Acheter sa maison, acheter son appartement, qui recevra le logement de son foyer est le rêve d’un grand nombre d’entre nous. Tout le monde, ou presque, rêve d’être propriétaire de sa résidence principale, et ceux qui vous expliquent qu’ils sont locataires par choix sont les mêmes que ceux qui vous expliquent qu’ils n’aiment pas les vacances par peur de s’ennuyer.

Bref, l’achat de sa résidence principale est un objectif de vie partagé par tous, ou presque. Néanmoins, acheter sa résidence principale est un achat onéreux qui peut se transformer en grave erreur en cas d’un accident de vie non anticipé.

En règle générale, l’achat de sa résidence principale est une décision saine et pertinente à long terme. Il faut du temps pour amortir les frais importants payés lors de son achat immobilier même si la faiblesse excessive des taux de crédit immobilier réduit fortement cette durée minimum de détention dans les villes dans lesquelles les prix de l’immobilier n’ont pas fortement augmenté depuis 2008 (cf « Barème personnalisé des meilleurs taux de crédit actuellement« )

 

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Quels sont les frais qui seront payés lors de l’achat de votre résidence principale ?

Acheter sa résidence principale, c’est devenir propriétaire d’un actif tangible dont la valeur d’usage est incontestable ; Mais acheter sa résidence principale, c’est aussi devoir payer des frais pour devenir propriétaire. Ces frais seront perdus et suppose de conserver la propriété de sa résidence principale pour une durée relativement longue afin de les amortir.

 

Les frais d’acquisition et autres frais de notaires.

Les frais de notaire sont un pourcentage de la valeur de logement acheté. Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Simulateur Frais de notaire : Comment calculer les frais d’acquisition à payer sur votre investissement immobilier ? », les frais de notaire sont d’environ 7% du prix du logement.

Les frais de notaire comprennent :

  • Les émoluments du notaire qui rémunèrent le notaire ;
  • Les droit de mutation à titre onéreux (DMTO) dont le taux est de 0.71% de la valeur hors TVA pour une acquisition dans le neuf et entre 5.11% et 5.81% selon les départements pour une acquisition dans l’ancien ;
  • La taxe de publicité foncière qui représente 0.10% du montant de l’acquisition avec un minimum à 15€.

 

Ces frais d’acquisition du logement devront être payés par l’acquéreur lors de la signature de l’acte notarié.

 

Les frais d’agence immobilière.

Lorsque l’acquisition du logement est réalisée par l’intermédiaire d’un agent immobilier, sa rémunération est une dépense importante qui ne pourra être récupérée ; Cette commission varie entre 4% et 8% selon les régions, la valeur du bien et l’agent immobilier.



 

Les frais de crédit immobilier et de garanties

Acheter sa résidence principale, c’est également souscrire un crédit immobilier et payer des frais à cette occasion :

  • Les frais du courtier en crédit immobilier estimé à 1% du montant du crédit (cf »Le courtier en crédit immobilier est il vraiment utile pour négocier votre emprunt immobilier ?« ) ;
  • Les frais de dossier prélevés par la banque pour le montage du crédit immobilier dont le montant négociable peut atteindre 1% du montant du crédit immobilier souvent plafonné ;
  • Les frais de garantie hypothécaire, PPD ou d’organisme de caution ; L’obtention du crédit immobilier sera souvent conditionnée aux garanties proposées par l’emprunteur. A titre indicatif, les frais de caution de l’organisme Crédit Logement sont de 1% du crédit immobilier auxquels s’ajoutent 490€. Les frais d’hypothèque sont d’un montant un peu supérieur lors de la mise en garantie (différence de 400€ entre le coût de crédit logement et les frais d’hypothèque) et de surcroît l’hypothèque devra faire l’objet d’une mainlevée lors de la vente du logement ou renégociation de crédit.
  • Les frais d’assurance emprunteur, assurance obligatoire que devra souscrire l’emprunteur pour garantir le remboursement du crédit immobilier en cas de décès ou incapacité. Cette assurance sera payée annuellement à fonds perdus (cf »Comparateur d’assurance emprunteur pour estimer gratuitement le montant estimatif de l’assurance de prêt« ).

