L’Inspection Générale des Finances (IGF) vient de publier son « rapport d’évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel », terme d’une mission commandée par le gouvernement. L’analyse de ce rapport est d’une grande pertinence et les conclusions semblent en parfait adéquation avec nos observations sur le terrain.

Selon ce rapport :

L’investissement en immobilier locatif en loi PINEL est vendu 30% plus cher que l’investissement immobilier dans l’ancien ; Selon ce même rapport, il ne s’agit pas d’une caractéristique propre aux biens immobiliers vendu en PINEL, mais à l’immobilier neuf vendu en VEFA.

En l’absence d’une revalorisation des prix de l’immobilier ancien pendant la période d’investissement, la rentabilité d’un investissement immobilier neuf acheté 30% plus cher que l’ancien est négative ou du moins excessivement faible ; Une grande partie de la rentabilité de l’investissement PINEL repose sur une hausse des prix de l’immobilier sur la période d’investissement.

Bref, ce rapport met en évidence ce que nous vous expliquons ici depuis toujours et qui est au cœur de la raison d’être du dispositif fiscal PINEL : Acheter un bien immobilier neuf est beaucoup trop cher par rapport au même bien immobilier ancien ; La réduction d’impôt PINEL n’est qu’une incitation qui permet de gommer, totalement ou partiellement, ce surcoût ; Si cette mesure fiscale n’existait pas, personne n’achèterait de l’immobilier neuf collectif ! 

Une niche fiscale a toujours une raison d’être ! Il s’agit d’orienter l’investissement des épargnants vers des actifs qui répondent à l’intérêt général mais qui ne seraient pas rentables en l’absence d’un avantage fiscal. Le rapport redécouvre le fil à couper le beurre : C’est justement parce qu’investir dans l’immobilier neuf n’est pas rentable qu’il faut un niche fiscale pour construire des logements neufs.

Mais cette niche fiscale, si elle est indispensable au marché de la construction de logements neufs, a aussi de nombreux effets négatifs :

Pour l’habitant : la concurrence sur l’acquisition des fonciers pousse les promoteurs à concevoir les logements pour attirer les investisseurs, conduisant à une certaine standardisation des logements et parfois une faible qualité d’usage ;

– Pour l’État : outre les difficultés de pilotage, le dispositif n’atteint que faiblement son objectif de réduction des loyers. Seuls 9,3% du montant accordé par l’État au titre de la réduction d’impôt se traduisent par des baisses de loyer ;

– Pour les collectivités : l’automaticité de la réduction fiscale ignore les priorités des politiques locales de l’habitat, notamment en termes de localisation fine, de nombre et de types de logements. Les collectivités rencontrées ont également signalé l’impact en matière de dégradation de copropriétés voire de quartiers ;

– Pour le particulier investisseur : l’attrait de la réduction fiscale semble masquer dans la moitié des cas, un rendement net global négatif au bout de 9 ans hors effet de la hausse du prix de l’immobilier. Ce rendement s’explique notamment par une décote de 30 % des prix de l’ancien par rapport au neuf

 

Pourquoi l’immobilier neuf est il 30% plus cher que l’immobilier ancien ?

Acheter un bien immobilier en VEFA, c’est payer 20% de TVA, c’est rémunérer le coût de la construction (main d’œuvre, matière première, maçon, assurance décennale, …), mais aussi la rémunération de tous les intermédiaires de l’industrie immobilière (marge du promoteur, rémunération du commercial vendeur du bien immobilier).

Récemment, les professionnels de la vente d’immobilier neuf en défiscalisation estimaient qu’en dessous de 9 à 10% de commission, leur activité n’était pas rentable.

De surcroît, le rapport pointe l’écart de prix de vente d’un immeuble neuf selon qu’il soit vendu à un investisseur PINEL ou à un futur propriétaire occupant ou un institutionnel. L’investisseur PINEL, aveuglé par l’obtention d’une réduction d’impôt accepte de payer son bien immobilier plus cher que le futur propriétaire occupant ou l’investisseur institutionnel.

Ainsi, les prix de vente des logements destinés au PINEL sont supérieurs ; La marge du promoteur est plus élevée sur les logements PINEL afin de réduire les prix de vente pour les propriétaires occupants ou institutionnel.

Le rapport explique simplement :

« Un grand nombre d’interlocuteurs rencontrés par la mission (association EDC, gestionnaires de biens et promoteurs immobiliers) ont souligné que, pour les biens neufs, l’aspect fiscal joue un rôle primordial dans l’investissement locatif, en tant que déclencheur psychologique.

Il éclipse complétement les questions de rendement locatif et de plus ou moins-value en cas de revente éventuelle. Selon les interlocuteurs rencontrés, les particuliers investisseurs souhaitent que cet investissement ne leur prenne pas de temps et que les différents aspects soient gérés par des professionnels tant lors de l’acquisition que pour la location du bien. »

« Selon les entretiens conduits par la mission, les investisseurs Pinel semblent moins négocier le prix que de futurs propriétaires occupants et que les institutionnels, et permettent donc notamment aux promoteurs d’augmenter le prix qu’ils paient pour acquérir le foncier.

