Un article proposé par Maud SENEGAS, experte des relations entre propriétaire et locataire et gestion de copropriété. Maud intègre l’équipe Leblogpatrimoine et partagera régulièrement son expérience avec nous sur ces sujets.


Vous avez déjà forcément eu affaire à un voisin bruyant ou qui dépose ses effets personnels dans le local à poubelles au lieu d’aller à la déchetterie. 

En location saisonnière, la sur-occupation, les va-et-vient, les portes qui claquent et les fêtes. C’est ce qu’on appelle les troubles de voisinage et ils sont très fréquents, surtout en copropriété. 

En tant que bailleur, vous allez forcément y être confronté un jour ou l’autre, que votre locataire soit fautif ou victime. Le problème, c’est que ces agissements mènent à des situations très tendues et dans les cas les plus extrêmes à une baisse de la valeur patrimoniale de votre bien immobilier. 

Et oui, la réalité, c’est que tout le monde subit : résidents, voisins, copropriétaires, bailleurs compris.

Les problèmes de voisinage, un problème sociétal

Un petit point juridique : les troubles anormaux de voisinage

Quand on parle des nuisances du fait d’un locataire, on fait en réalité référence aux troubles anormaux de voisinage. Il s’agit d’une théorie d’origine jurisprudentielle. « Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ». Elle est donc entièrement fondée sur des décisions de justice (dont la première Cass. civ. 19 novembre 1986). 

Vous l’aurez compris, le législateur n’a jamais pris la peine de s’intéresser à ce problème sociétal. 

Pour le locataire, il s’agit d’une responsabilité sans faute. Autrement dit, elle est engagée sur le simple constat d’une anormalité, et ce, indépendamment de l’intention de nuire. Il faudra bien entendu démontrer que le locataire en question en est à l’origine. 

C’est le juge qui arbitre l’anormalité du trouble en fonction de la gravité, de la fréquence et de la durée de celui-ci. Une enceinte musicale réglée à son volume maximum pendant 3 heures tous les samedis soir est un bon exemple de ce qui pourrait être consacré par les tribunaux.

La responsabilité limitée du locataire

En théorie, un locataire doit user paisiblement de la chose louée. Paisiblement, ce n’est ne pas :

  • commettre des nuisances sonores et olfactives ;
  • dégrader ou encombrer les parties communes ;
  • perpétrer des violences à l’égard des tiers ;
  • transgresser un droit de passage ;
  • empiéter sur la propriété d’autrui.

Ceci vaut également pour les personnes que le locataire héberge chez lui.

La théorie des troubles anormaux de voisinage est relativement récente, en ce sens qu’elle témoigne bien de l’évolution de notre société durant les cinquante dernières années. Le problème est qu’à bien des égards les locataires sont extrêmement bien protégés en France. Au fil des réformes, on a assisté à une rupture d’équilibre dans leurs rapports de force avec les bailleurs. 

D’une part, un trouble anormal est très souvent complexe à prouver, sauf à multiplier les démarches (coûteuses). D’autre part, le juge a le dernier mot donc il faut s’en remettre à la patience.

En ce qui concerne les dégradations dans les parties communes, elles sont vraiment difficiles à démontrer. C’est simple : il faut que le locataire soit pris sur le fait. Et quand bien même, le témoin devra aussi accepter d’exposer les faits officiellement.

Attention à la responsabilité du bailleur

La responsabilité du bailleur des agissements de son locataire

Par principe, le bailleur est responsable des agissements de son locataire. La raison ? Il a choisi son locataire. Cette responsabilité s’applique aux troubles anormaux de voisinage. Par exemple, le voisin victime et le syndicat des copropriétaires disposent du droit d’engager cette responsabilité.

Pour s’en dégager, la seule solution est donc d’agir. Vous devez pouvoir prouver que vous avez réalisé toutes les démarches possibles pour faire cesser le trouble. Si vous n’agissez pas et que le juge est amené à intervenir, vous pourriez être condamné en lieu et place de votre locataire.

Par contre, si vous êtes propriétaire d’un logement, que le voisin de votre locataire cause des troubles (lui aussi locataire) et que son bailleur n’agit pas… Demandez à votre syndic d’engager son action en responsabilité contre le locataire indélicat. 

