Hier, dans un très bref article, nous vous avons présenté les grandes lignes de la nouvelle réduction d’impôt De Normandie dont pourront bénéficier les investisseurs en immobilier locatif. Il s’agit, ni plus, ni moins, d’élargir les dispositions de la loi PINEL à l’investissement dans l’ancien avec travaux. 

Dans un contexte de taux de crédit immobilier toujours aussi bas (cf »Barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ), il s’agit d’une excellente nouvelle pour celui qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier locatif dans des conditions fiscales attrayantes.

L’investisseur immobilier locatif qui souhaiterait bénéficier de ce nouveau dispositif fiscal « De Normandie » pourra bénéficier d’une réduction d’impôt maximum de 21% du prix de revient de l’immeuble (Prix d’acquisition de l’immeuble + Frais de notaire + Travaux) à raison de :

  • 2% par année pendant les 9 premières années ;
  • 1% par année pendant les années 10, 11 et 12.

 

Trois conditions (sans compter les classiques plafond de ressources du locataire et plafonnement de loyer déjà applicable pour la loi PINEL dans l’immobilier neuf) :

  • Les travaux devront représenter au moins 25% du prix d’acquisition de l’immeuble ;
  • L’acquisition devra intervenir entre le 01/01/2019 et 31/12/2021 ;
  • Le bien devra être situé dans une ville labellisée « Coeur de ville ». Il s’agira d’une des 222 villes moyennes en souffrance.

 

En contrepartie, les travaux ne devraient pas être déductibles des revenus fonciers. Il ne devrait pas être possible de cumuler « déficit foncier » et « Réduction d’impôt du dispositif De Normandie.

En Revanche, les travaux réalisés devraient pouvoir bénéficier du taux réduit de TVA à 10% (Travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien) et même 5.50% (Travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique et les travaux induits, indissociablement liés aux travaux d’efficacité énergétique).

Ainsi, entre selon l’importance des travaux envisagés et la tranche marginale d’imposition du contribuable, ce nouveau dispositif De Normandie pourra être préféré au mécanisme du déficit foncier.

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Tableau de synthèse entre « Dispositif De Normandie » et déficit foncier selon la tranche marginale d’imposition.

Montant de l’investissement total (Achat + travaux). 100 000€
Gain fiscal du dispositif De Normandie
Pourcentage des travaux dans le prix total
Tranche marginale d’imposition de l’investisseur 25% 40% 50% 60% 70%
0% 21000 21000 21000 21000 21000
14% 21000 21000 21000 21000 21000
30% 21000 21000 21000 21000 21000
41% 21000 21000 21000 21000 21000
45% 21000 21000 21000 21000 21000
Déficit foncier
Pourcentage des travaux dans le prix total
Tranche marginale d’imposition de l’investisseur 25% 40% 50% 60% 70%
0% 4300 6880 8600 10320 12040
14% 7800 12480 15600 18720 21840
30% 11800 18880 23600 28320 33040
41% 14550 23280 29100 34920 40740
45% 15550 24880 31100 37320 43540
Synthèse :
 Quel régime fiscal est le plus intéressant ?
Pourcentage des travaux dans le prix total
Tranche marginale d’imposition de l’investisseur 25% 40% 50% 60% 70%
0% De Normandie De Normandie De Normandie De Normandie De Normandie
14% De Normandie De Normandie De Normandie De Normandie Déficit foncier
30% De Normandie De Normandie Déficit foncier Déficit foncier Déficit foncier
41% De Normandie Déficit foncier Déficit foncier Déficit foncier Déficit foncier
45% De Normandie Déficit foncier Déficit foncier Déficit foncier Déficit foncier

 

 

Investir dans une ville moyenne, c’est investir parier sur son renouveau.

