Voilà une question délicate que vous êtes très nombreux à vous poser. Devez-vous investir dans votre résidence principale ou attendre une baisse des prix de l’immobilier ?
Si la réponse ne laisse que très peu de doute dans la grande majorité des métropoles et des régions Française tant les conditions d’achat sont favorables, celle-ci n’est pas aussi facile lorsqu’il s’agit de s’interroger sur la pertinence de l’achat d’une résidence principale à Paris ou Lyon.
A Paris et Lyon, les prix de l’immobilier sont tellement élevés (et ils ont tellement augmenté depuis 20 ans) que la faiblesse des taux de crédit immobilier ne permet plus d’assurer une capacité d’investissement avec sérénité.
La raison voudrait alors d’attendre de meilleures conditions avant d’investir et d’acheter sa résidence principale… mais faut il écouter sa raison ? Telle est la question.
Comme vous pouvez le constater, nous sommes face à deux marchés immobilier :
- Lyon et Paris avec des prix de l’immobilier stratosphériques … et un pouvoir d’achat immobilier qui est au plus bas car même si les taux de crédit immobilier sont au plus bas (cf. « Vite, les taux de crédit immobilier montent ! – Barème des taux immobilier – Février 2022« ), ils ne compensent pas suffisamment ce niveau stratosphérique des prix de l’immobilier ; L’achat d’une résidence principale n’apparaît pas comme une évidence ; Nombreux sont ceux d’entre vous qui pourraient être tentés d’attendre une éventuelle baisse des prix de l’immobilier avant d’investir.
- Le reste de la France, et notamment les maisons en province et villes moyennes avec des prix de l’immobilier est très forte hausse depuis 2018… mais des taux de crédit immobilier qui permettent encore d’assurer une capacité d’investissement très élevée. Le pouvoir d’achat immobilier y est particulièrement élevé… et l’achat de la résidence principale apparaît comme une évidence. Il n’y a quasi aucune question à se poser pour ceux d’entre vous qui sont capables de se projeter pour 5 ans minimum (10 ans idéalement) au même endroit.
Depuis 2018, cette fracture du marché immobilier conduit à :
- Une très forte hausse des prix de l’immobilier en Province et notamment pour les villes moyennes ; Attention, le Covid n’est pas le seul facteur explicatif car la hausse des prix, le rattrapage après 10 ans de morosité, avait commencé dès 2018.
- Une stabilisation, voire une baisse des prix de l’immobilier à Paris et Lyon. Est-ce le début d’une grande consolidation ? Le retour d’une cohérence entre les prix de l’immobilier à Paris et Lyon Vs le reste de la france ? comme nous vous l’expliquions dans cet article « Vers une baisse des prix de l’immobilier à Paris, Lyon, Bordeaux, et une hausse ailleurs ?« . Personne ne sait, et c’est bien le problème. On peut s’amuser avec des certitudes construites autour de tableaux excel et de graphiques, mais en réalité, personne n’en sais rien, moi le premier.
Mais alors que faire. Faut il acheter sa résidence principale à Paris ou Lyon ou attendre une baisse des prix de l’immobilier ?
C’est le moment de se mouiller. Je crois qu’il est une erreur d’essayer de trouver une réponse dans une analyse financière. Essayons de faire simple (mais efficace) :
- Si vous êtes capables de vous projeter sur moins de 5 ans ; Si vous pensez pouvoir résider au même endroit moins de 5 ans, acheter sa résidence principale, c’est faire le pari d’une hausse des prix de l’immobilier sur ces quelques prochaines années. Plus la durée de stabilisation est courte, plus la hausse des prix de l’immobilier devra être importante. Dans le contexte actuel, notamment à Paris et Lyon, le pari semble risqué ; Ailleurs (villes moyennes, province), pourquoi pas si vous êtes joueur. Néanmoins, si vous deviez écouter votre raison, vous devriez probablement resté locataire le temps d’y voir plus clair sur votre projet de vie.