L’ensemble de ces frais sont intégrés dans le TAEG tels que nous le calculons dans ce simulateur « Crédit immobilier : Simulateur de calcul du TAEG et du TAEA »

 

Au total, ce sont entre 9% et 18% du prix du logement qui devront être payés par le candidat à l’acquisition de sa résidence principale.

Celui qui réussit à éviter les intermédiaires que sont l’agent immobilier et le courtier en crédit immobilier pourra espérer limiter ses frais à -+ 9% du prix d’acquisition (frais de notaire + frais du du crédit immobilier dont frais de garantie).

Face à des frais aussi importants, le candidat à l’accession à la propriété aura deux solutions pour amortir et espérer rentabiliser son achat :

  • Croiser les doigts et parier sur l’augmentation des prix de l’immobilier dans les prochaines années ;
  • Rester suffisamment longtemps dans le logement afin d’amortir ces frais payés à fonds perdu. Néanmoins, la faiblesse excessive des taux de crédit immobilier réduit fortement cette période minimale de détention du logement permettant d’amortir les frais payés lors de l’achat notamment dans les villes dans lesquelles les prix n’ont pas augmenté depuis 2008. (cf »Propriétaire ou locataire de sa résidence principale ? La baisse des taux de crédit immobilier change la donne. »). Cette durée varie selon les régions et le niveau des prix de l’immobilier.

 

Cette durée minimale de détention pour amortir les frais d’acquisition du logement est fonction :

  • Du niveau des prix de l’immobilier et de la valeur relative des loyers ; En d’autre mot du rendement locatif du marché immobilier locatif. Plus le rendement locatif est faible, moins il est intéressant d’être propriétaire de son logement ;
  • Du niveau général des taux d’intérêt des crédits immobilier ; Plus les taux immobiliers sont faibles, plus la durée pour amortir les frais sera faible et l’intérêt pour l’accession à la propriété important.

Ainsi, les régions dans lesquelles les prix n’ont pas beaucoup augmentés depuis 2008 alors que les taux de crédit immobilier baissaient très fortement sont particulièrement intéressantes pour l’achat de sa résidence principale. Au contraire, les régions ou les villes dans lesquelles les prix de l’immobilier ont explosés depuis 2008 ne semble pas intéressantes pour les candidats à l’investissement immobilier.

Pour vous aider à comprendre, nous avons construit un simulateur :

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49 Comments

  1. Laurent says:

    Paris, Lyon : grandes métropoles dynamiques en termes d’emploi Et d’attractivité.
    Risque tres tres limite d’acheter.

    Beaucoup plus rock n roll dans des villes « De Normandie ». Il n’y a pas ou peu de boulot d’où un risque marque.

    Le raisonnement immobilier eSt très simple, inutile de complexifier. L’immobilier eSt intéressant dans les zones où il y a du travail, de la desserte logistique et agréable à vivre

    • C’est marrant, je ne suis pas du tout en accord avec vos certitudes…

    • Antoine says:

      Suivant le meme raisonnement, achat à Paris, LA CAPITALE, avec l’emploi et tout et tout … Mais achat en 1991.
      Pas de chance, revente qq annees plus tard, disons en 1997, motif changement de boulot, separation, etc … Resultat : -40% !!!
      Sur un achat à 500ke, ça fait une perte de 200ke, en plus de 50e de frais exposés plus haut.
      Pourtant, Paris, la capitale, attractivité, emploi, etc … Alors oui, ce n’est pas votre cas avec votre exemple, c’en est un autre, qui montre cpdt que qu’avant la grande hausse il y a eu landorte baisse, et que la capitale n’a rien de sûr non plus

