Investir dans l’immobilier, c’est investir dans la démographie, c’est anticiper les évolutions de long terme d’une société dont les habitants auront toujours besoin de se loger, mais selon des exigences, tant en terme de localisation, que de qualité des logements qui pourront évoluer.

Sans avoir l’ambition d’être exhaustif sur un sujet aussi complexe que celui de la démographie et de ses conséquences sur l’investissement immobilier, je crois qu’il est possible de mettre en avant trois phénomènes majeurs :

 

1 – Le mini baby boom du début des années 2000 est à l’origine d’une très forte augmentation du nombre des étudiants

Le mini baby boom du début des années 2000 est à l’origine d’une très forte augmentation du nombre des étudiants (et donc de la demande en logements étudiants) depuis 2016/17 jusqu’en 2025/26, puis une petite baisse au delà du fait de la baisse de la natalité depuis 2010 (et donc des étudiants en 2030 ?)

 

 

2 –Une population qui continue d’augmenter mais qui vieillit.

Ainsi, d’ici à 2070 :

    • La population pourrait augmenter de 11 millions d’habitants ;
    • Le nombre de personnes âgées de plus de 75 ans augmenterait de 8 millions ;
    • La proportion des 65 ans ou plus augmente fortement jusqu’en 2040 ;
    • En 2070, entre 25 % et 34 % de la population aura 65 ans ou plus alors que les 20/64 ans ne représenteront que 50% de la population totale ;

 

 

3- Une hausse ralentie de la population active

La population active, ce sont ceux qui sont en âge de travailler, ceux qui sont au cœur de la croissance économique ; Sans main d’œuvre, impossible de construire la croissance ! Anticiper l’évolution de la population active n’est il pas la meilleure solution pour anticiper l’évolution potentielle de la croissance économique ? Le ralentissement de la hausse de la population active n’est elle pas au cœur des tendances déflationnistes que nous traversons !

Si tel est le cas, le mouvement ne fait que commencer :

    • Sur la dernière décennie (2005 – 2015), le nombre d’actifs s’est accru en moyenne de 152 000 personnes par an
    • Entre 2015 et 2040, elle s’accroîtrait au rythme annuel moyenne de 62 000 personnes.
    • La population active progresserait ensuite plus modérément jusqu’en 2055, sur un rythme annuel moyen de 22 000 personnes.
    • Puis, un regain de dynamisme établirait la population active à 32,1 millions en 2070, selon une croissance annuelle de 39 000 personnes ;

 

 

4- Une population qui augmente de manière inégale entre les régions et les départements

Selon une récente étude de l’INSEE : « D’ici 2050, la population augmenterait dans toutes les régions de métropole »

Si les tendances démographiques récentes se poursuivaient, la France compterait 74,0 millions d’habitants en 2050, soit 8,2 millions de plus qu’en 2013. D’ici 2050, la population augmenterait dans toutes les régions métropolitaines. Elle progresserait le plus faiblement en Normandie et dans le Grand Est : moins de 0,1 % par an en moyenne de 2013 à 2050, contre 0,3 % pour l’ensemble de la France. Dans ces deux régions, la population se stabiliserait, puis baisserait à partir de 2040. À l’échelle des anciennes régions, seule la Lorraine perdrait des habitants entre 2013 et 2050.

Dans certaines régions, en particulier à l’ouest et au sud du pays, la croissance serait au contraire plus soutenue que la moyenne nationale. Entre 2013 et 2050, elle serait d’au moins 0,5 % par an en Corse, Occitanie, Auvergne-Rhône-Alpes et dans les Pays de la Loire.

En 2050, le classement des régions selon la population pourrait être modifié : la Bretagne deviendrait plus peuplée que la Normandie, tandis que l’Occitanie et la Nouvelle-Aquitaine auraient plus d’habitants que les Hauts-de-France. Les deux premières régions du pays conforteraient leur place : l’Île-de-France compterait 13,2 millions d’habitants (12,0 millions en 2013) et l’Auvergne-Rhône-Alpes 9,5 millions (7,8 millions en 2013).

 

 

 

Conclusion : Anticiper les évolutions démographiques pour prendre une décision d’investissement ?