Dans les zones éligibles, il semble raisonnable de penser que la concurrence entre promoteurs les incite à concevoir des programmes qui attirent des investisseurs Pinel, ce qui peut amener une certaine standardisation des logements construits voire une réduction de leur qualité. 

Par ailleurs, les promoteurs rencontrés par la mission ont indiqué que les particuliers investissant en Pinel supportaient une partie des coûts des logements sociaux, dont le prix de vente au sein d’un même programme est très inférieur. »

 

 

Mais alors, faut-il fuir l’investissement en immobilier locatif PINEL ?

La qualité d’un investissement se fait toujours à l’achat. Il est alors indéniable qu’investir dans un bien immobilier facturé 30% plus cher que son prix de revente ne peut pas être un bon investissement !

Depuis 30 ans, les épargnants investisseurs qui ont profité des dispositifs fiscaux pour investir dans l’immobilier locatif ont fait de bons investissements grâce à des prix de l’immobilier en hausse permanente. Il n’est pas raisonnable de compter sur une hausse permanente des prix pour investir.

Dans l’état des offres packagées d’investissement en PINEL, il n’est probablement pas rentable d’y investir. Néanmoins, il existe une solution que nous détaillons dans la nouvelle édition de notre livre « Investir dans l’immobilier » : Vous construire votre propre investissement immobilier locatif PINEL !

Vous n’êtes pas obligé de passer par l’intermédiaire d’un CGP, vendeur de défiscalisation ou d’une banque pour investir en PINEL, vous pouvez tout à fait acheter un terrain à bâtir et y construire une (petite) maison. Cela suppose faire construire votre maison par une constructeur de maison individuelle, et de suivre votre chantier, mais le prix de construction sera autour de 1500€ / m² auquel il conviendra d’ajouter le prix du terrain.

Dans cette situation, vous maitrisez votre prix d’achat et pourrez faire un investissement PINEL très rentable !

 

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71 Comments

  1. Bonjour,
    hélas comme trop souvent, vous faîtes un amalgame mal placé entre un dispositif (Pinel, dont je ne suis pas fan) et l’achat en vefa forcément plus cher que l’ancien …. et que dire aux propriétaires de leur RP qui achètent du neuf? eux aussi surpaient leur bien en vefa dans ce cas, donc peu importe le type de dispositif utilisé…
    Je pense que la surcoût d’opération Malraux, LMNP (en vefa) … est bien plus catastrophique en terme de rentabilité, coût… que l’achat en vefa avec le dispositif Pinel; car finalement le prix de vente d’un appartement en vefa est le même si il est acheté par un investisseur ou un accédant!

    • Extrait de l’article « L’investissement en immobilier locatif en loi PINEL est vendu 30% plus cher que l’investissement immobilier dans l’ancien ; Selon ce même rapport, il ne s’agit pas d’une caractéristique propre aux biens immobiliers vendu en PINEL, mais à l’immobilier neuf vendu en VEFA. »

      Nous sommes donc relativement d’accord.

      • Alors vous vous contre-disé souvent, extrait de votre article « L’investisseur PINEL, aveuglé par l’obtention d’une réduction d’impôt accepte de payer son bien immobilier plus cher que le futur propriétaire occupant ou l’investisseur institutionnel. »

      • Laroche a un peu raison. Si en préambule vous différenciez bien le PINEL du VEFA, par la suite vous n’opérez plus qu’une distinction Investisseur VS propriétaire occupant, alors que ces derniers sont aussi concernés par le VEFA et son surcoût.

        A noter pour connaitre des cas personnels que même avec des CMIstes et donc sans VEFA, le coût d’un bien neuf est très nettement supérieur à l’ancien …
        Que les VEFA soient au prix de l’ancien me paraitrait plus choquant que l’inverse.

        • Cette loi Pinel est faite pour aider le secteur du bâtiment, des promoteurs et des banques. Le prix d’achat inclus la réduction d’impôts que vous pensez faire. Pensez aussi que le coût d’entretien annuel (syndic en lien souvent avec le promoteur) peuvent être important. maintenant, si vous choisissez bien votre produit et votre secteur, la plus value est peut être possible à terme mais là aussi ce sera surtout l’état le gagnant.

  2. Merci pour ce point sur le dispositif Pinel.
    Je suis d’accord avec votre conseil de faire construire soi même une construction neuve sur un terrain à bâtir pour bénéficier du dispositif Pinel dans les zones éligibles.
    Mais quid des normes pour la location ? Et notamment les normes handicapés PMR.
    J avoue être perdu car le dispositif Pinel ne fait aucunemen mention de devoir respecter les normes PMR pour pouvoir bénéficier du dispositif, mais d un autre côté, je comprends que faire construire dans le neuf pour vocation de location doit respecter les normes PMR..
    À cela s ajoute un amendement en cours de la loi élan qui viendrait rendre plus souple les normes à respecter (on parle surtout dans ce cadre des habitations collectives mais quid de la maison individuelle)
    Bref. En conclusion si je fais construire ma maison dans un but de location (ascendant dans mon cas personnel), je ne sais pas quelles normes je dois suivre…problème qu on ne rencontre pas quand on fait in investissement clés en main (qu on sur paye bien entendu comme le dit Guillaume)