      • Laurent says:

        On peut Prendre Aussi l’exemple d’un achat boursier en janvier 2001 Et d’une vente en Décembre 2008…. bref le mec qui n’a pas de chance

        • Donc vous donnez la réponse : on en sait rien

          • Laurent says:

            Le Francais est fan de la pierre. C’est la meilleure garantie. Et d’autant que plus on avance dans le temps, MOins il est enclin à aller sur les marchés financiers. L’argent va à l’immobilier et assure sa croissance (sauf la micro chute 90-95). Ramène à 40 ans de hausse, c’est non significatif

  2. Bonjour

    Exercice amusant, que j’étais moi-même en train de le faire sur excel pour comparer achat vs location.
    A noter que l’accès à la propriété est aussi générateur de dépenses supplémentaires par rapport à la location :
    – charge de travaux de la copropriété (dans le cas d’un appartement)
    – taxe foncière
    – sauf erreur de ma part, QP supplémentaire de charges (certaines charges ne sont pas récupérables auprès des locataires, à bien équivalent les charges du propriétaires sont supérieures à celles du locataire)
    – rafraîchissement régulier du bien que n’a pas à faire le locataire (sauf si l’envie et la générosité lui viennent)
    – rafraîchissement avant la revente (sur 20 ans, ça risque de peser pour moderniser cuisine et salle de bain), même si ce n’est pas obligatoire

    • Laurent says:

      Dans les zones tendues, pas de dépenses de rafraîchissement. Les biens partent quelque Soit l’état.
      L’immobilier répond uniquement à l’offre / Demande

      • Antoine says:

        Mais quand la copro vote le ravalement de façade, le changement du tapis des escaliers ou de la moquette, la refectionses peintures du hall, la mise aux normes de l’ascenseur, etc … Ce sont vite qq milliers d’euro qu’ils faut lacher, zone tendue ou pas. Et ds les vieux immeubles parisiens, il y en a des travaux à faire.

        • Je confirme…
          Dans mon cas, après achat d’un appartement dans une copro, mal entretenue depuis 10-15 ans (j’aurais sans doute du vérifier avant), j’ai eu la joie de voir défiler en l’espace de 6 ans :
          – mise aux norme des ascenseurs : 4000€
          – ravalement de façade : 8500€
          – rénovation des hall et sécurisation de la résidence : 2000€

          Tout ça pour un appartement de 115m2… acheté 280.000€.

          Heureusement, en proportion les charges mensuelles restaient raisonnables : 110€/mois avec gardien et espaces verts (mais sans chauffage et eau chaude)

  3. Mathieu says:

    Bravo pour ce super simulateur que j’ai cherché pendant longtemps ! Bon maintenant c’est un peu tard j’ai acheté ma résidence principale 🙂

    Mais visiblement c’était le bon choix, il aurait fallu que mon épargne rapporte plus de 6% pour que ce soit intéressant de rester locataire…

  4. Michel 2 says:

    Suivre débat

  5. Philippe30 says:

    Il est toujours intéressant d’acheter un logement de type RP au lieu de flamber l’argent dans un loyer.
    La méthode peux être d’acheter petit au début de son installation, un studio et ensuite de le mettre en location quand on envisage d’acheter plus grand ou ailleurs.
    Le fait de continuer à conserver le bien en le mettant en location permet de ne pas perdre de capital par la revente trop hâtive et se constituer un patrimoine ou une rente qui peux permettre ensuite d’acheter une maison.

    • Le fameux « parcours résidentiel «  ca faisait longtemps …

      • Philippe30 says:

        Et donc cela vous semble une mauvaise option ?

        Sinon il existe le parcours locatif à vie , vous restez dépendant du bon vouloir des bailleurs.
        Plus de salaire plus de logement
        A la retraite on réduit la taille de son logement à la dimension de la retraite .

