Calculer le rendement d’un investissement immobilier n’est pas une chose toujours très facile. De nombreux indicateurs peuvent être analysés par le candidat investisseur, néanmoins, le meilleur d’entre eux est le Taux de Rendement Interne Immobilier, le TRI. Le TRI est  le seul taux qui permettra a l’investisseur d’intégrer toutes les dimensions (fiscale, économique et financière) de l’investissement immobilier.

Je vais essayer de vous expliquer, plus simplement, qu’est ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier et pourquoi j’insiste (très) lourdement sur cette notion.

Nos outils pour réussir votre investissement immobilier (locatif, location meublée ou résidence principale)

 

Et toujours, notre livre « Investir dans l’immobilier » (déjà plus de 1000 exemplaires vendus) pour y découvrir nos stratégies et conseils pour investir

 

Qu’est ce que le taux de rendement interne (TRI) ?

Tout d’abord, le TRI c’est un taux que vous ne pourrez pas calculer de manière facile – C’est vrai qu’il peut paraître plutôt compliqué de vous expliquer la nature d’un taux que l’on ne peut pas calculer –

La formule de calcul du TRI est complexe.  Vous devrez utiliser le tableau excel et la fonction =TRI(…), pour obtenir ce taux de rendement de manière simple.

Voici la formule du TRI :

 

En français, il s’agit de trouver le taux d’intérêt qui égalisera l’ensemble des flux de trésorerie positifs ou négatifs générés par l’investissement immobilier.

 

Quelle est la différence entre le rendement locatif et le taux de rendement interne ?

Le rendement locatif est une première approche indispensable pour apprécier la rentabilité d’un investissement, mais cela n’est pas suffisant. Le rendement locatif c’est le rapport entre le loyer perçu (net de frais de gestion et de charges d’entretien) et le prix de revient de l’immeuble.

Prenons un exemple, un immeuble dont le loyer est 500€ net de charges et dont le prix de revient est de 150 000€ (y compris les frais de notaires ) aura un rendement locatif de 4%



(500*12)/150 000€ = 4%

 

Ce calcul est il suffisant pour apprécier la véritable qualité de l’investissement ? NON, parce qu’il n’intègre pas l’ensemble des flux de trésorerie de l’investissement tels que :

  • Les conséquences fiscales de l’investissement au niveau de l’impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux ou de la taxe foncière ;
  • Le remboursement du crédit immobilier et donc l’effet de levier du crédit (cf article « Faut il s’endetter pour s’enrichir ? Comment calculer l’effet de levier du crédit ?« )
  • La hausse possible du loyer ;
  • L’évolution des prix de l’immobilier (à la hausse comme à la baisse) ;
  • L’impôt sur la plus value immobilière

 

Bref, l’investissement immobilier ne se résume pas simplement à la perception d’un loyer, au gré du temps, des flux positifs (revenus, plus values immobilières) et négatif (charges d’entretien, taxe foncière, impôt sur le revenu, réduction d’impôt dans le cadre du dispositif PINEL par exemple…) viendront ponctuer l’investissement immobilier. Le rendement locatif ne tient pas compte de ces différents flux, le taux de rendement interne (TRI) sera lui plus efficace à ce niveau.

 

Le taux de rendement interne pour prendre en compte l’effet « temps ».

Mais au delà de la capacité à intégrer l’ensemble des flux de trésorerie, le taux de rendement interne s’attachera à prendre en compte l’effet « temps ». Lorsque l’investisseur fait un crédit immobilier pour acquérir son immeuble, il ne « décaisse » pas le prix de l’immeuble, puisque c’est la banque qui lui avance la somme nécessaire à l’acquisition.

Le taux de rendement interne tiendra compte de la stratégie de l’investisseur et de l’évolution réelle des flux, mais aussi (et c’est le point le plus important) de la date de réalisation du Flux.

Vous en conviendrez, pour calculer la rentabilité réelle d’un placement, il n’est pas équivalent de payer 100 000€ cash, que de réaliser un crédit. Le calcul du TRI permettra de tenir compte de cette modalité d’investissement.

 

Pour ceux qui ne seraient pas habile sur excel, je viens de construire un petit simulateur qui permettra à chacun de manipuler cette notion de TRI :

 

J’ai pré-rempli le simulateur avec les données de base du premier exemple : Un investissement cash dans un bien immobilier de 150 000€ (sans revalorisation de l’immeuble) dont le revenu net de charge est de 6000€ par an.