Ce nouveau dispositif « De Normandie » apparaît comme particulièrement attrayant pour l’investisseur immobilier qui souhaiterait s’investir dans la constitution d’un patrimoine immobilier situé dans le centre ville des villes moyennes. En effet, ce nouveau dispositif fiscal, et c’est une nouveauté, n’encourage pas la construction de toujours plus de logements neufs dans des banlieues plus ou moins éloignées. Il s’agit d’un dispositif fiscal qui vise à encourager l’investissement et la rénovation des maisons de villes ou appartement situés dans les cœur de villes.

Mais attention, s’agissant d’investissement immobilier dans des villes moyennes, une extrême prudence est de mise quant à la qualité de l’emplacement dudit bien immobilier. Investir dans une ville moyenne, c’est investir dans une ville qui ne souffre pas d’une pénurie de logement en nombre … mais d’une pénurie de logement qualitatif.

Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Immobilier : Faut il (re) investir dans les centres-villes des villes moyennes ?« , les villes moyennes souffrent d’une désertification et d’une dégradation des centres villes dans lesquelles les classes sociales élevées ne veulent plus habiter. Ainsi, accepter d’investir dans le cœur de ces villes moyennes suppose de « parier » sur leur renouveau.

Il m’apparaît essentiel d’investir dans une ville moyenne que vous connaissez parfaitement ! Il ne s’agit surtout pas d’investir dans une ville moyenne éloignée de votre domicile ou pour laquelle vous n’auriez qu’une connaissance partielle et/ou théorique !

Il ne me semble pas s’agir d’un énième dispositif fiscal qui sera packagé et vendu par des professionnels de la défiscalisation. La structuration de l’investissement immobilier me semble trop complexe pour être automatisé. C’est là une excellente nouvelle !

A suivre… (Je vais essayer de vous construire un premier simulateur rapidement).

 

 

 

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49 Comments

  1. Ce que je vois des villes de ma région ne plaide pas pour porter un intérêt à ce dispositif. Aucune ne présente , ne serait ce qu’un prémice de reconquêt du centre ville.
    Il n’y en a aucune qui soit un bon plan. Je suis actuellement sur la rénovation en centre ancien sur une ville qui ne figure pas sur la carte ( donc « riche »? !!! ). Je peux vous dire que ce que je vois à passer à longueur de journée dans les rues me questionne un peu sur le retournement du quartier où j’ai investi.

  2. D’accord avec Didou.
    Guillaume, je vois que vous avez fait votre comparatif sur l’amortissement des travaux uniquement. Vous n’avez pas pris en compte la différence des loyers (20% plus bas imposés par le Pinel).
    Idem pour l’amortissement immédiat des travaux d’un côté et sur 9 à 12 ans de l’autre.
    Est-ce qu’il y aura des normes imposées et des vérifications de l’ANAH ? payantes ?
    Cela ne devrait-il pas faire une différence dans votre tableau ?

  3. Si j’ai bien compris ce nouveau dispositif ne concerne que le locatif et non pas la RP.
    Quid alors d’un (petit, donc qui respecte les plafonds locatifs) investisseur qui achète un immeuble via une SCI, qui la loue ensuite à l’un des associés ou le gérant qui en fait sa RP ?

  4. Tant que l’Etat et les collectivités n’auront pas réglé les 3 problèmes suivants qui font fuir les classes moyennes des villes moyennes, et de leur centre-ville en particulier :

    – les nuisances nocturnes et le manque de moyens pour y mettre fin (difficile de mettre en cellule de dégrisement un groupe de dix jeunes ivres sur la voie publique quand il n’y a que deux policiers de disponible ; infliger une amende pour tapage nocturne à une personne insolvable n’est pas du tout dissuasif…)
    – la prise en charge inadaptée des personnes souffrant de troubles psycho-sociaux très perturbateurs pour l’environnement et dont les nuisances poussent les voisins qui le peuvent à déménager (manque de psychiatres et d’éducateurs, manque de places en hôpital psychiatrique, manque de structures adaptées, longueur des procédures ou classement sans suite en raison du manque de moyens pour la justice…)
    – le parking résidentiel difficile ou coûteux (alors qu’on a besoin d’une voiture dès que l’on veut se rendre hors de la ville…)

    les classes moyennes préféreront pour le même prix ou presque louer ou acheter un logement, avec garage et jardin où les enfants pourront jouer sans surveillance, dans un paisible lotissement à quelques minutes de voiture de leur lieu de travail…