    C est un point assez technique mais si quelqu un à rencontré cette problématique dans le cadre d une construction neuve, je serai intéressé pour votre retour d expérience.
    Cdt
    Florent

  3. Alors vous vous contre-disez souvent, extrait de votre article « L’investisseur PINEL, aveuglé par l’obtention d’une réduction d’impôt accepte de payer son bien immobilier plus cher que le futur propriétaire occupant ou l’investisseur institutionnel. »

  4. bonjour,
    j’ai beau suivre de manière régulière votre blog et y trouver un grand intérêt mais sur le sujet du Pinel je ne suis pas en accord avec votre vision de la chose. je vous rejoins sur le fait que faire construire son Pinel et le plus rentable pour le reste opposer Neuf et Ancien n’a pas de sens. il faut juste savoir ce que l’on achète.
    De ma petite expérience et un certain nombre de simulation je n’ai jamais constater un tel écart entre les deux.
    j’aimerai que l’on me démontre de manière catégorique que le Pinel est un mauvais investissement.
    dan s tous les cas je vous remercie de vos nombreux articles.

    • Benoit CHRISTIAN says:

      Bonjour,

      Prenez-vous en compte la dépréciation du bien dans vos simulations ?

      Le rapport indique justement que « Le prix de revente d’un logement locatif Pinel est en moyenne égal à celui d’un logement ancien de même surface. Selon les travaux de la mission à partir des données de DVF, le prix d’un logement construit il y a 10 ans ne diffère pas significativement du prix moyen des logements situés dans la même section cadastrale. »

      Ce qui signifie que lors quand on réalise une simulation pour un investissement PINEL, il faudrait calculer une décote de 30% pour estimer la valeur du bien au terme du projet (alignement sur les prix de l’ancien). Hors ce n’est jamais fait, la valeur au terme est très souvent celle de l’acquisition.

      Si on prend en compte cette moins-value à la revente, les projets PINEL ont un TRI beaucoup, beaucoup moins intéressant…

      Point positif tout de même, le neuf permet d’éviter de nombreux petits travaux que l’on peut avoir dans l’ancien et les normes énergétiques sont meilleures.

    • Je suis d’accord, mais la perspective de hausse constante des prix est elle une donnée sur laquelle nous pouvons avoir confiance ?

      • Bien naïf celui qui croit à une hausse constante des prix (tout produits confondus)… les bases d’un investissement immobilier resterons que le gain à la sortir est lié au prix d’achat (si pas abusif, possible gain!) et l’emplacement!

  5. Houlà, Guillaume, merci, vous faites mon vendredi, allez, je vais chercher mon seau de pop corn, je sens que ça va être drôle !!! va y avoir de l’ego blessé, des réponses offusquées, hum…. merci !!!

    • Bonjour Cisco,
      Vous avez raison.
      GF cherche le buzz. Plus il y de réaction sur son blog, plus son référencement sur internet est bon. c’est juste pour faire de l’argent et vendre les bandeaux de pub
      Il écrit, par exemple: « Récemment, les professionnels de la vente d’immobilier neuf en défiscalisation estimaient qu’en dessous de 9 à 10% de commission, leur activité n’était pas rentable. » C’est absolument faux. mais il sait que cela va déclencher les hostilités et faire du « bruit » sur sa petite toile. La vérité c’est que les commissions ont été plafonnées à 10%. C’est quand même différent. Perso, je ne savais même pas qu’on pouvait toucher autant de commissions, sauf à vendre un produit invendable… Mais là, c’est un problème de déontologie.
      Maître FONTENEAU s’en drape tous les jours de cette déontologie, mais réfléchissez bien à la nature même de son action et vous constaterez qu’il en est bien plus éloigné que son image de chevalier blanc lasse supposer.
      Ce n’est plus un blog, c’est une diarrhée verbale avec tout et son contraire, d’un mois sur l’autre.
      Juste un exemple mais si on veut, on en trouvera des dizaines d’autres: il explique qu’il ne faut pas faire d’assurance-vie et il montre comment CIOT est puissant.
      Un autre, pour la route: Il ne faut pas épargner mais je vais vous expliquer comment faire un objectif de 6% avec votre épargne (Marie QUANTIER qui a déposé le bilan entre temps: Chapeau l’artiste !).
      Le dernier, promis: Il défonce l’immobilier mais il promeut son livre sur l’investissement immobilier….
      La liste est interminable…..
      Bien à vous
      Tsuki

      • « Jean-Jacques Olivié, président de l’Anacofi-Immo, réagit après le vote de l’article 68 de la loi de finances pour 2018 qui prévoit de plafonner les commissions des intermédiaires sur les ventes immobilières défiscalisées en Pinel. »

        « Un investissement Pinel n’est pas une petite vente, c’est un engagement sur plusieurs années qui doit prendre en compte de nombreux paramètres pour le client, donc la valeur ajoutée en termes de conseil est essentielle ! Le modèle économique à 5% n’est pas tenable. En dessous de 9-10%, la plupart des acteurs de la vente ne tiendront pas, la spécialisation et l’indépendance du conseil en matière immobilière sont menacées par ce texte de loi.  » Propos tenu par Jean-Jacques Olivié, président de l’Anacofi-Immo, syndicat représentatif des CGPI vendeurs d’immobilier de défiscalisation.

        https://www.gestiondefortune.com/immobilier/5140-plafonnement-des-commissions-sur-le-pinel-le-ton-monte.html

        Au plaisir,

        Guillaume.

