Analyse des prix de l’immobilier en France en 2021.

Les derniers chiffres viennent de tomber et confirment une (saine et justifiée) baisse des prix de l’immobilier en France au troisième trimestre de l’année 2020, c’est à dire à partir de juillet 2020. Vous me direz qu’il n’y a là aucune surprise tant il est évident que le premier confinement, l’effondrement des transactions pendant la période et surtout le stress du moment plaident en ce sens.

Après 2 années d’euphorie qui ont été l’occasion d’une spectaculaire et inquiétante hausse des prix de l’immobilier, ce retour à la raison est sain et rassurant. Malgré cette petite baisse, les prix restent toujours très élevés au regard de leur niveau passé notamment à Paris, Ile de France et Lyon, Bordeaux mais également dans quelques autres grandes métropoles plus récemment.

Indice des prix des logements anciens / revenu disponible des ménages

Notez que le graphique ci dessous marque l’évolution des prix de l’immobilier rapporté au revenu disponible des ménages. La situation des candidats acheteur à Paris et Lyon s’est très fortement dégradée depuis 2008, alors qu’elle est globalement stable et même améliorée ailleurs en Province.

En ce qui concerne les prix de l’immobilier, il y a donc une France à deux vitesses. On ne peut pas dire que les prix de l’immobilier sont exagérément élevés en France, sauf à Paris, Lyon et en Ile de France dans une moindre mesure. Dans le reste du pays, les prix de l’immobilier doivent pouvoir être qualifiés de raisonnables.

On peut se rendre compte de cette France à deux vitesses via l’indice de pouvoir d’achat immobilier selon les régions. Depuis 2008, le pouvoir d’achat immobilier s’est fortement dégradé dans les régions dans lesquelles les prix de l’immobilier ont fortement augmentés Paris, Lyon alors qu’il s’est amélioré partout ailleurs et notamment en province.

La conséquence de cette évolution duale du marché immobilier est simple :

Dans les régions victimes de la bulle immobilière, les candidats à l’investissement doivent s’endetter sur des durées toujours plus longues pour espérer devenir propriétaire alors même que dans les autres régions de France, les acheteurs peuvent au contraire acheter plus grands et se faire plaisir dans leur investissement grâce à la forte baisse des taux d’intérêt, à l’allongement des durées de crédit immobilier et à la stabilité des prix depuis 2008.

Vers une baisse à Paris et Lyon et une hausse en province ?

Comment ne pas anticiper une baisse des prix de l’immobilier à Paris et Lyon, là ou les prix semblent insoutenables au regard de la réalité économique qui s’impose ?

De surcroît, la crise du coronavirus touche principalement les secteurs économiques qui portent le dynamisme économique de Paris. Entre l’effondrement du tourisme, de l’aéronautique, de la culture et des restaurants, c’est toute la vie économique Parisienne qui est affectée. Les prix de l’immobilier étaient difficilement tenable avant la crise… comment pourrait il l’être après ?

En province, le marché immobilier est nettement plus sain, tout comme la crise économique semble moins dévastatrice. Le marché immobilier devrait être moins affecté et les prix de l’immobilier, s’ils devraient naturellement être touchés par les confinements, disposent encore de puissants moteurs de valorisation dans les prochaines années.

C’est une analyse que nous vous livrons de manière exhaustive dans la dernière édition de notre livre « Investir dans l’immobilier« . Ce comportement opposé des marchés immobiliers ne peut être éternel. Rien ne justifie une telle hausse des prix à Paris, Lyon et quelques autres villes et une stabilité dans le reste du pays. Ainsi :

• Soit les prix dans ces villes baissent pour retrouver une tendance de long terme plus raisonnable ;
• Soit les prix en province explosent pour retrouver un niveau irrationnel comparable au marché immobilier à Paris et Lyon ;
• Soit, c’est un peu des deux. Une baisse des prix là ou ils ont beaucoup augmentés depuis 10 ans … et une hausse là ou ils sont stables depuis 10 ans.

Serions nous à la veille d’une crise comme celle du marché immobilier à Paris entre 1991 et 1998 ? A l’époque les prix de l’immobilier à Paris avaient baissé de 40% entre 1991 et 1998 (tout comme l’immobilier de bureaux et les SCPI) – cf cet article publié en 2018 sous le titre « La bulle immobilière à Paris peut t’elle éclater comme la bulle de 1991 ?« 

A suivre…