On ne va pas se mentir. Il est compliqué de se construire un patrimoine important quand on n’a pas un gros salaire et pas d’héritage important à percevoir. Pourtant, avec un peu d’habilité, du temps et pas mal de travail, il est tout à fait possible d’envisager un très beau patrimoine.
La base de la construction d’un patrimoine, c’est votre capacité d’épargne, c’est-à-dire votre capacité à dépenser moins que ce que vous gagnez tous les mois. Malheureusement, même avec toute la bonne volonté du monde, lorsque vous avez un petit salaire, cette indispensable capacité d’épargne est limitée par nature.
Lorsque vous aurez épargné 300€ à 500€ par mois, ce sera déjà énorme. Ce n’est malheureusement pas en plaçant ces 300€ à 500€ par mois sur un ETF World dont les performances passées sont pourtant exceptionnelles que vous y arriverez. Il y a très peu de chance que vous arriviez.
L’investissement en actions est beaucoup plus difficile que la théorie peut le laisser à penser (cf. « Replay Visio : « Les secrets de l’investisseur de long terme pour réussir en bourse ». ou « Replay visio : « Objectif : 3 millions d’euros à la retraite !« ).
Attention, il ne s’agit surtout pas de vous expliquer qu’il ne faut pas chercher à « épargner » un maximum. L’épargne est indispensable ! Plus vous pourrez mettre de l’argent de côté au quotidien, plus vous vous donnerez les moyens de vous construire un patrimoine important.
Lorsque l’on n’a pas un salaire élevé, vous n’avez pas d’autre choix que de travailler sur vos dépenses. Dégager une capacité d’épargne est indispensable pour se construire un patrimoine.
Ma mise en garde tient surtout sur le niveau du rendement que vous pouvez réellement espérer pour cette épargne. La théorie nous explique que rendement de très long terme d’un ETF World est d’environ 8% par année.
Malheureusement, vous n’obtiendrez pas ce rendement. La contrepartie, le prix à payer est trop élevé pour vous (cf. « Épargne : Connaissez-vous le « prix à payer » pour obtenir un rendement élevé ?« ). Ce rendement de 8% est en réalité très théorique.
Si vous parvenez à générer un rendement net autour de 5%, ce sera déjà pas mal. Épargner 400€ / mois pendant 30 ans à 5%, c’est capitaliser 330 000€. C’est pas mal, mais finalement très peu au regard de l’aléa d’un tel projet d’épargne.
L’achat de votre résidence principale, la base de votre patrimoine.
Je crois que l’investissement immobilier et plus précisément l’achat de votre résidence principale est une étape incontournable pour vous construire votre patrimoine. C’est la meilleure stratégie. Celle qui vous permettra d’injecter beaucoup plus que ces 300€ à 500€ par mois dans votre patrimoine et surtout, celle qui vous permettra de créer de la valeur ajoutée, sans impôt.
La résidence principale est une puissante niche fiscale. En effet, le loyer que vous économisez n’est pas imposable et surtout, lors de la revente, il n’y aura aucun impôt sur la plus-value immobilière.
Ainsi, l’acquisition de votre résidence principale et la recherche d’une plus-value immobilière défiscalisée pourra vous permettre de vous construire un patrimoine important, sans impôt (cf. « Résidence principale : Les critères de l’exonération de la plus-value immobilière« )
Une résidence principale dans laquelle vous travaillerez avec vos mains pour créer de la valeur. L’idée étant de compenser vos faibles revenus par l’énergie que vous consacrerez dans l’amélioration de votre logement.
L’avantage, lorsque l’on a un petit salaire est souvent que l’on commence à travailler tôt (c’est là un propos un peu caricatural, mais relativement proche de la réalité). Cela signifie qu’à 25 ans, vous avez déjà votre CDI, et une certaine visibilité dans la localisation de votre vie.
Ainsi, et cela le plus tôt possible, vous devez acheter votre résidence principale. Une résidence principale dont la taille et la qualité seront fonctions de votre budget.
Mais surtout, une résidence principale dans laquelle vous allez pouvoir engager des travaux d’amélioration qui seront à l’origine d’une plus-value immobilière non imposable lorsque vous changerez de logement.
Ceux d’entre vous qui ont la chance de résider ailleurs que dans une grande métropole auront un avantage indéniable. Ils pourront acheter un logement, plus grand, avec un potentiel de valeur ajoutée plus important.
Réalisez des travaux de rénovation, prendre le temps et ces weekends pour poser du placo, poser une nouvelle faïence dans la salle de bain, mettre une cuisine, trouver un nouveau mode de chauffage, … Des travaux que vous pourrez engager dans le temps.
Lorsqu’on est jeune, il doit être possible d’accepter de vivre dans un moindre confort. Profiter de l’énergie de la jeunesse pour travailler, rénover son logement qui se transformera en plus-value immobilière non imposable.
Ces travaux de rénovation et le temps permettront à coup sûr (ou presque) de vous construire un patrimoine important, net d’impôt.
Ces opérations achat/rénovation/revente de la résidence principale pourront être renouvelées à 2 ou 3 reprises au gré de l’avancée dans la vie (la vie en couple, l’arrivée des enfants) et à chaque fois, un budget plus important.
Cette stratégie achat/rénovation/revente que l’on pourrait même limiter à achat/rénovation/amélioration sera toujours préférable à l’immobilier locatif.
Depuis quelques mois, la mode est à croire qu’il faut investir dans l’immobilier locatif avant d’acheter sa résidence principale selon l’idée que la résidence principale serait un passif non créateur de richesse. C’est la une bêtise. L’achat de la résidence principale est un indispensable patrimonial (cf. « Acheter sa résidence principale : Un impératif patrimonial ?« ).
Lorsque vous aurez remboursé le crédit immobilier de votre résidence principale (ce qui pourrait arriver assez rapidement si vous commencez cette stratégie d’achat tôt dans votre vie), vous pourrez continuer à investir en investissant dans l’immobilier locatif, toujours avec cette même stratégie d’achat/rénovation pour maximiser la construction de votre patrimoine.
Si vous n’êtes pas bricoleur, si vous n’avez pas envie de faire des travaux dans votre logement, l’immobilier ne sera pas une solution très efficace pour vous.
Dans ce cas, vous devrez vous orienter vers la seule et véritable stratégie : Vous investir dans votre vie professionnelle pour augmenter votre salaire, créer votre boîte, vous formez, apprendre, travailler pour augmenter votre salaire… et pouvoir ainsi épargner et vous contenter d’investissements patrimoniaux (immobilier et financier) moins rentable comme nous vous l’expliquions dans cet autre article : « Comment se construire un patrimoine quand on a pas de temps à y consacrer ?«
A suivre.