        • Bonsoir,
          vous généralisez donc les dires d’une personne représentative d’une petite partie des distributeurs.
          Ce n’est pas très honnête de votre part. Je ne suis pas adhérent de l’ANACOFI IMMO.
          Je l’ai été par le passé.
          Si je l’avais été encore à ce jour, je n’aurais pas considéré pour autant que ce monsieur m’aurait alors représenté et encore moins considéré que ce monsieur parlait en mon nom.
          Mais la ficelle est grossière. On extrait une partie d’un discours et on considère qu’il est représentatif de la volonté malfaisante de l’ensemble d’une profession.
          C’est tellement énorme comme méthode.
          Vous n’avez pas répondu pour le reste….
          Au plaisir
          Tsuki

          • Donc vous vendez du Pinel.
            Avez-vous vu mon post ?
            Quels arguments avez-vous pour le convaincre d’acheter un Pinel vs crowdfunding, SCPI, foncières côtés…

      • Guillaume FONTENEAU says:

        Bonjour stéphane,

        Je n’ai pas envie de rentrer dans des polémiques stériles et non constructives. Votre agressivité ici démontre votre perte de jugement :

        – GF cherche le buzz. Plus il y de réaction sur son blog, plus son référencement sur internet est bon. c’est juste pour faire de l’argent et vendre les bandeaux de pub : Les commentaires n’ont aucun effet sur le référencement naturel ;

        – « Juste un exemple mais si on veut, on en trouvera des dizaines d’autres: il explique qu’il ne faut pas faire d’assurance-vie et il montre comment CIOT est puissant. » = Qui peut le contester ? le rendement du fonds euros est médiocre et semble ne plus satisfaire au critère d’un produit de long terme ; Quant aux US, les frais importants ne permettent pas d’espérer des gains élevés ; Néanmoins, juridiquement et fiscalement, c’est un produit magnifique pour transmettre son patrimoine.

        –  » Il ne faut pas épargner mais je vais vous expliquer comment faire un objectif de 6% avec votre épargne (Marie QUANTIER qui a déposé le bilan entre temps: Chapeau l’artiste !). ». Cet exercice de defi6% est réalisé par Arnaud SYLVAIN, CIF indépendant, docteur en économie. Il s’agit justement d’un exercice pédagogique qui vise à démontrer qu’une prise de risque peut etre source de rendement.

        Quant à votre référence à Mariequantier, oui, mathieu Hamel nous a proposé ici des articles intéressants. Me reprochez vous de lui avoir donné l’occasion de rédigé sur le site ?
        Si vous le voulez, je vous propose d’écrire des articles ici sur leblogpatrimoine. Je suis certain que vous auriez plein de choses très intéressante à nous proposer.

        Je suis impatient.

        Guillaume

        ps : C’est pour ma part la fin de la discussion si vous n’avez rien de plus constructif à apporter.

        ps : La prochaine fois, merci d’indiquer votre identité ; Je n’accepte plus la diffamation caché derrière un pseudo (ou alors je révèle votre identité Stéphane).

  6. Comme indiqué , le surcoût du neuf n’est pas le fait du Pinel mais a toujours existé. C’est même bien souvent le prix de l’ancien qui est calculé en fonction du neuf  : moins 30% de celui du neuf !
    Il est par ailleurs faux de dire que la revente sera ensuite avec une décote de 30% : cette décote se fera un peu comme pour l’argus des voitures : fort la première année puis lissée sur les années suivantes pour atteindre effectivement 30% aux alentours de 15 à 20 ans.
    Par contre ce qui est spécifique au Pinel c’est la décote au terme des 9 ans liée au fait que dans certaines zones de nombreux biens peuvent se retrouver en vente en même temps avec en plus un loyer relativement bas ne permettant pas avec les lois actuelles de trouver une rentabilité correcte. D’où une décote plus forte que la normale.
    Par ailleurs, contrairement à ce que dit le rapport, le Pinel a une réelle efficacité en terme de baisse des loyers du neuf. Il influe en effet aussi sur les loyers des autres immeubles récents « non Pinel » (type Sellier par exemple) dans un même secteur géographique de par ses plafonds plus bas.