        Chacun son chemin mais les certitudes du début de vie se paye en fin de vie

        Bonne route l’ami

        • Vous savez tres bien enfin je l’espere que c’est stupide de faire des generalites et que certains auront interet a acheter d’autres pas, selon l’endroit, la situation perso, les aleas de la vie…
          A votre avis me mec qui a acheté dans un coin paumé l’usine ferme le marché s’effondre et il est scotché avec son crédit sans pouvoir déménager pour trouver un job ailleurs il serait pas plus riche en étant resté « locavie » ?
          Alors les assertions du style je vous cite « il est toujours intéressant d’acheter sa RP…. » c’est du bullshit de niveau agent immobilier voilà tout

          • Et meme dans les grandes villes le passé ne dit rien de l’avenir quand c’etait pas cher vous pouviez démarrer avec un studio puis le louer ca s’autofinancait et passer a plus grand, aujourd’hui il faut 25 ans pour financer ledit studio et le loyer couvre une partie seulement du credit et charges et impots
            Partir de zéro aujourd’hui n’a rien a voir avec partir de zero en 95 le monde a changé

            • Oui, C’est la raison pour laquelle les résultats de mon simulateur confirme le manque d’intérêt de l’achat de sa résidence principale dans ces deux ou trois très grandes villes devenues inaccessibles. Pour le reste de la france, y compris de très grandes métropoles, l’achat semble attrayant.

          • « A votre avis me mec qui a acheté dans un coin paumé l’usine ferme le marché s’effondre et il est scotché avec son crédit sans pouvoir déménager pour trouver un job ailleurs il serait pas plus riche en étant resté « locavie » ? »

            Voilà un stéréotype typique d’un urbain sur la vie en dehors de Paris 😉 Je vous taquine … Mais vous savez, même si l’entreprise ferme, rares sont ceux qui cherchent à déménager pour trouver un autre emploi. Les raisons sont multiples (enracinement social et familial, emploi du conjoint) et surtout absence de rentabilité du fait de la faiblesse du salaire proposé après déménagement.

            • Oui je sais bien, mais le stéréotype du il faut acheter le parcours résidenciel toussa toussa vs locavie est du meme type vous le savez bien 😉 la société est en pleine mutation je dis juste que les prévisions a 20 ans c’est encore plus difficile qu’hier, après chacun prend ses risques.
              c’est l’industrie et les zones où elle était implantée qui a été laminée ces 20 dernières annees mais les 20 prochaines ca sera peut etre les emplois tertiaires des villes avec l’intelligence artificielle et l’informatique

            • Et vous avez raison je sais bien que personne ne bouge meme au chômage car grace aux filets de sécurité sociaux on peut vivre ou survivre sans boulot, mais l’etat providence on peut supposer qu’il ne sera pas éternel, c’est d’actualite d’ailleurs (cf la czmpagne mediatique de ces derniers jours sur ceux qui gagnent plus au chômage qu’en activité)

              • Je crois que c’est plus profond que cela. (Chômeurs «trop» indemnisés: l’arnaque intellectuelle du gouvernement ).

                Je crois plutôt au système D, un peu de black et débrouillardise, auto-entrepreneur et autre intérim aléatoire

                • Dans ce cas, être propriétaire de son toit est source d’une sécurité incroyable, un besoin primaire qui exclu l’idée d’être à la rue. La pauvreté, mais sans le risque de dormir dehors … et je crois que cela n’a pas de prix.

                  • Philippe30 says:

                    Et c’est une capitalisation pour le futur qui permet une revente pour récupérer des fonds.

                    Vous avez mis le lien vers Médiapart avant que je vois votre message , nous avons même source d’information ce qui n’est aps le cas de tout le monde …
                    Cordialement

                  • effectivement c’est un aspect psychologique qui joue, et prend souvent le pas sur la rationalité (mieux vaut etre pauvre dans un HLM avec APL que dans sa maison avec le toit qui s’est ecroulé et qu’on a pas les moyens de refaire)

                • Je vous rejoins sur le systeme D et le black, ça joue un peu.
                  PS: mediapart n’est tout de même pas un modele de neutralité au point de le citer en « reference » 😉

                • Michel 2 says:

                  Tout à fait d’accord avec vous et ces chômeurs « professionnels » qui cumulent indemnités et black et qui de surcroît vous envient ou vous rient au nez quand vous allez bosser à 7h00 du matin.