Quelles conclusions pouvons nous en tirer :

  • La demande de logement étudiant pourrait fortement augmenter jusqu’en 2025 pour ensuite se stabiliser à un niveau élevé ; Il doit y avoir une opportunité d’investissement (et notamment en ce qui concerne la question de la location meublée ou collocation, mais attention aux excès de fantasmes sur le sujet)
  • La très forte augmentation de la population âgée de plus de 65 ans à l’horizon 2040 pourrait profondément modifier la demande de logement au profit de logements probablement plus petits, faciles à entretenir, avec un petit « jardin » ou appartement, à proximité de toutes les commodités. La question de la mobilité devient majeure lorsqu’il s’agit de loger une population qui voit ses capacités de déplacement baisser avec l’âge ; La mobilité dans le logement mais aussi pour l’accès aux commerces et à la vie sociale et récréative ;
  • Au delà des EHPAD qui est le logement pour les deux dernières années de la vie, il doit y avoir un marché pour le logement des 70/85 ans qui peuvent combiner solitude et vieillissement ;
  • La baisse tendancielle de la population active pose des questions sur la croissance économique future, mais également sur une déflation qui pourrait accélérer.
  • Toutes les régions ne profiteront pas des mouvements démographiques de la même manière ! Le Sud et l’ouest devrait en profiter en priorité, même s’il ne faut pas sous-estimer les conséquences du réchauffement climatique sur la qualité de vie des habitants du Sud. Allons nous assister à une accélération du dynamisme démographique au profit de l’ouest ?

 

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8 Comments

  1. Ces stats sont déjà un peu anciennes ( 2013), et elles mélangent métropole et outre mer…. au 1er janvier, 65 millions d’habitants en métropole. Accroissement de la population en france métropolitaine en 2018: +183 000 personnes. ( +125 000 solde naturel, +58 000 solde migratoire. source INSEE) Ces dernières années, de moins en moins de naissances depuis 2010. Si on prend un accroissement de + 200 000 personnes /an jusqu’en 2030 ( ce qui est déjà bien optimiste, puisque les naissances baissent, nous aurons donc + 6 millions de personnes en 2050 ( soit 71 millions en métropole), et moins de 3 millions en outre mer. ( ce qui explique les 74 millions d’habitants en france en 2050 dans l’article ci dessus). Mais à vrai dire, les chiffres de l’outre mer n’ont pas une grande utilité pour nous, vu que le fait qu’il y ait bcp de naissance à mayotte ne changera rien aux investissements en métropole. Donc, en métropole, il faudra environ + 3 millions de logements en 2050 ( à 2 logements par habitants, bien que actuellement on ait 2,2 hab/logements….), et bien qu’on ait déjà aujourd’hui 3 millions de logements vacants. IL suffira donc de construire en métropole au grand maximum 150 000 logements par an ( 100 000 logements /an, soit 3 millions en 2050, + 50 000/an pour remplacer les destructions, qui sont actuellement autour de 30 000 /an pour loger tout le monde). Actuellement, on construit 400 000 logements par an, je pense donc que ça ne devrait pas durer, ou alors, une pléthore de logements entrainera nécessairement une baisse des prix. Voilà donc la première chose qu’un investisseur ( et qu’un professionnel du BTP) devrait prendre conscience.

    • Vous raisonnez globalement au niveau de la France, mais vous ne prenez pas en compte le problème du logement au niveau des régions attractives et des métropoles où le besoin continuera à être croissant, ce que les gens du BTP on bien pris en compte dans leurs décisions des lieux d’investissements
      .

    • La surproduction globale de logements neufs en France est déjà un fait bien etabli, effectivement. Sauf dans quelques grandes aires urbaines bien précises, il est de notoriété publique que les aides publiques à la construction ont pour principal (lorsque ce n’est pas le seul) objectif de soutenir le secteur du BTP et de l’immobilier, qui est bien souvent l’un des tout derniers secteurs de main d’oeuvre peu à moyennement qualifiée qui reste dans des territoires ravagés par la desindustrialisation. Bâtir des logements neufs à l’utilité douteuse ou payer le RSA à des actifs desoeuvrés, dans bien des regions, les pouvoirs publics ont tranché…

  2. Si aujourd’hui, je devais acheter un logement pour mes vieux jours, je choisirai (si je le peux) :
    – un T3 pour pouvoir éventuellement accueillir une garde de nuit, un/une colocataire plus jeune dont la présence le soir sera rassurante.
    – un logement accessible, même si je ne peux plus monter les escaliers et avec un local sécurisé où pouvoir garer et recharger un scooter électrique
    – un stationnement très facile en bas de chez moi (pour que les aidants, soignants…) puissent facilement venir chez moi ou m’emmener quelque part
    – des services (en particulier médecin, pharmacie, alimentation…) / activités à proximité pour pouvoir y aller en scooter électrique ou à pied (si mes jambes me portent…)
    – un petit extérieur (ou au moins une vue sur un parc ou un jardin)
    Si en plus, il est économe en énergie tant l’hiver que l’été pour rester à une température agréable : c’est le top !