Les démarches du bailleur

Une fois que vous avez été informé des nuisances de votre locataire, il vous est souvent conseillé de lui adresser un courrier de mise en demeure pour lui demander de cesser les troubles. Sauf qu’il ne faut pas oublier la prise de contact. Téléphonez à votre locataire et allez le rencontrer. Il est nécessaire de privilégier le dialogue, au risque de le braquer. Il n’a pas forcément conscience des problèmes qu’il peut causer. Faites valoir le règlement de copropriété (ou le règlement sanitaire départemental) qui fixe les règles d’organisation de voisinage. Cela appuiera votre discours.

Cette démarche a bien souvent plus de poids. À ce stade-là, la communication est la clé pour désamorcer des situations qui auraient pu s’envenimer. Et surtout, cela évitera les déconvenues. Votre locataire n’est pas forcément en tort. Il peut s’agir d’un problème d’isolation de l’immeuble ou encore d’un voisin qui ne supporte pas la vie en collectivité.

Par contre, si après cette première entrevue, les troubles continuent, vous pourrez passer à l’étape supérieure. Vous avez alors deux options. La première est d’envoyer vous-même une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. L’idéal est d’obtenir en retour un écrit de votre locataire où il reconnaît ses fautes et s’engage à améliorer son comportement. La seconde est de demander à un commissaire de justice (anciennement huissier) de sommer de cesser les troubles de voisinage. Dans tous les cas, cette démarche doit être la plus précise possible tant au niveau de la description des faits que des documents à annexer (plaintes de voisins par exemple).

Vous avez la possibilité de tenter de résoudre le problème à l’amiable :

  • grâce à un conciliateur de justice (gratuit) ;
  • ou à un médiateur (payant).

Des courriers de votre avocat peuvent aussi s’avérer efficaces pour susciter l’inquiétude d’un recours devant le juge.

S’il n’y a toujours pas de changement, nous vous invitons à faire constater les agissements par votre commissaire de justice. Il viendra constater sur place les bruits, les odeurs ou autres nuisances à partir des parties communes ou d’un logement voisin. Ceci dans l’objectif d’étayer le dossier en vue d’une éventuelle action en justice. À ce stade, si le bail contient une clause de résiliation pour nuisances, le bailleur peut faire constater la résiliation du bail. Si ce n’est pas le cas, il faudra alors demander la résiliation au juge.

Que faire en situation de blocage ?

La première chose à avoir à l’esprit, c’est à tout prix d’éviter l’arrivée à une situation de blocage qui fera vivre un enfer à tout le monde. On sait que l’attente d’une décision de justice est longue. Alors, il ne faut surtout pas relâcher la pression. Le plus important est d’agir de concert avec toutes les parties prenantes : autres propriétaires, résidents, voisins, syndic, mairie, police municipale (ou gendarmerie). Le bailleur ne doit pas hésiter à solliciter des attestations de voisins ou de visiteurs. Incitez-les à faire appel aux forces de police le plus régulièrement possible. Elles ont la possibilité de délivrer une amende de 3e catégorie allant jusqu’à 450 €.

Il faudra insister. Tout le monde a vu ou entendu, mais personne ne veut se mouiller. Il est important d’encourager le syndic (via le Conseil syndical) ou la mairie à organiser des pétitions. Vous allez ainsi étayer votre dossier de recours devant les tribunaux. De son côté, le locataire fautif se sentira isolé. Mais attention à ne pas rompre le dialogue avec lui. N’oubliez pas que ce que vous souhaitez, c’est le faire partir. Et cela peut se négocier.

Si vous êtes en copropriété, soyez force de proposition pour montrer votre détermination aux autres copropriétaires. Par exemple, pourquoi ne pas vous engager à isoler phoniquement votre appartement ?

Il vaut mieux prévenir que guérir. Alors, si nous devions vous donner quelques conseils pour finir, ils seraient :

  • de sélectionner attentivement vos locataires (même si cela prend plus de temps, vous ne perdrez pas d’argent, bien au contraire) ;
  • d’insérer une clause de résiliation pour troubles de voisinage dans tous vos baux d’habitation.

Sources :

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