Encore une fois, la cour des comptes pourrait bien semer le trouble sur le marché de l’immobilier en proposant purement et simplement de supprimer la loi PINEL considérée comme une dépense fiscale trop couteuse au regard de son efficacité.
Pour une fois, il ne semble pas s’agir d’un énième rapport qui sera rapidement mis au pilori par les nécessités de la narrative politicienne. En effet, il s’agit d’une enquête réalisée dans le cadre d’une nouvelle législation entrée en vigueur depuis le 01/05/2017.
Au terme de ce document « Référé : Les dépenses fiscales en faveur de l’investissement locatif des ménages« , la cour des comptes exige des réponses de la part du premier ministre :  »

« Monsieur le Premier ministre,
Je vous serais obligé de me faire connaître, dans le délai de deux mois prévu à l’article L.143-4 du code des juridictions financières, la réponse que vous aurez donnée à la présente communication
 
Je vous rappelle qu’en application des dispositions du même code :

– deux mois après son envoi, le présent référé sera transmis aux commissions des finances et, dans leur domaine de compétence, aux autres commissions permanentes de l’Assemblée nationale et du Sénat. Il sera accompagné de votre réponse si elle est parvenue à la Cour dans ce   

– Dans le respect des secrets protégés par la loi, la Cour pourra mettre en ligne sur son site internet le présent référé, accompagné de votre réponse (article L.143-1);

  

-en tant que destinataire du présent référé, vous voudrez bien fournir à la Cour un compte rendu des suites données à ses observations en vue de leur présentation dans son rapport public annuel (article L.143-9). Ce compte rendu doit être a dressé à la Cour selon les modalités de la procédure de suivi annuel coordonné convenue entre elle et votre administration . « 

  

Ainsi, entre cette demande d’explication de la part de la cour des comptes et le prochain rapport d’évaluation des zones d’éligibilité de la loi PINEL prévu pour septembre prochain, nous avons probablement deux prétextes à une prochaine réforme des conditions d’application de la loi PINEL.

Alors que la loi PINEL est assurée de s’appliquer jusqu’en 2021, il y a fort à parier que les conditions d’accès et notamment le zonage pourrait faire l’objet d’une modification dans les prochains mois (cf »Une nouvelle réforme du zonage PINEL dans la loi de finances 2019 ? »).

Voici quelques extraits de ce nouvel avertissement de la cour des comptes :

« à l’échéance de 2024, le coût générationnel des dépenses liées aux logements acquis ou construits en 2009 sous le régime Scellier devrait atteindre 3,9 Md€. Celui des logements acquis ou construits en 2017 sous le régime Pinel est estimé, à ce même horizon, à 1,6 Md€. La prorogation de quatre ans de ce dispositif à l’horizon de 2035, inscrite dans le projet de loi de finances pour 2018, devrait porter son coût à 7,4 Md€, en dépit du recentrage envisagé sur des zones plus restreintes »

  

Outre l’objectif social d’un accroissement de l’offre de logement locatif, ces aides fiscales poursuivent un objectif économique de soutien à l’activité de construction. Les données disponibles montrent que ce soutien a pu exercer un effet contracyclique dans certains cas, par exemple en 2009 et 2010, période au cours de laquelle le volume estimé des logements locatifs aidés a progressé alors que le nombre total de logements construits chutait fortement.

Néanmoins, la faible part des logements concernés dans la  production totale de logements et l’absence de travaux économiques réellement conclusifs sur un éventuel effet de ces aides fiscales sur la production de logements locatifs conduisent à relativiser leur impact économique.

De fait, les études économiques disponibles, trop peu nombreuses au regard des enjeux, ne permettent pas de distinguer suffisamment l’effet de ces aides fiscales de celui de la conjoncture dans les fluctuations du nombre de logements locatifs privés neufs commercialisés.

Cela interdit toute conclusion quant à la portée, voire à la réalité de l’effet déclencheur de ces aides. En sens inverse, l’existence d’effets d’aubaine ou de simple anticipation de décisions d’investissement déjà programmées est certaine mais leur ampleur est également mal appréhendée.

  

En réalité, il ressort de l’enquête de la Cour que les opérateurs -constructeurs,promoteurs, banques- ont désormais intégré la pérennité de ces aides dans leur stratégie. 

 
Cela conduit plusieurs experts consultés par la Cour à évoquer un phénomène d’«accoutumance», voire d’«addiction
» des acteurs à ces aides fiscales. On peut observer, au demeurant, que celles-ci sont par ailleurs très peu pratiquées dans les autres États européens.

Au total, il revient à l’ État d’apporter une preuve plus convaincante de leur efficacité, ce qu’il n’a pas été en mesure de faire à ce jour.

  

À titre d’illustration, la Cour a calculé que le coût annuel pour les finances publiques d’un logement de 190000€ bénéficiant de l’avantage Pinel était, toutes choses égales par ailleurs, trois fois plus élevé que celui d’un logement social comparable, financé par un prêt locatif social (PLS), ou deux fois plus élevé que celui d’un logement financé par un prêt locatif aidé d’intégration (PLAI), alors même que la durée des locations est, dans ces derniers cas, bien supérieure (40ans).

Pour corriger les risques de surproduction en zone détendue, ces aides fiscales ont été progressivement limitées à certains secteurs.
 

Cela a, certes, concentré la production de logements aidés sur des zones plus tendues mais pas nécessairement sur celles où la tension entre offre et demande de logements est la plus forte.   

Il ressort même que ces dispositifs rencontrent leur plus forte limite dans ces zones très tendues, où l’accès au logement locatif des classes moyennes est le plus difficile.

  

En effet, les ménages bénéficiaires des aides fiscales ont une moindre propension à investir dans ces zones car la rentabilité locative espérée y est plus faible, en raison de coûts d’acquisition élevés et du plafonnement des loyers imposés en contrepartie de l’avantage fiscal.

C’est pourquoi la Cour estime que les aides fiscales à l’investissement locatif présentent un intérêt limité, au regard de la disponibilité locative relativement courte des logements aidés et de leur concentration en dehors des zones où les besoins sont les plus élevés

   

En définitive, la Cour constate que l’impact économique de ces aides est limité et que leur efficacité, du point de vue de l’objectif social d’un accroissement du nombre de logements locatifs accessibles, est faible, au regard du montant de la réduction de recettes fiscales ainsi consentie par l’État.
 
Elle formule en conséquence les recommandations suivantes, adressées au ministère de la cohésion des territoires :
– Recommandation n° 1: Mettre en œuvre des dispositions transitoires permettant une sortie progressive et sécurisée des dispositifs récemment reconduits.
-Recommandation n°2 : Mettre en place des mesures visant à renforcer la place des investisseurs institutionnels dans la construction et la location de logements privés.

 

Voila, voilà, il ne reste plus qu’à attendre la réponse du premier ministre.

Résistera t’il à la tentation de réduire drastiquement la loi PINEL profitant ainsi de l’aubaine pour engager (enfin) la réduction des dépenses publiques ?

 

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