    Et vous quels seraient vos critères ?

    Est-ce que les critères que nous jugerons important pour nos vieux jours ne devraient pas guider le choix de nos investissements immobiliers et nos travaux ?

    Est-ce que les seniors, souvent propriétaire de leur résidence principale, accepteront de devenir locataire d’un logement plus adapté à leur besoin ou préféreront-ils acheter un appartement sans gros travaux d’adaptation au vieillissement ?

  3. @Guillaume,
    Encore un post intéressant!
    Le sud et le sud-ouest pourrait pâtir des conditions climatiques, on voit déjà ce qui s’est produit dans le Sud-est le wend dernier.
    l’ouest n’est pas totalement épargné ( ie les grosses tempêtes hivernales qui pourraient s’amplifier).
    En terme d’évolution de la population active, que penseriez-vous d’un scénario ou des Britanniques s’installeraient dans le nord ( Lille-Calais) pour un point à terre business en Europe tout en rentrant chez eux le wend?
    Idem pour l’Italie si Salvini devait revenir au pouvoir,

  4. Connaissez-vous le « cash-squeeze »

    A toi cher Julien !

    « LES NOTES D’ETIENNE BROIS

    Une bulle immobilière oui… mais où ?

    Selon Olivier Delamarche, l’immobilier n’est plus une bonne affaire pour le particulier. C’est vrai qu’il y a de quoi se poser des questions… mais il y a des nuances à apporter à ce propos.

    A l’heure où j’écris ces lignes, les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas, et l’immobilier n’a jamais été aussi élevé en termes de prix.

    Dans ces conditions, n’importe quel investisseur, aguerri ou débutant, doit se poser la question suivante : « sommes-nous dans une bulle immobilière ? »

    Une distinction de taille

    Nous ne pouvons pas répondre à cette question sans distinguer la situation géographique de vos investissements présents et futurs. Dans les grandes villes comme Paris, Marseille, Lyon, Nantes et bien d’autres, les prix de l’immobilier se sont envolés et les loyers n’ont pas suivis ce mouvement de hausse impressionnant.

    Que les choses soient dites ici, cette situation n’est pas tenable à long terme puisque les rendements s’effondrent, et qu’il devient de plus en plus difficile de se loger dans les grandes villes.

    Dans les agglomérations de taille moyenne, les prix sont en dessous de leur pic de 2008 et la situation est plutôt stable. Nous pouvons même observer une légère surévaluation.

    bulle

    Dans les plus petites villes de province, les villes de moins de 50 000 habitants, les prix sont toujours restés relativement raisonnables.

    L’euphorie n’a pas eu lieu de la même manière et les prix de l’immobilier au mètre carré sont aujourd’hui relativement stables (entre 800 et 1 500 € par m²;). Il n’y a pas de surcote notable dans ces petites villes plus confidentielles. Il s’agit d’un marché de niche qui va nous intéresser tout particulièrement.

    Vos revenus et les prix de l’immobilier

    Jacques Friggit, un ingénieur au Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), est un des rares professionnels à avoir mis en évidence une corrélation forte entre les prix de l’immobilier et les revenus des ménages.

    En effet, si les ménages voient leurs revenus augmenter, alors il est naturel que les prix de l’immobilier suivent. En revanche si le salaire des ménages stagne pendant 10 à 15 ans, alors les prix de l’immobilier doivent rester constants également.

    Sur le long terme, les prix de l’immobilier sont donc proportionnels aux revenus des ménages. Depuis les années 2000, la situation a dérapé et le ratio a explosé, en particulier à Paris et dans les grandes villes.

    Cette situation conduit à une surcote importante des prix sur le marché et trahit la présence d’une bulle immobilière gonflant de plus en plus rapidement. Le graphique ci-dessus nous rappelle donc que la situation de l’immobilier en France n’est pas homogène, avec des risques très différents entre Paris, les grandes villes et les petites villes de province.