  7. Juste pour préciser peut-être : comme vous le soulignez, ce n’est pas le Pinel qui est en soi « mauvais », c’est la VEFA, donc le duo gagnant c’est le Pinel dans l’ancien ! (du moins c’est comme ça que, personnellement, je l’envisage, ne serais-ce généralement que pour la question de l’emplacement et de la qualité architecturale du bien )

    • @Cédric, Guillaume,
      Que pensez vous à ce moment là du nouveau dispositif fiscal pour investir dans l’ancien à renover?

      • Avez-vous passer beaucoup d’opérations éligibles ?

        • Il me semble qu’il n y a pas de programmes à proprement parler. Chacun peut acheter un appart dans l’ ancien, le.renover et le mettre en loc. N revanche il y a ciblage de zones et loyer plafonné sous.conditions de ressources.
          Ça peut être intéressant pour miser sur un renouveau de petites villes non encore impactees par la hausse.
          Mais je n’ ai aucune certitude sur le sujet!
          Je cherche à me.faire.une.opinion.

          • Je souhaitais juste mettre en exergue le fait que, s’il y a aussi peu de programmes montés par les opérateurs, c’est bien qu’il s’agit d’un régime problématique.
            En soi l’avantage fiscal est strictement identique au Pinel, sauf que les critères d’éligibilité sont trop abscons pour que n’importe qui s’y risque.
            Et même les « sachants » n’ont pas d’avis concordant sur la question.
            J’ai connaissance d’un rescrit venant d’être déposé, mais j’ai peu d’espoir sur le fait que l’administration y réponde par écrit et de manière étayée…

    • Vous avez raison Cédric, tout le monde démontre que le Pinel neuf est surévalué, alors que le Pinel ancien serait plus rentable, tout comme le Besson l’a été.

      Il serait bon, pour le confirmer, que Guillaume « statue » de façon plus formelle sur le sujet!

      https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/loi-pinel/simulateur-loi-pinel-dans-lancien-avec-travaux-quel-rendement-attendre-rentable-ou-non.html

  8. Le serpent qui se mord la queue… Il est difficile pour les commerciaux de vendre des appartements neufs car leurs prix est bien plus eleves (Environ 30% selon l’article). De ce fait, ils veulent une commission de 10%. Bien entendu cette commission est une des raisons du prix eleve avec les marges de chaque intermediaire (qui chacun considere son role comme le plus important)…

    Cependant, si je comprends bien, un « mauvais commercial » qui vend un unique appartement dans l’annee a 200K se retrouve avec une commission de 20K (approximativement un SMIC si on lisse sur l’annee…).
    J’imagine les revenus des bons commerciaux en envisageant une reconversion…

    • @Bardat,
      Si vous connaissiez le système de rémunération des commerciaux dans l’immobilier vous seriez surpris: pour gagner sa vie s’il est agent commercial il faudra qu’il en vende une vingtaine! Et ça ce n’est pas gagné d’avance je peux vous le dire.

  9. Plus il y a d’intermédiaires , plus il y a de carotte fiscalet plus les prix grimpent.
    C’est aussi simple que cela. Point barre

  10. Le couvercle sur la marmite ne tient plus ,enfin on met le dispositif Pinel sur la table qui est un scandale fiscal.Quel serait le coût du même logement sans Pinel ?Est ce que cela existe dans les autres pays?

  11. Le rapport.montre que le.dispositif est mauvais et pour les finances de l’ état et pour le particulier et n’ est pas adapté au marché immo(peu d’ appart familiaux ).
    Mais si s’ arrête la production de logement neuf déjà à la peine s’ ecroulerait…

  12. Bonjour,

    J’ai toujours pensé que le remboursement d’impôt ne faisait que compenser le surcout (mais comme il est rappelé ici, un propriétaire occupant paiera le même coût qu’un investisseur), et rien de plus.
    Cela ne m’a pas empêché d’acheter un appartement en Pinel avec une rentabilité assez faible.
    Mon beau-frère PDG d’une agence immobilière me soutenait que l’intérêt était de moins payer d’impôt. J’avais beau lui parler de l’intérêt global, faible en réalité, il ne semblait pas m’écouter…

  13. L’immobilier c’est comme l’automobile , une voiture ancienne vous coûtera toujours moins cher qu’une neuve donc comparer le neuf et l’ancien est très délicat. Le principe de la défiscalisation que çà soit Pinel ou les lois précédentes ne repose en aucun cas sur une éventuelle plus value à la revente mais sur la qualité du montage. Le but étant de récupérer tout ou partie de son impôt qui jusqu’à là était perdu plus le montant de sa participation personnelle.
    Par exemple vous parliez d’une décote de 30 % au moment de l’achat mais 10 ans plus tard combien vaut le bien ? Il n’y a que les « voyants » pour le savoir . Si on prend la ville de Toulouse l’immobilier ancien à progresser de 31% sur les 10 dernières années donc malgré la décote on revend au moins le prix qu’on l’avait acheter et que dire de Bordeaux + 38% sur les 4 dernières années, au final nous obtenons un capital significatif à la revente et sans envisager ou rêver de plus value.

