DPE : L’immobilisme des copropriétés au sujet de la rénovation énergétique.

« Passoires énergétiques » ou « passoires thermiques ». Ces notions reviennent souvent dans l’actualité, mais aussi dans votre quotidien de bailleur. Ce ne sont pas des mots qui font peur, mais bien une réalité.

16 % des résidences principales en 2023 sont concernées. Imaginez l’équivalent en tonnes d’émissions de CO2 en moins par an si tous ces logements étaient rénovés.

Les copropriétés sont bien entendu concernées par cette problématique. Vous avez sans doute vu passer dans vos ordres du jour d’Assemblées générales le vote d’un diagnostic technique global (DTG).

Outre la lutte contre le changement climatique, l’objectif du législateur est de soutenir le pouvoir d’achat des locataires. Avec une idée sous-jacente pour les bailleurs qui est d’investir pour gagner après : maintenir (ou faire croître dans certains cas) la valeur patrimoniale de leurs biens.

Le concept même du diagnostic technique global

Depuis le 1er janvier 2017, la loi ALUR impose que la réalisation d’un DTG soit décidée en AG. Ce fameux diagnostic comprend une analyse des différents postes techniques de la copropriété, à savoir : 

• le système de production d’eau chaude et de chauffage ;
• l’alimentation en eau et en électricité ;
• la sécurité incendie ;
• les évacuations ;
• les ascenseurs ;
• les fondations ;
• les escaliers ;
• les façades ;
• la structure ;
• la toiture ;
• etc.

On le voit bien, l’une des finalités flagrantes du DTG, au-delà de la sécurité, est la rénovation énergétique des copropriétés. Le diagnostic repose sur une visite sur site, dans l’objectif de proposer des recommandations de travaux poste par poste. Recommandations assorties de coûts prévisionnels, de potentielles économies d’énergie et d’aides financières mobilisables.

De l’autre côté, l’enjeu pour les copropriétaires bailleurs est l’interdiction de location des logements considérés comme des « passoires énergétiques ». Pour autant, en tant que propriétaire, vous dépendez de la décision collective. C’est là que cela se complique.

Les problématiques soulevées par l’obligation de réaliser un diagnostic technique global

Le coût du diagnostic technique global

Le principal frein à la prise de décision collective est bel est bien la tarification pratiquée pour l’établissement d’un DTG. Comptez plusieurs milliers d’euros. En plus, il y a de fortes disparités en fonction de l’entreprise consultée et il existe aussi des arnaques.

Pour s’y retrouver, le Ministère de la Transition Ecologique a mis en place un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés par des organismes indépendants (type SOCOTEC ou BUREAU VÉRITAS). Plutôt bien fait pour le coup.

Il faut également se poser la question des subventions. On entend beaucoup parler de MaPrimeRénov’ pour les copropriétés qui reste une solution à envisager.

L’emprunt copropriété classique pose le problème du vote à l’unanimité. L’emprunt individuel supposait de son côté que chaque copropriétaire monte un dossier séparé en fonction de son profil. Un vrai bazar administratif. Si le copropriétaire vend son lot, l’emprunt est remboursé par anticipation. Les banques n’aiment pas beaucoup ce genre de choses.

Mais il y a fort heureusement une bonne nouvelle issue de la Loi de Finances 2024. Elle donne accès aux copropriétés à un vrai PTZ (prêt à taux zéro). C’est le syndicat qui prend la charge de l’emprunt, qui est lui-même lié au lot. Ce qui signifie qu’il passera de propriétaire en propriétaire en cas de vente. Le gros plus : il est possible de débuter le remboursement des mensualités une fois que les économies des charges deviennent réelles grâce à la rénovation énergétique. Et, cerise sur le gâteau, ce PTZ est voté à la même majorité que les travaux.

Il y a bien sûr la question du financement du reste à charge, mais le processus est tout de même grandement facilité.

La prise de décision en Assemblée générale

Comment la prise de décision fonctionne ? Le syndic soumet d’abord au vote la réalisation du DTG (à la majorité simple). Si le syndicat se prononce de manière positive, le rapport sera présenté à une prochaine AG, avec les préconisations de travaux et le vote des devis.

Certains pensent que la majorité de vote des travaux est un élément bloquant. En poussant la réflexion jusqu’au bout : faut-il forcer les copropriétés à réaliser des travaux de rénovation énergétique ?

La première chose évidente est que, sur ce point, votre syndic a un rôle pédagogique à tenir. Et ce, bien en amont d’une AG. C’est une réalité, toutes les copropriétés vont devoir s’y mettre. Alors, autant l’anticiper (notamment grâce au fonds travaux). Il me semble essentiel d’insister sur la valorisation du patrimoine qu’apporte la rénovation énergétique. Les potentiels acheteurs ont bien conscience de ces paramètres. Un logement performant se vendra plus facilement, au mieux plus cher, au pire à un prix stabilisé. Au contraire d’une « passoire énergétique » qui risque de voir sa valeur chuter.

Les bailleurs risquent de se retrouver coincés à un moment donné. Le problème aujourd’hui est que le logement peut rester impossible à louer (interdiction) pendant tout le temps où la copropriété réalise les travaux. Ce qui peut prendre 2, 3 ou 4 ans entre la réalisation du DTG et la classification finale obtenue. L’idéal serait que le législateur offre la possibilité de suspendre l’indécence énergétique à partir du moment où la copropriété s’engage dans la rénovation énergétique…

Les sanctions sont-elles à la hauteur des enjeux ?

Sur le papier, une copropriété peut décider de refuser d’effectuer un DTG. Du côté du syndic, du moment qu’il soumet au vote sa réalisation, il se dégage de sa responsabilité.

Il n’y a pas vraiment de sanction immédiate. Malgré tout, le législateur a donné la possibilité au maire, au préfet ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale de demander la présentation du DTG. S’il n’a pas été réalisé, ils ont le pouvoir de le commander à la place et aux frais de la copropriété. Il ne semblerait pas que ce mécanisme ait encore été mis en œuvre de manière significative, mais cela porte à réflexion.

La rénovation énergétique est à mon avis inéluctable. Nul doute que cela deviendra une vraie obligation dans les années à venir. Ne vaut-il pas mieux la mettre en œuvre dès à présent, de manière progressive ? Plutôt que cela se fasse dans la douleur ?

Sources :

• Observatoire national de la rénovation énergétique. Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2023 [en ligne]. Consulté le 13/02/2024.
• Ministère de la Transition écologique. Tout savoir sur la rénovation énergétique [en ligne]. Consulté le 13/02/2024.
• Service Public. Diagnostic technique global (DTG) de la copropriété [en ligne]. Consulté le 13/02/2024.
• Ministère de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique. Copropriétés et aides financières à la rénovation énergétique [en ligne]. Consulté le 13/02/2024.