              • Michel 2 says:

                Cela fait quand même peur à cours terme car les 2 partis politiques qui semblent dominer à l’approche de ces nouvelles élections sont la REM ET Le RN.
                Donc demain on va avoir le choix entre l’Etat providence (REM socialo -écolos) et l’Etat stratège (MLP au débat présidentiel de 2017).
                Si c’est ce dernier qui domine on va vraiment passer de Charybde et Scylla 🙁 🙁

            • Michel 2 says:

              Malheureusement cette non mobilité du fait de l’ancrage résidentiel est source aussi de chômage.
              Ce n’est pas une critique de qui que ce soit car j’ai été de ceux-là mais une constatation, un fait auquel les politiques devraient s’attaquer et y trouver des solutions alléchantes. Macron si tu nous lis !

              • vous avez raison, et c’est d’ailleurs assez bien documenté economiquement.
                L’ancrage residentiel tient à plein de facteurs culturels anciens (racines paysanes attachées à la terre), politiques/demagogiques (la france de proprietaires), la peur de l’avenir (incapacité des gouvernants successifs à redonner confiance aux français) …
                La mobilité est une des forces des USA (Clinton a tenté de jouer aussi au « tout le monde propriétaire meme les pauvres » à la fin des 90’s, par electoralisme, et ça a donné les subprimes)

                • Michel 2 says:

                  Probablement les subprimes dues à Clinton ?
                  Mais es-ce Clinton qui a lancé la titrisation des prêts bancaires ?
                  Car la crise des SP c’est aussi et surtout cette titrisation à (la bêtise et la recherche de toujours plus de profit des banques) l’Américaine

                  • Qui est reponsable, l’enfant qui se blesse avec un couteau ou les parents qui ont laissé le couteau à sa portée ?

                    La titrisation a été faite avec la benediction des autorités americaines qui y voyaient un moyen de doper le crédit sans risques,
                    et l’Etat americain a garanti les credits hypothecaires via les agences gouvernementales Fanny Mae et Freddy Mac.

                    • Michel 2 says:

                      Le principal responsable c’est « l’Homme » avide à la recherche du profit, toujours plus de profit irraisonné sans foi ni loi !!
                      Tout le reste n’est que combines, lobbies et filouteries.

          • Michel 2 says:

            Et cela dépend à quelle âge on achète sa RP. Différent entre 25 ans et 50 ans !

  6. Philippe30 says:

    @Davy

    Pour répondre au dernier point de désinformation , il est absolument impossible de toucher plus au chômage qu’en travaillant, les chiffres sont arrangés ( Voir l’enquête a ce sujet de Médiapart de ce jour , a défaut l’explication va sortir sur d’autres médias )
    Le chômage est calculé sur la moitié du brut annuel et ensuite il est fractionné par jour d’indemnisation.

    Pour les autres points sur les achats , j’ai parlé d’un parcours d’achat en commençant par un studio et en prenant plus grand au fur et à mesure de ses possibilités , en conservant le studio pour le louer.
    Je n’ai pas parlé d’une maison dans un coin perdu et loin de toute forme d’emploi car dans ce cas effectivement , c’est un gros problème pour celui qui veux vendre.

    L’industrie revient progressivement en France dans certains secteurs , c’est très faible mais des prémices se profilent , le tertiaire aura toujours besoin d’emplois , les gens auront toujours besoin de manger et de se loger , la tendance va vers la production de proximité donc vecteur d’emplois.