  14. A Loobie,si un secteur ne tient que par un avantage fiscal c’est bien qu’il y a un problème,il faut le purger .Je repose la question sans Pinel quel est le coût réel du même logement?
    Sans parler de la qualité médiocre,je vois des constructions montées comme des chateaux de cartes avec des panneaux de bétons ,un agent immobilier me disait qu’il y avait des problèmes d’étanchéité,de dalles coulées beaucoup trop vite par rapport à avant…
    Quant à l’emploi que le BTP ne nous fasse pas le coup du chantage à l’emploi ,je passe tous les jours à côté d’un chantier en cours et on entend parler tout sauf français….

  15. Christophe says:

    Bonjour, beaucoup de contradictions et d’oublis dans les débats! GF parle de coûts de construction à 1500€/m2: je viens de faire construire une maison. Si on ajoute toutes les annexes: terrain, taxes, raccordements, finitions… on dépasse largement les 2300€. Si on ajoute le temps passé et les tracas, on explose ce chiffre. Quand à la différence de prix, de quel immobilier ancien parle-t-on? Un appart ancien classé B soir être 30% plus cher que le même en F. Sinon il y a arnaque. Quant à dire que Pinel est vendu 30% trop cher, allez demander au promoteur de réduire son prix ne serait-ce que de 15% et il vous rira au nez, car impossible. Pourquoi croyez-vous que certains programmes ne voient pas le jour? Pas assez rentable au niveau de prix du marché. De toute façon ce post à plus pour mission de créer des clicks que d’etablir des vérités.

  16. Comme vous le dites c’est l’immobilier ancien qui plus est avec du cachet et bien placé qui a progressé dans ces % là ,pas le vieux neuf ou le neuf vieux de 10 ans en périphérie et dont il y a pléthore..

  17. Sur ce blog, sachez que Guillaume efface systématiquement les post qui ne l’arrange pas….
    Du coup il reste que des post sympathisants ou peu critiques envers les biais voir bêtises écrites par l’auteur

  18. Si j’ai compris, il faut :
    – acheter son terrain en zone éligible Pinel : bon courage pour en trouver un et a quel prix ?
    – construire soi même, avec un prix du neuf 30 % plus élevé que l’ancien,
    conclusion plus de construction neuf ?!

  19. Giudicelli says:

    Comme d’habitude analyse reductrice qui manque de recherche pertinente et de recul constructif
    Que le neuf soit plus cher que de l’ancien n’a rien de choquant.
    Pourquoi les prix ont ils augmenté en dehors de la TVA ?
    Hausses des charges: personnel, sociales, etc…
    Hausse des materiaux pour respecter les normes energetiques et d’aménagement les appartements
    Hausse du foncier
    ETC…
    De plus, outre le cout d’acquistion de l’immobilier, il y a son cout d’usage. Il est réducteur de considérer uniquement le prix de l’acquisition.
    Que prefere le client: de l’ancien avec des charges connues comme le chauffage d’un batiment mal isolé et celles à venir non connues ex les travaux de rénovation et de mise aux normes ou du neuf avec peu de charge et de la séreinité au mois pour les 10 à venir ?
    Enfin , un CGP qui propose un Pinel a d’abord fait son étude patrimoniale et determiner le produit qui correspond au profil du client. Tout le monde n’est pas un chef de chantier qui s’ignore et qui a le temps de gerer un tel projet.
    M. Fonteneau, ayez une analyse critique de ce que vous lisez avant de faire des copier/coller d’articles partisans. Vous animeriez votre Blog avec une vraie valeur ajoutée

    • Dans le neuf, il arrive aussi qu’il y ait de très mauvaises surprises, dont la presse locale ou la télévision se font parfois l’écho :
      – promoteur qui fait faillite alors que le bâtiment est hors eau, hors air ;
      – kyrielle de sous-traitants qui se renvoient la balle sur les malfaçons ;
      – matériaux de piètre qualité (ou mal mis en oeuvre) se dégradant à la vitesse grand V ;
      – bâtiment soi-disant économe en énergie qui s’avère l’être beaucoup moins…

  20. Juste je me me demandais si dans tous ces calculs de rentabilité dans l’ancien on prenait en compte l’ajout d’éventuels impôts foncier et sur les revenus foncier ainsi et surtout que l’on continue à payer son impot sur le revenu.
    La plupart des gens omettent cet élément lors d’une loi de défiscalisation on se sert de ses impots, du credit et du loyer pour se créer du patrimoine. L’investissement ancien on oublie souvent tout les surcouts générés présent et a venir et on veut le comparer a du neuf poser vous la question de savoir quel serait le coût d’une mise aux normes équivalente a du neuf tout cela en gardant à l’esprit que vous continuerai à payer votre impôt sur le Revenu.

  21. Juste je me me demandais si dans tous ces calculs de rentabilité dans l’ancien on prenait en compte l’ajout d’éventuels impôts foncier et sur les revenus foncier ainsi et surtout que l’on continue à payer son impot sur le revenu.
    La plupart des gens omettent cet élément lors d’une loi de défiscalisation on se sert de ses impots, du credit et du loyer pour se créer du patrimoine. L’investissement ancien on oublie souvent tout les surcouts générés présent et a venir et on veut le comparer a du neuf posez vous la question de savoir quel serait le coût d’une mise aux normes équivalente a du neuf tout cela en gardant à l’esprit que vous continuerai à payer votre impôt sur le Revenu.

