Acheter sa maison, acheter son appartement, qui recevra le logement de son foyer est le rêve d’un grand nombre d’entre nous. Tout le monde, ou presque, rêve d’être propriétaire de sa résidence principale, et ceux qui vous expliquent qu’ils sont locataires par choix sont les mêmes que ceux qui vous expliquent qu’ils n’aiment pas les vacances par peur de s’ennuyer.
Bref, l’achat de sa résidence principale est un objectif de vie partagé par tous, ou presque. Néanmoins, acheter sa résidence principale est un achat onéreux qui peut se transformer en grave erreur en cas d’un accident de vie non anticipé.
En règle générale, l’achat de sa résidence principale est une décision saine et pertinente à long terme. Il faut du temps pour amortir les frais importants payés lors de son achat immobilier même si la faiblesse excessive des taux de crédit immobilier réduit fortement cette durée minimum de détention dans les villes dans lesquelles les prix de l’immobilier n’ont pas fortement augmenté depuis 2008 (cf « Barème personnalisé des meilleurs taux de crédit actuellement« )
 
 

Quels sont les frais qui seront payés lors de l’achat de votre résidence principale ?

Acheter sa résidence principale, c’est devenir propriétaire d’un actif tangible dont la valeur d’usage est incontestable ; Mais acheter sa résidence principale, c’est aussi devoir payer des frais pour devenir propriétaire. Ces frais seront perdus et suppose de conserver la propriété de sa résidence principale pour une durée relativement longue afin de les amortir.
 

Les frais d’acquisition et autres frais de notaires.

Les frais de notaire sont un pourcentage de la valeur de logement acheté. Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Simulateur Frais de notaire : Comment calculer les frais d’acquisition à payer sur votre investissement immobilier ? », les frais de notaire sont d’environ 7% du prix du logement.
Les frais de notaire comprennent :

  • Les émoluments du notaire qui rémunèrent le notaire ;
  • Les droit de mutation à titre onéreux (DMTO) dont le taux est de 0.71% de la valeur hors TVA pour une acquisition dans le neuf et entre 5.11% et 5.81% selon les départements pour une acquisition dans l’ancien ;
  • La taxe de publicité foncière qui représente 0.10% du montant de l’acquisition avec un minimum à 15€.

 
Ces frais d’acquisition du logement devront être payés par l’acquéreur lors de la signature de l’acte notarié.
 

Les frais d’agence immobilière.

Lorsque l’acquisition du logement est réalisée par l’intermédiaire d’un agent immobilier, sa rémunération est une dépense importante qui ne pourra être récupérée ; Cette commission varie entre 4% et 8% selon les régions, la valeur du bien et l’agent immobilier.
 

Les frais de crédit immobilier et de garanties

Acheter sa résidence principale, c’est également souscrire un crédit immobilier et payer des frais à cette occasion :

  • Les frais du courtier en crédit immobilier estimé à 1% du montant du crédit (cf »Le courtier en crédit immobilier est il vraiment utile pour négocier votre emprunt immobilier ?« ) ;
  • Les frais de dossier prélevés par la banque pour le montage du crédit immobilier dont le montant négociable peut atteindre 1% du montant du crédit immobilier souvent plafonné ;
  • Les frais de garantie hypothécaire, PPD ou d’organisme de caution ; L’obtention du crédit immobilier sera souvent conditionnée aux garanties proposées par l’emprunteur. A titre indicatif, les frais de caution de l’organisme Crédit Logement sont de 1% du crédit immobilier auxquels s’ajoutent 490€. Les frais d’hypothèque sont d’un montant un peu supérieur lors de la mise en garantie (différence de 400€ entre le coût de crédit logement et les frais d’hypothèque) et de surcroît l’hypothèque devra faire l’objet d’une mainlevée lors de la vente du logement ou renégociation de crédit.
  • Les frais d’assurance emprunteur, assurance obligatoire que devra souscrire l’emprunteur pour garantir le remboursement du crédit immobilier en cas de décès ou incapacité. Cette assurance sera payée annuellement à fonds perdus (cf »Comparateur d’assurance emprunteur pour estimer gratuitement le montant estimatif de l’assurance de prêt« ).

L’ensemble de ces frais sont intégrés dans le TAEG tels que nous le calculons dans ce simulateur « Crédit immobilier : Simulateur de calcul du TAEG et du TAEA »
 

Au total, ce sont entre 9% et 18% du prix du logement qui devront être payés par le candidat à l’acquisition de sa résidence principale.

Celui qui réussit à éviter les intermédiaires que sont l’agent immobilier et le courtier en crédit immobilier pourra espérer limiter ses frais à -+ 9% du prix d’acquisition (frais de notaire + frais du du crédit immobilier dont frais de garantie).
Face à des frais aussi importants, le candidat à l’accession à la propriété aura deux solutions pour amortir et espérer rentabiliser son achat :

  • Croiser les doigts et parier sur l’augmentation des prix de l’immobilier dans les prochaines années ;
  • Rester suffisamment longtemps dans le logement afin d’amortir ces frais payés à fonds perdu. Néanmoins, la faiblesse excessive des taux de crédit immobilier réduit fortement cette période minimale de détention du logement permettant d’amortir les frais payés lors de l’achat notamment dans les villes dans lesquelles les prix n’ont pas augmenté depuis 2008. (cf »Propriétaire ou locataire de sa résidence principale ? La baisse des taux de crédit immobilier change la donne. »). Cette durée varie selon les régions et le niveau des prix de l’immobilier.

 
Cette durée minimale de détention pour amortir les frais d’acquisition du logement est fonction :

  • Du niveau des prix de l’immobilier et de la valeur relative des loyers ; En d’autre mot du rendement locatif du marché immobilier locatif. Plus le rendement locatif est faible, moins il est intéressant d’être propriétaire de son logement ;
  • Du niveau général des taux d’intérêt des crédits immobilier ; Plus les taux immobiliers sont faibles, plus la durée pour amortir les frais sera faible et l’intérêt pour l’accession à la propriété important.

Ainsi, les régions dans lesquelles les prix n’ont pas beaucoup augmentés depuis 2008 alors que les taux de crédit immobilier baissaient très fortement sont particulièrement intéressantes pour l’achat de sa résidence principale. Au contraire, les régions ou les villes dans lesquelles les prix de l’immobilier ont explosés depuis 2008 ne semble pas intéressantes pour les candidats à l’investissement immobilier.
Pour vous aider à comprendre, nous avons construit un simulateur :

Pour aller plus loin :
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