Nous nous sommes tous enrichis sans beaucoup d’effort grâce à nos investissements immobiliers. Un enrichissement sans cause qui a profité à trois générations d’investisseurs ou même tout simplement de citoyens qui ont acheté leur résidence principale ou secondaire.
Tous les jours, j’analyse des patrimoines. Le constat est sans appel : L’immobilier est au cœur de la grande majorité des patrimoines. Rares sont ceux d’entre nous qui ont réussi à valoriser leur patrimoine et investir leurs revenus professionnels excédentaires sans passer par la case immobilière.
Un enrichissement sans cause et une valorisation incroyable de la valeur des biens immobiliers qui trouve son origine dans un double mouvement :
- Baisse tendancielle des taux d’intérêt et des taux de crédit immobilier depuis le début des années 80 ! La baisse des taux, c’est la hausse mécanique des prix de l’immobilier et de tous les actifs. Sans rien faire, la hausse des taux permet de valoriser les patrimoines, c’est magique (mais malheureusement, cela semble fini).
- Mutation de l’économie au profit d’une économie portée par les services au détriment de l’industrie. Une économie de services, c’est une économie qui concentre les emplois dans les métropoles (les emplois tertiaires sont dans les métropoles) et une désindustrialisation qui appauvrit les villes moyennes (les usines et emplois industriels sont localisés dans les villes moyennes). Le point d’orgue de ce mouvement, c’est l’entreprise sans usine du début des années 2000 (Cf. « L’entreprise sans usines : un dogme« ) ; Un concept dont nous payons aujourd’hui les conséquences. Le développement des métropoles participera à l’étalement urbain et l’enrichissement de ces familles d’agriculteurs propriétaires des terres agricoles devenues constructibles. Un véritable jackpot qui aura fait la fortune de nombre d’entre nous sans effort.
Un super-cycle de l’immobilier qui se termine ?
Aujourd’hui, ce super-cycle de l’immobilier semble se terminer. Le récit est clairement en train d’évoluer, et le nouveau ministre du Logement en est le symbole.
Patrice Vergriete, ministre délégué en charge du Logement qui a fait son doctorat sur le thème « La ville fiscalisée : politiques d’aide à l’investissement locatif, nouvelle filière de production du logement et recomposition de l’action publique locale en France (1985-2012) ».
Si vous faites l’effort de lire sa thèse, vous comprendrez sa pensée autour de la nécessité de remettre en cause l’approche autour de l’investissement immobilier, notamment locatif. Il n’est clairement pas favorable à la politique fiscale d’encouragement à l’investissement immobilier locatif type PINEL ou SCELLIER.
Nous sommes en train de refermer une parenthèse d’accompagnement fiscal de l’aide à l’investissement immobilier qui aura débuté en 1986 avec la loi Méhaignerie ! Nous sommes face à une volonté politique qui ambitionne de rénover l’approche de l’investissement immobilier !
Nous changeons de logiciel. C’est violent, mais ô combien nécessaire. Pour vous en convaincre, je vous encourage également à écouter cette émission diffusée sur France Culture sous le titre « Logement : qu’attendre de l’Etat ?« .
Tout y est !
3 mouvements accompagnent cette évolution de la narration immobilière et la fin de ce super-cycle :
- La hausse des taux d’intérêt et des taux de crédit immobilier. Après l’hérésie des taux négatifs (indispensables pour sauver le système, mais tout de même hérétiques), il semble qu’inflation et hausse des taux que l’on croyait impossible s’imposent sur fond de transition écologique, décarbonation de l’économie, et de remise en cause géopolitique de la mondialisation. La hausse des taux réduit le pouvoir d’achat des investisseurs immobiliers et tend à faire baisser la valeur spéculative des actifs.
- La réindustrialisation de l’économie fait évoluer le modèle de développement du pays au détriment des métropoles. La réindustrialisation profite principalement aux villes moyennes dans lesquels sont les usines. Nous sommes en train de déconstruire cette idée de l’entreprise sans usine. Le chemin est long, mais nous y sommes. La réindustrialisation est le chantier des 20 prochaines années. Or, dans les villes moyennes, les prix de l’immobilier sont faibles et parfaitement alignés sont les coûts de construction. Privilégier le développement des villes moyennes et décentraliser l’économie est une réponse au problème du logement tant la crise du logement est en réalité une crise du logement dans les métropoles (cf. « Immobilier : Faut-il encore investir dans les villes moyennes ?« )
- La lutte contre l’artificialisation des terres agricoles. C’est la fin du jackpot pour les propriétaires de terres agricoles. Elles ne deviendront plus constructibles ! À l’avenir, on ne pourra plus construire de logements ou surfaces commerciales sur des terres agricoles ; Les villes vont se densifier ! (cf. « Prix de l’immobilier : Avec la ZAN (Zéro Artificialisation Nette), votre maison avec grand jardin vaut une fortune !« )
À suivre
