Ce ne sera pas vraiment une surprise pour ceux d’entre vous qui maitrise les techniques de l’investissement immobilier, la baisse des taux de crédit immobilier observée depuis le début de l’année 2019 bouleverse le marché immobilier et semble confirmer le potentiel de rendement élevé de l’investissement immobilier locatif en PINEL (mais aussi DENORMANDIE, même si les projets sont plus complexes à construire).

Nous venons de faire de très nombreuses simulations afin d’envisager toutes les hypothèses : Il n’y a aucun doute (au moins sur le papier), grâce à la faiblesse des taux de crédit immobilier, le taux de rendement espéré d’un investissement PINEL est très élevé, même lorsque l’on prend en considération des hypothèses pessimistes.

La loi PINEL, c’est un investissement immobilier locatif dans le neuf situé dans une zone définie par l’état comme étant une zone tendue, c’est à dire une zone où il manque des logements.

L’investisseur en PINEL bénéficie alors d’une réduction d’impôt à hauteur de 21% du prix de revient de l’immeuble. La réduction d’impôt est répartie sur 12 années pendant lesquelles le propriétaire est obligé (s’il ne veut pas perdre l’avantage fiscal) de louer son logement :  2% de l’investissement PINEL pendant les 9 premières années puis 1% de l’investissement PINEL pendant les années 9 à 12. (cf »Dans quelles villes investir en immobilier locatif ? Quelles sont les villes à potentiel ?« ).

Néanmoins, les revenus fonciers générés par la location sont imposables selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur. Au final, entre réduction d’impôt pendant les 12 premières années, et imposition des revenus fonciers, l’opération PINEL est fiscalement neutre sur 20 ans pour un investisseur dont la tranche marginale d’imposition est de 30%. Les impôts générés par les revenus fonciers perçus pendant 20 ans sont compensés par la réduction d’impôt cumulées pendant les 12 premières années !
 
 

Quel rendement espéré en 2020 pour un investissement PINEL financer avec un crédit immobilier ?

Comme nous l’avions déjà fait l’année dernière dans cet article « Quel rendement pour un investissement immobilier PINEL en 2019 ?« , nous fait de nombreuses simulations pour essayer de calculer le rendement locatif d’un investissement PINEL financer par un crédit immobilier sur 20 ans.

Comme vous le constaterez, nous prenons ici des hypothèses médianes, peu favorables à priori :

  • Taux de rendement locatif de l’immeuble locatif (loyer / prix d’achat = rendement locatif brut) est faible à 3.90%. Cet investissement n’est pas l’affaire de l’année, il est possible de considérablement améliorer ce ratio comme nous vous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« ).

 

Voici nos hypothèses de base de la simulation PINEL :

 Valeur de l’immeuble acquis200 000 €
 Frais d’acquisition / frais de notaire 5 200 €
 Dont TVA  40 000 €
 Total 205 200 €
    
 Nature du crédit immobilier Amortissable 
 DUREE en année du crédit20 ans
    
 Qualité du dossier emprunteur  Très bon
    
 Taux du crédit immobilier (?)1,05%
 Taux de l’assurance de prêt (?) 0,30%
 Taux du crédit immobilier + assurance de prêt1,35%
 Mensualité du crédit immobilier 976,09 €
 Coût total du crédit 234 261,78 €
 Dont intérêts déductibles 30 320,77 €
 Taux de placement trésorerie (?)2,00%
Loyer mensuel estimé pour cet investissement                                                         650,00 €
Loyer annuel estimé pour cet investissement7 800,00 €
Taux de rendement locatif3,80%
    
 LOI PINEL ? (OUI/NON) OUI
 Taux de la réduction d’impôt21%
 Montant de la réduction d’impôt 43 092,00 €

Résultat : Quel rendement espéré selon les différentes évolutions du marché immobilier ?

Nous avons donc réalisé 28 simulations afin d’envisager toutes les situations à partir des hypothèses de base ci avant détaillées :

  • Quel est le taux de rendement interne de l’investissement immobilier PINEL selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur (14%, 30%, 41%, 45%).
  • Quel est le taux de rendement interne de l’investissement immobilier PINEL selon différents scénarios d’évolution du marché immobilier : Que se passe t’il si les loyers baissent, s’ils augmentent, si les prix de l’immobilier baissent, s’ils augmentent …

 
Voici les résultats (Le taux que vous pouvez lire dans le tableau est le TRI – Taux de Rendement Interne – de l’investissement, c’est à dire le taux de rendement net de l’investissement après pris en compte des charges d’entretiens estimées à 20% des loyers, des impôts sur le revenu à payer sur les revenus fonciers perçus, de la réduction d’impôt PINEL, …

Bref, c’est le véritable rendement de l’investissement PINEL) :

Lecture : « Pour un investisseur dont la tranche marginale d’imposition serait de 30%, le TRI de l’investissement PINEL est de 7.13% net par an pendant 20 ans, en l’absence d’évolution des loyers et des prix de l’immobilier pendant 20 ans (ni hausse, ni baisse)« .

Cet investisseur PINEL aura déboursé 455€ en moyenne pendant 20 ans pour devenir propriétaire d’un bien immobilier valorisé 200 000€ en 2020.
 

Tranche marginale d’imposition
Hypothèse d’évolution du marché immobilier14%30%41%45%
 « -1% loyer / -1% prix de l’immo »5,92%4,34%3,36%3,03%
 « 0% loyer / -1% prix de l’immo »6,76%4,92%3,80%3,41%
 « -1% loyer / 0% prix de l’immo »8,15%6,60%5,65%5,32%
 « +0% loyer / +0% prix de l’immo » 8,92%7,13%6,04%5,67%
 « +1% loyer / 0% prix de l’immo »9,80%7,72%6,48%6,06%
 « 0% loyer / + 1% prix de l’immo »10,97%9,21%8,15%7,79%
 « +1% loyer / +1% prix de l’immo »11,78%9,76%8,55%8,14


Ces résultats confirment l’intérêt de l’investissement immobilier PINEL et peuvent même être très largement amélioré pour l’investisseur malin qui saura optimiser son investissement. Comme nous l’expliquons en détail dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , investir en PINEL, c’est n’est pas nécessairement acheter un appartement sur plan dans votre banque ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier vendeur de défiscalisation.

Vous n’êtes pas obligé de surpayé votre achat immobilier (cf »La loi PINEL est 30% trop chère !? Trop d’intermédiaires et de marges pour un investisseur pigeon ?)

Vous pouvez tout à fait vous construire votre propre investissement PINEL sur un terrain que vous aurez acheté ou reçu par donation ou succession. Le rendement est alors décuplé !

Pour aller plus loin :
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