    Les seules classes moyennes que je vois revenir habiter en ville, ce sont les plus de 70 ans qui anticipent le jour où ils ne pourront plus conduire, mais en général, ils préfèrent acheter.

    Bref, pour les villes moyennes que je connais et qui figurent sur cette carte, je déconseille d’acheter un bien, même de qualité et bien situé, dans les villes moyennes et de le rénover en vue de le louer à des familles de la classe moyenne ou de la classe populaire supérieure. En revanche, ces villes restent attractives pour l’investisseur qui cible une clientèle modeste et qui n’a pas le permis de conduire (ou ne peut plus conduire) à condition qu’il propose un bien présentant un meilleur rapport qualité/prix (y compris quant à la situation et au voisinage) que les OPHLM dont la concurrence est rude et qui peine à remplir leur parc… Dans ma ville, il y a des logements HLM récents, aux loyers imbattables, même dans les quartiers les plus réputés…

    • Exactement pareil pour ma ville, NIORT. Les HLM vont même rechercher des locataires sur Leboncoin. Mais quand un couple d’handicapés ne touchant que leur allocation leur demande un logement, ils n’ont plus rien !

      • S’ils souffrent d’un handicap moteur nécessitant un logement pour personne à mobilité réduite, la raison n’est peut-être pas leur revenu, mais le manque de logements adaptés… De même, si leur handicap est susceptible de générer de gros troubles du voisinage ou s’ils traînent une très mauvaise réputation… En tout cas, c’est ce qui se passe dans ma ville…

  5. Quelle est la motivation des avantages fiscaux? Motiver l’investissement sur des créneaux qui seraient délaissés sans ces avantages. Quand en plus on cible des villes où il ne fait pas forcément bon investir, je ne suis pas sûr que celà soit une bonne idée!

    • Souvent ces villes étaient auparavant dans le Scellier. Elles n’ont plus été mises dans le Pinel car ne correspondant pas du tout à l’esprit d’investir là où il y avait besoin.
      Si Macron les y remet, c’est pour aider les maires des villes concernées à trouver des gogos de Paris pour investir sans connaitre et rénover les centres villes aux frais desdits gogos.

    • Il s’agit de réhabiliter les centres villes et lutter contre la désertification de ces villes moyennes.

      • Bien sur mais cette désertification implique trop de logements et pas assez de locataires. Hors le Pinel existe pour lutter contre le contraire : pas assez de logements et trop de locataires …
        Donc piège à gogos.

        • Oui, mais avouons qu’il ne s’agit pas de construire toujours plus… mais de rénover des immeubles anciens idéalement situés en centre ville. Je crois qu’il pourrait y avoir un effet qualité qui permettra, avec un emplacement en cœur de ville, d’attirer les locataires solvables.

          • Allez voir sur Sowmystreet.com à Marseille rue d’Aubagne, quartier de Noailles, des immeubles idéalement situés !

          • Quand je vois certaines villes sur cette carte (et connaissant leurs alentours), je peux vous assurer qu’il n’y a nul besoin de construire plus (en ville ou dans les alentours) pour loger les habitants…

            Les propriétaires bailleurs n’ont nul besoin d’être incités à rénover de l’ancien : un bien non rénové ne trouvant pas de locataire « même au RSA » (où alors seulement « en urgence », le temps de trouver un autre logement bien mieux (ce qui ne prend que quelques semaines… même pour un parent solo au RSA))