  22. Je ne suis ni pour ni contre, bien au contraire.

    J’ai fait de la défiscalisation, du Robien, acheté en 2005, dernier appartement en vente dans un programme pas spécifiquement destiné à la défiscalisation, et en centre ville.

    Je le revendrai l’an prochain, au bout des 15 ans de défiscalisation. Quel intérêt de le garder ? Payer les réfections qui commencent déjà à poindre le bout du nez ? (Acrotères des derniers étages à refaire, malfaçon dans la plomberie du bâtiment, pb d’isolation du toit, fissure dans l’un des murs, plancher du parking bientôt à refaire,…).

    Pour le prix de vente, je ferai sans doute une PV de 15%. Pas folichon.

    Côté location, je ne m’en tire pas trop mal, juste 4 mois de vacance entre 2 locataires, en 15 ans. Un rendement (loyer×12/prix d’achat) de 5.5%. Là encore, pas de quoi sauter au plafond.

    Je ne repiquerai pas au jeu.

    Pas de Pinel, ni d’un éventuel successeur. Espoir de PV à la revente plus faible, prix d’achat plus élevé, standardisation à outrance, surfaces de plus en plus petites, mal placées, réglementation rendant de plus en plus difficile la location…

    Mais je reste ouvert. Allez-y, convainquez-moi qu’investir dans un Pinel est plus rentable et intéressant qu’acheter de l’ancien, que faire du crowdfunding immo, qu’acheter des SCPI, …

    • Il ne faut pas oublié dans un comparatif neuf / ancien les frais de notaire : 2,5 % pour le neuf contre environ 8 % dans l’ancien + en général des frais d’agence qu’on n’a pas en Pinel. Et sans oublié non plus la fiscalité dans l’ancien car de vos loyers il faudra retirer vos charges courantes : intérêts d’emprunt, charges de copropriété et charges locatives auxquelles et sur le montant restant du loyer votre imposition sur le revenu à hauteur de votre tranche + la csg de 17,2 %.
      Donc regarder bien de combien sera votre réelle participation et dans l’ancien on sera très souvent au dessus de celle en Pinel.
      Et je me répète le capital obtenu à la revente ne provient pas d’une éventuelle plus value.
      Je peux donner plus d’explication dans le détail à ceux que çà peut intéresser

      • Moi ça m’intéresse

      • « dans l’ancien car de vos loyers il faudra retirer vos charges courantes : intérêts d’emprunt, charges de copropriété et charges locatives auxquelles et sur le montant restant du loyer votre imposition sur le revenu à hauteur de votre tranche + la csg de 17,2 %.« 
        Ha bon? Et pas dans le neuf?

  23. Le monde de demain says:

    Le paradoxe est qu’ on risque de se retrouver en 2022 avec une crise immo de l’offre vu la raréfaction des biens entre baisse des mises en chantier dans le neuf et bailleurs excédés par les taxes diverses

  24. Jérôme Taveneau says:

    Bonjour,
    Il ne faut pas oublier non plus les 20% de TVA inclus dans le prix du neuf, sur une opération soi disant « à frais réduits » !
    TVA non récupérable par le particulier investisseur, bien entendu…

  25. Tout a fait vrai, et malheureusement cela abouti à des constructions dans des zones où le locatif n’est pas tendu, il s’en suit une chute des prix générale. Ex bergerac Dordogne moins 17% sur les appartements en 1 an.

    • A Bergerac ? Quelles sont vos sources ?

      En voici une autre qui dit le contraire!

      https://www.journaldunet.com/patrimoine/prix-immobilier/bergerac/ville-24037

      Et n’oubliez pas que Bergerac et plus généralement la Dordogne subit les effets du Brexit ou les Britishs étaient particulièrement implantés.
      Par ailleurs, je pensais,peut-être à tord, que le Pinel était justement réservé aux zones tendues.

    • André Lapointe says:

      Je peux témoigner que ce que vous dites est exact . J en ai fait moi même l expérience avec un sceller . 54000 euros de défiscalisation pour un bien qui s’est revendu au prix du marché 45000 de moins 9 ans après …. heureusement pendant tout ce temps il a été loué …
      Bref vous oubliez une chose : le social . Car dans tout programme neuf il y a 25 à 30% de social , les mêmes appartements que le votre mais payés par les bailleurs sociaux 30% de moins que vous ..
      vous comprenez maintenant pourquoi cette niche fiscale n est pas près de s arrêter….

  26. « des frais d’agence qu’on n’a pas en Pinel »
    De plus en plus, et quasi systématiquement en région parisienne, c’est le vendeur qui supporte les frais d’AI désormais.

    Mais dans le neuf, vous payez des frais de commercialisation.

