Immobilier : Comment investir et faire des plus-values dans un marché baissier ?

Avec le recul, la hausse structurelle des prix de l’immobilier au gré de la baisse des taux d’intérêt explique pour majeure partie votre enrichissement patrimonial et vos plus-values immobilières.

Cela fait maintenant plus de 30 ans que nous sommes dans ce vaste marché haussier. Les années 2008 / 2015 n’était finalement qu’une pause au milieu de ce grand mouvement de hausse des prix, et cela grâce à la baisse tendancielle des taux d’intérêt.

Tout le monde a fait des plus-values immobilières, sans effort, grâce à cette puissante hausse des prix. Peu importe la qualité de votre investissement ; Lorsque tout augmente, tout le monde s’enrichit, même ceux qui font de mauvais choix.

Aujourd’hui, le moteur de la hausse des prix que représente la baisse des taux d’intérêt s’est éteint. Il semble acquis au contraire, au moins jusqu’à la prochaine fois, que les taux d’intérêt aient entamé un mouvement de hausse.

Une hausse des taux d’intérêt qui agit comme un frein à la hausse des prix de l’immobilier. Dorénavant, la baisse des taux d’intérêt ne permet plus de valoriser les prix de l’immobilière de manière quasi-automatique.

Pour faire des plus-values immobilières et gagner de l’argent avec l’immobilier locatif, il va falloir être plus malin que le marché !

Priorité à la qualité de votre logement pour une meilleure indexation du loyer !

La hausse des taux d’intérêt, si elle ne s’accompagne pas d’une indexation supérieure des loyers, sera au contraire synonyme d’une baisse des prix de l’immobilier (cf. « Inflation : Comment épargner et investir en période inflationniste ? Les solutions pour valoriser votre patrimoine« ).

Ainsi, il est primordial d’investir dans un bien immobilier dont la qualité est suffisamment élevée pour se permettre une indexation élevée des loyers.

La qualité prioritaire, c’est l’emplacement.

La qualité première d’un logement, c’est la qualité de son emplacement. Un emplacement qui ne peut pas changer au fil du temps sauf à parier sur modification de la géographie ou de l’urbanisme local.

Plus que jamais, vous devrez être particulièrement attentif à la qualité de l’emplacement. Lorsque le marché se tend, les biens mal localisés sont pénalisés par une moindre demande ;

Les mauvais emplacements sont souvent des choix par défaut lorsque la dynamique excessive du marché et des prix ne vous laisse pas d’autres choix que d’habiter là ou vous n’avez pas l’envie.

Lorsqu’il y a abondance de candidat acheteurs et que tout se vend trop rapidement, vous êtes parfois contraint d’accepter d’investir dans un bien peu qualitatif pour réussir votre projet d’investissement.

Lorsque le marché est à l’arrêt, il n’y a plus d’acheteur ; La concurrence est moindre, vous avez donc le choix de choisir d’investir dans un bien de meilleure qualité. L’emplacement redevient un critère de sélection important ; Les biens mal placés subissent plus fortement la baisse de la dynamique du marché. .

La qualité secondaire (quasi-principale ?), c’est l’obsolescence immobilière.

La crise du DPE et l’interdiction de louer pour les logements labellisés E, F et G à court et moyen terme, illustre parfaite la notion d’obsolescence immobilière que nous avons créé il y a 10 ans maintenant;

Dès 2013, nous vous proposions cet article « Prix de l’immobilier : entre obsolescence énergétique et baisse du prix des terrains à bâtir« , article dans lequel nous vous présentions ce que nous vivons aujourd’hui avec le DPE.

Investir dans l’immobilier, c’est investir dans le temps long. Celui qui depuis 2013 est certain que la qualité énergétique de son logement sera à terme déterminant majeur de sa valeur intrinsèque aura pris les bonnes décisions d’investissement et ne sera pas pris à revers par la crise du DPE.

Il faut être capable d’anticiper le temps long. Vous serez surpris de constater que tout ce que nous vivons aujourd’hui, nous l’avions déjà écrit en 2011 sous le titre « Anticiper les normes « énergétiques » RT2012 et RT 2020 pour réussir son investissement immobilier locatif« 

Plus que jamais, vous devez intégrer l’amélioration de la qualité énergétique de votre logement dans votre plan d’investissement !

Un bien immobilier de qualité, source de plus-value à long terme et rendant possible l’indexation du loyer pour sa parfaite adéquation à la conjoncture, c’est un bien immobilier dans lequel l’occupant bénéficiera d’un confort thermique de haute qualité, pour un coût de consommation le plus faible possible.

L’argent que votre locataire ne dépensera pas dans sa consommation d’énergie pour se chauffer, il pourra vous le verser via une augmentation de loyer; Un locataire à un budget logement contraint par ses ressources financières (loyer et aides sociales).

Ce budget est réparti entre loyer et charges locative, y compris chauffage et eau, électricité.

Si votre logement est énergivore, votre locataire n’a pas les moyens de vous verser un loyer élevé ;

Si votre logement est économe en énergie, votre locataire aura les moyens de vous verser un loyer plus élevé et vous pourrez plus facilement indexer votre loyer !

Une qualité énergétique et une lutte contre l’obsolescence immobilière qui pourra avantageusement être atteinte via le régime fiscal des déficits fonciers tels que nous vous le présentions dans cette visio-patrimoniale « Le régime fiscal du déficit foncier pour investir dans l’immobilier locatif« 

Le régime fiscal des déficits fonciers permettra de valoriser votre logement et diviser par deux le coût de votre travaux grâce à leur déductibilité fiscale.

La plus-value immobilière se fait toujours à l’achat.

La conjoncture immobilière est dégradée. Les vendeurs ont peur de la baisse des prix de l’immobilier, les délais s’allongent ; Les acquéreurs solvables sont rares.

C’est donc le moment parfait pour négocier ! Une plus-value immobilière se fait toujours à l’achat. Vous devez profiter de la conjoncture pour acheter la qualité présentée ci-avant au meilleur tarif.

Vous ne devez pas acheter un prix ! vous devez acheter une qualité à prix plus faible qu’il devrait l’être. Il faut accepter de payer cher, c’est le prix de la qualité.

L’objectif n’est pas de payer le moins cher, mais d’acheter la meilleur qualité, au prix le plus faible. La qualité à toujours un prix élevée, même dans un marché dégradé !

Mais attention, à l’inverse, si la qualité à un prix, il ne faut pas non plus la payer à n’importe quel prix ! Un bien immobilier, même de grande qualité, ne sera jamais rentable si vous le payez trop cher !

Bref, pas simple. Il faut chercher la qualité et essayer de la payer le moins cher possible, tout en acceptant d’y mettre le prix suffisant, car la qualité à petit prix, cela n’existe pas.

A suivre.