- Si vous êtes capables de vous projeter uniquement sur 5 ans ; Si vous pensez pouvoir résider au même endroit pendant 5 ans, alors la réponse est délicate. La prudence voudrait de rester locataire car cette durée de 5 années pourrait ne pas être suffisante pour amortir les frais d’achat de votre résidence principale (frais de notaire et frais d’agence qui représentent -+ 10% de votre achat) ainsi qu’une possible baisse des prix de l’immobilier. Sur 5 ans, vous faites le pari, a minima, d’une stabilisation des prix de l’immobilier pour justifier votre investissement ; Si vous deviez écouter votre raison, vous devriez probablement resté locataire le temps d’y voir plus clair sur votre projet de vie ou chercher un bien immobilier dans lequel vous pourriez espérer rester plus de 5 ans ou que vous ne seriez pas obligé de revendre à cette échéance de 5 années (il pourra par exemple s’agir de devenir locataire d’une nouvelle résidence principale plus grande afin de mettre en location votre ancienne résidence principale qui ne pourrait pas être vendu dans des conditions favorables). Bref, à 5 ans, pourquoi pas, mais il faut être prêt à s’adapter si la conjoncture ne permet pas de revendre le bien dans de bonnes conditions au terme de ces 5 ans ;
- Si vous êtes capables de vous projeter plus de 5 ans, minimum 10 ans idéalement ; Si vous pensez pouvoir résider au même endroit pendant plus de 5 ans, 10 ans idéalement, alors la réponse est simple ; Vous devez acheter votre résidence principale. Peut être que les prix de l’immobilier pourraient baisser dans les quelques prochaines années, ou pas, personne ne le sait. En revanche, ce qui est certain c’est que tant que vous êtes locataire, vous payez un loyer qui vous appauvrit. L’idéal serait d’être capable d’attendre 2 ans que les prix baissent puis d’investir à bas prix… mais si les prix baissent (et on n’en sait rien), c’est que les taux de crédit immobilier auront augmenté…limitant en réalité l’importance de votre gain.
Quelques chiffres importants pour vous permettre de fixer les idées :
- Avec une mensualité de 1500€ / mois, sur 25 ans au taux de 1.50%, on peut emprunter 375000€ ;
- Avec une mensualité de 1500€ / mois, sur 25 ans au taux de 2.50%, on peut emprunter 334000€ ; soit une baisse acceptable de 10% des prix de l’immobilier sans que cela ne soit véritablement problématique.
- Pour un crédit sur 25 ans, au taux de 1.50%, vous avez remboursé 17% de votre crédit immobilier après 5 ans ; 36% après 10 ans;
- Un appartement dont la valeur est de 375000€ doit pouvoir être loué -+ 1000€ / 1100€, soit un rendement locatif d’environ 3.50% dans une grande métropole dynamique.
==> Ainsi, être locataire vous coutera moins cher que d’être propriétaire, mais vous devrez vous contraindre à épargner l’écart pour espérer ne pas trop vous appauvrir. En revanche, quid de votre capacité à obtenir un rendement satisfaisant de votre épargne alors même que vous avez une visibilité limitée de vos projets de vie. Si vous n’êtes pas capable de vous projeter à long terme pour l’acquisition de votre résidence principale, serez vous capable de vous projeter à long terme pour investir en actions afin d’obtenir un rendement satisfaisant ? Je ne suis pas certain ;
Bref, un seul conseil : Acheter votre résidence principale dès que vous le pouvez et arrêtez de vous poser trop de question, foncez, on verra bien. Et si les prix de l’immobilier s’effondrent, vous n’aurez qu’à trouver une solution pour ne pas avoir besoin de vendre 😉
ps : Quant au fantasme de réaliser un investissement immobilier locatif alors même que vous seriez locataire de votre résidence principale, je crains qu’il s’agisse là d’une illusion tant votre taux d’endettement (et l’insertion de votre loyer dans le calcul de votre endettement) sera vite plafonné.
Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Acheter sa résidence principale : Un impératif patrimonial ? »
A suivre.
Marrant on parle jamais des « frais de notaire » : 8 % ce n’est quand même pas rien dans le calcul si les variations de prix sont appelées à se ralentir !
Bonjour, quels sont les paramètres du deuxième tableau : « Variation de la surface achetable » ? Le prix du M2, le taux d’emprunt, …
Facile de donner des conseils quand on est dans une maison à la cambrousse…. Mais il manque le principal : avec 1500e/mois on peut acheter 30m2 ou louer 70m2 a Paris. Qui est prêt à vivre dans une boîte à sardines ?
Ne soyez pas hargneux et jaloux. Libre à vous de choisir votre vie.
Si vous ne voulez pas accepter de payer 1500€ / mois pour être propriétaire d’un 30m² et que vous préférez louer 70m² pour ce même prix, c’est un choix.
Si vous préférez vivre à Paris plutôt qu’en « cambrousse » comme vous le dites parfaitement, c’est que vous devez y être plus heureux. Tant mieux. Chacun ses projets de vie.
En revanche, acheter 30m² à 28 ans… que vous revendrez à 35 ans pour acheter 50m² que vous revendrez à 44 pour acheter 70 m² ne doit pas être totalement impossible.
Merci.
A 22 ans, j’habitais à Paris avec une très belle carrière en perspective. Pourtant, à 26 ans, devant la perspective que vous me décrivez, j’ai quitté cette vie.
