Immobilier. Ces 2 graphiques qui confirment que le marché pourrait rapidement repartir.

Et si le marché immobilier repartait plus rapidement que prévu ? C’est mon intuition.

L’année 2024 pourrait être une année pleine de surprise. Le redémarrage d’un marché immobilier assainit. J’ai conscience de vous proposer une intuition qui ne correspond pas au courant dominant des analystes.

Pourtant, lorsque j’analyse les chiffres, je ne vois pas l’arrivée imminente d’une catastrophe. Comme je vous l’expliquais déjà dans cet article, « Non, les prix de l’immobilier ne baisseront pas. Ils pourraient même repartir à la hausse« , je ne crois pas fondamentalement à la baisse des prix de l’immobilier, sauf à Paris, Lyon et pour les SCPI (cf? « La crise immobilière de 2023 comparable à la grande crise de 1991 ? SCPI et immobilier parisien sous pression« )

Je crois même que le marché pourrait rapidement se ressaisir. Un argument supplémentaire avec ce graphique extrait de la dernière analyse de l’observatoire crédit logement.

En 2022, les revenus des emprunteurs avaient cru nettement moins que l’inflation. Depuis le début de 2023, ils s’élèvent rapidement (+ 7.2 % pour les 10 premiers mois de l’année, en glissement annuel contre 4.3 % en 2022).

Le resserrement de l’accès au crédit a pesé sur une demande fragilisée par la remontée des taux d’intérêt : l’accès au marché est devenu plus difficile, pour les emprunteurs modestes faiblement dotés en apport personnel, comme pour les ménages plus aisés ne pouvant plus disposer d’un apport suffisant au regard des prix pratiqués dans nombre de grandes agglomérations.

Ainsi le coût relatif diminue fortement : 4.1 années de revenus en octobre 2023, contre 4.7 années de revenus il y a un an à la même époque. Le coût relatif est donc revenu à son niveau du 1er trimestre 2015, mais sans que cela ne permette aux marchés de rebondir : cette baisse du coût relatif est pourtant équivalente à un recul des prix de l’immobilier de 12.5 %, mais sans que la demande ne se redresse.

Observatoire crédit logement

Un graphique surprise qui m’apparaît comme la preuve qu’il faut se méfier de nos certitudes et des analyses construites avec les données qui s’imposaient dans le passé. La vie économique évolue. Je crois qu’il faut réussir à ne pas chercher à anticiper l’avenir avec les données du passé.

Ce qui change depuis quelques années, c’est l’inflation. Analyser l’impact de la hausse des taux sans comprendre que cette inflation a pour corollaire la hausse des salaires conduit à faire un mauvais diagnostic.

Dans un premier temps, la hausse des taux détruit la capacité d’emprunt des candidats à l’investissement immobilier à crédit.

C’est mécanique et implacable.

La hausse des taux réduit la capacité d’emprunt. Il s’ensuit une chute brutale des demandes de crédit immobilier ou plus précisément, une augmentation considérable des demandes de financement qui ne sont plus finançables.

Les candidats emprunteurs doivent alors augmenter leur apport personnel s’ils veulent réussir à acheter leur logement.

Naturellement, cette première phase d’ajustement conduit à une baisse du nombre des transactions. Tout le monde ne peut trouver 20% d’apport.

Mais, et c’est ce qu’il se passe en 2023 et qui devrait se prolonger en 2024 et 2025, une résurgence d’inflation a pour conséquence… une augmentation des salaires. Une augmentation des salaires qui intervient avec une année de décalage.

C’est parce que l’inflation 2022 aura été forte, et que les entreprises auront réussi à maintenir leur capacité bénéficiaire en 2022, qu’elles vont pouvoir augmenter les salaires en 2023.

La résilience de l’économie en 2023 permet d’espérer la poursuite de la hausse des salaires en 2024. Le taux de croissance nominal du PIB est estimé à 6.70% en 2023 (cf. « La fin d’une anomalie ou le dur réapprentissage des épargnants« ). Il y a de la marge pour augmenter les salaires en 2024, notamment si l’activité se maintient en 2024.

Une analyse qui est confortée par la dernière projection macro-économique de la Banque de France :

Compte tenu de la baisse de l’inflation, les salaires réels progresseraient sensiblement en 2024-2025, en dépit du ralentissement des salaires nominaux.

La progression du salaire moyen par tête (SMPT), dont témoigne son glissement annuel de 5,0 % au deuxième trimestre 2023, reflète en particulier les versements élevés au titre de la prime de partage de la valeur (PPV), qui a succédé à la prime exceptionnelle de pouvoir d’achat. Le salaire mensuel de base (SMB), qui n’inclut notamment pas les primes, a progressé en glissement annuel de 4,6 % sur la même période.

Dans notre prévision pour 2023, les versements de PPV demeureraient soutenus, contribuant ainsi, avec les revalorisations à l’ancienneté, les hausses individuelles et le turnover, à maintenir l’écart observé récemment entre le glissement annuel du SMPT et celui du salaire mensuel de base. Le pic de la progression du SMPT serait atteint en 2023, avec une hausse en moyenne annuelle de 5,1 % (soit légèrement révisée par rapport à notre projection de 5,4 % en juin, dans les deux cas selon la mesure ajustée du chômage partiel).

Cependant, en termes réels, le SMPT reculerait en 2023, comme cela avait été le cas en 2022.

En revanche, en 2024 et 2025, le SMPT réel renouerait avec un taux de croissance nettement positif. Le SMPT nominal décélérerait certes, mais moins que les prix (cf. graphique 5). Ce décalage entre la dynamique de l’inflation et celle des salaires nominaux résulte du caractère annuel des négociations salariales, ainsi que de l’indexation retardée du Smic.

Projection macro-économique BdF

Bref, en 2024 et 2025, les salaires devraient augmenter plus vite que l’inflation ! C’est là une dynamique essentielle qui va porter le marché immobilier.

La hausse des salaires pourrait rapidement compenser l’impact négatif de la hausse fulgurante des taux d’intérêt observé en 2022.

Encore un tout petit peu de patience, mais l’année 2024 pourrait bien nous surprendre positivement. Il pourrait alors être moins facile de négocier des rabais.