 

 

Manipulons le simulateur pour comprendre la variation du TRI.

Passons donc aux exemples pratiques qui devraient vous aider à comprendre l’importance du TRI. Attention, ces calculs sont nécessairement simplistes. Les exemples sont pédagogiques et ne tiennent pas compte de la fiscalité.

Pour obtenir le réel calcul du TRI de l’investissement, vous devrez utiliser notre simulateur officiel : Simulateur Loi PINEL : Défiscalisation dans l’immobilier locatif neuf.

 

Exemple 1 : Prise en compte du crédit immobilier.

Imaginons que l’investisseur réalise un financement à crédit de 150 000€ sur 20 ans à 3%. L’annuité du crédit sera de 10082€ (pour simplifier les calculs nous considérons ici les flux annuels, dans la réalité de votre investissement nous parlerons sûrement de flux mensuels).

Le loyer reste le même, nous ne prenons pas en compte la fiscalité sur les loyers pour simplifier le calcul (nous ne prenons donc pas en compte la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt).

Le bien reste stable dans le temps, pas de revalorisation.

A vous de jouer ! Modifiez les données du simulateur pour trouver le nouveau TRI qui tiendra compte du financement à crédit.

Je trouve un TRI de 5,99% avec les données suivantes :

Flux de trésorerie de l’investisseur
Année 1  = – annuité du crédit + loyer
Année 2  = – annuité du crédit + loyer
Année 3  = – annuité du crédit + loyer
Année 4  = – annuité du crédit + loyer
Année 5  = – annuité du crédit + loyer
Année 6  = – annuité du crédit + loyer
Année 7  = – annuité du crédit + loyer
Année 8  = – annuité du crédit + loyer
Année 9  = – annuité du crédit + loyer
Année 10  = – annuité du crédit + loyer
Année 11  = – annuité du crédit + loyer
Année 12  = – annuité du crédit + loyer
Année 13  = – annuité du crédit + loyer
Année 14  = – annuité du crédit + loyer
Année 15  = – annuité du crédit + loyer
Année 16  = – annuité du crédit + loyer
Année 17  = – annuité du crédit + loyer
Année 18  = – annuité du crédit + loyer
Année 19  = – annuité du crédit + loyer
Année 20  = – annuité du crédit + loyer + Valeur de l’immeuble dans 20 ans

 

 

Exemple 2 : Prise en compte de la revalorisation de l’immeuble.

Continuons à manipuler le simulateur en considérant une revalorisation de la valeur de l’immeuble de 1% par an. Après 20 ans, l’immeuble aura une valeur de 181 126€.

Quel est le nouveau TRI ?  A vous de jouer !

 

Je trouve 7,73%. Êtes vous d’accord ?

 

 

Exemple 3 : Prise en compte de travaux dans le calcul du TRI.

Maintenant pour comprendre l’effet temps considérons la réalisation de travaux l’année 2 pour 50 000€ (Attention c’est un flux négatif, il faut mettre le signe (-). (toujours dans la continuité d’un financement à crédit, et une revalorisation de l’immeuble de 1% par an).

 

A vous de jouer, quel TRI trouvez vous ? Moi je trouve 2,46% avec le tableau suivant :

Flux de trésorerie de l’investisseur
Année 1 -4082
Année 2 -54082
Année 3 -4082
Année 4 -4082
Année 5 -4082
Année 6 -4082
Année 7 -4082
Année 8 -4082
Année 9 -4082
Année 10 -4082
Année 11 -4082
Année 12 -4082
Année 13 -4082
Année 14 -4082
Année 15 -4082
Année 16 -4082
Année 17 -4082
Année 18 -4082
Année 19 -4082
Année 20 177134

 

Même exemple avec des travaux de 50 000€ réalisés en année 19. Quel TRI trouvez vous ? Moi je trouve 4,57%.

Le TRI est nécessairement meilleur car il est toujours préférable de payer 50000€ dans 19 ans que de payer 50 000€ dans 2 ans, la valeur réelle de l’argent dépensé (à cause de l’inflation notamment) n’est pas identique.

 

Alors convaincu de l’intérêt de recourir au taux de rendement interne ?