Aujourd’hui, non seulement, j’ai une plus belle carrière… mais surtout un cadre de vie exceptionnel dans lequel je suis heureux d’élever mes 3 enfants. Oui, j’habite à la campagne. Oui, aujourd’hui, j’ai une vie facile. Oui, j’ai fait des choix.
Et tout cela bien avant la mode du Covid. J’ai quitté paris en 2007.
La vie n’est qu’une question de choix.
À dix-huit ans j’ai quitté ma province,
Bien décidé à empoigner la vie.
Le cœur léger et le bagage mince,
J’étais certain de conquérir Paris…
Bonjour
La jalousie fait parfois dire n’importe quoi.
Sur le dernier graphique, on aurait pu faire la même remarque en 2012, les prix à Paris et Lyon étaient déjà très élevés par rapport à la moyenne. Depuis cela a empiré 🙁
Sinon, je doute que l’achat d’une résidence principale pour une période de moins de 10 ans est un vrai sens. Personnellement, j’ai mis presque deux ans pour trouver le bien qui m’interessait, puis 6 mois entre l’achat et les travaux. Je suis satisfait du résultat, et j’ai peut-être des critères plus compliqués que la moyenne. C’est un gros travail que l’achat d’une résidence principale qui m’a prix énormément d’énergie. Je ne l’aurai pas fait sans une perspective d’y rester à long terme.
En moyenne, on reste 7 ans dans un logement acheté.
Certains passent 20 ans et plus et d’autres vendent rapidement pour cause diverse : divorce, mutation, enfants…..
Mais il est mieux d’amortir un logement sur du long terme.
Acheter et revendre rapidement, dès l’instant où vous amortissez les frais de notaire, cela équivaut à un placement défiscalisé.
Considérant un niveau de frais d’acquisition de -+10%, et un rendement locatif d’environ 3% net, il faut en théorie 3.5 ans pour amortir les frais de notaire.
Oui. En grosse maille, il faut compter 5 ans :-).
Après il y a des considérations non financières qui peuvent entrer en ligne de compte : l’attachement, le temps passé à améliorer le logement, etc…
Il faut souvent ajouter les frais d’agence… plus les charges de propriétaires, les impots fonciers. Mais c’est surtout le temps passé à trouver le bien dans lequel on souhaite se projeter sur plusieurs années.
« Sinon, je doute que l’achat d’une résidence principale pour une période de moins de 10 ans est un vrai sens. »
Ça se calcule. http://asi77.free.fr/
A vrai dire, je ne suis jamais resté plus de 6 ans en place quand j’étais propriétaire. Et j’ai toujours été gagnant à la revente (un peu par calcul, beaucoup par chance). Mais plus les prix sont élevés, plus il est long de rattraper les droits et frais toujours calculés en pourcentage.
Même si les prix baissent et que votre nouvelle destination est une zone où les prix ont baissé, on est gagnant
Attention à la comparaison euros constants et euros courants.
En cas d’inflation non « temporaire » les loyers devraient augmenter, pas les remboursements de crédits, et la valeur du bien suivre peu ou prou l’inflation (en
profitant des taux réels négatifs). Alors que l’épargne excédentaire d’un locataire subirait l’euthanasie des rentiers.
Donc l’aspect transitoire de l’inflation sera déterminante pour savoir si on a fait le bon choix.
Un indice : qu’est ce qui arrangerait les gouvernements pour effacer la dette publique abyssale ??
My 2 cents
Penser que les prix de l’immobilier continueraient à augmenter jusqu’à l’infini voire qu’ils ne subiraient qu’une correction de 10% serait oublier les années 90
Je rappelle que nous avons connu à l’époque des baisses de près de 20% voire 30 a certains endroits.
Selon moi le marché de l’immobilier va se retourner dans les 2 ans qui viennent. Je ne suis pas professionnel de l’immobilier mais médecin rentier par obligation. Plus précisément j’étais médecin mais ayant refusé le vaccin je ne le suis plus et je vis à présent de mes rentes. Et je pense avoir bien fait car mes anciens patients âgés 3 dosés sont en train de partir rapidement dans l’autre monde et si cela s’accélère encore avec la 4ème dose, il va y avoir beaucoup de biens mis en vente par les héritiers, d’où chute des prix.
Mais je dis ça, je dis rien…
😉
Merci pour ce moment.
Merci Robert, super intéressant. Hier, perso, j’ai mangé une pomme.
Bravo. Je me demande toujours qui peut prendre le temps de réagir à un commentaire. Merci Baptiste, en tous cas, j’ ai bien rigolé en vous lisant.
Bonjour
Les plus fortunés ont multiplié par 2 la valeur de leur patrimoine. Sur certaines villes côtières ça ne baissera pas tant qu’il y aura des acheteurs et des gens avec de l’argent il y en aura toujours tandis que d’autres s’appauvriront