Hier, dans un très bref article, nous vous avons présenté les grandes lignes de la nouvelle réduction d’impôt De Normandie dont pourront bénéficier les investisseurs en immobilier locatif. Il s’agit, ni plus, ni moins, d’élargir les dispositions de la loi PINEL à l’investissement dans l’ancien avec travaux. 
Dans un contexte de taux de crédit immobilier toujours aussi bas (cf »Barème personnalisé des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ), il s’agit d’une excellente nouvelle pour celui qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier locatif dans des conditions fiscales attrayantes.
L’investisseur immobilier locatif qui souhaiterait bénéficier de ce nouveau dispositif fiscal « De Normandie » pourra bénéficier d’une réduction d’impôt maximum de 21% du prix de revient de l’immeuble (Prix d’acquisition de l’immeuble + Frais de notaire + Travaux) à raison de :

  • 2% par année pendant les 9 premières années ;
  • 1% par année pendant les années 10, 11 et 12.

 
Trois conditions (sans compter les classiques plafond de ressources du locataire et plafonnement de loyer déjà applicable pour la loi PINEL dans l’immobilier neuf) :

  • Les travaux devront représenter au moins 25% du prix d’acquisition de l’immeuble ;
  • L’acquisition devra intervenir entre le 01/01/2019 et 31/12/2021 ;
  • Le bien devra être situé dans une ville labellisée « Coeur de ville ». Il s’agira d’une des 222 villes moyennes en souffrance.


 
En contrepartie, les travaux ne devraient pas être déductibles des revenus fonciers. Il ne devrait pas être possible de cumuler « déficit foncier » et « Réduction d’impôt du dispositif De Normandie.
En Revanche, les travaux réalisés devraient pouvoir bénéficier du taux réduit de TVA à 10% (Travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien) et même 5.50% (Travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique et les travaux induits, indissociablement liés aux travaux d’efficacité énergétique).
Ainsi, entre selon l’importance des travaux envisagés et la tranche marginale d’imposition du contribuable, ce nouveau dispositif De Normandie pourra être préféré au mécanisme du déficit foncier.
 

Tableau de synthèse entre « Dispositif De Normandie » et déficit foncier selon la tranche marginale d’imposition.

Montant de l’investissement total (Achat + travaux). 100 000€
Gain fiscal du dispositif De Normandie
Pourcentage des travaux dans le prix total
Tranche marginale d’imposition de l’investisseur 25% 40% 50% 60% 70%
0% 21000 21000 21000 21000 21000
14% 21000 21000 21000 21000 21000
30% 21000 21000 21000 21000 21000
41% 21000 21000 21000 21000 21000
45% 21000 21000 21000 21000 21000
Déficit foncier
Pourcentage des travaux dans le prix total
Tranche marginale d’imposition de l’investisseur 25% 40% 50% 60% 70%
0% 4300 6880 8600 10320 12040
14% 7800 12480 15600 18720 21840
30% 11800 18880 23600 28320 33040
41% 14550 23280 29100 34920 40740
45% 15550 24880 31100 37320 43540
Synthèse :
 Quel régime fiscal est le plus intéressant ?
Pourcentage des travaux dans le prix total
Tranche marginale d’imposition de l’investisseur 25% 40% 50% 60% 70%
0% De Normandie De Normandie De Normandie De Normandie De Normandie
14% De Normandie De Normandie De Normandie De Normandie Déficit foncier
30% De Normandie De Normandie Déficit foncier Déficit foncier Déficit foncier
41% De Normandie Déficit foncier Déficit foncier Déficit foncier Déficit foncier
45% De Normandie Déficit foncier Déficit foncier Déficit foncier Déficit foncier

 
 

Investir dans une ville moyenne, c’est investir parier sur son renouveau.

Ce nouveau dispositif « De Normandie » apparaît comme particulièrement attrayant pour l’investisseur immobilier qui souhaiterait s’investir dans la constitution d’un patrimoine immobilier situé dans le centre ville des villes moyennes. En effet, ce nouveau dispositif fiscal, et c’est une nouveauté, n’encourage pas la construction de toujours plus de logements neufs dans des banlieues plus ou moins éloignées. Il s’agit d’un dispositif fiscal qui vise à encourager l’investissement et la rénovation des maisons de villes ou appartement situés dans les cœur de villes.
Mais attention, s’agissant d’investissement immobilier dans des villes moyennes, une extrême prudence est de mise quant à la qualité de l’emplacement dudit bien immobilier. Investir dans une ville moyenne, c’est investir dans une ville qui ne souffre pas d’une pénurie de logement en nombre … mais d’une pénurie de logement qualitatif.
Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Immobilier : Faut il (re) investir dans les centres-villes des villes moyennes ?« , les villes moyennes souffrent d’une désertification et d’une dégradation des centres villes dans lesquelles les classes sociales élevées ne veulent plus habiter. Ainsi, accepter d’investir dans le cœur de ces villes moyennes suppose de « parier » sur leur renouveau.
Il m’apparaît essentiel d’investir dans une ville moyenne que vous connaissez parfaitement ! Il ne s’agit surtout pas d’investir dans une ville moyenne éloignée de votre domicile ou pour laquelle vous n’auriez qu’une connaissance partielle et/ou théorique !
Il ne me semble pas s’agir d’un énième dispositif fiscal qui sera packagé et vendu par des professionnels de la défiscalisation. La structuration de l’investissement immobilier me semble trop complexe pour être automatisé. C’est là une excellente nouvelle !
A suivre… (Je vais essayer de vous construire un premier simulateur rapidement).
 
 
 

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