La semaine dernière, nous avons initié une réflexion importante dans cet article « Immobilier locatif : La loi PINEL est un excellent compromis pour ceux qui n’ont pas le temps !« . Il s’agissait d’engager la question incontournable de l’investissement et la gestion de son patrimoine lorsque l’on a pas de temps.
En effet, la grande majorité d’entre vous qui possédez un patrimoine important ou en cours de constitution avec un point commun : Vous avez des revenus élevés, fruit d’une activité professionnelle lucrative, mais surtout d’un investissement personnel énorme.
Il n’y a pas de secret. Pour se construire un patrimoine élevé, il faut beaucoup travailler et s’investir fortement dans une activité économique suffisamment lucrative pour générer des revenus supérieurs à vos besoins de consommation. C’est n’est pas plus compliqué que cela (sic!)
Ainsi, vous êtes nombreux à disposer de revenus importants (du moins supérieurs à vos besoins de consommation). Vous disposez donc d’une capacité d’épargne potentiellement très importante, mais vous n’avez pas de temps.
Pas suffisamment de temps pour dépenser vos revenus élevés, pas suffisamment de temps pour satisfaire vos envies de loisirs ou même consacrer de l’attention à vos enfants et votre famille. Vous avez donc encore moins de temps à consacrer à la gestion de votre patrimoine et à l’investissement efficace de vos excédents de revenus.
Cet article est donc fait pour vous. Nous allons essayer de définir une stratégie efficace pour utiliser votre capacité d’épargne sans consommer votre temps si précieux, et encore moins votre temps de cerveau disponible.
Essayons de mettre en avant 3/4 stratégies simples et efficaces pour vous construire un patrimoine sans y consacrer trop d’énergie et de temps.
1 et 2- L’acquisition de votre résidence principale et de votre résidence secondaire.
C’est la base. L’acquisition de la résidence principale, pour ceux qui ont la capacité à se projeter à long terme, c’est la possibilité de profiter de l’effet de levier du crédit et d’utiliser vos revenus excédentaire pour vous constituer un capital dont la valeur évoluera au même rythme que l’économie.
Je crois qu’il faut investir au maximum dans la valorisation de sa résidence principale. Vous ne tirerez aucun revenu, et donc aucune imposition sur ce revenu, mais au contraire un cadre de vie de haute qualité qui pourra vous aider à recharger les batteries et vous concentrer sur l’essentiel qu’est votre famille et votre capacité à générer des revenus professionnels.
Les dépenses intelligentes dans votre résidence principale vous apporteront un niveau de bonheur supplémentaire et une augmentation de la valeur de votre patrimoine… sans être consommateur de temps de cerveau disponible. Au contraire, la qualité de votre cadre de vie sera même en mesure de vous libérer du temps de cerveau disponible et donc votre capacité à davantage vous investir dans votre activité professionnelle, source principale de vos revenus.
Le raisonnement est le même pour la résidence secondaire. Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Acheter une résidence secondaire, un investissement au rendement non financier inestimable« .
Bref, il s’agir de dépenses d’investissement qui vous permettront de vous constituer un capital immobilier, sans fiscalité sur les revenus et surtout qui vous permettront de recharger vos batteries et ainsi trouver la force de mieux vous investir dans votre activité professionnelle.
Lorsque l’on dispose d’un niveau de revenu élevé, grâce à une activité professionnelle lucrative, la constitution du patrimoine passe davantage par votre capacité à stocker vos revenus excédentaires plutôt que votre capacité à réaliser des investissements à rendement élevé.
Vous n’avez pas le temps pour espérer gérer convenablement vos investissements patrimoniaux à rendement élevé et le temps de vous pourriez consacrer à cette gestion serait pris sur l’attention que vous consacrez à vos enfants ou encore sur votre capacité à générer des revenus professionnels.
Cette notion est fondamentale à intégrer.
3- Des investissements mensuels, automatisés, en actifs de long terme.
Ensuite, un fois cette double investissement « Résidence principale et secondaire » mis en œuvre, vous êtes nombreux à disposer encore d’excédents de revenus confortables dont vous n’avez pas besoin.
La question est alors de trouver une stratégie non consommatrice de temps et d’énergie pour investir ces sommes mensuelles.
Je crois qu’il faut faire simple et efficace et construire une stratégie autour de deux piliers :
- Investir mensuellement et de manière automatique. Tous les mois, une somme est automatiquement prélevée sur votre compte chèque et s’investit dans un actif X ou Y ;
- Faire confiance au temps long et à la gestion passive. Vous investissez tous les mois dans un actif, vous lissez le prix de revient, et laissez le temps long faire son œuvre au gré d’une croissance économique qui impactera positivement la valeur de vos investissements.