Ces autres articles devraient vous intéresser :


31 Comments

  1. Je deviens célèbre ……. 🙂

    Pas trop le temps en cette fin de semaine, mais je ne vous oublie pas!

    J’ai eu le temps de lire en diagonale, avec 2 réflexions:
    – la première d’ordre général, qui est mon leitmotiv: pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué …
    – la seconde: vous convenez que vous avez fait une petite erreur ici https://www.leblogpatrimoine.com/strategie/choisir-entre-deux-investissements-calcul-du-taux-de-rendement-interne-tri-et-la-valeur-actuelle-nette-van.html

  2. « Tout d’abord, le TRI c’est un taux que vous ne pourrez pas calculer »

    Si, c’est très facile, voir la formulation ici: http://fr.wikipedia.org/wiki/Taux_de_rentabilit%C3%A9_interne

    Ma formation de matheux me demande de préciser que la terminologie officielle des mathématiciens est taux de rentabilité interne (et non rendement).

    Je laisse le soin d’apprécier la différence.
    http://leguidedurentier.free.fr/articles/gerersonpatrimoine/credits/rentabiliterendement.html

    @+

  3. Excellent article!

    Toutefois, lorsque je compare différents projets d’investissement, je préfère utiliser la VAN (en retenant un taux d’actualisation plus proche du taux sans risque que du TRI projet).

    En effet, utiliser le TRI pour comparer des investissements (ou calculer la VAN en retenant un taux d’actualisation proche du TRI, ce qui revient au même) implique nécessairement de pouvoir réinvestir tous les flux futurs dans un investissement identique (offrant donc la même rentabilité) ce qui est rarement possible dans les faits.

    L’explication sur wiki:
    http://fr.wikipedia.org/wiki/Taux_de_rentabilité_interne

    L’écueil de l’utilisation de la VAN est, je le reconnais, la part de subjectivité dans le choix du taux d’actualisation.

  4. Calculer la VAN en retenant un taux d’actualisation proche du Taux de rentabilité des fonds euros me parait être une bonne solution pour les investisseurs particuliers.

  5. En termes de TRI lié à un investissement immobilier, je dois dire que je me méfie du TRI. Comprenons nous bien : le TRI est mathématiquement juste, mais tout dépend des ingrédients qu’on injecte dans son calcul. Quelques paramètres un peu optimistes et hop, on a un TRI survitaminé ! Et je ne parle même pas des pseudo TRI ramenés au montant des fonds propres injectés, qui font penser à des rendements stratosphériques.
    Bref, c’est comme en cuisine, tout dépend de ce que le chef a mis dans la marmite car il ne suit pas toujours la recette officielle.
    Su le même thème et pour sourire un peu (si Guillaume est d’accord, sinon il supprime le lien sans souci 😉 ) j’avais commis un article il y a quelques mois http://www.lesmursontdesorteils.com/faire-le-tri-dans-ses-investissements

  6. Fredy Gosse says:

    Guillaume et dans vos beaux calculs vo us intégrez ou les aléa politiques ? j’ai trouvé cet article sur le blog à Lupus:ça semble avoir un rapport lointain avec votre texte et pourtant comment investir quand les régles du jeu changent tout le temps et de manière rétroactive?
    http://leblogalupus.com/2013/10/24/humeur-de-loup-du-jeudi-24-octobre-2013-pea-assurance-vie-plan-depargne-les-pillards-sont-a-loeuvre-par-bruno-bertez/comment-page-1/#comment-27360

  7. « Tout d’abord, le TRI c’est un taux que vous ne pourrez pas calculer »

    Si, c’est très facile, voir la formulation ici: http://fr.wikipedia.org/wiki/Taux_de_rentabilit%C3%A9_interne

  8. « Le rendement locatif c’est le rapport entre le loyer perçu (net de frais de gestion et de charges d’entretien) et le prix de revient de l’immeuble. »

    Et quand le prix de revient tend vers zéro (100% par emprunt), cette valeur tend vers l’infini ….
    😉

    Cette valeur ne sert à rien qu’à tromper le client.

    Je me répète, déformation professionnelle de matheux patenté, les ratios (rapport entre 2 valeurs) ne doivent être utilisés que par les experts, alors que les médias les diffusent sans vergogne sans qu’ils sachent ce qu’ils veulent dire.

