré de forts taux de commissions entre 5 et 10%.
        La question en toile de fond est toujours la même : quel métier exerçons-nous?
        C’est une question que se sont posés les médecins au 17ème siècle en France, et la profession a fini par s’organiser et à devenir sérieuse avec une déontologie, avec un socle de connaissances et un parcours initiatique. J’ai donc bon espoir pour notre profession.

        • Bonjour Damien,
          peut-être êtes-vous dans une région où l’immobilier d’investissement existe.
          Chez moi, il n’y a pas d’investissement locatif de qualité et il nous faut trouver des emplacements ailleurs.
          Les agents immobiliers traditionnels ne nous sont d’aucune aide en matière d’investissement.
          Cordialement

          • Oui bien mon propos c’est justement cela, vous n’êtes pas agent immobilier et l’immobilier n’est qu’une option marginale pour faire de la « gestion de patrimoine » (je ne considère pas l’investissement dans l’immobilier direct comme étant de la gestion de patrimoine).
            Pourquoi est-ce une option marginale? Pour la simple et bonne raison que vous avez de bien meilleures options en tant que vendeur et que de toutes façons l’investissement immobilier ne colle pas avec le cœur de la profession.
            En gros, le business model basé sur la vente immobilière n’est pas viable à long terme et valorise votre entreprise à quelquechose de proche de 0 (zéro) car vous n’avez pas la structure d’un agent immobilier.
            Enfin, rien ne vous oblige à rester cantonné à votre région.

            • Bonjour Damien,
              je ne comprends pas « vous avez de bien meilleures options en tant que vendeur et que de toutes façons l’investissement immobilier ne colle pas avec le cœur de la profession ».
              Quant à la valorisation à 0 de notre cabinet: Vous avez parfaitement raison.
              En revanche, considérer l’immobilier comme marginal dans la GP me semble un peu réducteur compte tenu de la place qu’occupe cette classe d’actif dans le patrimoine des français. Non ?
              Je ne suis pas agent immobilier: Vous avez encore raison. Je m’attache les services de professionnels pour en vendre car je n’ai pas l’expertise dans tous les domaines.
              Et vous avez encore raison: je ne reste pas cantonné dans ma région. Je suis bien obligé de diversifier pour des raisons évidentes. Mais cela complique la tâche.
              On ne peut pas tout avoir: la qualité de vie et la fortune immobilière…
              Au plaisir d’échanger.
              PS: Quel est votre activité, Damien ?
              Tsuki

              • J’en ai déjà trop dit. Donc mon intervention à ce sujet s’arrête ici.
                Je suis CGP pas encore I car aujourd’hui je ne commercialise aucun produit de ma propre fabrication.

  12. CAPL conseils says:

    +1

  13. Je suis Tsuki.
    l’auteur du texte ci-dessus.
    GF m’a boycotté et m’interdit désormais de répondre ou d’envoyer le moindre mail.
    3 mails stoppés et non publiés.
    Belle preuve d’un ego surdimensionné qui ne supporte pas la contradiction.
    J’en reste là pour ce blog.
    Je vous invite à cliquer sur les liens commerciaux qui sont sur cette page et vous comparerez avec l’éthique défendue par son auteur. L’argent n’a finalement pas d’odeur, même pour SAINT GF!
    Bien à vous
    Confraternellement

    • Bonjour,

      Non, pas de censure systématique, juste le désir de ne pas faire de publicité via le lien que vous avez inséré dans votre commentaire précédent. Je vous laisse le remettre sans lien et il n’y aura aucun pblème de publication de commentaire;

  14. Patrick LEGOFF 2 says:

    Il y a un phénomène curieux ici : j’ai tenté par trois fois de poster un message, mais il n’a jamais été publié. Pourtant j’ai respecté la règle de ne pas mettre de lien. Je retente :

    J’ai suivi vos échanges avec attention mais je n’avais pas eu le temps d’y participer. Je vais donc le faire maintenant en reprenant plusieurs points, en commençant par les DOM, ou plutôt par La Réunion :

    GF nous dit « Et que penser alors de l’obsolescence immobilière accélérée du fait du climat ? »
    Sur la partie de l’île où la majorité des gens habite et où certains de mes clients investissent (je ne fais pas que du DOM, ni que de l’immobilier d’ailleurs)… le climat est sec ! En effet, les nuages, poussés par les alizés, arrivent par l’est (donc de l’autre côté) et butent sur la montagne qu’ils ne franchissent que rarement. C’est la raison pour laquelle la saison touristique est aussi longue (9 mois).

