Calculer le rendement d’un investissement immobilier n’est pas une chose toujours très facile. De nombreux indicateurs peuvent être analysés par le candidat investisseur, néanmoins, le meilleur d’entre eux est le Taux de Rendement Interne Immobilier, le TRI. Le TRI est le seul taux qui permettra à l’investisseur d’intégrer toutes les dimensions (fiscale, économique et financière) de l’investissement immobilier.
Je vais essayer de vous expliquer, plus simplement, qu’est-ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier et pourquoi j’insiste (très) lourdement sur cette notion.
 

Qu’est-ce que le taux de rendement interne (TRI) ?

Tout d’abord, le TRI c’est un taux que vous ne pourrez pas calculer de manière facile – C’est vrai qu’il peut paraître plutôt compliqué de vous expliquer la nature d’un taux que l’on ne peut pas calculer –
La formule de calcul du TRI est complexe.  Vous devrez utiliser le tableau Excel et la fonction =TRI(…), pour obtenir ce taux de rendement de manière simple.
Voici la formule du TRI :

 
En français, il s’agit de trouver le taux d’intérêt qui égalisera l’ensemble des flux de trésorerie positifs ou négatifs générés par l’investissement immobilier.
 

Quelle est la différence entre le rendement locatif et le taux de rendement interne ?

Le rendement locatif est une première approche indispensable pour apprécier la rentabilité d’un investissement, mais cela n’est pas suffisant. Le rendement locatif c’est le rapport entre le loyer perçu (net de frais de gestion et de charges d’entretien) et le prix de revient de l’immeuble.
Prenons un exemple, un immeuble dont le loyer est 500€ net de charges et dont le prix de revient est de 150 000€ (y compris les frais de notaires) aura un rendement locatif de 4%
(500*12) /150 000€ = 4%
 
Ce calcul est-il suffisant pour apprécier la véritable qualité de l’investissement ? NON, parce qu’il n’intègre pas l’ensemble des flux de trésorerie de l’investissement tels que :

  • Les conséquences fiscales de l’investissement au niveau de l’impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux ou de la taxe foncière ;
  • Le remboursement du crédit immobilier et donc l’effet de levier du crédit (cf article « Faut il s’endetter pour s’enrichir ? Comment calculer l’effet de levier du crédit ?« )
  • La hausse possible du loyer ;
  • L’évolution des prix de l’immobilier (à la hausse comme à la baisse) ;
  • L’impôt sur la plus-value immobilière

 
Bref, l’investissement immobilier ne se résume pas simplement à la perception d’un loyer, au gré du temps, des flux positifs (revenus, plus-values immobilières) et négatif (charges d’entretien, taxe foncière, impôt sur le revenu, réduction d’impôt dans le cadre du dispositif PINEL par exemple…) viendront ponctuer l’investissement immobilier. Le rendement locatif ne tient pas compte de ces différents flux, le taux de rendement interne (TRI) sera lui plus efficace à ce niveau.
 

Le taux de rendement interne pour prendre en compte l’effet « temps ».

Mais au-delà de la capacité à intégrer l’ensemble des flux de trésorerie, le taux de rendement interne s’attachera à prendre en compte l’effet « temps ». Lorsque l’investisseur fait un crédit immobilier pour acquérir son immeuble, il ne « décaisse » pas le prix de l’immeuble, puisque c’est la banque qui lui avance la somme nécessaire à l’acquisition.
Le taux de rendement interne tiendra compte de la stratégie de l’investisseur et de l’évolution réelle des flux, mais aussi (et c’est le point le plus important) de la date de réalisation du Flux.
Vous en conviendrez, pour calculer la rentabilité réelle d’un placement, il n’est pas équivalent de payer 100 000€ cash, que de réaliser un crédit. Le calcul du TRI permettra de tenir compte de cette modalité d’investissement.
 
Pour ceux qui ne seraient pas habile sur Excel, je viens de construire un petit simulateur qui permettra à chacun de manipuler cette notion de TRI :

 
J’ai prérempli le simulateur avec les données de base du premier exemple : Un investissement cash dans un bien immobilier de 150 000€ (sans revalorisation de l’immeuble) dont le revenu net de charge est de 6000€ par an.
 