            Il y a une telle abondance de biens que les classes populaires supérieures et les classes moyennes peuvent acheter sans problème une maison existante, en bon état, dans un cadre agréable et sans les nuisances de la ville… Dans ces conditions, trouver des locataires solvables, qui ne vont pas partir au bout de quelques mois parce qu’ils ont acheté un bien ou ont eu une opportunité professionnelle ailleurs, relève du miracle…

            Bref, pour certaines villes, je suis en tout cas très réservée sur l’intérêt de ce dispositif tant pour l’investisseur, que sur ses effets pour contrer la paupérisation des centres-villes…

  6. Une analyse qui synthétise parfaitement le ridicule de la pseudo « revitalisation » !!

    Action Cœur de Ville : un ongle verni sur une gangrène
    ActualitésCommerce Publié le 12/11/2018 à 16:20
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    © PackShot / Fotolia
    Disons-le tout net : je souscris totalement à toute volonté de revitalisation de nos centres-villes. Je trouve que cela va dans le bon sens. Ayant passé une partie de mon enfance dans l’Est de la France, je me rappelle à quel point il faisait bon déambuler dans cette belle de ville de Metz et dans les villages alentours, à quel point j’aimais flâner et vivre là-bas.

    Je comprends par conséquent l’intérêt croissant pour les villes désertées, petites et moyennes, et que l’on cherche à faire revivre. Dernier dispositif en date : « Action Cœur de Ville » (annoncé fin mars dernier) qui concerne 222 villes moyennes et qui voit une enveloppe de 5 Mds€ sur cinq ans mis à disposition (1 Md€ de la Caisse des dépôts en fonds propres, 700 M€ en prêts, 1,5 Md€ d’Action Logement et 1,2 Md€ de l’Anah).

    Trois bémols avant d’entrer dans le vif du sujet. Premièrement, 222 villes sont concernées sur les plus de 35 000 communes françaises, autant dire… rien du tout.

    Deuxièmement, ces villes entre 12 000 et 150 000 habitants relèvent d’une grande disparité de difficultés : entre Limoges (134 000 habitants en 2015), Guéret (13 000 en 2015) ; entre Chambéry classée 34e dans les villes où il fait bon vivre et Saint-Quentin en pleine désertification ; entre des villes d’Île-de- France ou des communes comme Aurillac située à plus d’une heure de la première autoroute…

    Enfin, la communication autour de l’Action Cœur de Ville a tourné autour des 5 Mds€ de crédits ; alors que ces financements sont des fonds déjà accessibles aux collectivités, les 222 villes n’ayant qu’une priorité sur ces subventions. Par conséquent, parler d’une enveloppe budgétaire est un glissement sémantique impropre : c’est un droit de préséance et rien d’autre.

    Un peu d’histoire
    Certains ne se souviennent pas des années 60 à 70, où les petits commerçants, les artisans, étaient légion dans les bourgs de France.

    Depuis 40 ans, pourtant, on a multiplié les catalyseurs de destruction, volontaires ou non. Les politiques locales ont poussé les petits commerces vers les périphéries en copiant le modèle américain avec réussite. On a souhaité que tous nos jeunes fassent des études en abandonnant le travail manuel et en encourageant à plus de diplômes poussant nos adolescents à rejoindre les grandes métropoles. On a désindustrialisé le territoire pour ne s’intéresser qu’au tertiaire et aux services, oubliant toute planification intelligente ; quand ce ne sont pas tout simplement les franchises qui ont fini d’assassiner nos bourgs…

    Et tout d’un coup, les « bien-sachants » sortent de leur sommeil de plomb. Ils en appellent à s’en remettre à « Saint » Jacques Mézard, ancien ministre de la Cohésion des territoires ou à la toute nouvelle « fille prodigue » Jacqueline Gourault et à leur Action Cœur de Ville, pour voir les centres ressuscités à la manière du Lazare biblique. À croire qu’en une incantation, les commerces fleuriraient de nouveau, sortiraient tout penauds de leur sépulcre sans comprendre le temps passé.