  9. « Le rendement locatif ne tient pas compte de ces différents flux, le taux de rendement locatif sera lui plus efficace à ce niveau. »

    C’est exact.

    La dénomination exacte est taux de rentabilité interne

  10. vaut il mieux investir dans l immobilier que dans l assurance vie quitte a reprendre ses sous ( L eTAT )PEUT IL EN DISPOSER ou plutot confisquer cet argent que j ai mis un certain temps à economiser 60ans

  11. Bon, voici mon diagnostic 🙂

    Ce document peut être certifié exact par Ankou, contrairement à ce document: https://www.leblogpatrimoine.com/strategie/choisir-entre-deux-investissements-calcul-du-taux-de-rendement-interne-tri-et-la-valeur-actuelle-nette-van.html qu’il faudrait donc modifier.

    Autre réflexion, d’autres variantes existent à ce « taux de rentabilité interne », dérivé, fonds propres, projet, etc, etc avec des formulations bien entendu différentes et qui répondent à des questions différentes.

    Mais, comme indiqué par Martin de façon simplifiée ci-dessus, le plus important est que ce critère peut être non justifié, voire complètement faux. Il faut effectivement tenir compte, entre autres, du VAN (qui pourrait faire l’objet d’un nouvel article de Guillaume).

    Sans alourdir la réponse, en résumé: c’est la raison pour laquelle je me tue à dire que la seule solution fiable, incontournable, est de raisonner en valeur absolue (en euros-pour l’instant- sonnants et trébuchants) et non en %.

    L’image que je donne tout le temps: on n’achète pas sa baguette de pain avec des TRI, mais avec des €.

    Mais c’est moins joli à annoncer au quidam (Madame ou Monsieur Michu).

  12. Christian says:

    J’ai besoin d’utiliser le TRI pour apprécier un investissement complexe sur 25 ans.
    Je n’ai pas de souci avec les entrées de données en + ou en -.
    J’utilise la fonction « TRI » d’Excel, mais je ne retrouve pas les TRI dans le cas des exemples chiffrés, dans :
    https://www.leblogpatrimoine.com/simulateurs/quest-ce-que-le-taux-de-rendement-interne-dun-investissement-immobilier.html, du 24.10.2013.
    Excel trouve un TRI de 3,32 % dans l’exemple n° 1, au lieu de 5,99 ?
    Et 4,25 % exemple n° 2, au lieu de 7,75 ?
    Puis 1,31 % exemple n° 3, au lieu de 2,46 ?
    Merci d’essayer de m’éclairer sur mon éventuelle erreur d’utilisation de la formule d’Excel.
    Je suppose que le TRI est le taux final moyen de rendement, déterminé pour la période de x années considérée ?
    Cordialement,
    CM

  13. C’est à ce jour le meilleur calcul d’un investissement immobilier, d’ailleurs en expertise on a une variante qui est le Cash Flow, bien qu’elle ne prenne pas en compte les incidences fiscales…(ce que moi perso j’intègre)
    cela dit dans la méthode du TRI, vous ne prenez pas en compte la vacance éventuelle du logement et les éventuels impayés, ni même une hausse de la TF (qui est au programme !)…
    le mieux étant un mix des 2 🙂
    Je rejoins Les murs ont des orteils, ce sont là des méthodes à manier avec des pincettes car tout dépend de ce qu’on y met, partant du principe de base qu’une projection, fut-elle sur 5, 10 15 ou 20 ans n’est qu’une projection !
    L’expertise n’est malheureusement pas que mathématique !

  14. Alain LAMBARD says:

    Le TRI est basé sur l’actualisation des flux de trésorerie prévisionnels; si les recettes sont gonflées (volontairement ou pas) et si les dépenses sont amenuisées (volontairement ou pas) il est évident que le résultat prévisionnel sera erroné; il n’en reste pas moins que le TRI ou la VAN (équivalente au TRI mais préférable pour comparer deux investissements avec les flux différents sur des périodes identiques ou pas) sont des références indispensables à l’appréciation de la valeur financière d’un investissement.
    Le calcul, au moins dans un premier temps, ne devrait porter que sur les flux directs de l’investissement, sans intégrer l’effet de levier financier qui vient polluer le (gonfler le TRI ou la VAN) si le rendement du bien est supérieur au coût de l’emprunt.
    En pratique, c’est le TRI de l’estimation de la mise de fonds de l’investisseur qui est présenté et non le TRI de l’investissement; deux notions à ne pas confondre.

