L’édito hebdomadaire de Julien Bonnetouche.
Comme nous venons de vous l’expliquer récemment, avec la baisse des taux attendue, et le redémarrage progressif du marché immobilier, vous allez être nombreux à vouloir relancer vos projets.
Le blogpatrimoine a pour vocation d’aider les investisseurs, et je m’adresse ici aux néophytes en matière d’immobilier, pour leur donner quelques repères afin d’optimiser leur démarche.
Disons-le d’entrée, l’investissement immobilier n’est pas une manière de faire fortune en profitant de l’effet de levier du crédit comme pendant la période euphorique des années 2019/2022. Les dispositions réglementaires sont telles de nos jours, qu’être bailleur est devenu globalement trop contraignant.
Investir dans l’immobilier, c’est avant tout investir dans un stock de matière première et de main d’oeuvre dont la valeur est directement indexée sur la croissance nominale de l’économie (Cf. « Immobilier : Le prix de la valeur refuge qui vous protège de la hausse des taux et de l’inflation«
Mais de toute manière, vous pouvez et même vous devez intégrer de l’immobilier à votre patrimoine ( vous en avez un, ou vous espérez en avoir un puisque vous êtes lecteur)… Et pour cette raison je vous parlerai ici d’immobilier patrimonial qui s’inscrit dans la durée.
Il s’agit de faire un bon achat que vous ne regretterez jamais.
Sachez aussi que vous devez personnellement vous investir depuis l’achat jusqu’à la fin des travaux, (les chasseurs d’appartements c’est du bidon) éventuellement apprendre ce que vous ne savez pas, car vous y gagnerez beaucoup en économies réalisées, ainsi qu’en savoirs utiles pour d’éventuels achats ultérieurs. Cela demande d’y consacrer un peu de son temps
Aujourd’hui je vais vous parler de l’achat d’un appartement «dans son jus», à rénover parce que c’est ce que l’on trouve sur le marché le plus souvent, et la prochaine fois des travaux de l’aménagement, de la location etc..
Un investissement immobilier patrimonial implique de faire une belle rénovation avec goût, quasiment toujours nécessaire ( du professionnel, pas de bricolage sauf si on est très doué)
Tous les commerçants vous le diront c’est à l’achat que l’on fait une bonne affaire ou pas (la vente c’est le plus facile)
J’évoquerai ici ce qui constitue l’essentiel des achats pour l’investissement , c’est à dire les studios et 2 pièces. Vous devez pouvoir vous en servir comme pied à terre, comme logement pour vos enfants ou le louer en meublé (et alors les travaux sont amortissables). L’extrapolation aux autres surfaces est facile.
Ce qui suit est non exhaustif et j’invite chacun à y apporter des compléments dans ses commentaires.
Règle N°1 investir en pensant à la revente
N’envisager d’investir que dans une zone porteuse. Récemment lors de commentaires nous disions qu’il ne faut acheter que dans des endroits où vous souhaiteriez vous même habiter… Donc les autres aussi ( sécurité bel environnement etc..)
Acheter là ou les gens qui ont de l’argent ont l’envie d’habiter.
Les immeubles doivent avoir le charme de l’ancien. C’est ce qui plaît le plus : Pierre de taille si possible, mais pas obligatoirement, escaliers et rampe en bois, poutres apparentes…parquets en bois «point de Hongrie» très répandu, également. Une entrée et une cage d’escalier propres et chaleureuses. On les trouve dans les centres anciens de nos villes.
Paris bien sur, mais aussi Bordeaux, Lyon et quelques autres.. là où il y a de la vie, des commerces de qualité, des bars, des restaurants et des jeunes. Il doit y avoir aux alentours des transports, des écoles et des entreprises. Ceci afin de trouver de bons locataires et un cadre de vie sympa..
C’est en général déjà assez cher ce qui limite l’arrivée de populations extérieures. Ne pas acheter du «bon marché».
Les bonnes affaires n’existent que très rarement dans l’immobilier. Si ce n’est pas cher, c’est qu’il y a un défaut. Vous devez l’identifier avant d’acheter ; L’identifier pour mieux le réparer. Ce sera la source de votre plus-value.
Cela d’autant plus que le coût de revient des travaux est identique, que ce soit pour un appartement à 3000€/m² ou à 12000€/m². Dans les deux cas la plus value générée par la rénovation n’est pas la même.
Règle N°2 connaître la marché
Vous vous êtes décidé pour un lieu, un quartier, un périmètre géographique. Maintenant il vous faut l’explorer en visitant les produits proposés et vous faire une idée des prix en fonction des rues, de la qualité des immeubles, en comparant avec les prix de «meilleur agent» par exemple.
Cela va assez vite : après lecture quotidienne pendant 2 ou 3 mois de «se loger», 5 ou 6 visites et discussion avec les agents immobiliers (qu’il faut toujours interroger sur toutes choses et sans hésiter) vous commencez à cerner la question.
Essayer d’apprécier la décote locale des «passoires thermiques « E, F G» car elles vous intéressent. (Nous savons qu’un allègement est dans les tuyaux pour les petites surfaces en particulier, espérons qu’il n’en sorte pas des mesures trop restrictives comme souvent)
Règle N°3 éliminer ce qui doit l’être
Vous ne devez pas être pressé d’acheter parce que vous êtes assez exigeant, et ne voulez qu’ un bien avec très peu de défauts (nous en avons déjà parlé aussi)
Pas de rez de chaussée, ni 1er étage. Et si il n’y a pas d’ascenseur rien au dessus du 3eme étage. Eventuellement un rez de jardin, si le jardin est sécurisé et que l’occupant peut laisser les fenetres ouvertes sans craindre d’être visité.