    Il est vrai que le secteur privé montre son intérêt pour les commerces de pied d’immeuble ; mais uniquement pour les villes de plus de 50 000 habitants, plus rentables, plus dynamiques. S’en remettre au secteur privé ne pouvait donc être une solution pour tous. Et quid des communes les moins peuplées ?

    Le combat impossible
    Impossible cependant de combattre la désertification par la seule lutte contre la vacance des commerces de centres-villes (passée au-dessus des 12,2 % pour les villes moyennes de moins de 200 000 habitants (voir rapport Procos)). Attention, il n’est nullement question de faire un procès à l’Action Cœur de Ville qui tente de jouer sur tous les fronts : logements, développement économique, accessibilité et services publics, patrimoine et espace public. De même, les interlocuteurs mis autour de la table sont les bons. Reste à savoir si la réussite sera de mise…

    Sans vouloir jouer les oiseaux de mauvais augure, le mal a déjà été fait. Nos villages et nos villes regorgeaient d’idées et de talents que nous avons laissés dépérir et que l’on peine à faire revenir. C’est l’exemple de la commune de Romans-sur-Isère, spécialiste historique de la fabrication de chaussures de luxe, ou encore de Morez, la capitale de la lunette concernées par l’Action Cœur de Ville.

    De plus, l’État pense dans le mauvais sens : mettre des nouveaux logements, rendre les centres plus agréables, attirer des commerces… Mais sans travail : aucune chance que les habitants restent, fondent une famille, vivent. Et je ne crois pas que l’Action Cœur de Ville réussira la résurrection, quand bien même elle serait associée à d’autres dispositifs gouvernementaux. La solution ne viendra pas que de l’État seul, mais d’une conjonction d’acteurs et de volontés plus locales : des habitants, des maires, des acteurs privés… Pour redynamiser les cœurs de ville, c’est le tissu économique local qu’il faut densifier. Un proverbe chinois dit : « Quand un homme a faim ; mieux vaut lui apprendre à pêcher que de lui donner du poisson. »

    L’Action Cœur de ville, c’est du verni sur une gangrène. Elle symbolise à merveille la schizophrénie étatique : on annonce la volonté de redonner vie aux bourgs, mais on laisse les services publics fuir les zones qui ne sont pas rentables : la police, les médecins et les hôpitaux, les transports ferroviaires, et que dire du réseau internet ? On fait des pôles de santé en périphérie, on exporte les cinémas hors des villes mais on veut que reviennent les commerces… On encourage la limitation de la circulation en voiture pour des questions de pollution : mais sans voiture dans les villes moyennes il est impossible de se déplacer (sans parler que le passage à 80 km/h a augmenté les temps de trajet sur les départementale de 12,5 %)…

    Ce que donne l’État d’une main, il l’enlève de l’autre. Je n’en appellerai pas à une politique de grands travaux ou à la venue d’un Roosevelt à la française, mais je sais qu’il va être nécessaire de penser mieux les choses, plus en profondeur, en évitant les effets d’annonce qui pourraient décourager les habitants de ces villes délaissées ou faussement prises en compte par des ronds de jambes médiatiques. Pour ce faire, ne faut-il pas se fier à l’expertise des acteurs du commerce ?

    Fabrice Dumartin
    Dirigeant – LES ARCHES MÉTROPOLE

  7. Vincent T says:

    Bonjour,

    Petit aparté sur les fameux 80 km/h qui rendent si malheureux les Français (d’ailleurs un des peuples les plus malheureux au monde d’après les enquêtes).
    Si le temps de trajet augmente de 12,5 % en passant de 90 à 80 km/h, cela doit être sur un trajet sans accélération normale (sinon, infinie), ni freinage, stop, village, ou céder le passage… car ce résultat 12,5 % correspond au rapport de ces vitesses maximales autorisées, et non de la vitesse réelle moyenne sur ce type de parcours.
    Je travaille à 32 km de mon domicile et parcours des routes de campagnes. J’ai perdu à peine 1 minute 30 s. Mon Dieu ! Pourquoi n’ai-je pas rejoint les gilets jaunes !!