    • En fait ce n’est pas le vendeur qui supporte les frais mais c’est l’acheteur qui ne peut plus les déduire de l’achat et qui paye donc des frais « de notaire » supplémentaires !
      En effet les agences doivent maintenant indiquer leur % de commission pour que celle-ci soit déductible du prix d’achat, si elle ne le font pas (et elle répugne de plus en plus à le faire!) la commission ne peut être déduite!

      • Désolé, mais c’est bien le vendeur qui paye.

        • Quand le prix de vente indiqué dans l’attestation de vente est de x, et que la somme reçue est x-y, on peut toujours dire que le prix de vente est x-y, augmenté de y frais d’agence, mais dans les faits, le vendeur ne touche que x-y.

          • Donc au total, c’est bien l’acheteur qui payera le total!
            Le vendeur ne recevra que x-y comme cela a toujours été le cas.
            La différence par rapport à avant est uniquement dans les frais de notaire.

            • Pour être plus explicite, avant l’annonce indiquait par exemple 95.000€ plus 5000€ de frais d’agence payable par l’acheteur ou 100.000€ dont 5000 de frais d’agence payable par l’acheteur.
              Aujourd’hui l’annonce est libellée 100.000€, frais d’agence payable par le vendeur (l’acheteur ne connait pas le montant de la commission) .
              Le total est toujours le même pour l’acheteur mais les frais de notaire sont différents.

              • Je crois qu’on ne se comprends pas.
                Déjà, dans les deux cas, le prix indiqué sur l’acte de vente ne sera pas le même. Dans le premier cas, ce sera 95000, dans le second cas, ce sera 100000. Ce qui peut poser problème en cas de calcul de PV.

                Ensuite, dans la réalité, le vendeur veut au moins récupérer ce qu’il a dépensé à l’achat. Quand il a acheté FA inclus, il a payé, admettons, 95 000+5 000 de FA. Quand il va revendre, il voudra au moins récupérer 100 000. Si les FA ne sont pas inclus, il voudra au moins 105 000, et pas 100 000.

                Si le marché ne lui permet pas d’atteindre ces 105 000, il considérera qu’il y a perdu.

                • Je me suis sans doute mal exprimé: lorsque l’annonce indique 100.000 frais d’agence à charge du vendeur, les frais sont inclus dans les 100.000 et pas en plus!
                  Il n’y a pas de différence en ce qui concerne la PV, les frais d’agence étant déductibles. Ce n’est pas le cas par contre si vous déduisez des meubles du prix d’achat pour faire diminuer les frais. Ils ne seront ensuite pas déductibles!

  27. On lit partout des études,des comparaisons avec les autres pays à savoir on a trop de fonctionnaires,trop d’impôts, trop d’élus,coût du travail plus cher…champions de la dépense publique avec 56% de prélèvements, je ne trouve pas de comparaisons sur ces usines à gaz de défiscalisation immobilière bien franco française qui au final coûtent à l’ Etat( cad nous) ,coûtent aux investisseurs et enrichissent les promoteurs et tous les intermédiaires de cette filière.Nos chers voisins européens pratiquent t-ils ce genre de montage?

  28. @PCC comment penser que celà coûte à l’état et donc à nous? Comme il est dit plus haut, l’état gagne la TVA à 20%. Plus une nouvelle taxe foncière. Plus des emplois créés source d’impôts et taxes divers. En somme, plus que les 18% de réduction Pinel!

  29. Ça vous coûte à vous, et ça rapporte à l’état. Quant à savoir si vous profitez de ce que ça rapporte à l’état…

  30. C’est tellement intéressant le Pinel qu’un journal vient de sortir les 60 villes où il ne faut pas investir en Pinel,villes pourtant éligibles et où des programmes sont en cours………..

  31. Alors M Fonteneau on ne relai pas l’article de CAPITAL qui met en exergue l’utilité du Pinel pour les finances de l’état donc des français: https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-pourquoi-il-ne-faut-surtout-pas-mettre-fin-au-ptz-et-au-pinel-1355611#nlref=4536c9a9ba3e18a9c6148b092c803217&utm_campaign=20191119&utm_medium=email&utm_source=nl-cap-soir-eco

    « Jamais l’État n’a l’honnêteté de reconnaître que face à ces coûts (reduction d’impot) les rentrées fiscales sont bien plus importantes : un rapport de 1 à 1,65 pour le Pinel, compte non tenu des créations ou maintiens d’emplois dans des proportions de 100.000 par an, en comptabilisant les directs et les indirects. L’argumentaire à charge développé par la haute administration des finances et son homologue du logement est inventif, et puise tantôt dans la politique d’aménagement du territoire tantôt dans l’analyse patrimoniale de l’intérêt des accédants et investisseurs. On sent l’exercice de style : qui veut noyer son chien dit qu’il a la rage.

  32. Bonjour,
    Merci pour cet article, je compte me lancer dans l’immobilier d’ici peut et je recherche plusieurs info qui pourrais m’aider,
    pour ce qui souhaiterais également investir un guide pour bien investir dans les début mais je trouve qu’il également utile pour les connaisseur qui souhaiterai ce développer,
    je vous laisse le lien si vous êtes intéressé : http://bit.ly/investirEnImmobilier

    Bonne journée
    Robin

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