 

Manipulons le simulateur pour comprendre la variation du TRI.

Passons donc aux exemples pratiques qui devraient vous aider à comprendre l’importance du TRI. Attention, ces calculs sont nécessairement simplistes. Les exemples sont pédagogiques et ne tiennent pas compte de la fiscalité.
Pour obtenir le réel calcul du TRI de l’investissement, vous devrez utiliser notre simulateur officiel : Simulateur Loi PINEL : Défiscalisation dans l’immobilier locatif neuf.
 

Exemple 1 : Prise en compte du crédit immobilier.

Imaginons que l’investisseur réalise un financement à crédit de 150 000€ sur 20 ans à 3%. L’annuité du crédit sera de 10082€ (pour simplifier les calculs nous considérons ici les flux annuels, dans la réalité de votre investissement nous parlerons sûrement de flux mensuels).
Le loyer reste le même, nous ne prenons pas en compte la fiscalité sur les loyers pour simplifier le calcul (nous ne prenons donc pas en compte la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt).
Le bien reste stable dans le temps, pas de revalorisation.
A vous de jouer ! Modifiez les données du simulateur pour trouver le nouveau TRI qui tiendra compte du financement à crédit.
Je trouve un TRI de 5,99% avec les données suivantes :

 Flux de trésorerie de l’investisseur
Année 1 = – annuité du crédit + loyer
Année 2 = – annuité du crédit + loyer
Année 3 = – annuité du crédit + loyer
Année 4 = – annuité du crédit + loyer
Année 5 = – annuité du crédit + loyer
Année 6 = – annuité du crédit + loyer
Année 7 = – annuité du crédit + loyer
Année 8 = – annuité du crédit + loyer
Année 9 = – annuité du crédit + loyer
Année 10 = – annuité du crédit + loyer
Année 11 = – annuité du crédit + loyer
Année 12 = – annuité du crédit + loyer
Année 13 = – annuité du crédit + loyer
Année 14 = – annuité du crédit + loyer
Année 15 = – annuité du crédit + loyer
Année 16 = – annuité du crédit + loyer
Année 17 = – annuité du crédit + loyer
Année 18 = – annuité du crédit + loyer
Année 19 = – annuité du crédit + loyer
Année 20 = – annuité du crédit + loyer + Valeur de l’immeuble dans 20 ans

 
 

Exemple 2 : Prise en compte de la revalorisation de l’immeuble.

Continuons à manipuler le simulateur en considérant une revalorisation de la valeur de l’immeuble de 1% par an. Après 20 ans, l’immeuble aura une valeur de 181 126€.
Quel est le nouveau TRI ?  A vous de jouer !
 
Je trouve 7,73%. Êtes-vous d’accord ?
 
 

Exemple 3 : Prise en compte de travaux dans le calcul du TRI.

Maintenant pour comprendre l’effet temps considérons la réalisation de travaux l’année 2 pour 50 000€ (Attention c’est un flux négatif, il faut mettre le signe (-). (Toujours dans la continuité d’un financement à crédit, et une revalorisation de l’immeuble de 1% par an).
 
A vous de jouer, quel TRI trouvez-vous ? Moi je trouve 2,46% avec le tableau suivant :

 Flux de trésorerie de l’investisseur
Année 1-4082
Année 2-54082
Année 3-4082
Année 4-4082
Année 5-4082
Année 6-4082
Année 7-4082
Année 8-4082
Année 9-4082
Année 10-4082
Année 11-4082
Année 12-4082
Année 13-4082
Année 14-4082
Année 15-4082
Année 16-4082
Année 17-4082
Année 18-4082
Année 19-4082
Année 20177134

 
Même exemple avec des travaux de 50 000€ réalisés en année 19. Quel TRI trouvez-vous ? Moi je trouve 4,57%.
Le TRI est nécessairement meilleur car il est toujours préférable de payer 50000€ dans 19 ans que de payer 50 000€ dans 2 ans, la valeur réelle de l’argent dépensé (à cause de l’inflation notamment) n’est pas identique.
 

Alors convaincu de l’intérêt de recourir au taux de rendement interne ?

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