Et si on ressortait les calculatrices pour calculer et comprendre l’impact de la hausse des taux sur le rendement de l’investissement immobilier locatif.
C’est ce que je vous propose aujourd’hui. Nous allons étudier dans le détail une simulation d’investissement immobilier locatif. Je vais me concentrer sur un dispositif fiscal qui m’apparaît comme particulièrement adapté au moment. Il s’agit du dispositif Loc’avantage optimisé aux déficits fonciers (cf. « Dossier d’information – ANAH« ).
Le dispositif Loc’avantage, c’est :
- Un investissement immobilier locatif dans l’ancien ;
- avec ou sans travaux ;
- en location vide ;
- partout en France.
- Un loyer réduit de 15% par rapport au loyer de marché, mais une réduction d’impôt qui compense ce loyer plus faible. Finalement, un locataire content de payer petit loyer (et donc un locataire qui reste plus longtemps), mais un propriétaire bailleur qui paye moins d’impôt. Tout le monde est content.
- Un dispositif fiscal qui est cumulable avec le mécanisme de déficit foncier pour maximiser l’intérêt du montage. Le déficit foncier, c’est la déductibilité fiscale des travaux de rénovation et la valorisation d’un patrimoine face à l’obsolescence immobilière. (Dans notre simulation, on simplifie, pas de déficit foncier – L’intérêt du cumul avec le déficit foncier concerne surtout ceux d’entre vous qui ont déjà un stock de revenu foncier à consommer)
Pour approfondir cette question, voici quelques lectures :
- Immobilier locatif : Comprendre le régime fiscal Loc’avantage optimisé aux déficits fonciers.
- Comment investir dans l’immobilier locatif en 2023 ? Quel type de bien ? Quel régime fiscal ?
- Immobilier locatif : Le déficit foncier est le régime fiscal idéal pour défiscaliser les travaux.
- Loc’Avantages : Analyse du nouveau dispositif fiscal pour immobilier locatif dans l’ancien
Simulation – Loc’avantage optimisé aux déficits fonciers.
Une simulation qui sera réalisée à l’aide d’un simulateur que j’ai construit sur Excel.
Un taux d’emprunt, assurance comprise à 4.80%, mais le corollaire, une indexation des loyers de +2% et une hausse des prix de l’immobilier à +2%.
Il faut bien comprendre la dynamique du moment. Si les taux sont élevés, et se maintiennent à ces niveaux durablement, cela signifie que l’inflation reste durablement élevée. Il ne serait pas « cohérent » de considérer un taux de crédit proche de 5% sur les 20 prochaines années… et une indexation des loyers à 0% ou 1%.
Si les taux sont élevés… alors, il doit être envisageable d’intégrer une indexation des loyers à +2%, idem pour les prix de l’immobilier.
Dans cette simulation, pas de travaux. En effet, au regard des niveaux de taux actuels, le travaux trouvent leur utilité principalement dans le cas d’un investisseur qui voudrait « supprimer » des revenus fonciers pré-existants – Immobilier locatif : Quel est le coût des travaux de rénovation ?).
Le TRI, c’est le taux de rendement net, net, net de votre investissement immobilier. C’est le taux de rendement après paiement des impôts, des intérêts d’emprunt, des charges !
Pour approfondir : Qu’est ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier ?
Un TRi à 5.24%, c’est pas mal !
Un taux de rendement interne que vous devez comparer au rendement net d’impôt de tous les autres investissements !
Pour obtenir du 5.24% net sur un investissement financier, il faudrait atteindre 7.48% avant impôt (PFU à 30%) !
Accrochez-vous !
Dans le détail.
À suivre.
