Investir dans l’immobilier, c’est investir dans la démographie, c’est anticiper les évolutions de long terme d’une société dont les habitants auront toujours besoin de se loger, mais selon des exigences, tant en terme de localisation, que de qualité des logements qui pourront évoluer.
Sans avoir l’ambition d’être exhaustif sur un sujet aussi complexe que celui de la démographie et de ses conséquences sur l’investissement immobilier, je crois qu’il est possible de mettre en avant trois phénomènes majeurs :
 

1 – Le mini baby boom du début des années 2000 est à l’origine d’une très forte augmentation du nombre des étudiants

Le mini baby boom du début des années 2000 est à l’origine d’une très forte augmentation du nombre des étudiants (et donc de la demande en logements étudiants) depuis 2016/17 jusqu’en 2025/26, puis une petite baisse au delà du fait de la baisse de la natalité depuis 2010 (et donc des étudiants en 2030 ?)



 
 

2 –Une population qui continue d’augmenter mais qui vieillit.

Ainsi, d’ici à 2070 :

    • La population pourrait augmenter de 11 millions d’habitants ;
    • Le nombre de personnes âgées de plus de 75 ans augmenterait de 8 millions ;
    • La proportion des 65 ans ou plus augmente fortement jusqu’en 2040 ;
    • En 2070, entre 25 % et 34 % de la population aura 65 ans ou plus alors que les 20/64 ans ne représenteront que 50% de la population totale ;



 
 

3- Une hausse ralentie de la population active

La population active, ce sont ceux qui sont en âge de travailler, ceux qui sont au cœur de la croissance économique ; Sans main d’œuvre, impossible de construire la croissance ! Anticiper l’évolution de la population active n’est il pas la meilleure solution pour anticiper l’évolution potentielle de la croissance économique ? Le ralentissement de la hausse de la population active n’est elle pas au cœur des tendances déflationnistes que nous traversons !
Si tel est le cas, le mouvement ne fait que commencer :

    • Sur la dernière décennie (2005 – 2015), le nombre d’actifs s’est accru en moyenne de 152 000 personnes par an
    • Entre 2015 et 2040, elle s’accroîtrait au rythme annuel moyenne de 62 000 personnes.
    • La population active progresserait ensuite plus modérément jusqu’en 2055, sur un rythme annuel moyen de 22 000 personnes.
    • Puis, un regain de dynamisme établirait la population active à 32,1 millions en 2070, selon une croissance annuelle de 39 000 personnes ;


 
 

4- Une population qui augmente de manière inégale entre les régions et les départements

Selon une récente étude de l’INSEE : « D’ici 2050, la population augmenterait dans toutes les régions de métropole »

Si les tendances démographiques récentes se poursuivaient, la France compterait 74,0 millions d’habitants en 2050, soit 8,2 millions de plus qu’en 2013. D’ici 2050, la population augmenterait dans toutes les régions métropolitaines. Elle progresserait le plus faiblement en Normandie et dans le Grand Est : moins de 0,1 % par an en moyenne de 2013 à 2050, contre 0,3 % pour l’ensemble de la France. Dans ces deux régions, la population se stabiliserait, puis baisserait à partir de 2040. À l’échelle des anciennes régions, seule la Lorraine perdrait des habitants entre 2013 et 2050.

Dans certaines régions, en particulier à l’ouest et au sud du pays, la croissance serait au contraire plus soutenue que la moyenne nationale. Entre 2013 et 2050, elle serait d’au moins 0,5 % par an en Corse, Occitanie, Auvergne-Rhône-Alpes et dans les Pays de la Loire.

En 2050, le classement des régions selon la population pourrait être modifié : la Bretagne deviendrait plus peuplée que la Normandie, tandis que l’Occitanie et la Nouvelle-Aquitaine auraient plus d’habitants que les Hauts-de-France. Les deux premières régions du pays conforteraient leur place : l’Île-de-France compterait 13,2 millions d’habitants (12,0 millions en 2013) et l’Auvergne-Rhône-Alpes 9,5 millions (7,8 millions en 2013).

 

 

 

Conclusion : Anticiper les évolutions démographiques pour prendre une décision d’investissement ?

Quelles conclusions pouvons nous en tirer :

  • La demande de logement étudiant pourrait fortement augmenter jusqu’en 2025 pour ensuite se stabiliser à un niveau élevé ; Il doit y avoir une opportunité d’investissement (et notamment en ce qui concerne la question de la location meublée ou collocation, mais attention aux excès de fantasmes sur le sujet)
  • La très forte augmentation de la population âgée de plus de 65 ans à l’horizon 2040 pourrait profondément modifier la demande de logement au profit de logements probablement plus petits, faciles à entretenir, avec un petit « jardin » ou appartement, à proximité de toutes les commodités. La question de la mobilité devient majeure lorsqu’il s’agit de loger une population qui voit ses capacités de déplacement baisser avec l’âge ; La mobilité dans le logement mais aussi pour l’accès aux commerces et à la vie sociale et récréative ;
  • Au delà des EHPAD qui est le logement pour les deux dernières années de la vie, il doit y avoir un marché pour le logement des 70/85 ans qui peuvent combiner solitude et vieillissement ;
  • La baisse tendancielle de la population active pose des questions sur la croissance économique future, mais également sur une déflation qui pourrait accélérer.
  • Toutes les régions ne profiteront pas des mouvements démographiques de la même manière ! Le Sud et l’ouest devrait en profiter en priorité, même s’il ne faut pas sous-estimer les conséquences du réchauffement climatique sur la qualité de vie des habitants du Sud. Allons nous assister à une accélération du dynamisme démographique au profit de l’ouest ?

 

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