Le terrain à bâtir est la véritable valeur de l’investissement immobilier !

Comme je vous l’explique régulièrement, investir dans un bien immobilier, c’est investir dans un stock de matières premières et de main d’œuvre.

Le terrain à bâtir ne vaut rien. Il n’a aucune valeur intrinsèque tant il cristallise l’offre et la demande, sans aucune valeur refuge. Pourtant, c’est le terrain à bâtir, dont la valeur intrinsèque est nulle qui sera la source principale de votre plus-value future.

Lorsque j’achète un bien immobilier, j’achète le prix du parpaing, du cuivre, le temps du plombier ou du maçon, mais aussi le temps de croissance des arbres dans le jardin…

Des matières premières (cuivre, parpaing, sable…,) et de la main d’œuvre (salaire du maçon et du plombier) dont le prix ne cesse d’augmenter avec l’inflation et l’inexorable croissance économique. C’est là la valeur refuge de l’investissement immobilier comme nous vous l’expliquions dans cet article « Immobilier : Le prix de la valeur refuge qui vous protège de la hausse des taux et de l’inflation« .

Néanmoins, le prix d’un bien immobilier ne dépend pas uniquement du coût de construction du logement (stock de main d’œuvre et de matières premières = Coût de construction). Les salaires sont proches et un prix d’un parpaing est le même partout en France.

Cette différence de prix entre deux maisons identiques selon leur localisation s’explique par l’offre et la demande qui se cristallise dans le prix du terrain à bâtir.

Le prix du terrain à bâtir, c’est le prix de l’emplacement.

Là où les terrains constructibles sont abondants, les prix de l’immobilier sont faibles… et ils le resteront durablement.

De manière caricaturale, le prix d’un bien immobilier, c’est la somme de :

• Prix de construction du logement neuf ;
• – la vétusté du logement au regard de l’évolution des normes de construction et de l’obsolsescence par l’usage ;
• + L’amélioration du logement (piscine, arbre, terrasse, dépendance…,)
• Prix du terrain à bâtir (le prix du terrain à bâtir est la variable d’ajustement par rapport au pouvoir d’achat des candidats investisseurs)

= Prix d’un bien immobilier.

Le terrain à bâtir, c’est le prix de l’emplacement. C’est ce qui permet de payer 5000€ / m², un bien immobilier dont le prix de construction réel serait de 2000€. La différence, c’est le foncier, le prix du terrain à bâtir sur lequel se cristallise l’offre et la demande de logement.

C’est la raison pour laquelle, les prix de l’immobilier sont toujours plus élevés, là où les gens qui ont de l’argent veulent habiter !

Statistiques sur le prix des terrains constructibles en 2022.

À suivre.

Source des chiffres : Enquête sur le prix des terrains à bâtir.