Deux supports paraissent parfait pour réaliser ces investissements :
- L’investissement en actions dans un PER ou un contrat d’assurance-vie via l’achat mensuel, et automatique d’ETF diversifiés à défaut d’être capable d’investir en actions en direct de manière automatique dans un PEA. A ce titre, une gestion passive ou active à horizon disponible dans le PER ou l’assurance-vie peuvent être d’une grande pertinence. Simple et efficace.
- L’investissement en SCPI. Deux options, soit le recours aux SCPI à crédit pour profiter d’une hausse future de la valeur des parts, soit l’acquisition mensuelle de quelques parts en pleine propriété ou même en nue-propriété. Si l’investissement en SCPI à crédit semble particulièrement osé dans un contexte de remise en cause de la valeur d’usage des bureaux et des commerces depuis la crise du Covid-19, l’acquisition progressif mensuel de la nue-propriété de parts de SCPI doit être assez pertinent (cf. « L’investissement progressif en SCPI, c’est éviter d’investir au mauvais moment. Mais quel rendement espérer ? » ou encore « Quel taux de rendement espérer pour un investissement en SCPI à crédit ?« )
Avec ces deux stratégies, vous avez 15 ans d’épargne devant vous. Pendant les 15 prochaines années, vous n’avez rien à faire et vous pouvez vous consacrer à l’essentiel sans avoir la frustration de passer à côté de la constitution de votre patrimoine.
4- Investir dans l’immobilier locatif patrimonial.
Enfin, lorsque vous aurez mis en œuvre toutes ces stratégies simples et efficaces pour vous construire un patrimoine sans devoir y consacrer du temps et de l’énergie ; Lorsque les crédits immobiliers souscrits pour l’acquisition de vos résidences principales et secondaires seront remboursés, vous pourrez vous laisser tenter par l’investissement immobilier locatif patrimonial.
A l’opposé de l’immobilier locatif de rendement, l’immobilier locatif patrimonial ne vise pas la maximisation du revenu généré par l’investissement ; L’objectif de l’investissement immobilier patrimonial est d’utiliser le levier du crédit immobilier pour acheter un bien immobilier dont l’emplacement de première qualité (grande métropole ou emplacement stratégique dans une ville moyenne à la démographie dynamique) garantira une valorisation dynamique dudit capital immobilier à long terme.
C’est dans ce sens que nous vous expliquions que « Immobilier locatif : La loi PINEL est un excellent compromis pour ceux qui n’ont pas le temps !« .
Les stratégie d’investissement immobilier à très forte rentabilité ne seront malheureusement difficilement envisageable car trop consommatrice de temps et d’énergie. L’immobilier à haut rendement est réservé à ceux d’entre vous qui ont du temps et de l’énergie à y consacrer (jeune retraité ou jeune actif dont le niveau de travail permet d’avoir du temps à défaut d’un revenu élevé).
A suivre.
Demain, nous travaillons le sujet opposé : Comment se construire un patrimoine quand on a pas d’argent mais du temps ?
29 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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bonjour, où est passé le paragraphe 2 ?
1 – Résidence principale ;
2 – Résidence secondaire ;
3 – Investissement progressif ;
4 – Immobilier patrimonial
Je suis très intéressée par votre article concernant la « gestion passive ou active à HORIZONS pour l’ASSURANCE VIE
avec ITF ? ou OPCVM ?
Comment trouver un tel gestionnaire aux FRAIS ACCEPTABLES ?
MERCI de votre réponse
Toujours cette croyance que l’immobilier va continuer à prendre de la valeur à long terme. Hier, je lisais le rapport sur la démographie en France, et l’INSEE prévoit 69,3 millions d’habitants en 2044 ( soit une augmentation moyenne d’environ 100 000 personnes/ an sur 23ans, on est actuellement 67,2 millions), avant une diminution à 68 millions en 2070.
Alors bien sûr, actuellement, il y a bcp d’argent en circulation, ce qui fait monter les prix, mais cette augmentation d’argent n’est pas dû à la croissance du PIB, mais à l’endettement public toujours en augmentation, qui entraine ainsi artificiellement une croissance…. ( la dépense de l’Etat étant la recette d’autres) Bref, c’est le serpent qui se mort la queue, ( qui avait commencé bien avant le covid). Mais cette générosité de l’Etat va t-elle durer ?
