Immobilier locatif : La mort du « cash-flow » positif ?

C’en est fini de cette période enchantée qui permettait à certains de croire qu’investir dans l’immobilier locatif pouvait être à l’origine d’un cash-flow positif.

La parenthèse dorée s’est refermée avec le durcissement des conditions d’exploitation et l’obligation de travaux énergétique, la hausse des taux de crédit immobilier et demain, la remise en cause annoncée du régime fiscal de la location meublée.

La mort du cash-flow positif, c’est le retour à une certaine normalité.

Une mort du cash-flow positif qui concerne vos prochains investissements du fait de la hausse des taux de crédit immobilier, mais également vos investissements immobilier passés à cause de l’obligation de travaux pour améliorer le DPE de votre logement et la remise en cause du régime fiscal de la location meublée.

Investir dans l’immobilier nécessite de disposer d’une capacité d’épargne, car le loyer ne permet pas de couvrir les mensualités du crédit immobilier, les impôts, les travaux futurs ou encore les aléas de la gestion locative.

Ça toujours été le cas, et ce le sera toujours, même si la période récente nous à laisser penser le contraire.

C’était là un mythe rendu accessible par des taux de crédit immobilier anormalement bas et un régime fiscal de la location meublée, optimisé à l’excès, qui permettait de faire disparaître l’imposition pendant très longtemps.

La hausse des taux de crédit immobilier, les travaux obligatoires pour améliorer le DPE ou encore la remise en cause du régime fiscal de la location meublée enterrent définitivement ce mythe ;

1- La hausse des taux de crédit immobilier.

Ce n’est plus un secret. Les taux de crédit immobilier sont passés de 1.5% au début de l’année 2022 à 3.50%/4% aujourd’hui.

Pour un emprunt de 200 000€, cette hausse des taux de crédit immobilier représente une hausse de la mensualité de 200€ / mois pour un crédit sur 20 ans.

L’impact sur le cash-flow positif est immédiat. L’indexation des loyers sur l’IRL est insuffisant pour compenser la hausse des taux de crédit.

2 – L’obligation de travaux énergétique et l’amélioration des DPE.

Investir dans l’immobilier, c’est investir pour les 15 ou 20 prochaines années. L’amélioration de la qualité énergétique de votre logement sera alors inévitable. C’est le sens de l’histoire. Les logements vont devoir être moins énergivores et les propriétaires bailleurs vont devoir investir massivement dans les travaux pour améliorer leur logement.

Des travaux qui coutent chers et qui affectent le cash-flow positif.

Des travaux qui devront être financés. C’est là une question fondamentale : Obtiendrez-vous un crédit travaux ? À quel niveau de taux ? Votre taux d’endettement le permettra-t-il ? Bien souvent, il vous faudra financer cash !

Les biens immobiliers de rendement, ceux qui affichent des rendements locatifs les plus élevés, sont souvent les plus concernés par cette obligation de travaux.

On se rend alors compte à quel point le rendement locatif élevé n’est pas gratuit, c’est souvent le prix des travaux de rénovation qui vont devoir être réalisés à court ou moyen terme.

Il n’y a pas de rendement sans risque, y compris dans l’immobilier locatif.

3- La remise en cause du régime fiscal de la location meublée.

Troisième point. La remise en cause de la fiscalité exagérément accommodante de la location meublée non professionnelle.

Aujourd’hui, plus personne ne fait de la location vide. Tous les candidats investisseurs n’ont qu’un seul objectif : Faire de la location meublée. Il est vrai que le régime fiscal est tellement attrayant que la tentation est forte.

Malheureusement, le mouvement est tellement puissant que la petite musique d’une remise en cause de cette fiscalité trop attrayante se fait de plus en plus forte.

Un récent rapport « Lutte contre l’attrition des résidences principales dans les zones touristiques en Corse et sur le territoire continental » s’inscrit clairement dans cette dynamique :

• Supprimer l’abattement forfaitaire de 50% applicable au régime Micro-BIC pour les locations meublées et l’aligner sur le taux d’abattement applicable aux revenus fonciers (30%) ;
• Remise en cause de la déductibilité fiscale de l’amortissement du logement ou majorer la plus-value immobilière du montant des amortissements fiscalement déduits. Aujourd’hui, les amortissements comptables et fiscaux déductibles du revenu d’exploitation de location meublée ne se transforment pas en plus-value immobilière lors de la cession de l’immeuble. Demain, il n’est pas impossible que cela change.

Bref, le cash-flow positif est bel et bien mort et enterré.

À suivre.