    Pour pousser plus loin et répondre à Damien qui nous dit « Ça veut dire que les immeubles font plus souvent l’objet d’entretien et de travaux externes et internes en raison de l’humidité et de la proximité de la mer. Ce qui est la vraie raison du taux de la réduction. » :

    Pour l’humidité, j’ai déjà répondu et pour la proximité de la mer, c’est la même chose que Nice, Biarritz, La Rochelle… Saint Nazaire, La Baule, Guérande (ma famille habite dans le coin, donc je connais bien) : mes parents ont fait construire en 1974 et non seulement la maison est toujours debout, mais elle n’a pas nécessité des travaux d’entretien particuliers. Ah, j’oubliais : comme le climat est sec et qu’il fait beau et chaud, les fenêtres sont plus souvent ouvertes qu’en métropole (après avoir répondu à la problématique de l’humidité extérieure cela répond à celle de l’intérieur des logements, et ne riez pas, c’est vrai, j’y vais régulièrement).

    Ce n’est donc pas la vraie raison pour laquelle le taux de réduction d’impôt y est plus élevé qu’en métropole (rappel : 29 % au lieu de 18 %). La vraie raison est assez simple : pour inciter les gens à investir loin de chez eux, il faut une plus grosse carotte fiscale pour casser les aprioris. D’ailleurs, en France c’est une tradition d’aider les DOM avec de l’argent : il suffit de regarder les salaires des fonctionnaires en détachement dans ces départements pour s’en convaincre. Et ça fonctionne : j’ai récemment réalisé une étude sur un T3 pour un couple de Lyon et le coût total de l’opération ressort à environ 3 000 € sur la période Pinel, soit un budget moyen mensuel de l’ordre de 30 € (vous avez bien lu).

    Pour les sceptiques, incrédules ou néophytes, je vous donne mes hypothèses : emprunt total de 244 000 € sur 25 ans (je n’aime pas trop les durées longues mais les clients sont jeunes et nous mettons en place une épargne en parallèle pour pouvoir anticiper le remboursement du crédit), au taux de 2 % + 0,40 % d’ADI (on peut faire mieux mais je réalise toujours volontairement des études pas trop optimistes), frais d’agence 10 % (j’inclus les frais de mise en place), taxe foncière 1 100 € (et pas un mois de loyer comme je le vois trop souvent), charges non récupérables 10 € par m² (au-dessus mais volontaire), assurances locative + PNO.

    Donc, quand GF nous dit « Malheureusement, n’est-il pas illusoire de faire de bonnes affaires sans s’investir personnellement dans la réussite. Celui qui ne s’investit pas dans son opération, devra payer des intermédiaires … et donc réduira l’attrait de son investissement », vous avez ici un élément de réponse qui dit le contraire et ce n’est probablement pas le seul.

    D’ailleurs, je voudrais revenir sur l’exemple de la maison individuelle pris dans l’article : les clients qui se lancent dans de telles opérations ne sont pas ceux qui nous sollicitent car ils ont l’habitude (et les aptitudes) à tout faire eux-mêmes. Mais ce n’est pas donné à tout le monde car il faut soit les connaissances techniques pour tout faire correctement et un temps considérable à y consacrer, soit faire appel à un architecte, soit faire confiance à un constructeur de maison, donc en clair, encore rémunérer un intermédiaire en espérant que tout se passe bien.

    J’ai quand-même voulu vérifier les données de l’article et j’ai appelé un client architecte. Voici ce qu’il me dit : le prix de 1 500 € par m² pour une maison individuelle aux normes Pinel est vraiment le minimum en tirant sur les prix, c’est un prix HT et sans honoraires. En incluant ces deux données, on se situerait plutôt alors à 2 000 € / m² et la maison Pinel ne coûterait plus 250 000 € mais 300 000 €, soit 3 000 € le m²… A condition de trouver un terrain à 100 000 € ! Et là, il faut me dire où on le trouve ce terrain à 100 000 € proche d’une grande ville (sinon vous risquez d’avoir un marché locatif très étroit avec d’importantes carences locatives).