    Bien amicalement,
    Vincent

    • Michel 2 says:

      C’est bien vous n’avez que…. 32km, 2 fois par jour.
      Si vous en aviez 2 fois 320 km (exemple du commercial ou livreur) sur une nationale ou départementale sans séparateur central et avec des villages déviés, la donne ne serait plus la même.

  8. Vincent T says:

    -> soit 30 minutes maxi par jour en plus. CQFD

    • Michel 2 says:

      En France, par exemple 710 000 commerciaux et 700 000 livreurs environ.
      Supposons que la moitié de l’ensemble roulent sur des routes secondaires et nationales.
      Par jour, à 50€ de l’heure (y compris partie employeur), cela fait pour chaque 1/2 heure perdue : 25x 700000= 17,5 Millions d’€ soit sur un mois de 22 jours travaillés: 385 M€ soit sur 11 mois: 4,2 Milliards d’€
      Auquel il faut rajouter la surconsommation (Cf. blog sur les GJ) de quelques Millions d’€.

      La France en ces périodes de recherche de compétitivité n’avait pas besoin de ça !
      CQFD

    • Patrick D says:

      Je crois le vrai problème un peu différent :
      Quand je roule à 80 km, je consomme trop en 4ème et je n’ai aucune reprise en 5 ème : la boite n’est pas étagée pour rouler à 80 km/h et je consomme au final plus qu’en roulant à 90 !
      Mon écran des vitesses me montre bien le 70 et 90 km/h mais mal le 80 : il n’est pas étagé pour rouler à 80 km/h !
      Au final, je suis souvent en infraction et en consommant trop et sans le vouloir = perte d’attention et énervement, plus d’accidents.

  9. Bonjour,
    Je pense que l’idée de faire les deux tableaux est bonne, mais à mon sens est erronée. on compare une déduction (déficit foncier) à une réduction.
    dans le cas d’une réduction: pour moyenner il faut diviser par 12 les 21000€ de gain ce qui donne 1750 de réduction d’import par an. en réalité c’est 2000€ les 9 première année et ensuite 1000€ le reste. qui viennent donc reduire la le montant de l’impot à payer.

    dans le cas d’un déficit foncier: on vient gommer les revenu locatif et ensuite on imput à hauteur de 10700€ les autres revenus pour les réduire. ce qui veut dire qu’il faut refaire le calcul sur la TMI pour voir quel est vraiment le gain.

    en passant par un simulateur Excel on peut pouvoir comprarer pour de vrai les deux. et je pense dans le cas de cet exemple. ça ne sera pas rentable de passer par le déficit foncier. Denormandie donc à préviligier même si le gain au final est plus lissé alors qu’un déficit foncier et à fond les deux ou 3 première année et ensuite n’a plus d’effet.
    encore dans le cas du déficit foncier. la meilleure solution est d’en profiter et vendre dans les 3 ans (on a obligation de louer pendant 3 ans mini)

    Par ailleurs, quelques aurait il la demarche à suivre pour actionner denormandie?
    cordialement

    • C’est ce que je me disais… La comparaison de l’article n’est pas valable. Mais le fonds de l’article est bien.
      Et si on investit avec une SCI ? S’il y a plusieurs appartements dans l’immeuble acheté et que tous ne sont pas loués ? Comment cela se passe-t-il ? Peut-on cumuler le Denormandie avec l’abattement microfoncier (30% sur les loyers) ?
      Cordialement,

    • Vendre après 3 ans ?

