Vous êtes très certainement en train de préparer votre déclaration IFI et vous vous interrogez sur l’estimation de la valeur de vos biens immobiliers.
La question de la valorisation de l’immobilier en location meublée non professionnel (LMNP) dans une résidence service est plus complexe. Comme vous le savez et comme nous vous le détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , l’investissement en LMNP résidence service est loin d’être un investissement immobilier comme les autres.
Investir dans un LMNP résidence service, ce n’est pas investir dans un bien immobilier ; Investir dans un LMNP résidence service, qu’il s’agisse d’une maison de retraite, une résidence senior, une résidence étudiante ou de tourisme, c’est avant tout investir dans un produit financier dont la valeur sera fonction de l’évolution des taux d’intérêt et de l’attente de rendement des investisseurs. 
En effet, contrairement à un investissement dans une résidence secondaire, principale ou même dans un bien immobilier locatif nu, le produit LMNP résidence service ne peut s’adresser qu’à un investisseur à la recherche de rentabilité. Un LMNP résidence service n’est pas un investissement « plaisir », sa valeur est fonction :

  • De la qualité (solidité financière, compétence dans l’exploitation de la résidence, …) de l’exploitant de la résidence ;
  • De la rédaction du bail commercial (qui paie les travaux d’entretien, Quid du taux de revalorisation des loyers …) – A ce titre, je ne peux que vous encourager à relire cet article « Résidence LMNP : Une baisse de loyer lors du renouvellement du bail commercial ? » –
  • Et surtout du niveau général des taux d’intérêt. 

 

Le LMNP résidence service, un produit financier sensible au taux de rendement exigé par les investisseurs.

Il ne faut surtout pas négliger cet aspect « rendement » et « taux d’intérêt » dans la valorisation d’un LMNP résidence service. L’estimation pour l’ISF de votre investissement devra donc être réalisée indépendamment de la valeur patrimoniale et foncière de votre investissement mais principalement compte tenu de ces critères financiers.
Pour vous aider dans votre estimation, nous avons construit un simulateur.
 

 
Dans ce simulateur, vous retrouverez les trois informations essentielles à la valorisation d’un LMNP résidence service :

  • Le loyer mensuel, C’est à dire le revenu brut versé au propriétaire ;
  • Les charges de propriété annuelles ; Déduction faites des charges de propriété (CFE, … ), nous pouvons calculer la rentabilité locative nette ;
  • L’évolution anticipée et probable des loyers. C’est la rédaction du bail commercial qui permet de préciser cette hypothèse. Considérant la valeur d’un LMNP résidence service comme sa capacité à générer des revenus dans le temps, l’indexation possible de ces derniers permet de mieux valoriser la valeur du bien ;
  • Le rendement exigé par les investisseurs pour investir et devenir propriétaire d’un tel bien immobilier. (Dans le marché actuel, le rendement exigé pour un investissement LMNP dans l’ancien est compris entre 6% et 10% selon la qualité de l’exploitant, l’antériorité du bail commercial et la proximité ou non de son renouvellement, …)

 
Le montant ainsi obtenu pourra servir de base pour votre déclaration d’IFI … mais attention à utiliser les bonnes hypotèses de rendement et de taux d’intérêt !

Pour aller plus loin :
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