J’en profite pour faire un petit rappel : si l’appartement est destiné à la location, vous devez minimiser les charges autant que possible (pas de concierge, pas de parties communes coûteuses à l’entretien comme les jardins, et pas d’ascenseur)
Exemple pour un 2 pièces les charges trimestrielles courantes hors travaux doivent être de l’ordre de 250€ environ maximum.
Règle N°4 : Le plan de l’appartement doit être «harmonieux»
(Pour visiter prenez votre temps et munissez vous toujours au minimum d’un mètre et de papier/crayon. La boussole est sur votre smartphone.)
J’entends par là, pas de surface perdue comme un grand couloir ( que vous allez payer et qui ne sera d’aucune utilité sauf si il est possible de l’intégrer dans un salon ou une cuisine ce qui est loin d’être souvent le cas)
C’est maintenant qu’il faut vous entraîner à faire un effort d’imagination.
En effet vous devez apprendre à percevoir quels travaux de restructuration sont possibles pour mettre tout ce qui est nécessaire dans l’appartement et que la circulation ne rencontre pas d’obstacle ( comme une salle de bains commandée par une cuisine, cas souvent rencontré)
Casser des cloisons et en faire d’autres ne coûte pas grand-chose et cela ne doit pas être pour vous un obstacle si le rendu final est celui souhaité.
Mais dès l’entrée dans l’appartement que vous visitez, vous devez repérer quels sont les murs porteurs (il vaut mieux éviter d’y toucher c’est compliqué) et où se trouvent les canalisations d’évacuation car c’est à peu près la seule chose qu’on ne peut changer dans une restructuration. Les toilettes doivent en être très proches, les douches italiennes aussi, avec un bac rehaussé de 10 cm à 3/4 mètres pas plus, éviers et lavabos un peu plus loin si il le faut. ( il faudra respecter la pente nécessaire, tout dépend à quel niveau on pourra se brancher dessus)
Maintenant vous essayez d’imaginer le nouveau plan :
Cuisine fermée (parfois une verrière de séparation est possible et du plus bel effet) ou américaine (mieux pour une petite surface en général)
Où seront les toilettes ?
Où mettrez vous la SDB ? Elle doit donner soit dans l’entrée soit dans la chambre, pas dans le salon.
Dans un 2 pièces, la chambre est normalement plus petite que le living. Vérifiez quand même que vous pourrez y mettre un lit de 160 au moins, c’est toujours mieux que 140.
140 ça va pour un studio.
Les défauts majeurs le plus souvent rencontrés sont les suivants :
- Salle de bains commandée par la cuisine
- Passer par la chambre (ou la cuisine) depuis l’entrée pour entrer dans le salon (le contraire ça va)
- Grand couloir inutilisable
- exposition complètement nord (jamais de soleil manque de lumière)
- chambre donnant sur une rue passante et bruyante
- hauteur de plafond insuffisante (minimum 2,50m)
- pièce principale donnant sur un mur trop proche ( A contrario, une belle vue est un plus considérable)
- chambre sans fenêtre extérieure (on voit souvent une verrière qui donne dans le salon à éliminer)
- Fenêtres trop petites
- SDB cuisine WC sans fenêtre ne posent pas de problèmes car vous mettrez une VMC (repérez à cet effet l’emplacement de la ou des cheminées car il y en a toujours au moins une dans les immeubles anciens) Une petite VMC simple flux nécessite un faux plafond de 20 cm minimum donc en tenir compte dans la hauteur sous plafond à l’endroit voulu.
- La «mezzanine plongeante» se rencontre dans les studios : c’est un bricolage qui consiste à mettre le lit en hauteur accessible par une échelle et dont la hauteur sous plafond se réduit à quelques dizaines de cm. Un réveil brutal peut être douloureux pour la tête. Laissez ça aux autres..
Règle n°5 : Demander à l’agence quels sont les travaux prévus dans la dernière AG :
3 postes coûtent cher : les ravalements, les chaudières, refaire les toitures.
Règle n°6 : Vérifier l’état descriptif de division de la copropriété.
Dans beaucoup d’immeubles très anciens, les WC étaient sur le palier.
Si la configuration des lieux vous fait penser que les WC de l’appartement viennent de l’annexion d’un ancien WC commun vérifiez que que celui ci a bien fait l’objet d’un achat en règle à la copropriété. (même chose pour toute autre partie commune annexée).
Règle n°7 : Savoir négocier, mais aussi comprendre pourquoi le bien ne se vend pas.
Ca y est vous êtes maintenant «rodé» et vous savez reconnaître le temps d’une visite l’appartement dont vous allez pouvoir tirer quelque chose de bien.
Si cet appartement est au juste prix, c’est à dire moins cher que les autres semblables proposés sur les marché, il va partir très vite.
Alors vous devez pouvoir dire immédiatement au vendeur ou à l’agence «OK je le prends». Pour cela, il faut avoir l’argent soit déjà sur votre compte soit avoir une sorte de préaccord avec votre banquier pour le prêt.
Un bon produit au bon prix se vend immédiatement.
Si il traîne sur le marché, ce n’est pas bon signe.
Faire une affaire correcte c’est acheter au juste prix un produit avec un minimum de défauts, et dont vous aller pouvoir tirer le meilleur parti avec des travaux adaptés.
Dans un prochain épisode, je vous dirai comment vous y prendre pour que ces travaux ( de qualité suffisante) ne vous ruinent pas…