      Vous oubliez la valorisation (je vous la souhaite) et la PV à payer qui va avec…….. donc calculez bien

  10. Bonjour, merci pour la qualité de vos articles.
    J’ai une question, savez vous si « l’amandement » (je ne suis pas sûr du bon terme) concernant le plafonnement des loyers est sorti ou si on connais le barème ?
    Merci pour votre réponse

  11. Décret, le bon terme doit être décret je pense..

  12. Merci Guillaume pour votre réponse. Le plafond est donc de 8€82/m2.
    Soit 264€ pour un 30m2!
    Il reste donc un certain effort financier personnel pour « éponger le différentiel » .
    J’ai l’impression de louper un élément mais la rentabilité semble très très compliquée.

    • Le véritable intérêt de ce dispositif est le prix de vente des biens dans l’ancien. Dans certaines villes, les prix de vente sont inférieure à 2000€ / m², voir netttement moins ailleurs. Les loyers ne sont pas excessifs… mais comme le prix d’achat de l’immeuble est parfois très faible, il peut y avoir de véritables opportunités.

  13. NOEL Laurent says:

    j’ai fais une simulation pour l’achat d’un plateau de 95m² (1 579€m²) permettant de sortir 3 appartements de 26/32 et 28m².

    Achat sans travaux: 150 000€
    Travaux TTC: 50 000€ soit bien 25% du total achat + travaux (150 + 50)
    Notaire: 12 150€
    Cout total opération: 212 150€
    Crédit d’impôt sur 12 ans: 44 552€

    Loyer total plafonné à 8€82: 758.52€

    Pour un prêt sur 15 ans avec 60 000€ d’apport (30%) la mensualité est de 970€/mois.
    Donc un taux d’effort mensuel de 211.48€
    Annuel de 2537.76€
    Sur 15 ans (durée du prêt) 38 066.40€
    Pour un crédit d’impôt de 44 552€

    Avec un cout à 1500€/m² à l’achat, soit très raisonnable, je ne retrouve toujours pas un intérêt a l’opération. Je ne parle même pas de la vacance de location (quoi qu’au prix plafonnée…) ni même des travaux de remise en état après chaque changement de locataire)
    Vous en pensez quoi, je me trompe?

    merci
    Laurent

    • Bonjour,

      Je suis justement en train de construire un simulateur que j’espère vous proposer en fin de matinée. En entrant vos données, je parviens à un TRI -+ 5% (avec TMI à 30% ; 20% de charges annuelles et +1%/an sur les loyers et sans revalorisation du bien immobilier).

      • Le TRI monte même à -+ 7% en supprimant l’apport personnel pour un endettement à 110%

      • Patrick D says:

        Le rendement ne parait pas très élevé en comparaison des risques pris. Il ne faut pas avoir une réflexion strictement comptable quand on loue un logement.
        Et s’il y a le moindre problème, même si le bailleur n’est absolument pas responsable, ce dernier prend cher, dans ses finances et dans sa vie privée.

  14. Merci Guillaume, n’ayant pas de base de comparaison pour évaluer le TRI, 7% voire 5% sont t’ils des taux intéressant celons vous?
    Cdt
    Laurent

    • C’est le rendement, tout compris de l’investissement. Il convient de le comparer avec les rendements disponibles sur le marché. Un rendement entre 5% et 7% avec des hypothèses prudentes et notamment de revalorisation du bien immobilier, me semble très correct.

      Vous pouvez le comparer avec le rendement que vous pourriez obtenir sur un contrat d’assurance vie par exemple. ou sur les marchés financiers.

  15. Bonjour,
    L’impôt ok mais les prélèvements sociaux de 17,20% personne n’en parle?
    Le déficit foncier a l’extrême avantage de gommer du revenu foncier imposable au tri +prélèvements sociaux
    Donc pas sur que 21% de réduction d’impôts sur un cout de revient soit plus avantageux que 14+17,2 ou 30+17,20…
    Revoyez bien vos calculs

    • Certes mais un déficit foncier signifie avant tout que vous ne gagnez pas d’argent de vos locations alors que dans le cas d’un crédit d’impôt vous êtes (en principe) positif sur vos revenus et l’Etat vous fait un cadeau fiscal en plus !
      Mais, vous avez raison tout cela se calcule pour chaque dossier.

