Vous êtes très certainement en train de préparer votre déclaration IFI et vous vous interrogez sur l’estimation de la valeur de vos biens immobiliers.

La question de la valorisation de l’immobilier en location meublée non professionnel (LMNP) dans une résidence service est plus complexe. Comme vous le savez et comme nous vous le détaillons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , l’investissement en LMNP résidence service est loin d’être un investissement immobilier comme les autres.

Investir dans un LMNP résidence service, ce n’est pas investir dans un bien immobilier ; Investir dans un LMNP résidence service, qu’il s’agisse d’une maison de retraite, une résidence senior, une résidence étudiante ou de tourisme, c’est avant tout investir dans un produit financier dont la valeur sera fonction de l’évolution des taux d’intérêt et de l’attente de rendement des investisseurs. 

En effet, contrairement à un investissement dans une résidence secondaire, principale ou même dans un bien immobilier locatif nu, le produit LMNP résidence service ne peut s’adresser qu’à un investisseur à la recherche de rentabilité. Un LMNP résidence service n’est pas un investissement « plaisir », sa valeur est fonction :

  • De la qualité (solidité financière, compétence dans l’exploitation de la résidence, …) de l’exploitant de la résidence ;
  • De la rédaction du bail commercial (qui paie les travaux d’entretien, Quid du taux de revalorisation des loyers …) – A ce titre, je ne peux que vous encourager à relire cet article « Résidence LMNP : Une baisse de loyer lors du renouvellement du bail commercial ? » –
  • Et surtout du niveau général des taux d’intérêt. 

 

Le LMNP résidence service, un produit financier sensible au taux de rendement exigé par les investisseurs.

Il ne faut surtout pas négliger cet aspect « rendement » et « taux d’intérêt » dans la valorisation d’un LMNP résidence service. L’estimation pour l’ISF de votre investissement devra donc être réalisée indépendamment de la valeur patrimoniale et foncière de votre investissement mais principalement compte tenu de ces critères financiers.

Pour vous aider dans votre estimation, nous avons construit un simulateur.

 

 

Dans ce simulateur, vous retrouverez les trois informations essentielles à la valorisation d’un LMNP résidence service :

  • Le loyer mensuel, C’est à dire le revenu brut versé au propriétaire ;
  • Les charges de propriété annuelles ; Déduction faites des charges de propriété (CFE, … ), nous pouvons calculer la rentabilité locative nette ;
  • L’évolution anticipée et probable des loyers. C’est la rédaction du bail commercial qui permet de préciser cette hypothèse. Considérant la valeur d’un LMNP résidence service comme sa capacité à générer des revenus dans le temps, l’indexation possible de ces derniers permet de mieux valoriser la valeur du bien ;
  • Le rendement exigé par les investisseurs pour investir et devenir propriétaire d’un tel bien immobilier. (Dans le marché actuel, le rendement exigé pour un investissement LMNP dans l’ancien est compris entre 6% et 10% selon la qualité de l’exploitant, l’antériorité du bail commercial et la proximité ou non de son renouvellement, …)

 

Le montant ainsi obtenu pourra servir de base pour votre déclaration d’IFI … mais attention à utiliser les bonnes hypotèses de rendement et de taux d’intérêt !




8 Comments

  1. Toulard says:

    Je ne peux qu’être tres étonne de cette façon d’estimer du meublé

    En vous suivant peut importe l’emplacement je ne vais chercher que du rendement. Donc sur deux opérations tres similaires si pour l’une d’entre elle j’ai un loyer gonflé par mon gestionnaire l’actif vaut plus cher? Et le prix du m2 dans tout ça, quand il n y a plus d’exploitant si jai acheté a 5000 du m2 quand ca en vaut 3000…
    Fonctionner comme cela (qui n’est crédible qu’en Ehpad) c’est suivre des acteurs comme pierre & vacances qui m’ont littéralement assassiné a la fin de mon bail. Sauf qu’ayant refusé son renouvellement je me suis retrouvé avec un appart que j’ai payé le double de sa valeur ..

  2. daveaupat says:

    Je pense qu’il faudrait aussi prendre en compte le taux de vacances entre deux locataires.

  3. Toulard says:

    Pas de vacance locative en bail commercial cest tout l’intérêt par rapport au bail d’habitation

  4. Bonjour Toulard,

    Prix d’achat est de 5000 euros dans le neuf mais vous avez du avoir une réduction d’impôt de 18% à 25% environ.
    soit un prix d’achat réel entre 3750 euros et 4100 euros. Malheureusement l’avantage fiscal va dans la poche du gestionnaire…

    le vrai problème dans ce produit c’est de ne pas suracheter le prix au départ…

    Mais bon le montage des sociétés avec les graphiques ont l’air alléchant. vous ne sortez que 50 euros par mois et vous aurez 100K€ à la fin… mais 50 euros ou 100 euros pendant combien d’années !!! 25 ans ou 30 ans..

  5. Sans oublier que le 100K€ à la fin implique une revalorisation des loyers de 2% par an et une revalorisation du foncier de 2% par an. et encore avec ces hypothèses c’est pas les pire. j’ai vu des hypothèses de 3% et 3% …

  6. Bonjour,

    Merci pour cet article mais ne pensez vous pas que ce projet de loi ne soit pas trop de l’abus financier ?

    Cordialement,

    Amélie

  7. Article passionnant ,merci beaucoup

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