Depuis quelques jours, après publication des derniers chiffres du marché du crédit immobilier, ils sont un certain nombre à expliquer que nous serions en train de vivre une crise immobilière plus grave que celle de 2008.
Il est vrai que les chiffres du dernier trimestre 2022 publiés par Crédit Logement ne sont pas encourageants avec cette phrase reprise partout :
Une chute de la production de crédit immobilier comparable à celle de 2008, mais plus prononcée que celle du 1ier confinement
Observatoire crédit logement – dernier trimestre 2022
Il n’en faut pas plus pour surfer sur les peurs et encourager les apôtres de l’apocalypse économique d’annoncer une violente crise de l’immobilier et potentiellement une forte baisse des prix de l’immobilier.
Je n’y crois pas. La situation que nous vivons ne me semble en aucun cas comparable à la crise de 2008.
Je n’arrive pas à me persuader que nous sommes à la veille d’une violente crise immobilière qui conduirait à une telle baisse des prix de l’immobilier qu’il serait préférable d’attendre l’effondrement pour faire de belles affaires.
Je ne vois pas les signaux faibles qui pourraient nous permettre d’anticiper un tel mouvement.
Au contraire, je vois de nombreux signaux faibles qui me poussent à croire que la hausse des prix pourrait animer les marchés immobiliers dans un grand nombre de régions. Inflation, hausse des coûts de construction, taux d’emprunt inférieur à l’inflation, flux démographique, taux de chômage au plus bas… militent pour un marché immobilier en hausse.
Le marché du crédit immobilier s’est littéralement figé depuis le début de l’été 2022 à cause de l’accélération de la hausse des taux de crédit immobilier.
Au milieu de l’été 2022, il était encore possible d’obtenir un crédit immobilier autour de 1.50% / 1.60% sur 20 ans.
Aujourd’hui, début 2023, les courtiers en crédit immobilier expliquent que l’obtention d’un crédit immobilier avec un TAEG à 3.50% serait déjà un quasi-exploit. Et c’est d’ailleurs la raison pour laquelle ils militent bec et ongles pour une plus forte hausse des taux de crédit immobilier via le relèvement plus rapide du taux d’usure.
Dans un tel contexte de violente hausse des taux de crédit immobilier, le tout dans un contexte géopolitique de guerre énergétique, la chute du dynamisme du marché du crédit immobilier apparaît comme parfaitement légitime.
Les banques n’aiment pas accorder des crédits immobiliers à taux très bas dans un contexte de violente hausse des taux ! C’est assez compréhensible.
La banque, c’est un commerçant dont la rentabilité repose sur la capacité à prêter de l’argent à un taux supérieur au taux auquel elle l’emprunte. Lorsque les taux d’intérêt sont annoncés en forte hausse, les banques sont naturellement frileuses et refusent d’accorder des crédits à un taux qui pourrait rapidement être à perte.
Logique.
De surcroît, vous êtes nombreux à avoir temporisé votre projet d’investissement immobilier. La période n’incitait clairement pas à l’investissement.
Bref, le marché du crédit immobilier s’est bloqué au cours du dernier trimestre 2022 et seuls les emprunteurs les plus prometteurs pour la rentabilité des banques ont réussi à faire financer leurs projets.
Mais attention, il s’agit là d’une situation très temporaire qui va rapidement se débloquer avec le reflux de l’inflation et l’atteinte d’un niveau plafond pour les taux d’intérêt.
Les fondamentaux restent très bons malgré la hausse des taux de crédit immobilier qui va nécessiter quelques ajustements dans certaines zones aux prix de l’immobilier manifestement exagérés.
Les banques vont pouvoir rapidement rouvrir le robinet du crédit immobilier.
L’accès au crédit immobilier va redevenir plus facile dans les prochaines semaines. Les banques vont à nouveau pouvoir proposer des taux de crédit immobilier rentables !
Les taux de crédit immobilier vont donc augmenter, les banques vont à nouveau gagner de l’argent… et le marché de l’immobilier va pouvoir tranquillement repartir.
Bien évidemment, la hausse des taux de crédit immobilier va considérablement réduire la capacité d’investissement des candidats investisseurs.
La pression sur les prix de vente risque d’être d’autant plus forte que les prix de l’immobilier étaient déjà très élevés (Paris et Lyon notamment)
Néanmoins, deux facteurs sont de nature à limiter la baisse des prix de l’immobilier :
1 – Les taux de crédit immobilier ont beaucoup augmenté, mais ils restent encore historiquement inférieurs à l’inflation ;
2 – L’épargne des ménages est abondante et mal rémunérée ; Nombreux sont les épargnants qui vont autofinancer leur investissement immobilier avec leur épargne.
1 – Les taux de crédit immobilier ont beaucoup augmenté, mais ils restent encore historiquement inférieurs à l’inflation ;
Oui, les taux de crédit immobilier ont beaucoup augmenté, mais ils restent encore excessivement faibles au regard du niveau d’inflation.
Emprunter à un taux inférieur à l’inflation était encore un rêve inimaginable il y a quelques années.
Il s’agit là d’un puissant soutien à la dynamique du marché immobilier.
2 – L’épargne des ménages est abondante et mal rémunérée ; Nombreux sont les épargnants qui vont autofinancer leur investissement immobilier avec leur épargne.
L’épargne mal rémunérée est abondante. Les épargnants français ont massivement épargné dans le fonds euros des contrats d’assurance-vie. Une épargne qui est source d’appauvrissement tant son rendement est faible au regard du niveau d’inflation.
Vous êtes donc majoritaire à sortir votre argent de l’assurance-vie (ou ne plus y investir) pour acheter cash vos investissements immobiliers. Le recours systématique au crédit n’est plus comme nous vous l’avons détaillé dans cet article « La hausse des taux de crédit immobilier et la fin de l’effet de levier modifient nos stratégies patrimoniales« .
À suivre.
