Évaluer le prix d’une maison … Le sujet du jour ne manque pas d’ambition mais je crois qu’il est aujourd’hui indispensable de s’y pencher.
Nous allons essayer de vous proposer une méthode simple et juste pour déterminer la valeur de votre maison. L’objectif est de vous donner un ordre d’idée de la valeur de votre maison, indépendamment des principes d’offre et de demande de logement.
En effet, l’actif immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’une secondaire détient une valeur intrinsèque indépendamment de l’offre et de la demande de logement : une maison, c’est avant tout la construction d’un immeuble sur un terrain constructible.
Le prix de votre maison ancienne sera donc toujours valoriser par rapport au coût de revient de la construction d’une maison neuve auquel il conviendra d’apporter un taux de vétusté ou d’amélioration. Le prix de revient d’une maison individuelle étant une donnée relativement stable et facilement déterminée, il existe une concurrence entre bien immobilier neuf et bien immobilier ancien.
Le second sera donc déterminée en fonction de la valeur du premier
Ainsi, il est possible de décomposer la valeur de votre maison en deux composantes dont la somme vous permettra d’obtenir la valeur de votre maison :
- Le prix du terrain constructible.
- Le prix de construction de votre maison, en tenant compte des améliorations ou détérioration apportées par rapport à un immeuble neuf.
1 – Le prix du terrain.
Le prix du terrain est une donnée aisée à trouver localement. Le tableau suivant ne reprend que les données régionales mais vous pouvez consulter votre notaire ou agent immobilier local pour obtenir avec précision le prix des terrains dans votre région. (Attention, il faut déterminer le prix du terrain viabilisé).
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| le prix des terrains constructible, région par région. |
Le prix du terrain est une donnée dont la valorisation n’est fonction que de l’offre et de la demande (sauf coût relatif à la viabilisation du terrain dont le montant est fixe par terrain constructible).
Pour prolonger l’analyse sur le prix des terrains et sur les conséquences de la crise sur cette valorisation, je vous encourage la lecture d’un article précédemment publié : Prix des terrains constructibles
2 – Le prix de revient de la construction d’une maison individuelle.
Le second élément permettant de déterminer la valeur de votre maison est le prix de revient de la construction de votre maison neuve.
Dès lors que le coût de construction est une donnée fixe et facilement déterminable, celui ci constitu la base de la valorisation de votre maison : le prix de construction dépend d’élément tangible que sont les salaires des ouvriers, le prix des matériaux et autres matières premières, …..
Le prix de revient au mètre carré peut être déterminé après consultation du tableau suivant :
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| Le coût de construction d’une maison individuelle par mètre carré. |
A ce coût de construction de la maison individuellen il convient d’ajouter les améliorations que vous aurez apportés à votre habitation (piscine, garage, cuisine équipée, tapisserie …. ) et d’y soustraire une certaine vétusté de votre construction lié aux évolutions des normes d’isolation, vieillissement des huisseries, toitures, éléments de décoration … .
Ainsi; le prix de revient brut est ajusté mais cet ajustement doit être à la marge car la partie la plus importante doit rester le prix de contruction tel que déterminé dans le tableau ci dessus.
Globalement, sauf cas particulier, le prix de la construction doit être compris entre 30% au dessus ou 30% au dessous des prix annoncés dans le tableau ci dessus.
Que pensez vous de cette méthode de valorisation ?
L’impact de l’inflation sur la valorisation de votre maison.
De la même manière qu’il est essentiel de décomposer la valorisation de votre maison entre le prix du terrain et le prix de la construction, les conséquences de l’inflation doivent également s’analyser indépendamment entre le prix du terrain et le prix de la construction.
Les conséquences de l’inflation sur le prix des terrains à bâtir.
Le prix des terrains à bâtir n’étant déterminée que par l’effet de l’offre et de la demande, la valorisation de ces dernier est très sensible à l’évolution de l’inflation et à la hausse des taux d’intérêts.
Ainsi, le prix des terrains aura une tendance à la baisse lorsque les taux d’intérêts viendront à augmenter et dans l’hypothèse d’une résurgence de l’inflation.
Les conséquences de l’inflation sur le coût de construction d’une maison.
Le prix de construction d’une maison est fonction d’éléments tangibles tel que nous l’avons analysé précédemment (hors période de blocage du marché, ou la rareté des ventes ne permet pas de déterminer une véritable valorisation de marché).
Pour autant, dans une période inflationniste, les éléments tangibles déterminants le coût de construction d’une maison individuelle auront tendance au augmenter au même rythme. Cet élément est assez facile à comprendre : l’inflation, hausse générale des prix, aura pour conséquence de renchérir le prix des matériaux, matières premières, salaires des ouvriers …
CONCLUSION
Ainsi, l’immobilier est partiellement protecteur contre une résurgence de l’inflation :
le prix du terrain est sensible à la baisse alors que le prix de la construction y est sensible à la hausse.
Malheureusement, la hausse récente de l’immobilier est en partie due à une explosion du prix des terrains à bâtir dont la quotte part dans le prix de revient global de la construction n’a cessé de croître avec le temps, rendant les maisons de plus en plus sensible à la baisse à une hausse de l’inflation.
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| Le prix du terrain à bâtir dans le prix de revient total en % |
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