Car croyez-vous que l’on va continuer longtemps à faire 400 000 logements/an, pour loger une augmentation moyenne de la population de 100 000 personnes/an ( dont bcp de nouveaux ‘immigrés sans le sou ? ). Ou alors, si on continue à faire 400 000 logements/an grâce à l’encouragement financier du gouvernement afin de ne pas faire fléchir la « croissance », il y aura énormément de logements vacants( déjà 3 millions actuellement), et je ne suis pas certain que ces logements inoccupés prennent de la valeur. ( Et ce n’est pas les bénéficiaires des minimas sociaux, des minimum vieillesse ou les smicards qui risquent de faire monter les prix)
Je ne crois pas avoir expliqué cela.
Je dis simplement que la valeur de l’immobilier à long terme à tendance à suivre le dynamisme économique ;
Je dis aussi que le capitalisme est condamné à la croissance économique ;
Donc, tant que nous sommes dans un système capitaliste, si la croissance économique est inexorable, alors les prix de l’immobilier doivent pouvoir accompagner la hausse (au moins en euros courant).
Si la question est celle de la fin de la croissance économique. Vous avez raison. C’est la décroissance et l’appauvrissement collectif. Ce n’est pas un scénario dans lequel je me projette.
Et ensuite :
https://journals.openedition.org/rives/4429
La grande dépression immobilière de la fin du XIXe siècle.
Pour le XXe siècle, la littérature est plus abondante.
« Je dis aussi que le capitalisme est condamné à la croissance économique »
Vous oubliez: entrecoupé de chaos plus ou moins important et longs !
Et l’ampleur d’un chaos, quasiment à chaque fois, est proportionnel à la grandeur des artifices et des inepties qui l’ont créés !!!
Prix et loyers des maisons en France depuis le Moyen-âge :
https://fr.m.wikisource.org/wiki/Le_Prix_et_le_Loyer_des_maisons_en_France_depuis_le_moyen_%C3%A2ge_jusqu%E2%80%99%C3%A0_nos_jours/01
Et ensuite :
https://journals.openedition.org/rives/4429
La grande dépression immobilière de la fin du XIXe siècle.
Pour le XXe siècle, la littérature est plus abondante.
[Je me suis encore trompé de fil. GF, si vous souhaitez effacer le message doublon, plus haut…]
« Patience et longueur de temps font plus que force ni que rage ».
Jean de La Fontaine.
Merci pour cet article très intéressant qui a le mérite de traiter une question bien plus fondamentale que la recherche du meilleur investissement et la maximalisation du profit à tout prix.
Je suis juste mitigé sur la résidence secondaire; j’imagine que cela dépend de nombreux facteurs tels que résidence principale dans un grand centre urbain (surtout Paris) vs en province avec une meilleure qualité de vie, préférence entre vacances toujours au même endroit vs découverte de nouveaux lieux, âge et composition de la famille…
Le reste semble très sensé.
Et donc maintenant vous préconisez l’achat des scpi apres nous avoir expliqué en long et en large qu’il fallait surtout pas le faire et vendre tout si on en avait !
Idem sur la gestion passive ou il y a peu vous critiquiez ceux qui le préconisaient…
Mais vous deviez à l’époque pousser vos articles entre autres sur « défi6% » avec des ocvm blindés de frais logés dans une assurance vie blindée de frais
Très drôle !
Pour ceux qui « y croient »:
https://www.primaliance.com/actualite/3282/donnez-du-sens-a-votre-epargne
Il y a effectivement, depuis une dizaine de mois environ, une inflexion assez nette dans les preconisations de Guillaume. Les SCPI (soigneusement sélectionnées), les ETF ne sont effectivement plus le mal absolu ; -). Je pense que plusieurs choses peuvent potentiellement expliquer cette évolution : sa consultation patrimoniale, manifestement victime de son succès, lui a peut etre permis de prendre conscience qu’une part non négligeable de ses clients, cadres ou indépendants soumis a des contraintes horaires importantes, n’avaient pas des heures ou des WE a passer à rechercher et retaper un appartement ancien, chercher, selectionner et gérer un locataire, suivre les artisans et remplir la paperasse pour obtenir des aides aux travaux d’isolation, suivre les evolutions juridiques continuelles etc ; qu’ils préferaient garder leur rare temps libre pour leur famille et souhaitaient donc une forme d’investissement immobilier moins chronophage quitte a ce qu’il soit moins rentable (d’ou le Pinel également) ; que le tsunami annoncé sur les SCPI – notamment de bureaux – ne s’etait pas produite et ne se produirait probablement jamais. Le « défi 6 % « , exercice remarquable d’honnêteté intellectuelle, a également montré qu’une gestion passive a base d’ETF pouvait avoir des performances équivalentes à celles d’une gestion active professionnelle. Peut etre que je me trompe, Guillaume nous le dira peut être. Bref, pour moi ce n’est pas un revirement d’opinion, mais une evolution raisonnable, basée sur l’analyse objective des faits et des souhaits de la clientèle. Je trouve cela plutôt sain pour un CGP.