    La folie n’est pas partout

    Le prix de l’immobilier à Paris est souvent traité par la presse comme un argument positif pour l’immobilier alors qu’il constitue selon moi un signal d’alarme très puissant actuellement. Combien d’articles ai-je déjà pu lire sur l’explosion des prix au mètre carré… (dépassant parfois largement les 10 000 €) !

    Si les prix de l’immobilier grimpent beaucoup plus vite que les revenus des ménages, alors nous allons tous finir sous une tente, avec l’incapacité de nous loger. Il n’y a certainement aucune bonne nouvelle là-dedans.

    Fort heureusement, cette folie ne frappe pas tout le territoire français.

    Un de mes plus ancien et fidèle client, qui habite actuellement à Boulogne-Billancourt, me fait part très régulièrement de sa frustration à ne pas pouvoir devenir propriétaire dans son quartier de prédilection. Son budget a beau être important (plus d’un million d’euros) et sa situation financière très confortable, il est incapable actuellement d’offrir 100 m²; à sa famille, et ne trouve rien.

    Bien sûr, mon avis est bien plus tranché. Ce n’est pas le bon moment pour s’offrir une résidence principale en région parisienne. Une situation telle que celle-ci est très commune et traduit un réel problème d’offre et de demande. Nous sommes bien entendus en présence de la dernière phase d’une bulle à Paris.

    La situation est identique dans toutes les grandes villes de France, et vous devez donc garder ceci en tête :

    « Une bulle immobilière finit toujours par éclater ! »

    Dans ces conditions, je recommande la plus grande prudence à ceux qui ne jurent que par les grandes villes. Le risque de déconvenue y est très élevé.

    Il est important de ne pas sacrifier vos rendements pour une plus-value hypothétique qui ne se réalisera probablement pas comme prévu initialement. Si le marché immobilier se retourne, alors vous n’aurez ni rendement, ni plus-values, et vous risquez de vous retrouver en cash-squeeze.

    Le cash-squeeze est une situation délicate dans laquelle l’investisseur n’est plus en mesure de payer ses mensualités. Cette situation intervient souvent quand le rendement d’un bien est trop faible, les impôts trop élevés ou les deux à la fois.

    Gardez bien en tête le choc des prix de l’immobilier à Paris en 1991 à la suite de la première guerre du Golfe… Lorsqu’une situation similaire se présentera, vous ne pourrez plus vendre, car la cession de votre bien risque de ne pas payer le capital restant dû à la banque, sauf à conserver votre bien sur toute la durée du crédit. Il est donc plus intéressant de rester locataire quelques années encore.

    Pour construire votre parc immobilier, ne sacrifiez jamais votre rendement à une plus-value potentielle. Pour devenir rentier, vous devez donc déterminer votre rendement cible et votre rendement minimum avant toute décision d’investissement. »

  5. Deux trois petits bémols à ce commentaire:
    Paris est une capitale et son marché de l’immobilier n’est pas franco français, donc les français qui n’ont pas les revenus suffisants pour s’acheter un bien sont souvent compensés par les étrangers.
    J’ai vécu 1991 en tant que propriétaire et bailleur à cette époque: oui quand j’ai revendu mon appartement pour acheter un bien plus grand il avait perdu beaucoup de sa valeur mais celui que j’ai acheté avait fait de-même. Ce crash ne m’a jamais empêché de trouver des locataires et au contraire du jour au lendemain j’ai vu ma rentabilité augmentée significativement.
    Pour le reste de la France aujourd’hui certaines grandes métropoles sont internationalisées par leur dynamisme économique et cela amortira la baisse des prix si elle a lieu.
    La courbe de Friggit est sortie de sont lit depuis le début des années 2000 (donc 19 ans) et je ne sais pas si elle est encore valable.
    La seule certitude peut être que l’on peut avoir c’est que, comme le dit Guillaume, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel et qu’a un moment il y aura soit arrêt et chute ou bien arrêt et stagnation sur une période plus ou moins longue. Nous sommes rentrés apparemment dans une période différente de ce l’on a connu et de ce que tous les enseignements économiques nous ont transmis, les prévisions sont donc très aléatoires et du domaine de la fiction je pense.

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