« Vendre au son du clairon, acheter au son du canon » est un adage boursier parfaitement applicable à l’investissement immobilier.

Entre le deuxième semestre de l’année 2016 et la fin du premier semestre de l’année 2017, nous avons subi l’euphorie du marché immobilier : C’était le grand retour de la spéculation et des acheteurs opportunistes qui croyaient au grand retour de la fortune facile grâce à l’immobilier ! Nous ressentions les premiers signes d’une nouvelle bulle immobilier alimentée par la psychologie des foules.
Ces périodes d’euphorie ne sont jamais (ou très rarement) une bonne nouvelle pour l’investisseur immobilier, par nature investisseur de long terme, qui ne peut pas faire de bons investissements lorsque les prix augmentent de manière excessive et déraisonnable.
Investir dans l’immobilier, c’est investir à long terme dans l’évolution de la société. Il ne peut s’agir d’un investissement « coup de tête » qui ne serait le fruit d’une analyse des fondamentaux du marché. En effet, comme nous vous le détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , investir dans l’immobilier, c’est être capable de comprendre la qualité d’un emplacement, de se projeter sur l’évolution de la demande locative, sur les exigences d’habitabilité et de confort des locataires, …
Bref, investir dans l’immobilier, c’est faire une véritable étude de marché pour espérer se donner les moyens de réussir son investissement immobilier. Malheureusement, dans une période de douce euphorie spéculative, les investisseurs oublient ces fondamentaux et se précipitent pour acheter n’importe quoi, à n’importe quel prix, pour la simple raison que de toute manière, les prix ne peuvent que monter à l’avenir (c’est un discours qui devient minoritaire en France, sauf à Paris, Lyon ou quelques grandes métropoles encore dominées par la bulle immobilière, dans lesquelles, la raison n’est pas la vertu principale du marché).
 
 

Le ralentissement du marché immobilier et surtout l’explosion de la bulle « psychologique » autour de l’immobilier, actif sans risque à haut rendement, est une excellente nouvelle pour les vrais investisseurs immobilier.

Depuis le début du second semestre de l’année 2017, nous vivons probablement le véritable éclatement de la bulle immobilier.
Il ne s’agit pas de l’éclatement de la bulle des prix de l’immobilier alimentée par des taux de crédit immobilier excessivement bas et des facilités d’octroi, mais de l’éclatement de la bulle « psychologique » de l’immobilier. Cette bulle « financière » des prix de l’immobilier ne pourra pas se dégonfler tant que les conditions de financement sont aussi excellentes (cf »barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« ).
Petit à petit, aidé par le discours du gouvernement, manifestement opposé à l’idée que les français aiment investir dans l’immobilier, le regard des Français vis à vis de l’immobilier change.
Entre la détermination affichée du gouvernement à faire de l’immobilier l’actif le plus taxé et la faible évolution des plus-values immobilières depuis 10 ans, l’immobilier perd de sa réputation comme étant un actif hors norme pour valoriser un capital à long terme :

  • Faible rendement locatif ;
  • Exigence excessive des locataires qui demandent une qualité et un confort que les propriétaires ne peuvent pas toujours apporter, faute de coût prohibitif de mise aux normes ;
  • Absence de perspective de plus-value immobilière ;
  • Matraquage fiscal ;
  • Concurrence accrue des investissements financiers qui affichent des rendements très élevés depuis 4/5 ans, sans contrainte de gestion dans un environnement fiscal plus favorable (flat-tax, suppression de l’ISF, …)

 
Bref, l’immobilier cesse d’attirer les investisseurs attirés par la narration traditionnelle qui entoure l’immobilier : « Valeur refuge » ; « Rendement élevé » ; « Défiscalisation » ; « Absence de risque » ; …

Tous les utopistes de l’investissement immobilier sont en train de déserter le marché ! Nous assistons probablement à une baisse de la demande d’immobilier avec le changement de narration. Seuls les véritables investisseurs de long terme restent actifs et savent que les meilleurs investissements se font toujours à l’achat dans les phase de baisse du marché immobilier !
En réalité, loin d’être une mauvaise nouvelle, ce nettoyage de la demande est une excellente nouvelle pour les véritables investisseur immobilier qui vont enfin pouvoir revenir sur le marché. La baisse du nombre de candidats investisseurs et surtout la sortie du marché de ceux qui achetaient n’importe quoi, à n’importe quel prix, devrait permettre au marché de continuer de s’assainir ! Et surtout aux véritables investisseurs de long terme de faire de bonnes affaires.
Ce désamour pour l’immobilier pourrait avoir des conséquences sur le niveau des prix même si le maintien des taux de crédit immobilier à des niveaux excessivement faibles devrait limiter la baisse des prix !
 
Bref, le moment est peut être bientôt venu de négocier pour faire de bonne affaires 😉
 
A suivre…

Pour aller plus loin :
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