Hier, dans un très bref article, nous vous avons présenté les grandes lignes de la nouvelle réduction d’impôt De Normandie dont pourront bénéficier les investisseurs en immobilier locatif. Il s’agit, ni plus, ni moins, d’élargir les dispositions de la loi PINEL à l’investissement dans l’ancien avec travaux. 
Dans un contexte de taux de crédit immobilier toujours aussi bas (cf »Barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ), il s’agit d’une excellente nouvelle pour celui qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier locatif dans des conditions fiscales attrayantes.
L’investisseur immobilier locatif qui souhaiterait bénéficier de ce nouveau dispositif fiscal « De Normandie » pourra bénéficier d’une réduction d’impôt maximum de 21% du prix de revient de l’immeuble (Prix d’acquisition de l’immeuble + Frais de notaire + Travaux) à raison de :

  • 2% par année pendant les 9 premières années ;
  • 1% par année pendant les années 10, 11 et 12.

 
Trois conditions (sans compter les classiques plafond de ressources du locataire et plafonnement de loyer déjà applicable pour la loi PINEL dans l’immobilier neuf) :

  • Les travaux devront représenter au moins 25% du prix d’acquisition de l’immeuble ;
  • L’acquisition devra intervenir entre le 01/01/2019 et 31/12/2021 ;
  • Le bien devra être situé dans une ville labellisée « Coeur de ville ». Il s’agira d’une des 222 villes moyennes en souffrance.


 
En contrepartie, les travaux ne devraient pas être déductibles des revenus fonciers. Il ne devrait pas être possible de cumuler « déficit foncier » et « Réduction d’impôt du dispositif De Normandie.
En Revanche, les travaux réalisés devraient pouvoir bénéficier du taux réduit de TVA à 10% (Travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien) et même 5.50% (Travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique et les travaux induits, indissociablement liés aux travaux d’efficacité énergétique).
Ainsi, entre selon l’importance des travaux envisagés et la tranche marginale d’imposition du contribuable, ce nouveau dispositif De Normandie pourra être préféré au mécanisme du déficit foncier.
 

Tableau de synthèse entre « Dispositif De Normandie » et déficit foncier selon la tranche marginale d’imposition.

Montant de l’investissement total (Achat + travaux).100 000€
Gain fiscal du dispositif De Normandie
Pourcentage des travaux dans le prix total
Tranche marginale d’imposition de l’investisseur25%40%50%60%70%
0%2100021000210002100021000
14%2100021000210002100021000
30%2100021000210002100021000
41%2100021000210002100021000
45%2100021000210002100021000
Déficit foncier
Pourcentage des travaux dans le prix total
Tranche marginale d’imposition de l’investisseur25%40%50%60%70%
0%4300688086001032012040
14%780012480156001872021840
30%1180018880236002832033040
41%1455023280291003492040740
45%1555024880311003732043540
Synthèse :
 Quel régime fiscal est le plus intéressant ?
Pourcentage des travaux dans le prix total
Tranche marginale d’imposition de l’investisseur25%40%50%60%70%
0%De NormandieDe NormandieDe NormandieDe NormandieDe Normandie
14%De NormandieDe NormandieDe NormandieDe NormandieDéficit foncier
30%De NormandieDe NormandieDéficit foncierDéficit foncierDéficit foncier
41%De NormandieDéficit foncierDéficit foncierDéficit foncierDéficit foncier
45%De NormandieDéficit foncierDéficit foncierDéficit foncierDéficit foncier

 
 

Investir dans une ville moyenne, c’est investir parier sur son renouveau.

Ce nouveau dispositif « De Normandie » apparaît comme particulièrement attrayant pour l’investisseur immobilier qui souhaiterait s’investir dans la constitution d’un patrimoine immobilier situé dans le centre ville des villes moyennes. En effet, ce nouveau dispositif fiscal, et c’est une nouveauté, n’encourage pas la construction de toujours plus de logements neufs dans des banlieues plus ou moins éloignées. Il s’agit d’un dispositif fiscal qui vise à encourager l’investissement et la rénovation des maisons de villes ou appartement situés dans les cœur de villes.
Mais attention, s’agissant d’investissement immobilier dans des villes moyennes, une extrême prudence est de mise quant à la qualité de l’emplacement dudit bien immobilier. Investir dans une ville moyenne, c’est investir dans une ville qui ne souffre pas d’une pénurie de logement en nombre … mais d’une pénurie de logement qualitatif.
Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Immobilier : Faut il (re) investir dans les centres-villes des villes moyennes ?« , les villes moyennes souffrent d’une désertification et d’une dégradation des centres villes dans lesquelles les classes sociales élevées ne veulent plus habiter. Ainsi, accepter d’investir dans le cœur de ces villes moyennes suppose de « parier » sur leur renouveau.
Il m’apparaît essentiel d’investir dans une ville moyenne que vous connaissez parfaitement ! Il ne s’agit surtout pas d’investir dans une ville moyenne éloignée de votre domicile ou pour laquelle vous n’auriez qu’une connaissance partielle et/ou théorique !
Il ne me semble pas s’agir d’un énième dispositif fiscal qui sera packagé et vendu par des professionnels de la défiscalisation. La structuration de l’investissement immobilier me semble trop complexe pour être automatisé. C’est là une excellente nouvelle !
A suivre… (Je vais essayer de vous construire un premier simulateur rapidement).
 
 
 

Pour aller plus loin :
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