Bravo ! Tout y est.
En réalité, j’avance comme vous. J’exerce mon métier depuis 20 ans, mais je ne cesse d’apprendre et d’avancer.
– Sur le succès des consultations, vous avez raison. Je suis moins « journaliste » dans sa tour d’ivoire et deviens plus pragmatique sur les solutions ;
– Pour les SCPI : Pareil, vous avez raison. Il faut être pragmatique et avancer sans rester fermé sur des certitudes qui ne se confirment pas.
– ETF : Idem. Depuis toujours persuadé par la gestion passive en actions en direct, j’ai été et je suis toujours attentif sur les ETF, dont le modèle économique ne me semble pas assez rentable pour l’industrie ;
En attendant, vous aurez fait perdre beaucoup d’argent à ceux qui ont suivi « bêtement » vos « affirmations » depuis des années…
Et le pire c’est que vous n’acceptiez aucune contradiction…
En fait vous passez votre temps à changer d’avis.
Avis aux amateurs 😉
Réponse d’un « retourneur de veste » !!!
“1 – Résidence principale ;
2 – Résidence secondaire ;
3 – Investissement progressif ;
4 – Immobilier patrimonial”
Il s’agît d’une approche “standard” à adapter en fonction de la situation et des objectifs du client.
D’une façon générale, 20%, des “outils” répondent à 80% des besoins.
Approche standard, certes. Pour des gens qui ont un emploi stable, ne devront pas changer de région ou de pays au cours de leur carrière, ne divorceront pas…
Je dirais donc plutôt :
1- Achat/Revente des résidences principales.
Et dans l’idéal, en profitant des taux bas actuels.
Et encore, si votre employeur vous loge ou vous propose des aides à la location, pas besoin de RP.
2 – pas besoin de RS.
3 – « patience et longueur de temps … »
4 – compte tenu des politiques anti-propriétaires en préparation (il suffit de bien écouter Mme Wargon, qui ne fait que répéter tout haut ce que toute une caste hurle tout bas), je n’investirai plus dans l’immo en direct.
Et donc « à adapter en fonction de la situation et des objectifs du client »
Oui, je m’inscrivais dans le « à adapter ».
🙂
a suivre
Hé oui, c’était bien avant mais le socialisme à partir de la fin du siècle dernier est passé par là et a tout chamboulé les règles de bon sens paysan!!!!
Si j’avais sû, avant d’acheter ma RP, j’aurai investi dans l’immobiler locatif de manière à génerer des revenus passifs en plus de mon salaire.
Une fois la liberté financière atteinte c’est seulement à ce moment là que j’aurai acheté ma RP.
Attention à ne pas oublier la fiscalité, donc à préférer le meublé ou des défiscalisations à prix raisonnables et bien situées, ou bien avec travaux pour générer du déficit foncier, en envisageant d’en faire sa RP plus tard pour éviter la taxe sur plus value qui rognerait une bonne partie du gain
Car payer l’IR + les prélèvements sociaux, en lus de la taxe d’habitation, ça ne laisse pas une grosse rentabilité en terme de revenus massifs, surtout tant qu’on a en face des loyers un prêt à rembourser.
D’accord avec vous,Antoine,
La question de la rentabilité réelle avant tout investissement immobilier,(Hormis le cas de la RP……..jusqu’à quand ???), devrait être examinée avec soin,car c’est bien là que le bât blesse !
Ne pas oublier que la pression fiscale, déjà significative, ira désormais croissante pour les raisons que l’on sait,de préférence envers les propriétaires immobiliers cibles de choix captives n’étant pas en mesure de chiffrer avec rigueur les rendements nets de leur investissement, et devant assumer les lourdeurs et opacités inhérentes à la gestion immobilière.
En fait il n’existe pas de règles strictes pour investir,car chacun choisi en fonction de sa philosophie de vie.
Au milieu de ma lecture, je lis: » C’est n’est pas. ». Peut-on donner une réelle crédibilité à quelqu’un qui ne se relit pas avant de publier ou simplement de communiquer ?
bonjour
Bonjour,
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