    Beaucoup de stéréotypes dans vos propos ce qui rejoint bien votre premier commentaire sur le parcours résidentiel, chacun voit la vie comme il l’entend

    Vous avez peut être raison pour dans 20 ans mais je n’ai pas le tempérament à attendre une éventuelle catastrophe , si ça arrive je verrais bien en attendant vous regardez passer le train en vous plaingnant

    • Et la polémique du chomage relisez ce que j’ai ecrit au lieu de l’interpreter, j’ai dit la « campagne médiatique ».
      Pour se débarrasser de son chien on dit qu’il a la rage c’est un classique appliqué depuis la nuit des temps par les politiques.

  7. Mais qui vous dit que je « regarde passer le train »,
    et qu’est ce qui vous permet de dire que je me plains,
    vous êtes dans vos certitudes et moi je dis que je n’en ai aucunes ce qui n’empeche pas de faire des choses en en mesurant les risques.
    Dire au gens c’est ca qu’il faut c’est un discours de vendeur darty

    • Michel 2 says:

      « Dire au gens c’est ca qu’il faut c’est un discours de vendeur darty »
      En même temps c’est aussi le principe de ce blog, chacun donne son avis en fonction de son expérience de ses connaissances et de sa vision de l’avenir !

      • eh oui 😉
        partager un avis est sain, tenter de convaincre les autres ne l’est pas forcément.
        (l’immobilier est une passion française regardez les reactions que ça declenche dans tous les médias, et ici aussi, regardez l’ardeur avec laquelle certains defendent leurs choix personnels dont tout le monde se fiche au fond)

        • Michel 2 says:

          Vous avez raison mais la persuasion est quelque chose de subtil, qqchose qui ne prend pas forcément au premier coup, quchose qui s’insinue subrepticement dans l’esprit, qui invite à réfléchir, à se poser des questions et peut-être un jour à changer d’avis et se convaincre.

          Tenez, en recherchant sur la soi-disant neutralité de Médiapart, j’ai trouvé par hasard un article parlant, sans rapport avec le sujet d’aujourd’hui, sur un autre maintes fois débattu par le passé (milles excuses à Guillaume), le réchauffement climatique:

          https://blogs.mediapart.fr/antoine-calandra/blog/100116/le-rechauffement-climatique-anthropique-un-mensonge-qui-arrange

          Comme quoi, les idées reçues et le matraquage idéologique.

  8. A propos du simulateur, j’ai toujours été étonné que l’on mette les frais d’agences dans les frais de l’acheteur. Mettons que j’achète un bien , au prix du marché, à 100000 euros. Si le vendeur me demande d’en donner 10000 à un agent immobilier, je les donne volontiers. 10000 à sa belle mère? avec plaisir. 15000 à son caniche? Aucun problème. Le vendeur peut me demander de payer qui il veut, vu que je le fais avec son argent; celui qu’il aurait eu pour lui s’il n’avait pas invité tous ces gens au partage du prix de la vente.

  9. Bref, on est mal barrés…

  10. Julien bonnetouche says:

    Bonjour, pour revenir à la question initiale oui il est préférable de ne pas avoir à payer de loyer quand on arrive à la retraite. Donc vaut mieux être propriétaire. Mais finalement est-on obligé de se précipiter ? Sûrement si on a achete à Paris car c’est aussi un investissement et que l’on peu emprunter ( ce n’est pas le cas pour la bourse) si c’est pour acheter dans le trou du c… du monde alors là on a le temps étant donné que ça baisse tous les jours( on a vu par exemple récemment une maison de 200m2 avec terrain se vendre 60000€en champagne. Il vaut donc mieux attendre la bonne affaire !!! Ensuite concernant l’achat au début ou en fin de cycle, on ne maîtrise pas puisque l’on achète en fonction de ses besoins du moment. C est alors une question de chance. Avez vous de la chance? Certains en ont , d’autres pas. Connais toi toi même ….

  11. Bonjour

    Suivre le débat

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