C’est le sujet du moment. Un sujet anxiogène pour de nombreux propriétaires immobiliers qui craignent pour la valeur de leurs biens immobiliers.
L’exigence de transition énergétique traduite dans le niveau du DPE va-t-elle faire perdre de la valeur à mon bien immobilier ?
Le sujet est plus complexe, mais les réponses existent.
- Oui, il y a une corrélation forte entre DPE et prix de l’immobilier. Corrélation, mais peut-être pas causalité directe. Le sujet est plus complexe.
- Non, votre logement ne va pas voir son prix s’écrouler du fait d’un mauvais DPE.
Explications.
La valeur verte des logements, une notion déjà ancienne.
Cela fait bientôt 10 ans que les notaires calculent la valeur verte des logements. Les premiers chiffres remontent à 2014.
Depuis 2014, nous sommes capables de chiffres la différence de prix entre deux logements selon le DPE.
Je me suis donc « amusé » à regarder ces données historiques afin d’essayer de quantifier l’importance du sujet depuis qu’il est devenu « à la mode ».
Valeur verte des logements 2014
Valeur verte des logements 2016
Valeur verte des logements 2019
Valeur verte des logements 2021
Quelques réflexions à la volée autour de ces chiffres :
- Corrélation vs causalité ? Ce n’est pas le DPE qui dégrade la valeur de votre logement, c’est sa mauvaise qualité. Le DPE est souvent la conséquence d’un bien immobilier que vous n’aurez pas suffisamment entretenu et amélioré avec le temps. Un bien immobilier, ça s’entretient. Vous devez investir régulièrement dans l’amélioration de votre logement. Il est logique qu’un logement mal entretenu, dont le DPE sera probablement mauvais, verra son prix de vente plus faible.
- Un écart de prix relativement stable depuis 2014 entre DPE A/B ert DPE F/G. On ne voit pas, jusqu’à 2021, d’accélération dans la valeur verte du logement. Serions-nous principalement dans un mouvement médiatique sans réalité sur le terrain ? Il y a surement un peu de ça.
- Les logements bien entretenus dans lesquels vous allez investir régulièrement se vendent plus cher 😉 CQFD ! Il est rentable d’investir dans la qualité (et donc le DPE) de votre logement et cela partout en France. Il faut faire attention aux statistiques moyennes. Même là ou les prix de l’immobilier sont faibles, on s’aperçoit que les logements de qualité (et donc avec un DPE supérieur) sont souvent beaucoup plus chers. La qualité, ça se paye !
- Un logement dont le DPE serait de A ou B sera probablement un logement dont le DPE sera E ou F dans 25 ans si vous n’y investissez pas ou l’améliorez pas régulièrement. Ayez conscience que les logements dont le DPE est E, F ou G étaient des logements vertueux et exemplaire lors de leur construction. Il n’y a aucune raison que ce ne soit pas pareil à l’avenir. L’obsolescence immobilière est inexorable. Elle trouve son origine dans l’usage et l’évolution des normes d’habitabilité et des exigences des occupants.
- En 1970, avoir des fenêtres simple vitrage était le summum du confort, en 2000, ce sont les fenêtres double vitrage, en 2025, ce seront les fenêtres triple vitrage, en 2050, ce seront les fenêtres avec film photovoltaique…. C’est ça le progrès. Inévitable. Dans l’immobilier, la meilleure qualité d’aujourd’hui, sera la mauvaise qualité à long terme. Seul l’emplacement ne change pas. Les bons emplacement d’hier, sont souvent les bons emplacements d’aujourd’hui, et seront probablement les bons emplacements de demain.
- Ce qui fait la valeur de votre logement, ce n’est pas tant le DPE que la qualité de l’emplacement. À long terme, il est probable qu’un logement au DPE E à Neuilly soit plus valorisé qu’un logement au DPE A à Guéret ou à Granzay-gript (chez moi, dans les Deux Sèvres, à 15 km au sud de Niort et 40 km de la Rochelle 😉
- Il faut investir là où les gens qui ont de l’argent ont envie d’investir !
- Faut-il vraiment payer très cher un logement au DPE A/B ou préférer un logement au DPE C/D. Je ne crois pas que le confort supérieur apporté par le DPE A/B n’est à la hauteur du surcoût à l’achat de ces logements. Un logement au DPE C, D et même E proposent souvent un niveau de confort très satisfaisant 😉
- Bref, place au bon sens ! La valeur de votre actif immobilier ne dépend pas tant de votre DPE, mais de la qualité de l’emplacement et du confort, de la qualité du logement, de l’adaptation du logement aux attentes des occupants.
- Plus votre logement saura satisfaire les attentes et les besoins de ceux qui ont de l’argent, plus vous vous donnerez les moyens de réaliser un bon investissement !