  16. BONJOUR,

    je viens d’acheter un immeuble de 205m2 à 217.000 euro (1000€ le m2 ) je compte louer à des étudiants ,les loyers plafonnés collent avec mes ambitions.
    il y a 6 appartements et un local commercial dans la ville moyenne de DAX(ville parmi les 222).
    Pas de travaux pour le local commercial mais
    il faut refaire les 6 appartements complétement et les communs.
    j’ai prévu une enveloppe de 75000€ de travaux.
    je rentre donc dans le 25% de travaux
    Le problème c’est l’histoire des artisans RGE car mon plombier n’est pas RGE ni mon électricien.
    Mon plaquiste et mon menuisier eux le sont mais leurs deux devis ne représente que 15% du coups total des travaux.
    pensez-vous que cette histoire d’artisans RGE portent obligatoirement sur les 25 % des travaux ?
    merci pour votre aide

  17. bonjour , pour la fixation du loyer , il m’avait semblé voir l’application d’un coefficient , ce n’est pas 8.82 x surface . Mais 8.82 x surface x coefficient .
    Est-ce bien cela ?
    Cordialement

    • La formule de calcul du loyer maximum pour le Denormandie : 8,82 x (0,7 + 19 / surface utile) x surface utile.

      • Michel 2 says:

        Vous pourriez réduire votre calcul qui donne: 8.82 x (0.7.Su +19) ou encore:
        6,174.Su + 167,58 ce qui fait 784,98 pour un 100m²

  18. Chris33 says:

    7% de TRI c’est peu pour du Denormandie à 110% d’endettement.

    D’après mes calculs sur une ville éligible que je cible on est entre 10 et 12% de TRI et en rentabilité brute 5%. La rentabilité nette est mauvaise mais la rentabilité nette nette (après intérêts d’emprunt et crédit d’impot) est autour de 3%.

    Les avantages à prendre en compte pour les calculs doivent aussi considérer que la plus-value à la sortie est basée sur le coût de l’opération des travaux (contrairement au déficit foncier).

    Il ne faut pas oublier d’intégrer la CSG/crds grandes oubliées des calculs. Les rentes étant plafonnées, l’impact fiscal à payer est lui aussi minime.

    Un autre moyen de rapidement flairer le bon plan: partir d’un bien < 1500 €/m2 avec 500 euros de travaux pour qu'à la revente au bout de 6 ans le bien puisse rester dans les standards du marché soit 2000 boules minimum.

    Conclusion: ce dispositif est risqué mais contrairement au Pinel le bénéfice fiscal n'est pas (encore) dans les cours. Cela reste donc intéressant. Le jour où une annonce précisera l'éligibilité Denormandie en lettre capitale , ce sera le moment de fuir.

    Mes questions en suspens:
    – investissement via SCI à plusieurs possible ?
    – possible d'avoir une sci avec deux dispositifs fiscaux différents sur deux biens ?
    – en Denormandie, faut-il que les travaux ne concernent QUE des bouquets d'isolation ? Autrement dit si j'achète une ruinasse avec tout à refaire, est ce que seul les travaux d'isolation compte pour 25% ? Si oui l'intérêt est beaucoup moindre.

  19. Bonjour,
    Quand on parle de 25% de travaux minimum, on parle du montant global des travaux incluant des travaux d’ordre rénovation énergétique (défini dans une liste précise : isolation, système de chauffage, menuiserie…) ou de 25% de travaux éligibles selon la liste pré-défini.

    Exemple :
    Investissement 75000 euros + 25000 euros de travaux (donc 25% respecté) (5000 pour le chauffage + 5000 isolation). Suis-je éligible? Ou pour être éligible il faut 25000 euros uniquement de travaux éligible?

    Ca change quand même beaucoup de choses…

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