    Mais, comme dirait Jean-Marie Bigard au sujet d’une chauvesouris particulièrement coriace, « admettons » et allons-y : je viens de réaliser une étude avec une maison de 100 m² plus terrain achetée 250 000 € plus notaire, livrée tout de suite (pas le temps de calculer le différé du crédit et on ne pourra pas dire que je suis de mauvaise foi), loyer 1 112 (plafond Pinel en zone A, à condition d’avoir trouvé un terrain à 100 000 € bien placé en zone A, ce dont je doute toujours), entretien courant et assurances 500 € par an, taxe foncière 1 500 € et je m’arrête là, ce qui signifie que l’investisseur va se passer des services d’une agence et le gérer tout seul (il a du temps et de l’énergie le gars, surtout s’il a suivi lui-même le chantier).

    Résultat : pendant les 9 premières années, il a un coût similaire à mon exemple en Pinel DOM (pas mal car on compare un T4 à un T3), mais après ça se gâte car quand la réduction d’impôt disparaît, le coût mensuel passe à 550 € (et encore, le Tmi de l’investisseur n’est que de 30 % et le gars gère tout tout seul).
    Je vous laisse faire le calcul avec un prix de construction à 2 000 € et un terrain plus cher…

    Au final, l’exemple pris est peut-être possible, mais peu probable et surtout est réservé à un investisseur très coriace en négociation (rappel : 1 500 € le m² et 100 000 € pour le terrain), très impliqué, ayant de solides connaissances et du temps libre… bref, pas les clients qui viennent nous voir parce qu’ils ont besoin, à la fois de conseils, mais aussi de solutions clé en mains.

    Donc entre un article qui donne des conseils complètement théoriques sur un exemple qui n’a rien de concret et une étude sur un logement qui existe et qui a un prix contractuel je la vois la différence : si je me contente de faire une étude que je vais facturer sans proposer la solution qui va avec et qui me permet accessoirement de me rémunérer, je risque à la fois de faire une étude qui ne reflète pas la réalité, mais aussi d’emmener le client dans une voie qu’il ne pourras pas suivre (je ne sais pas pour vous mais moi, dans ma clientèle, je ne vois aucun client capable de consacrer autant de temps et d’énergie à un projet tel que décrit dans l’article).

    Enfin, je ne sais pas s’il existe tant de clients prêts à se faire facturer des honoraires élevés (sinon comment le conseil fait-il pour gagner sa vie sans enchaîner les études et donc les bâcler ?) alors qu’ils ont tendance à se débrouiller seul (encore une fois, le client qui fait la démarche d’acheter un terrain pour un construire une maison dans le but de la louer a tout de l’entrepreneur qui n’a pas besoin de moi).

    Pour finir, il faut remettre les pendules à l’heure et je rejoins les autres : une rémunération à 10 % !!! Je trouve lamentable de laisser supposer que l’ensemble de la profession se rémunère ainsi. D’ailleurs, j’ai déjà été approché (mais rarement) par des gens qui proposait 10 % ou plus de commissions et leurs produits avaient tous le même point commun : pourris, soit par leurs caractéristiques, soit par leurs prix, soit par les deux (à titre d’exemple et pour les connaisseurs de La Réunion, il y a quelques années, Ap..ou proposait du 14 !!!).

    • 10% c’est le nouveau plafond de la rémunération PINEL.
      Une rémunération à 5% comme l’avait proposé une commission me semble bien plus raisonnable pour rester dans une démarche de conseil global tout en tenant compte des difficultés propres aux dossiers de financement et à la longueur du process.

    • Guillaume FONTENEAU says:

      « le prix de 1 500 € par m² pour une maison individuelle aux normes Pinel est vraiment le minimum en tirant sur les prix, c’est un prix HT et sans honoraires. En incluant ces deux données, on se situerait plutôt alors à 2 000 € / m² et la maison Pinel ne coûterait plus 250 000 € mais 300 000 €, soit 3 000 € le m² »

      Heu ;… je n’ai qu’un conseil, changez de constructeur de maison 😉

      Je peux vous apporter de nombreux exemple. Un client qui vient de finaliser une maison de 90 m², trois chambres pour 1300€ / m² sans se garder de travaux importants.

  15. Je voudrais également savoir pourquoi vous m’avez blacklisté au point que j’ai dû changer de pseudo pour pouvoir répondre ?

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