    • Quelqu’un serait-il en mesure de nous mettre à disposition un tableur Excel calculant le TRI ou la VAN ou nous expliquer comment paramétrer ça dans Excel svp ?

      • Il suffit de reproduire le tableau qu’il y a dans l’article et d’y appliquer la fonction =tri(plage de données).

      • ALAIN LAMBARD says:

        Ouvrez un fichier Excel:
        Reprenez les données de l’exemple 3
        Colonne A: saisissez les années 1 à 20
        Colonne B: saisissez les données de -4082 année 1 à 177 134 ligne 20 (attention aux signes)
        Dans la cellule A 21 (par exemple) taper TRI
        Dans la cellule B 21 rechercher la fonction financière TRI(Cellule B1:CelluleB20) et entrée:
        Vous obtiendrez un TRI de 2.46%.

        Pour la VAN: procéder de façon identique:
        Dans cellule A22: saisir VAN
        Dans cellule B22: rechercher la fonction financière VAN (Taux;cellule B1: cellule B20) et entrée: attention après cellule B20 : et non ;
        Pour le taux faites référence à B22 (TRI); vous constaterez que le montant de la VAN est de O; cela signifie que compte tenu du taux de risque que vous avez fixé le gain financier est de O. Si vous entrez 3% vous constaterez que la VAN est négative de 7524€. Cela signifie que, d’un point de vue financier, il ne faut pas faire cet investissement qui génère un flux foncier prévisionnel négatif compte tenu du taux de risque définit par l’investisseur.
        En saisissant un taux < 2.46% le résultat sera bien sûr inversé.

        Ce qui est compliqué dans le TRI, comme dans toutes prévisions, ce n’est pas le calcul lui-même, mais de poser des hypothèses réalistes des flux prévisionnels.

        • Enorme merci ! Je n’ai plus qu’à mettre en application.
          Question subsidiaire, bossez-vous les chiffres de la GP avec Excel ou travaillez-vous également avec BIG ?

        • « Ce qui est compliqué dans le TRI, comme dans toutes prévisions, ce n’est pas le calcul lui-même, mais de poser des hypothèses réalistes des flux prévisionnels. »

          C’est la phrase la plus importante de toute la page ! Merci !

        • Bonjour, je reviens vers vous car la valeur du TRI, impeccable. Mais en VAN j’ai 164 756,58€.
          J’ai dans ma fonction VAN mis :
          Taux : ma cellule où le TRI est calculé automatiquement, chez moi B28.
          valeur 1 : la cellule B8 où j’ai le premier flux, donc -4082€
          valeur 2 : la cellule B27 où j’ai le 20e flux, donc + 177 134€.

          Qu’ai-je mal rentré pour que ça ne me donne pas 0 ?

          Merci 😉

          • Je me réponds à moi-même. J’avais mal compris. J’ai trouvé et donc pour les autres lecteurs au cas ou, il faut faire comme c’était expliqué.
            VAN (taux = cellule TRI;valeur 1 = cellule flux année 1:cellule flux année 20)
            Et non (taux = cellule TRI;valeur 1 = cellule flux année 1; valeur 2 cellule flux année 20)

  15. Fredy Gosse says:

    😆

  16. Comment paramétrer dans Excel la fonction de revalorisation du bien ?
    Pour reprendre l’exemple, dans une cellule je met 150 000€, dans une deuxième 1% ou 1,01 ?, dans une troisième mon nombre d’années, donc 20. Comme mixer tout ça ?

    Fonction qui au passage peut au passage calculer les intérêt composé sur n’importe quel investissement.

  17. Merci beaucoup Alain, vous etes un chef !

    Puis-je me permettre de vous demander pour quels cas avez-vous crée des tableurs Excel ?

    • ALAIN LAMBARD says:

      Je les utilise dans de multiples situations et par exemple:
      Simulations immobilières (nues et meublées) avec calcul du TRI et de la VAN.
      Calculs des charges sociales TNS et salariés,
      ….
      J’en ai des centaines et plus…

  18. Je vous envie, je vais essayer de me les concevoir petit à petit.

    Pour revenir sur BIG l’utilisez-vous ou pas du tout ?

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*