Combien ça coûte de devenir propriétaire de votre appartement loué en loi PINEL ou dans l’ancien ? Combien devrez-vous sortir tous les mois ? Pouvez-vous espérer un autofinancement, c’est à dire un effort d’épargne nul et le paiement de l’intégralité des charges de propriété et des mensualités du crédit immobilier par le loyer ?
Pour vous aider dans vos réflexions et vos analyses, nous venons de finaliser un simulateur simple qui calcul l’effort d’épargne, c’est à dire la sortie de trésorerie mensuelle prévisionnelle de l’investisseur immobilier. 
Ce simulateur vous permettra de réaliser une simulation d’investissement immobilier dans le neuf avec la loi PINEL, mais également dans l’ancien.
Ainsi, vous pourrez faire varier la durée du crédit immobilier afin de comprendre immédiatement les conséquences sur les mensualités du crédit et donc sur votre effort d’épargne résiduel. De manière assez empirique, plus votre crédit immobilier sera long, moins les mensualités seront élevées et plus l’effort d’épargne mensuel sera réduit.
L’investisseur immobilier en loi PINEL constatera trois phases dans l’effort d’épargne :

  • Pendant les neuf premières années, l’effort d’épargne sera très faible et même quasiment nul. Entre intérêt d’emprunt déductibles et déduction fiscale, l’investisseur sera en quasi-autofinancement pendant 9 ans ;
  • Ensuite, pendant 3 ans, entre les années 10, 11 et 12, le taux de réduction d’impôt PINEL passant de 2% à 1%, l’effort d’épargne augmentera du fait de l’augmentation des impôts sur le revenu. (Moins de réduction d’impôt = plus d’impôt).
  • Enfin, jusqu’au terme du remboursement du crédit immobilier, et plus fortement entre les années 12 à X (X = nombre d’année du crédit), l’effort d’épargne sera maximal. L’investisseur devra continuer à rembourser son crédit immobilier, mais ne bénéficiera plus de la réduction d’impôt PINEL uniquement sur 12 ans.

 
Compte tenu de cet effort d’épargne à pallier, il y a peut-être lieu de mettre en place un crédit immobilier à palier. Pourquoi ne pas moduler les mensualités du crédit immobilier à l’effort d’épargne théorique.
Par exemple, puisque la réduction d’impôt en concentrée pendant les 9 premières années, pourquoi ne pas envisagé une plus forte mensualité de crédit immobilier pendant cette première période ? (Il vous suffit d’aller dans l’onglet « Optimisation du crédit » pour indiquer votre effort d’épargne cible et construire ainsi votre prêt à palier.).
A vous de jouer…
 
Simulateur : calcul de l’effort d’épargne nécessaire pour investir en loi PINEL

Pour aller plus loin :
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